Le marché immobilier au Royaume-Uni PDF

Le marché immobilier au Royaume-Uni

place du parc immobilier britannique ; les acteurs financiers industriels et surtout le Sud-Est de l'Angleterre

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Mission Économique de Londres 1

Le marché immobilier

au Royaume-Uni par la Mission Économique de Londres

Mai 2003

Document réalisé par Anne PERICOI et Adrien FALCON

Revu par Alain GAUGRIS et Valérie MONTANE

21 Grosvenor Place - - Londres SW1X 7HU

Tél. : (44 20) 7235 7080 - Fax : (44 20) 7235 8598 - http://www.dree.org/gb

Mission Économique de Londres 2

Résumé

Qui désire s'implanter, ou tout simplement s'intéresse à l'économie du Royaume-Uni et aux menaces qui pèsent

actuellement sur elle ne peut faire abstraction de la problématique immobilière.

Avant d'analyser ce marché, l'environnement général dans lequel il évolue est décrit. A cet effet, les caractéristiques

du Royaume-Uni et de son économie sont rapidement rappelées sous la forme d'indicateurs clés. Le marché immobilier est

ensuite défini à travers la description des trois secteurs qui le composent : le marché résidentiel, le marché commercial et le

marché rural. Puis, les évolutions du marché immobilier au cours des vingt dernières années sont mentionnées dans un bref

historique. Enfin, les principaux acteurs sont présentés, regroupés en trois grandes catégories : les acteurs de la

" distribution », qui gèrent les transactions immobilières ; les acteurs de la construction, qui sont à l'origine de la mise en

place du parc immobilier britannique ; les acteurs financiers, qui financent ce marché grâce aux investissements

immobiliers. Le contexte juridique et fiscal, qui joue également un rôle important dans l'environnement du marché

immobilier, est ensuite brièvement présenté.

L'analyse de l'évolution du marché immobilier se concentre d'abord sur le marché de l'immobilier résidentiel, puis

sur celui de l'immobilier commercial. Cette distinction tient à la différence de leurs évolutions. En effet, les prix de

l'immobilier résidentiel connaissent actuellement un véritable décollage alors que ceux du marché de l'immobilier commercial

sont en baisse depuis deux ans. L'hypothèse d'une bulle immobilière peut donc être posée pour le marché résidentiel mais

n'a, en revanche, aucun sens en ce qui concerne le marché commercial.

Après avoir mieux défini le concept de bulle immobilière, sa pertinence dans le cas du marché résidentiel au

Royaume-Uni est étudiée. Différents facteurs sont à l'origine de la flambée des prix qui inquiète bon nombre

d'observateurs. Il s'agit de causes à la fois économiques, juridiques et sociales. Parallèlement à une diminution du nombre

de logements, la demande augmente en raison de mesures incitatives à l'achat, de la diminution du coût des emprunts et

d'une augmentation du nombre de foyers. Le rythme de croissance des prix devient préoccupant, dans la mesure où il

pourrait remettre en cause la bonne santé de la consommation domestique, et in fine de la croissance économique du

Royaume-Uni. Toutefois, afin de nuancer l'analyse, les spécificités régionales du marché résidentiel britannique sont

évoquées, ainsi que les prévisions d'évolutions de différents spécialistes du marché.

A l'inverse, les observateurs du marché de l'immobilier commercial tendent plutôt à s'inquiéter de la baisse des

prix observée depuis 2000. En effet, la demande n'a fait que diminuer, en raison d'un contexte économique peu favorable

et d'une perte de confiance des entreprises en leurs perspectives d'avenir. D'autre part, l'investissement dans des locaux

commerciaux est dans une large part motivé par des raisons géographiques ou d'infrastructures. Les évolutions régionales

sont donc différentes. Enfin, les évolutions sont plus ou moins marquées selon le secteur étudié : le marché des bureaux, des

magasins ou des locaux industriels. Tous font l'objet d'une description régionale détaillée.

En annexe sont indiqués les contacts utiles : coordonnées d'agences immobilières et d'associations spécialisées,

banques et organismes gouvernementaux fournissant des informations, tant sur le Royaume-Uni en général que sur le

marché immobilier en particulier.

Mission Économique de Londres 3

SOMMAIRE

1 COMPRENDRE LE MARCHE IMMOBILIER AU ROYAUME-UNI 5

1.1 Le Royaume-Uni en quelques indicateurs clés 5

1.1.1 Géographie et population 5

1.1.2 Economie 6

1.2 Les segments du marché immobilier au Royaume-Uni 7

1.2.1 Le marché de l'immobilier résidentiel 7

1.2.2 Le marché de l'immobilier commercial 7

1.2.3 Le " Rural market » 8

1.3 Evolution du marché immobilier britannique depuis vingt ans 9

1.3.1 Les prix immobiliers ont fortement augmenté sur le long terme 9

1.3.2 Plus d'achat que de location 9

1.3.3 Le clivage Nord/Sud s'accentue 9

1.3.4 Un marché cyclique 9

1.3.5 Le cas du marché commercial diffère 9

1.4 Les acteurs majeurs du marché 9

1.4.1 Les acteurs de la distribution 9

1.4.2 Les acteurs financiers 9

1.4.3 Les acteurs de la construction 9

2 L'ENVIRONNEMENT JURIDIQUE ET FISCAL DU MARCHE IMMOBILIER AU

ROYAUME-UNI 9

2.1 Le contexte juridique 9

2.1.1 Angleterre et Pays de Galles 9

2.1.2 Ecosse 9

2.1.3 Irlande 9

2.2 Contexte fiscal 9

2.2.1 Le droit de timbre (Stamp Duty) 9

2.2.2 Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA ) ou Value Added Tax (VAT) 9

2.2.3 Les impôts locaux 9

2.2.4 Imposition des revenus fonciers 9

2.2.5 L'impôt sur les plus-values (Capital Gains Tax) 9

2.2.6 Déduction des amortissements des propriétés achetées 9

2.2.7 La mise à disposition d'un logement 9

2.2.8 Les droits de succession (Inheritance Tax) 9

3 Y-A-T-IL UNE BULLE IMMOBILIERE AU ROYAUME-UNI ? 9

3.1 Qu'est-ce qu'une bulle immobilière 9

3.1.1 Définition 9

3.1.2 Mécanisme d'une bulle immobilière 9

3.1.3 Risques d'une bulle immobilière 9

3.2 Le Royaume-Uni peut-il être victime d'une bulle immobilière ? 9

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4 LE MARCHE RESIDENTIEL ET L'HYPOTHESE DE BULLE IMMOBILIERE 9

4.1 L'analyse de l'évolution des prix immobiliers résidentiels au Royaume-Uni

valide-t-elle l'hypothèse d'une bulle ? 9

4.1.1 Une évolution des prix immobiliers résidentiels inquiètante... 9

4.1.2 ....qui résulte d'un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements 9

4.1.3 Les risques de cette évolution du marché doivent être nuancés 9

4.2 Les spécificités régionales du marché résidentiel britannique 9

4.2.1 Le marché londonien et les signes d'une bulle immobilière 9

4.2.2 Le reste du Royaume-Uni 9

4.3 Conclusion : vers un ralentissement marqué plus qu'un effondrement ? 9

5 LE MARCHE DE L'IMMOBILIER COMMERCIAL : TROIS SEGMENTS DISTINCTS 9

5.1 Les prix de l'immobilier commercial suivent une évolution contrastée 9

5.1.1 Les loyers des bureaux sont en baisse 9

5.1.2 Le secteur des magasins se porte bien 9

5.1.3 Les loyers de l'immobilier industriel sont stables 9

5.1.4 Trois types de facteurs influent sur l'évolution du marché immobilier commercial 9

5.1.5 Les investisseurs restent actifs et la demande des entreprises devrait augmenter en

même temps que leur confiance 9

5.2 Les spécificités régionales du marché des bureaux au Royaume-Uni 9

5.2.1 Le marché londonien 9

5.2.2 Le reste du Royaume-Uni 9

5.2.3 Pays de Galles 9

5.2.4 Ecosse 9

5.2.5 Irlande du Nord 9

5.3 Les spécificités du retail market 9

5.3.1 Le marché londonien 9

5.3.2 Le reste du Royaume-Uni 9

5.4 Les spécificités du marché de l'immobilier industriel 9

5.4.1 Le marché londonien 9

5.4.2 Le reste du Royaume-Uni 9

5.5 L'évolution de l'immobilier commercial n'est ni géographiquement ni

sectoriellement uniforme 9

6 ANNEXES 9

6.1 Glossaire 9

6.2 Annexes Marché Résidentiel 9

6.3 Contacts utiles 9

6.3.1 Les principales agences immobilières au Royaume-Uni 9

6.3.2 Agences immobilières francophones 9

6.3.3 Associations d'agences immobilières 9

6.3.4 Les principales banques et building societies au Royaume-Uni 9

6.3.5 Les sites institutionnels britanniques 9

6.3.6 Autres 9

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1 COMPRENDRE LE MARCHE IMMOBILIER AU ROYAUME-

UNI Comprendre le marché immobilier au Royaume-Uni, c'est : avoir des repères chiffrés clés sur la situation économique du Royaume-Uni ; définir les secteurs clés de ce marché ; avoir une vision claire de l'évolution de ce marché sur les 20 dernières années ; en connaître les acteurs majeurs.

1.1 Le Royaume-Uni en quelques indicateurs clés

1.1.1 Géographie et population

Délimitation géographique

Le Royaume-Uni, c'est :

L'Angleterre + L'Ecosse

+ Le Pays de Galles + L'Irlande du Nord

Superficie : 243 500 km²

Population : 58 789 194

Ce chiffre est le dernier officiellement publié par le gouvernement. Il est fondé sur un recensement

effectué en 2001. La population britannique se répartit de la manière suivante : -Angleterre : 49 138 831 ( 83,6 % de la population totale du Royaume-Uni ) -Ecosse : 5 062 011 ( 8,6 % de la population totale du Royaume-Uni ) -Pays de Galles : 2 903 085 ( 4,9 % de la population totale du Royaume-Uni ) -Irlande du Nord : 1 685 267 ( 2,9 % de la population totale du Royaume-Uni )

Densité : 240 habitants / km²

Répartition de la population

La population est inégalement répartie dans le pays et se concentre dans les grandes villes, les bassins

industriels et surtout le Sud-Est de l'Angleterre, notamment Londres et sa couronne. Sur les 58 789 194

habitants du Royaume-Uni, 90% sont urbains.

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1.1.2 Economie

L'économie britannique se porte relativement bien...

En 2002, le Royaume-Uni, 4

ème

puissance économique mondiale, a connu une croissance supérieure à

celle de la zone euro. Etablie à 1,8% en 2002, la croissance de l'économie britannique est, en effet, deux

fois supérieure à celle de l'Union économique et monétaire (estimée à 0,9%). Evolution et comparaison du PIB britannique avec ceux de la France et la zone euro (en %)

Source : Eurostat - OCDE

Source : National Statistics

Les tensions internationales hypothèquent quelque peu les espoirs d'une reprise économique forte. Les

conjoncturistes indépendants tablent ainsi sur une croissance de 1,8% en 2003 alors que l'OCDE prévoit une croissance à 2,1%. ...mais montre quelques signes de faiblesse

L'économie britannique va donc plutôt bien. Certes. Mais quelques indicateurs commencent à inquiéter.

o L'inflation immobilière, d'abord. Selon le Land Registry 1 , antenne gouvernementale responsable du recensement des prix immobiliers au Royaume-Uni le marché de l'immobilier d'achat aurait progressé de 22% en 2002. Halifax, premier établissement de prêts immobiliers au Royaume-Uni, estime cette progression à 26,4%, et Nationwide, son principal concurrent, à 25%.

1 Le Land Registry est à la fois le cadastre britannique et l'équivalent de la conservation des hypothèques.

PIB en valeur

en Mds EUR (2001)

Taux de croissance

du PIB en % (2002)

PIB par habitant en

USD (PPA - 2001)

Royaume-Uni 1 587 1,8 26 200

France 1 464 1,2 26 200

Zone euro 6 826 0,9 25 300

Nombre de

chômeurs en millions (BIT)

Taux de chômage

en% (BIT)

Royaume-Uni 1 459 5,1

France 2 450 9,1

Zone euro 11 667 8,5

Source : National Statistics, OCDE (2002)

L'inflation : tendances et

comparaisons (IPCH)

2000 2001 2002

Royaume-Uni 0,8% 1,2% 1,3%

France 1,8% 1,8% 1,9%

Zone euro 2,3% 2,5% 2,2%

Source : Eurostat

1,8 2 3,1 2,4 2,9 0123

20022001200019991998

Mission Économique de Londres 7

o Le niveau préoccupant de l'endettement des ménages, ensuite. Celui-ci serait, selon les estimations du National Statistics, de 118% du revenu disponible brut des ménages britanniques.

o Enfin, la crise des marchés financiers peut, si elle continue, affecter l'économie réelle.

1.2 Les segments du marché immobilier au Royaume-Uni

Le secteur immobilier est composé de trois marchés :

Le marché résidentiel

Le marché commercial

Le marché rural

1.2.1 Le marché de l'immobilier résidentiel

Ce marché regroupe tous les logements résidentiels possibles : maisons, appartements, lofts, pavillons,

cottages, etc. On y inclut également les logements sociaux. Il y a plus de 24 580 000 logements résidentiels au Royaume Uni, logements sociaux inclus.

Le nombre de transactions immobilières sur le marché résidentiel est passé de 1,67 million en 1983, à

2,15 millions en 1988. En 2002, on a dénombré 1,59 million de transactions.

Le marché de l'immobilier résidentiel se caractèrise de la manière suivante :

70% (contre 59% en 1983) des habitants du Royaume-Uni sont, aujourd'hui,

propriétaires-occupants. Le nombre actuel de propriétaires-occupants est ainsi passé à

17,1 millions, soit 4,5 millions de plus qu'en 1983.

20% des habitants du Royaume-Uni louent des logements sociaux, c'est-à-dire possédés

par des collectivités locales ou des organismes spécifiques. Enfin, seulement 10% des habitants du Royaume-Uni sont locataires dans un logement privé.

1.2.2 Le marché de l'immobilier commercial

Le marché commercial s'articule autour de trois segments : les bureaux (office market), les locaux

industriels (industrial market) et les magasins (retail market).

1.2.2.1 Office market

Le secteur de l'office market regroupe les bureaux où sont menées des activités professionnelles,

administratives ou de secrétariat.

Ces bureaux sont divisés en trois catégories, de A à C, en fonction de leur qualité. Les bureaux de

catégorie A sont des immeubles généralement neufs de première qualité et proposant des prestations

ultra-modernes. Ceux de catégorie C sont des immeubles de qualité jugée médiocre ou mauvaise.

Les bureaux peuvent se situer soit dans les villes, soit dans des " business park » (technoparcs ou parcs

d'activité) à la périphérie des villes.

Mission Économique de Londres 8

1.2.2.2 Industrial market

Cette catégorie regroupe les sites de production et les entrepôts.

1.2.2.3 Retail market

Il s'agit des magasins (épicerie, magasins de proximité, grands magasins) et des grandes surfaces.

Ce marché se divise lui-même en trois segments distincts : in-town Comme son nom l'indique, cette première catégorie regroupe les magasins que l'on trouve dans

l'enceinte des villes. La demande actuelle sur ce marché se tourne vers des magasins de plus en plus

grands avec des baux plus courts et plus flexibles. Ce marché se développe surtout dans les petites villes.

out-of-town Les magasins out-of-town sont des magasins ou des retail park (regroupement de magasins) se trouvant

plus en périphérie des villes. Il y a peu de disponibilités et obtenir les permissions adéquates pour

construire ou même agrandir ces bâtiments devient de plus en plus difficile. leisure market

Enfin, le leisure market regroupe toute l'industrie du loisir, du cinéma au parc d'attraction, en passant par

les bars et les restaurants ou encore les salles de sport.

1.2.3 Le " Rural market »

Il s'agit des terrains agricoles (les champs, les prés) et des autres terrains ne faisant pas l'objet d'une

activité agricole, comme les forêts.

Sur ce marché, la profitabilité des fermes est en baisse, ce qui affecte le prix des terrains cédés. En effet,

les revenus ont diminué de plus de 70% depuis 1995 1 . La fièvre aphteuse et l'interdiction de vendre les viandes britanniques sur le continent n'ont fait qu'aggraver la situation.

Cependant, les prix, sur ce marché, ont été soutenus ces dernières années, et ce pour deux principales

raisons.

D'abord parce que, selon l'agence immobilière FDP Savills, de moins en moins de terrains ruraux sont

mis en vente.

1 Knight Frank - Agricultural Brief

Mission Économique de Londres 9

Variation du nombre de terrains agricoles mis en vente en 2002 (en % par rapport à la moyenne 1998-2000)

Source : FPD Savills

Ensuite, parce que beaucoup de terrains sont désormais achetés afin d'être transformés en propriétés

résidentielles (sous réserve de l'obtention des autorisations nécessaires). L'évolution des prix du marché

résidentiel affecte donc ceux du marché rural et le tire à la hausse. En 2002, 32% des terrains vendus

l'ont été dans ce but, contre 24% en 2001. Cette nouvelle tendance ne suffit cependant pas à soutenir les prix et ne fait que masquer un

ralentissement latent. En 2002, la valeur moyenne des terrains, tous types confondus, a diminué de

0,8%, soit 2 785 EUR

1 par arpent 2

1.3 Evolution du marché immobilier britannique depuis vingt ans

1.3.1 Les prix immobiliers ont fortement augmenté sur le long terme

Au cours des 20 dernières années, les prix de l'immobilier résidentiel d'achat auraient connu une

croissance de 306%, selon Halifax, premier établissement de prêts immobiliers au Royaume-Uni. Le prix

actuel moyen est de 193 630 EUR contre 47 704 EUR vingt ans plus tôt. A Londres et dans sa

périphérie (Greater London), les prix auraient même augmenté de 456% depuis 1983. L'Ecosse se situe en

queue du peloton avec une augmentation des prix de 158%.

En termes réels, c'est-à-dire corrigés de l'inflation, les prix de l'immobilier résidentiel ont augmenté en

moyenne de 3,3% par an depuis 1983. En termes nominaux, ils ont augmenté de 7,4% par an sur ces vingt dernières années.

1 Le taux de change utilisé tout au long de ce document est 1GBP = 1,5905 EUR.

1 arpent = 0,4 hectare

Est East

Yorks&

N ord Nord West Sud

Sud Est

Pays

Ecosse

Midlands

Humber

Est Ouest

Midlands Ouest

de Galles 30%
20% 10% 0% - 10% - 20% - 30% - 40% - 50%

Mission Économique de Londres 10

1.3.2 Plus d'achat que de location

Le nombre de propriétaires-occupants a atteint un sommet historique, passant de 59% de la population

britannique en 1983 à 70% 1 aujourd'hui. Il y a désormais 4,5 millions de propriétaires-occupants de plus qu'il n'y en avait vingt ans auparavant (17,1 millions aujourd'hui contre 12,6 millions en 1983).

Cette évolution du nombre de propriétaires-occupants s'est faite au détriment du marché locatif. Les

locations de logements sociaux ne représentent plus que 20% du marché immobilier résidentiel contre

30% en 1983. Une évolution qui résulte principalement de la politique de Right-to-buy de Margaret

THATCHER, mise en place en 1979 et qui a permis à 1,8 million de locataires de logements sociaux

d'acheter leur logement. Le marché de la location privée n'a pas connu de croissance forte depuis 20

ans, représentant aujourd'hui 10% du marché.

1.3.3 Le clivage Nord/Sud s'accentue

Le marché immobilier britannique s'est par ailleurs caractérisé, depuis 20 ans, par sa division entre le

Nord et le Sud du Royaume-Uni. C'est dans le Sud du pays que les prix sont les plus élevés. Ce clivage

Nord-Sud se vérifie aussi bien au niveau des régions qu'au niveau des villes.

Les quatre régions les plus chères du pays sont ainsi celles de Londres et sa banlieue (Greater London), du

South East, du South West et de l'East Anglia, soit quatre régions situées dans le sud du pays.

Les 20 villes les plus chères du Royaume-Uni se situent également toutes dans des régions du Sud du

pays, surtout près de Londres et dans le Sud-Est. La première ville du Nord, Lymm dans le Cheshire,

n'apparaît qu'en 56

ème

position dans le classement, avec un prix d'achat résidentiel moyen de 389 502 EUR.

Ce clivage s'est accentué au cours du temps. Par exemple, les prix de l'immobilier résidentiel à Londres

sont actuellement 76% au-dessus de la moyenne nationale alors qu'ils n'étaient que 28% supérieurs à

cette moyenne en 1983. En revanche, ces prix en Ecosse ne représentent que 59% de la moyenne

nationale contre 93% en 1983. Le cas de l'Irlande du Nord est un peu atypique. La différence de prix

entre l'Irlande du Nord et le reste du Royaume-Uni a, en effet, diminué au cours des dernières années,

probablement en partie grâce au processus de paix, qui a permis d'attirer plus de ménages et donc de

soutenir la demande. En moyenne, les prix irlandais en 1990 représentaient 48% de la moyenne nationale. Ils en représentent aujourd'hui 67%.

1.3.4 Un marché cyclique

Le marché résidentiel britannique fonctionne de manière cyclique, en fonction des taux d'intérêts, des

taux de chômage, de la politique économique gouvernementale, de la croissance économique et de la

nature de l'équilibre entre l'offre et la demande de logements. De fait, au cours des quarante dernières années, le marché immobilier a connu quatre booms 2 : deux

majeurs, au début des années 1970 et à la fin des années 1980, et deux de moindre ampleur dans les

années 1960 et à la fin des années 1970. C'est surtout le boom de la fin des années 1980 qui a marqué les

esprits. D'abord parce que l'inflation immobilière durant cette période a atteint un niveau record.

Ensuite parce ce boom a engendré, en 1989, une crise immobilière sans précédent au Royaume-Uni.

1 Selon un rappport de la Banque centrale européenne, ce taux est de 58% en France et de 61% en Europe.

La Banque centrale européenne définit un " boom » comme étant une période durant laquelle les prix de l'immobilier résidentiel augmentent de plus de

10% par an.

Mission Économique de Londres 11

Le boom des années 1980

En 1983, le marché immobilier se remet de l'effondrement que le marché a connu à la fin des années

1970. Les prix augmentent ainsi de 7% entre 1983 et 1984. Cette augmentation annonce les premices

d'un boom immobilier record, dont le point culminant est atteint en 1988 : cette année-là, les prix de

l'immobilier résidentiel connaissent une inflation de 34%.

Le retournement brutal de 1989

Le niveau des prix de 1988 n'étant pas soutenable, ils s'effondrent en 1989. La chute des prix dure six

ans, et atteint son point le plus bas en juillet 1995. Durant cette période, les prix reculent de 12%. Pour

la première fois depuis 1970, cette baisse est vérifiée à la fois en termes nominaux (ou monétaires) mais

aussi en termes réels (c'est-à-dire corrigés de l'inflation, alors même que cette dernière diminue à partir

de 1991).

La reprise en 1996

Le marché renoue avec la croissance à partir de 1996 avec une augmentation des prix de 7%. Depuis, le

marché connaît une croissance soutenue, notamment grâce à la combinaison de différents facteurs : une

économie qui se porte bien, un faible taux de chômage (et en diminution) et des taux d'intérêts bas.

Les inquiétudes de 2002/2003

En 2002, la croissance annuelle des prix des logements était de 26,4% selon Halifax, taux de croissance

le plus fort depuis 1988 (34%). La possibilité d'une nouvelle bulle immobilière est ainsi, aujourd'hui, à

nouveau évoquée. Les inquiétudes d'un marché surévalué et donc susceptible de connaître un

retournement brutal sont d'autant plus grandes que les premiers mois de 2003 ont montré un

ralentissement du marché, qui, selon les observateurs les plus pessimistes, pourraient être annonciateurs

de l'éclatement d'une bulle.

1.3.5 Le cas du marché commercial diffère

Le marché commercial se distingue quelque peu, dans son évolution, du marché résidentiel. Les prix de

l'immobilier résidentiel ont, en effet, augmenté beaucoup plus rapidement que ceux de l'immobilier

commercial. Face aux 306% d'augmentation des prix du marché résidentiel, le retail market n'affiche

qu'une croissance de 115% depuis 1983. Malgré un dynamisme moindre, l'immobilier commercial tient une place de premier ordre dans l'économie britannique, comptant pour 10% du PIB contre plus de

40% pour l'immobilier résidentiel.

Le marché commercial est, à l'instar du marché résidentiel, un marché cyclique. Il a connu une première

récession en 1973 et une seconde en 1990. Les années précédant les récessions de 1973 et 1990 ont été

caractérisées par une augmentation du nombre de développements spéculatifs. Voyant que le marché se

portait bien et que les prix des loyers augmentaient, les investisseurs ont lancé de nombreuses

constructions pour profiter de cette opportunité. Il en a résulté un surplus d'offre sans augmentation de

la demande. Le marché ainsi surévalué, s'est écroulé. Cette sur-offre a continué jusqu'en 1995 où elle a

atteint un pic. Après une diminution jusqu'en 2000, l'offre a recommencé à augmenter. De 1995 à 2000,

les prix ont augmenté pour, depuis 2000, être en baisse constante.

Mission Économique de Londres 12

1.4 Les acteurs majeurs du marché

Il y a trois types d'acteurs majeurs sur le marché immobilier britannique : les acteurs de la

" distribution », qui gèrent les transactions immobilières ; les acteurs de la construction, qui sont à

l'origine de la mise en place du parc immobilier britannique ; les acteurs financiers, qui financent ce

marché grâce à leurs investissements immobiliers.

1.4.1 Les acteurs de la distribution

1.4.1.1 Les agences immobilières

Les agences immobilières, au Royaume-Uni, ont deux rôles majeurs : celui de vendre et celui de louer

des logements, relevant principalement du marché résidentiel.

En Angleterre, au Pays de Galles et en Irlande du Nord, ces agences immobilières ont une importance

de premier ordre dans le processus de " distribution », et gèrent la plupart des transactions immobilières,

qu'il s'agisse de vente ou de location.

En Ecosse, ce sont principalement les notaires ou solicitors qui s'occupent de ce type de question. Leur

rôle sera développé plus loin.

Evolution significative

Selon le cabinet d'études Key Note

1 , le Royaume-Uni comptait près de 12 000 agences immobilières en

2002. Dans ce contexte, le rôle des associations est primordial, notamment en termes de centralisation

de l'information. Les huit plus grandes associations d'agences immobilières au Royaume-Uni

Source : Key Note - Estate Agents 2002

Deux évolutions majeures sont à noter en ce qui concerne les agences immobilières britanniques. La

première réside dans le phénomène de concentration du marché. La seconde dans l'impact que la mise

en place du Sellers Information Pack devrait avoir sur l'activité des agences immobilières.

1 Key Note - Estate Agents-2002