[PDF] Aménagement opérationnel - Fiche n°1

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2Certu AmŽnagement opŽrationnel - novembre 2011Fiche n¡1 La formation des prix fonciers urbains

Autrement dit, chaque propriŽtaire rŽalise en milieu urbain, en thŽorie, le calcul suivant : [recettes espŽrŽes] - [dŽpenses prŽvisibles (travaux et frais divers)] = [valeur du terrain + profit]

Quand de tels Žchanges se

multiplient dans une zone ur- baine, ˆ des niveaux de prix voisins, ils deviennent des Ç rŽ- fŽrences È pour les suivants. La thŽorie est utile pour compren- dre la formation des prix, mais il e st Žgalement utile de rappe- l e r que la rŽalitŽ est moins simple, car le foncier est un objet dŽlimitŽ dans l"espace, indissociable de sa situation attachŽs. Les attentes et les espŽrances des acquŽreurs et des ven- deurs biaisent les Žvaluations. Notamment, la Ç valeur temps È de la plupart des propriŽtaires de terrains (per- sonne physique ou mora faible prunt). Ceci incite les propriŽtaires ˆ attendre le bon moment pour vendre leur terrain au meilleur prix (ou ˆ ne vendre que quand les ŽvŽnements de leur vie les y poussent : succession, migration, modification familiale, besoin financier, etc.), plut™t que de le brader lorsque les prix son t au plus bas. Il s"ensuit: tutif du marchŽ ; qu"une fois un prix prononcŽ un jour, les propriŽtaires initiaux refusent ensuite de baisser leurs prŽtentions, ritŽs du site viennent ˆ dŽsŽquilibrer l"Žquation [recettes moins dŽpenses] ŽvoquŽe plus haut. C"est le f ameux effet cliquet, craint par tous les amŽnageurs et promo teurs. d"un marchŽ ne dŽpend pas seulement (et parfois ne dŽpend pas du tout) d"une attribution plus gŽnŽreuse de droits ˆ b‰tir dans les plans locaux d"urbanisme. D"une rŽgion et d"un pays ˆ l"autre, on observe des logiques semblables de formation des prix. NŽanmoins le droit, la fiscalitŽ, l"histoire, les pratiques sociales, les choix poli- t i ques ont des effets considŽrables. Il convient donc de raisonner, mais pas de gŽnŽraliser sans prŽcaution.

Par exemple, en France, il faut tenir compte :

d"une fiscalitŽ favorisant la rŽtention (valeurs locatives dŽconnectŽes des rŽalitŽs du marchŽ, fiscalitŽ des plus-values dŽcroissante dans le temps) ; des particularitŽs de la cha"ne de production immobi- motion et/ou construction, investissement, utilisation ; du r™le capital des Žvaluations administratives des

Domaines (dŽsormais France Domaine).

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7¡frÇf©put

Du foncier ˆ l"immobilier : le processus

Source : ADEF. 2011

3Certu AmŽnagement opŽrationnel - novembre 2011Fiche n¡1 La formation des prix fonciers urbains

Les marchŽs fonciers ont fait l"objet d"une segmentation thŽorique par Joseph Comby (voir schŽma ci-contre) fondŽe sur le statut initial des terrains et leur destination. Cette seg- mentation peut tre utile pour une comprŽhension thŽorique de la formation de la valeur sur les marchŽs. Elle doit tre enrichie par la rŽalitŽ des pratiques observŽes : en effet, sauf exceptions, c"est la plus forte valorisa tion permise par la de- action. Sans chercher ˆ dŽcrire chacun de ces marchŽs, sont prŽsen-

Les six marchŽs fonciers

2. Les marchŽs des terrains non b‰tis (marchŽs 1 et 2) :

du bien de production au bien de consommation

Alors que le prix de vente d"une

terre agricole est contraint par les conditions Žconomiques de la production, la valorisation d"un terrain naturel pour le loi- sir est liŽe d"abord au plaisir de sa jouissance pour l"acquŽreur potentiel, individuel ou collectif.

Les logiques de forma

tion du prix de vente sont fonda- terres agricoles, l"espace est achetŽ comme un bien de production. La valeur du terrain rŽsulte essentiellement de la rentabilitŽ de la production attendue et de facteurs propres aux structures d"exploitation (fermage Žventuel, tre une vigne dans le Bor- delais e t une prairie dans la Creuse. Une certaine rŽgula- tion de ces prix est assurŽe par les Safer. Mais les terrains naturels peuvent aussi tre acquis comme biens de consommation, c"est-ˆ-dire pour la satisfaction et les re- venus que le ou les acquŽreurs retirent de leur dŽten- tion : parcs publics ou privŽs, golfs, jardins d"agrŽment,

Žlevages rŽcrŽatifs, terrains de ch

asse, campings et parcs r sidentiels de loisirs, fort, etc. Ainsi, en pratique, les terrains naturels peuvent potentiel- lement se retrouver sur deux marchŽs. Celui qui offrira le prix le plus ŽlevŽ dŽcidera de la future affectation, sauf intervention de la Safer. Or le prix pour des usages non correspond pas en gŽnŽral ˆ une rentabilitŽ comp table, mais plut™t au niveau de richesse de l"acquŽreur, ou de se s lement mesurables. Les quelques observations qui ont pu tre faites ont montrŽ que le marchŽ des terrains acquis pour des motifs de loisirs fonctionne comme un marchŽ de l"art. Il est directement connectŽ au niveau des marchŽs immobiliers des grandes mŽtropoles europŽennes, la majorit Ž des acquŽreurs Žtant issue du milieu des ca- dre s supŽrieurs mŽtropolitains disposant de revenus Žle- vŽs qu"ils sont prts ˆ dŽpenser pour des motifs patrimoniaux ou de simple jouissance, l"espace Žtant ainsi un bien de consommation. La seule exception ˆ ce raisonnement correspond au cas des terrains acquis par des entreprises de tourisme ou de loisirs (h™tellerie de plein air, golf, centre Žquestre...) ou par de s investisseurs dŽveloppant un patrimoine forestier pour des motifs de dŽfiscalisation. Dans ces cas, le calcul effectuŽ est liŽ ˆ la somme des revenus espŽrŽs de ces terrains, sur une pŽriode plus ou moins longue. Au total, bien que nous n"ayons pas de mesure exacte du phŽno- sait que ces marchŽs non agricoles non b‰tis se sont largement dŽv I l s engendrent une concurrence d"usage parfois problŽ- matique pour les agriculteurs qui souhaitent s"agrandir ou s"installer. Ainsi, ˆ titre d"exemple, les forts ont gagnŽ en France environ 4 millions d"hectares depuis 1950, principalement sur des dŽprises agricoles. Ces questions sont d"une actualitŽ bržlante. En effet la dis- sŽmination urbaine (souvent nommŽ e Žtalement) et la forte demande d"espace des populations multiplient les contacts entre agriculteurs et citadins. Elle suscite une exi- gence d"adaptation de l"agriculture ˆ ces voisinages, dans son mode de production, dans son traitement du paysage, Žvoque la crŽation de Ç parcs agricoles È. Dans ce cas, une pour le rachat du droit d e propriŽtŽ avec maintien en place d"agriculteurs (par analogie avec la pratique du conservatoire du littoral sur les sites protŽgŽs ou la pratique des conseils gŽnŽraux dans les espaces naturels sensibles), soit pour l"indemni- sation des contraintes imposŽes ainsi ˆ l"exploitation. dÇy rl sfyho7 il

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vyuiÇh©put 1 2 Les terrains naturels achetŽs pour un usagede bien-tre ou de loisirs 3 Les terrains naturels achetŽs pour tre amŽnagŽs et urbanisŽs

4Les nouveaux terrains ˆ b‰tir

5 Les terrains urbains ˆ recycler (les terrains bruts du renouvellement urbain)

6Les droits ˆ b‰tir en renouvellement urbain

Source : Joseph Comby / ADEF

4Certu AmŽnagement opŽrationnel - novembre 2011Fiche n¡1 La formation des prix fonciers urbains

Le gisement foncier ur-

bain est constituŽ de deux types de terrains, les terrains naturels vouŽs ˆ l"urbanisation (marchŽ 3) et les terrainsˆ recycler dit en Ç renouvellement urbain È (marchŽ 5). Ces deux marchŽs sont plus politiques qu"Žconomiques puisque leur valorisation dŽpend avant tout de la stratŽ- moins durable, utilisation d"outils de type A

U strict, crŽa-

tion de ZAD , droit de prŽemption, etc.).

3. Les marchŽs du gisement foncier pour l"amŽnagement

(marchŽs 3 et 5) bl vypˆ il ©lyyfpt l © Çt husvyusp lt©yl rf ¡frlÇy i:Ç fnl fh©Çlrrl l© hlrrl il r:Ç fnl mÇ©Çy vyl lt©p Le prix des terrains et les opérations d"aménagement Sur ces marchŽs, les terrains sont appelŽs ˆ changer d"usage, mais sous rŽserve d"une opŽration d"amŽnage-

ment. Leur prix est un compromis entre la valeur d"usageactuelle et celle de l"usage futur pressenti. La diffŽrence

ou de friche s urbaine s ˆ des quartiers neufs ou rŽnovŽs. Dans le cas des opŽrations d"amŽnagement de taille et de complexitŽ rŽduites (par exemple les lotissements en secteur pŽriurbain), les techniques et savoir-faire de nŽ- gociation de l"amŽnageur (ou de l"opŽrateur foncier) peuvent aboutir rapidement ˆ un accord satisfaisant entre vendeur et acquŽreur, les professionnels s"accor- dant pour dire que le prix ne reprŽsente, en gŽnŽral, que

40 % des motifs de

la dŽcision de vendre d"un vendeur Lorsque l"opŽration d"amŽnagement est d"une taille plus importante, l"amŽnageur (public ou privŽ) est, en gŽnŽ- ral, adossŽ ˆ la puissance publique. Dans ce cas, un certain nombre de procŽdures peuvent contribuer ˆ mo- dŽrer les anticipations, par exemple l"ŽventualitŽ de prŽemption en ZAD en zones U et AU des

PLU, ou la

menace d"expropriation. Mais mme dans ce cas, pour ma"triser la temporalitŽ de son opŽration, l"amŽnageur a maximum de propriŽtaires. Ceci passe, lˆ encore, par une ma"trise des techniques et savoir-faire de nŽgociation, nement Ç ˆ usage futur È la rŽalitŽ des futurs cožts et surcožts d"amŽnagement (qualitŽ urbaine du futur quartier, prise en compte des pollutions, des sols humides ou instables, etc.).Lorsque les contraintes de l"un et les exigences de l"autre ne s"accordent pas, ce qui arrive dans nombre de situa- tions, il est d"usage en France de recourir ˆ l"arbitrage du service des Domaines. France Domaine peut utiliser d eux mŽthode s d"Žvaluation : terrains semblables vendus ˆ proximitŽ. Dans ce cas, il attribue au terrain une valeur absolue, sans nŽcessai- rement prendre en compte les objectifs de politiques publiques sous-jacents ˆ l"opŽration (par exemple la crŽation de logements sociaux ou Ç abordables È). Si p eut contribuer ˆ effacer les tendances du marchŽ et ainsi aggr a ver l"effet cliquet. Dans d"autres cas (c"est une pratique aujourd"hui courante ˆ France Domaine), il rŽalise une Žvaluation Žquivalente ˆ celle de l"amŽnageur (Žvaluation par bilan), ce qui le conduit le plus souvent ˆ obtenir une estimation dŽfavorable au vendeur. Cet arbitrage, s"il n"est pas acceptŽ par le vendeur, peut servir de base ˆ une nŽgociation dont la rŽussite dŽpend, e n propriŽtaire. Il peut Žgalement conduire ˆ un contentieux entra"nant une situation de blocage de longue durŽe.

5Certu AmŽnagement opŽrationnel - novembre 2011Fiche n¡1 La formation des prix fonciers urbains

1SlIcmgffSeSfnPSdvIeufIbSol

Ces marchŽs peuvent donc tre

appelŽs Ç marchŽs amŽna- geurs È car ce sont eux qui in- terviennent en achetant les terrains ˆ urbaniser ou ˆ recy- cler, pour les organiser (re- membrer), les Žquiper puis les revendre. La valeur de ces ter- rains ŽquipŽs est fondŽe sur les droits ˆ construire qu"ils de SHON autorisŽe.

L"amŽna

geur est rarement une personne physique, mme si un propriŽtaire peut faire rŽaliser les travaux de viabili- sation en son nom. Pour des petites opŽrations, on recourt en gŽnŽral ˆ une procŽdure de lotissement, dont le ma"- tre d"ouvrage est une collectivitŽ ou un lotisseur privŽ, qui doit prŽalablement acquŽrir le foncier. Pour des projets plus importants, les ZAC sont menŽes rarement par descollectivi tŽs locales (amŽnagement dit Ç en rŽgie È), et plus souvent par un concessionnaire (privŽ, ou d"Žcono- mie mixt e), ou public (EP

A ou SPLA).

Le prix de vente des terrains ŽquipŽ est le fruit d"un raisonnement particulier qui permet ˆ l"amŽnageur d"Žquilibrer son bilan. Pour cela, l"amŽnageur estime les dŽpenses de l"opŽration. Le prix du foncier devrait tre une donnŽe d"ajustement, du moins une donnŽe c onnue, ce qui n"est pas toujours possible, notamment dans le cadre des procŽdures de ZA C , longues, complexes et souvent sujettes ˆ contentieux. Des participations sont nŽgociables au bŽnŽfice de la collectivitŽ, ou au contraire de l"amŽnageur. Ë cela s"ajoutent des travaux, des honoraires et des frais financiers. En face, les recettes doivent Žquilibrer l"opŽration. Elles dŽpendent des prix du marchŽ e t du programme dŽfini avec la c ol lectivitŽ. gn".nÈr-*"qr"pr+ ,r**nvè+"7)-v"7+ r+,"séèq7r"+-*"

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La notion de marge brute

Par souci de simplification et de pŽdagogie, nous afficherons la notion de marge brute. Elle n"est pas les postes du bilan, conformŽment aux normes

Le bilan de l"amŽnageur

Ç Marge brute È

Source : ADEF. 2011

Foncier

Prix du terrain

Cožts d"amŽnagement

DŽpollutions, terrassements,

rŽalisation des VRD, frais d"Žtudes...

Cožts de construction

des Žquipements (travaux et Žtudes)

Participations Žventuelles

au bŽnŽfice de la collectivitŽ

Autres frais

Frais et droits de mutations, frais annexes

Frais de structure et de commercialisation

Frais financiers et assurances

Marge nette

(rŽmunŽration des capitaux propres et imp™ts)

DŽpenses

X m 2 de SHON

Constructible en logement,

bureaux, activitŽs

GSfPoSIoqhlgegnSolm

Recettes

Subventions d"Žquilibre

au bŽnŽfice de l"amŽnageur (en cas de bilan dŽficitaire) "NiocmSmIohltmPSdINgddSNncpcnu

6Certu AmŽnagement opŽrationnel - novembre 2011Fiche n¡1 La formation des prix fonciers urbains

Ces marchŽs de Ç produits

finaux È correspondent aux marchŽs des terrains amŽnagŽs (4 et 5), et au marchŽ de droits

ˆ b‰tir dans le tissu existant (6).

Sur ces marchŽs, le promoteur

terrains qu"il va construire ou reconstruire. Ces terrains sont incorporŽs dans les dŽpensesquotesdbs_dbs46.pdfusesText_46

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