PDF- -DOSSIER DU MOIS DE JUILLET 2005 Gérer vous-même votre ASL - LE FONCTIONNEMENT de l ASL et de l AFUL
LE FONCTIONNEMENT de l ASL et de l AFUL 1 LISTE DES CHAPITRES I) L ORIGINE DE CETTE LEGISLATION II) LE CADRE JURIDIQUE ACTUEL DU STATUTS DES ASL ET DES AFUL III) LES ORGANES DE FONCTIONNEMENT ISSUS DE

LE FONCTIONNEMENT de l'ASL et de l'AFUL 1

LISTE DES CHAPITRES I) L'ORIGINE DE CETTE LEGISLATION II) LE CADRE JURIDIQUE ACTUEL DU STATUTS DES ASL ET DES AFUL III) LES ORGANES DE FONCTIONNEMENT ISSUS DE L'ORDONNANCE DU 1 ER JUILLET 2004 ET DU DECRET DU 3 MAI 2006 IV) LES DISPOSITIONS DEVANT ETRE CONTENUES DANS LES STATUTS

POUR UNE BONNE GOUVERNANCE V) LES OPTIONS OFFERTES PAR LA LOI ALUR DU 24 MARS 2015

POUR LA REPRESENTATION DES SYNDICATAIRES DANS LES ASSEMBLEES D'ASL ET D'AFUL VI) CONCLUSION 2

I) L'ORIGINE DE CETTE LEGISLATION Les associations syndicales de propriétaires remontent à la date du haut moyen âge ; Elles ont eu un objet essentiellement agricole

et ont été souvent utilisée par les collectivités rurales

le curage des voies d'eau non navigables ou flottables

La loi du 10 juin 1865 a codifiée les diverses dispositions antérieures en ce domaine et a ensuite été suivie de quatre décrets

et 27 septembre 1936 Par l'intermédiaire de l'article 12 de la loi n du 2 juillet 2003

le gouvernement a été autorisé à prendre par ordonnance toutes dispositions destinées à concourir à l'actualisation

à la clarification et à la simplification des modalités de création

de fonctionnement et de dissolution

ainsi que des règles budgétaires

applicables aux associations syndicales de propriétaires régies en tout ou partie par la loi du 21 juin A la suite de cette habilitation

l'ordonnance n du 1 er juillet 2004

relative aux associations syndicales de propriétaire

a été publiée au Journal Officiel le 2 juillet 2004

et est venue abroger et remplacer les lois des 21 juin 1865 et du 5 aout 1911 relatives aux associations syndicales autorisées

Cette ordonnance a été ensuite modifiée par la loi n du 23 février 2005

qui a élargit l'objet des associations syndicales en y ajoutant la gestion et l'entretien des ouvrages et travaux

et les modalités d'application de la réforme ont fait l'objet du décret du 3 Mai 2006 ( publié au JO

abrogé les quatre décrets précités 3

II) LE CADRE JURIDIQUE ACTUEL DU STATUTS DES ASL ET DES AFUL Contenu actuel

en sus des dispositions précitées

les articles L'à L'du Code de l'urbanisme (modifiés)

c'est-à-dire les décisions de justice rendues en l'absence de précisions apportées par la loi L'ordonnance n du 1 er juillet 2004 (JO du 2 juillet 2004) relative aux associations syndicales de propriétaires Elle comprend 67 articles

mais seuls 10 articles visent spécifiquement les ASL ( les articles 1 à 10 ) Le titre 1 er

énonce les dispositions communes à toutes les associations syndicales de propriétaires

ne se rapporte qu aux Associations Syndicales Libres

Le décret n du 3 mai 2006 (JO du 5 Mai 2006) portant application de l'ordonnance n du 1 er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires

Il contient 107 articles

mais le régime des ASL n est évoqué qu aux articles 1 à 6 Le titre 1 er

énonce les dispositions communes à toutes les associations syndicales de propriétaires

fait état seulement de 4 articles pour les Associations Syndicales Libres

Les apports de la loi ALUR du 24 mars 2014 : L'article 55 de cette loi a rendu les dispositions énoncées à l'article 22 modifié de la loi du 10 juillet 1965

Cette modification permet aux copropriétés

le libre choix pour la désignation de leur représentant à l'assemblée générale de l'ASL

L'article 57 modifie les deux derniers alinéas de l'article L'du Code de l'urbanisme

En matière d'ASL et d'AFUL

il modifie l'article 19 de l'ordonnance du 1 juillet 2004

en prévoyant qu un même mandataire ne peut détenir un nombre de mandats supérieur au cinquième des membres en exercice de l'assemblée des propriétaires

Concernant les AFUL

il offre la possibilité aux copropriétaires de charger un ou plusieurs d'entre eux

ou le syndic de la copropriété dument mandaté

de les représenter à l'assemblée des propriétaires

et parallèlement interdit à un même syndic de représenter plus d'une copropriété

L'article 59 légalise la mise en conformité des statuts (suivant l'obligation légale énoncée à l'article 60 de l'ordonnance du 1 er juillet 2004) effectuées après le 5 mai 2008 Les articles L'à L'du Code de l'urbanisme (modifiés) en matière d'AFUL Seuls les articles L'322-1

L'322-2

L322-9 et L'visent directement le fonctionnement des AFUL

La jurisprudence La jurisprudence (par le biais des décisions des magistrats) interprète les lois lorsqu elles sont incomplètes ou obscures ; elle en comble ainsi les lacunes puisque le juge ne peut refuser de juger sous peine d'être poursuivi pour déni de justice

La solution donnée par un ensemble de décisions judiciaires sur un point de droit litigieux

et constitue une source du droit 5

III) LES ORGANES DE FONCTIONNEMENT ISSUS DE L'ORDONNANCE DE 2004 ET DU DECRET DU 3 MAI 2006 Les organes des ASL Contrairement aux Association syndicales autorisées

il n existe pas dans l'ordonnance du 1 er juillet 2004 et le décret du 3 mai 2006

un article évoquant les organes des ASL

Toutefois

ceux-ci transparaissent à travers les articles applicables aux ASL

Ainsi l'article 10 de l'ordonnance du 1 er juillet 2004

énonce l'existence d'une assemblée de propriétaires La présence d'un syndicat est évoquée à l'article 9 de cette même ordonnance Et le rôle du Président est indiqué à l'article 4 de l'ordonnance précitée

L'assemblée des propriétaires Ce terme est utilisé à l'article 10 de l'ordonnance et renvoie à l'article 14 du même texte

qui s'applique à l'assemblée qui réunit l'ensemble des propriétaires

membres d'une association syndicale ; chaque propriétaire en étant membre de droit

Le syndicat L'article 9 de l'ordonnance du 1 er juillet 2004

donne au syndicat une compétence de principe pour administrer l'ASL

Le syndicat est composé de membres élus parmi les propriétaires membres de l'association ou leurs représentants dans les conditions fixés par les statuts

Ces derniers doivent organiser son fonctionnement 6

Le Président Ses attributions sont partiellement évoquées aux articles 4 et 5 de l'ordonnance du 1 er juillet Il tient ainsi :

En matière d'AFUL exclusivement

au terme de l'article L'du Code de l'Urbanisme renvoyant à l'article 23 de l'ordonnance

nommé par lui et placé sous son autorité

dans les conditions fixées par le décret en Conseil d'état prévu à l'article 62

un rapport sur l'activité de l'association et sa situation financière 7

IV) LES DISPOSITIONS DEVANT ETRE CONTENUES DANS LES STATUTS

POUR UNE BONNE GOUVERNANCE Les statuts peuvent contenir un nombre de clauses plus ou moins étendu

au regard de l'objet de l'ASL ou de l'AFUL

mais pour répondre à l'ensemble des sollicitations des syndicataires

ils doivent contenir les indications suivantes Au chapitre PRESENTATION

ou l'article L'du Code de l'urbanisme

Au chapitre ASSEMBLEES GENERALES

et l'évocation de la personne qui la rédige

10

Au chapitre ADMINISTRATION

ainsi que l'étendu de ses pouvoirs additionnels

et les possibilités de délégation de ces derniers)

en application de l'article 1 er du décret n du 14 Mars la définition du budget et des provisions (même remarque que précédemment)

d'un protocole de recouvrement

11

Au chapitre MUTATION

Au chapitre ASSURANCES

-Evocation

de la police de dommages et de responsabilité pouvant être souscrite

des modalités de souscription de la police

et du mode de disposition de l'indemnité

en cas de sinistre ; le contenu de ce chapitre peut varier suivant l'objet

et le mode de gouvernance de l'ASL ou de l'AFUL

Au chapitre DISPOSITIONS DIVERSES

12

V) LES OPTIONS OFFERTES PAR LA LOI ALUR DU 24 MARS 2015

POUR LA REPRESENTATION DES SYNDICATAIRES DANS LES ASSEMBLEES D'ASL ET D'AFUL La représentation des copropriétaires à l'AG de l'ASL et de l'AFUL En matière d'ASL

il est désormais également possible d'écarter les dispositions qui prévoyaient

que le syndic de copropriété était le seul représentant de la copropriété au sein de l'assemblée de l'ASL

L'article 57 de la loi ALUR

a ainsi prévu que l'assemblée Générale de la copropriété ( membre de l'ASL ) pouvait mandater

le Président du Conseil Syndical

pour le représenter au sein de l'assemblée de l'ASL

Il prévoit également l'obligation de mandater préalablement le Président du Conseil Syndical par un vote au sein de l'Assemblée de la copropriété à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965

lorsque ce dernier est appelé à se prononcer sur une résolution d'assemblée générale d'ASL

requérant un vote à la majorité qualifiée ; il faudra donc faire correspondre

l'une des majorités de vote figurant dans les statuts de l'ASL

à celle prévue à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965

Les membres de l'AFUL (initialement constitués en copropriété

) étaient obligatoirement représentés par leur syndic de copropriété au sein de l'Assemblée de l'AFUL

en application de l'Article L'du Code de l'Urbanisme

La situation précédemment évoquée a été modifiée par l'article 57 de la loi ALUR du 24 Mars 2014

qui a remplacé les deux derniers alinéas de l'article L'précité par un alinéa ainsi rédigé << Dans chaque copropriété

les copropriétaires peuvent charger un ou plusieurs d'entre eux

ou le syndic de la copropriété

de les représenter à l'assemblée des propriétaires de l'association

un même syndic ne peut être mandaté par les copropriétaires de plus d'une copropriété >>

Une modification des statuts de l'ASL et de l'AFUL sera donc à prévoir

si les membres de ces entités veulent pouvoir être représentés (au sein des assemblées de l'ASL ou de l'AFUL) par un autre mandataire que leur syndic de copropriété

13

VI) CONCLUSION L'analyse des retours d'expérience de l'ARC

qui effectue des mises en conformité et des modifications de statuts d'ASL et d'AFUL depuis 2008

a permis de tirer les enseignements suivants

en matière de gouvernance de ces entités ; Outre l'omission de nombreuses précisions dans la plupart des articles relevant des chapitres traités par les statuts

et pouvant aboutir à des blocages ou des conflits dont la seule issue sera le recours devant le juge avec les frais de contentieux qui en découlent

l'attribution de très importants pouvoirs

entre les mains d'un seul représentant

est le cas de figure le plus problématique relevé dans les statuts qui n ont pas été mis en conformité au regard de l'obligation légale de mise en conformité énoncée à l'article 60 de l'ordonnance du 1 er juillet 2004 ; leur modification

en sus de leur mise en conformité

car cette situation n est pas celle qui émane de l'orientation fixée par l'ordonnance du 1 er juillet 2004 et le décret du 3 mai 2006

confirmée par la très grande majorité de la doctrine

La mise en conformité des statuts imposée par l'obligation légale énoncée à l'article 60 de l'ordonnance du 1 er juillet 2004

et leur modification (que propose l'ARC en complément) peut constituer l'occasion d'opérer cette reconfiguration

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