[PDF] Qualifizierter Mietspiegel 2020 für Friedrichshafen

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www.mietspiegel.friedrichshafen.de

Qualifizierter Mietspiegel

2020 für Friedrichshafen

für nicht preisgebundenen

Wohnraum

Herausgegeben von der Stadt Friedrichshafen

Stand: August 2020

Der Mietspiegel wurde mit freundlicher Unterstützung folgender

Steffen Maier Immobilien

Bismarckstraße 8

88045 Friedrichshafen

Tel.: 07541 - 23570

info@immomaier.de www.immomaier.de

Siedlungswerk GmbH

FriedrichSchillerStraße 22

88214 Ravensburg

Tel.: 0751 36970

bgsrv@siedlungswerk.de www.siedlungswerk.de Deutscher Mieterbund Haus & Grund Friedrichshafen e.V. Mieterverein Oberschwaben e.V. c/o RA Dr. Achim Brotzer

Seestraße 15 Hochstraße 1

88214 Ravensburg 88045 Friedrichshafen

Tel.: 0751 - 24541

www.hausundgrundfriedrichshafen.de

Fax.: 0751 - 17905

www.mietervereinoberschwaben.de

Katholische Gesamtkirchen

gemeinde

Katharinenstraße 16

88045 Friedrichshafen

Tel.: 0 75 41 / 70 760

Fax: 0 75 41 / 70 7620

www.gkgfn.de

Kreisbaugenossenschaft

Bodenseekreis eG

Scheffelstraße 52

88045 Friedrichshafen

Tel.: 07541 - 30110

Fax: 07541 - 301180

info@kreisbaubodenseekreis.de www.kreisbaubodenseekreis.de

LandesBauGenossenschaft

Württemberg eG

70191 Stuttgart

Tel. 0711 250040

www.lbg.de Die Mittel stammen aus dem badenwürttembergischen Staatshaushalt, den der Landtag von Baden

Württemberg beschlossen hat.

Seite | 2

Ihr

Der Mietspiegel wurde mit freund

Liebe Bürgerinnen und Bürger,

der Friedrichshafener Wohnungsmarkt mit seinen rund

16.000

Mietwohnungen erlebt seit vielen Jahren eine

Übersicht über die ortsüblichen Mieten stellt für alle Beteiligte eine wesentliche Orientierung dar - diese Übersicht liegt Ihnen mit dem Mietspiegel für

Friedrichshafen 2020 vor.

Nach den erfolgreichen Kooperationen zahlreicher

Bodenseegemeinden aus den Jahren 2012 und 2016

konnten wir nun erstmalig alle 23 Kreisgemeinden für das Projekt gewinnen. Jede Gemeinde verfügt jeweils über einen eigenen Mietspiegel. Die Kooperation eines gesamten Landkreises ist für BadenWürttemberg einmalig. Für den vorliegenden Mietspiegel sind die Daten von

über 1.400 mietspiegelrelevanten Haushalten

Datengrundlage zurückgreifen.

Mein Dank für das Zustandekommen des aktuellen

Mietspiegels gilt dem Projektteam, dem EMAInstitut für empirische Marktanalysen und vor allem den zahlreichen Bürgerinnen und Bürgern, die sich an der schriftlichen Befragung beteiligt haben. Instrument in der Hand, das sowohl von Haus & Grund Friedrichshafen e. V., dem Mieterverein Oberschwaben e. V. und der Stadt Friedrichshafen als qualifizierter Mietspiegel anerkannt ist. Ich hoffe, der Mietspiegel kann dazu beitragen, Konflikte zwischen den Mietparteien zu versachlichen oder gar zu vermeiden. stehen Ihnen kostenlos auf der Homepage der Stadt

Friedrichshafen zur Verfügung:

www.mietspiegel.friedrichshafen.de

Andreas Brand

Oberbürgermeister

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Inhaltsverzeichnis

Seite Allgemeine Informationen zum Mietspiegel und Mietrecht 5

Mietspiegelerstellung

5 Rechtliche Grundlagen und Zweck des Mietspiegels 5

Anwendungsbereich des Mietspiegels 6

Mietbegriff 7

8

Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete

9

Ermittlung des durchschnittlichen Mietniveaus

9 12

Straßenverzeichnis (Zonen)

16 Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete - Berechnungsbeispiel 22

Spannbreite

23
23

Auskunft und Beratung zum Mietspiegel

24

Impressum

24
Berechnungshilfe: Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete 25

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men erstellt

Mietspiegelerstellung

Der Mietspiegel von Friedrichshafen wurde im Auftrag der Stadtverwaltung auf der Grundlage einer erstellt. Der Mietspiegel basiert auf Daten, die von Januar bis Februar 2020 bei über 4.107 standardisierten Fragebogens befragt. Der Mietspiegel wurde nach anerkannten wissenschaftlichen

An der Erstellung des Mietspiegels hat ein Projekt begleitender Arbeitskreis mitgewirkt. Vertreten waren in

diesem Gremium der Verein Haus und Grund Friedrichshafen e.V. der Mieterverein Oberschwaben e.V. die Stadt Friedrichshafen, Amt für Vermessung und LiegenschaftenWohnungswesen

Der Mietspiegel 2020 wurde durch das EMAInstitut für empirische Marktanalysen, Waltenhofen 2, 93161

Sinzing erarbeitet. An der Mietspiegelerstellung haben sich gleichzeitig 22 weitere Kommunen aus dem Bodenseekreis beteiligt, für welche jeweils ein eigener Mietspiegel vorliegt. Bermatingen - Daisendorf - Deggenhausertal - Eriskirch - Frickingen - Hagnau - Heiligenberg - Immenstaad - Kressbronn - Langenargen - Markdorf - Meckenbeuren - Meersburg - Neukirch -

Oberteuringen - Owingen - Salem - Sipplingen - Stetten - Überlingen - UhldingenMühlhofen - Tettnang

e.V. und des Mietervereins Oberschwaben e.V. als qualifizierter Mietspiegel anerkannt und gilt ab August 2020.

Rechtliche Grundlagen und Zweck des Mietspiegels

ortsübliche Vergleichsmiete). Die ortsübliche Vergleichsmiete setzt sich - entsprechend den gesetzlichen

Vorgabenaus Mieten zusammen, die in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder, von Der Mietspiegel liefert Informationen über ortsübliche Vergleichsmieten verschiedener transparent zu machen, um Streitigkeiten zwischen Mietvertragsparteien zu vermeiden, Kosten der

Beschaffung von Informationen über Vergleichsmieten im Einzelfall zu verringern und den Gerichten die

Angemessenheit gezahlter Mieten.

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Anwendungsbereich des Mietspiegels

160 m². Aufgrund rechtlicher Bestimmungen fallen nicht in den Anwendungsbereich des Mietspiegels:

Sozialwohnungen);

Wohnraum, der ganz oder überwiegend gewerblich genutzt oder nur zu vorübergehendem

Gebrauch (z.B. Ferienwohnung) wird;

Wohnraum in Wohnheimen, sozialen Einrichtungen oder Sammelunterkünften (z.B. Studenten, (Geflüchtete), Behinderteneinrichtung, "Betreutes Wohnen", soziale Wohngruppe);

Wohnung ist.

Darüber hinaus ist der Mietspiegel nicht unmittelbar anwendbar für Wohnraum, der bei der

Datenerhebung nicht erfasst wurde:

nicht abgeschlossenen Wohnraum (keine eigene Wohnungstüre); Einzelzimmer, die Teil einer kompletten Wohnung sind.

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Mietbegriff

Bei den im Mietspiegel ausgewiesenen Mietpreisen handelt es sich um die NettoKaltmiete in Euro pro

2 Betriebskostenverordnung.

Straßenreinigung, der Müllabfuhr, des Hausmeisters, der Hausreinigung und der Gartenpflege, der

Hausbeleuchtung, der Schornsteinreinigung, der hausbezogenen Versicherungen, der laufenden Kosten für

Kabelfernsehen bzw. Gemeinschaftsantenne und der sonstigen laufenden Betriebskosten.

(= Brutto/Inklusivmiete oder Teilinklusivmiete), muss der geleistete Mietbetrag vor der Anwendung des

Mietspiegels um die entsprechend enthaltenen Betriebskosten bereinigt werden. Nach den mietrechtlichen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) kann der Vermieter die sind hierbei ohne Bedeutung),

x die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt, die in der Gemeinde oder in einer

worden sind, und Kappungsgrenze unberücksichtigt). Die Stadt Friedrichshafen wurde in die Rechtsverordnung des verringert sich der Prozentsatz auf 15 Prozent innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren. oder von Mietdatenbanken und von Mietspiegeln. erstellt, von der Gemeinde oder den Interessenvertretern von Vermietern und Mietern anerkannt, wird nach zwei Jahren durch Stichprobe oder Preisindex fortgeschrieben und alle 4 Jahre neu erstellt.

der Vermieter, auch wenn ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt, der Angaben für die betreffende Wohnung

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der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen und das Gericht befindet dann über das Mietwucher zu beachten. Der Mietspiegel kann dabei als Orientierungshilfe herangezogen werden. wirtschaftliche Ausnutzung eines geringen Angebots vergleichbarer Wohnungen als Ordnungswidrigkeit geregelt.

Nach § 5 WiStG handelt der Vermieter ordnungswidrig und kann mit einer Geldbuße belegt werden, wenn

Miete sein, wenn sie die üblichen Mieten vergleichbarer Wohnungen um mehr als 20 Prozent übersteigt.

Unter Berücksichtigung der Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters ist auch eine

Voraussetzung für die Anwendung des § 5 WiStG ist jedoch, dass der Vermieter ein geringes Angebot an

vergleichbarem Wohnraum zur Erzielung der Miete ausgenutzt hat. Der Nachweis kann im konkreten

Was ist Mietwucher?

Nach § 291 Strafgesetzbuch steht die Forderung einer Wuchermiete unter Strafe. Ein Vermieter macht sich

Prozent übersteigt.

solchen Strafverfahren Vorsatz nachzuweisen, müssen die Erfolgsaussichten als sehr gering angesehen

werden.

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Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine konkrete Wohnung erfolgt über 3 Tabellen:

1. 2. Ausstattungs, Beschaffenheits, Wohnlageund sonstigen Besonderheiten für eine Wohnung ermittelt. 3.

In Tabelle 3 werden die Ergebnisse aus den Tabellen 1 und 2 zusammengeführt, um die ortsübliche

Vergleichsmiete zu berechnen.

Ermittlung des durchschnittlichen Mietniveaus

Tabelle 1 bildet die Basis des Mietspiegels. Sie gibt das durchschnittliche Mietniveau (= BasisNettomiete)

2 und Monat wieder. Dieses durchschnittliche Mietniveau gilt für Standardwohnungen mit zentraler Beheizung/Warm

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wurde, ist die Baualtersklasse zu verwenden, in der die Baumaßnahme erfolgte (Jahr der Fertigstellung).

Bauliche Maßnahmen, die Wohnraum in einen neueren Zustand versetzen, bleiben in Tabelle 1

Anwendungsanleitung für Tabelle 1:

1. 2. 3.

Für die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete übertragen Sie den abgelesenen Wert in die

Tabelle 3.

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Baujahr

Wohn 1918

1919 1948

1949
1960
1961
1969
1970
1979
1980
1986
1987
1994
1995
2006
2007
2016
2017
2020
m 2

Euro/m

2 2

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Die in Tabelle 1 ermittelte BasisNettomiete gibt das durchschnittliche Mietniveau für Standardwohnungen

für besondere Wohnwertmerkmale mit nachgewiesenem Mietpreiseinfluss auf. Maßgeblich sind dabei nur Merkmale, die vom Vermieter gestellt werden. Hat ein Mieter einzelne

Ausstattungsmerkmale selbst geschaffen, ohne dass die Kosten hierfür vom Vermieter erstattet wurden, so

handelt es sich jeweils um durchschnittliche Werte!

Anwendungsanleitung für die Tabelle 2:

1.

Überprüfen Sie, ob die in verschiedenen Kategorien angeführten Wohnwertmerkmale auf die Wohnung

2.

"Wohnlage" sind zuerst jeweils Punktwerte für zutreffende Besonderheiten zu sammeln. Anschließend

des jeweiligen Zu/Abschlags zu ermitteln. 3. 4.

Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete übertragen Sie die Ergebnisse in die Tabelle 3.

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Wohnwertmerkmale

r r +1

Kochnische (oft in Appartements) vorhanden

+1 +1 Maisonettewohnung in Mehrfamilienhaus (Wohnung über mind. zwei Etagen, interne Treppe) +1 +1 Naturstein, Fliesen/Kacheln, Dielenholz oder Parkett/Kork in mehr als 50 % des

Wohn/Schlafbereiches

+1

GalerieWohnung

+1 abschließbarer Müllraum +1 +1 Stellplatz in abgeschlossener Tiefgarage, zusammen mit der Wohnung bereitgestellt, vorhanden +1 mit Kohle, Holzoder Ölbefeuerung 3 2 überwiegend Einfachverglasung der Fenster, Kasten/Doppelfenster, Fenster mit 1 vorhanden 1 kein Belag (Rohboden) vorhanden 2 mindestens ein Wohnraum, Küche oder Bad ohne installierte Heizung 1 weder Balkon, Loggia noch Terrasse vorhanden1 r weit überdurchschnittliche Wohnungsausstattung (Punktsumme >= +5)+ 13 % überdurchschnittliche Wohnungsausstattung (Punktsumme = +4)+ 9 % gehobene Wohnungsausstattung (Punktsumme = +3)+ 7 % leicht überdurchschnittliche Wohnungsausstattung (Punktsumme = +2)+ 5 % mittlere Wohnungsausstattung (Punktsumme zwischen +1 und 1)0 % leicht unterdurchschnittliche Wohnungsausstattung (Punktsumme =2) 5 % einfache Wohnungsausstattung (Punktsumme = 3 oder 4)8 % weit unterdurchschnittliche Wohnungsausstattung (Punktsumme <= 5)13 % r + 5 % Die Wohnung liegt in einem Mehrfamilienhaus mit mehr als 10 Wohnungen pro Hauseingang 3 % 1) 2) + 2 3) + 1

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3.6 ErneuerungderInnenundWohnungstüren+1

3.7 3.8 3.9

Einbauvon(Tritt)Schallschutz+1

3.10

Waschbecken)

+2 3.11

HerstellungvonBarrierefreiheit+1

3.12

Grundrissverbesserung+1

3.13

Punktsumme Modernisierung:

derModernisierung) +12% 1) verbessert. 2) 3)

Kategorie 4) Wohnlage

Punktwerte zur Ermittlung der Wohnlage:Punktwert

4.1a +3 4.1b +1 4.2a +4 4.2b +1 4.3quotesdbs_dbs25.pdfusesText_31

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