[PDF] [PDF] Le développement du logement social à Mayotte

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MINISTÈREDE

L'ÉCONOMIE,

DESFINANCES

ETDE

L'INDUSTRIE

MINISTÈREDU

BUDGET,DES

COMPTES

PUBLICS,DELA

FONCTION

PUBLIQUEETDE

LA

RÉFORMEDE

L'ÉTAT

MINISTÈREDE

L'INTÉRIEUR,DE

L'OUTREǦMER,DES

COLLECTIVITÉS

TERRITORIALESETDE

L'IMMIGRATION

MINISTÈRE

CHARGÉDEL'OUTRE

MER

MINISTÈREDES

SOLIDARITÉSETDE

LA

COHÉSION

SOCIALE

MINISTÈREDE

L'ÉCOLOGIE,DU

DÉVELOPPEMENT

DURABLE,DES

TRANSPORTSETDU

LOGEMENT

SECRÉTARIATD'ÉTAT

CHARGÉDU

LOGEMENT

INSPECTIONGÉNÉRALEDES

FINANCES

N°2010ǦMǦ051Ǧ01INSPECTION

GÉNÉRALEDE

L'ADMINISTRATION

N°11Ǧ002Ǧ01INSPECTION

GÉNÉRALEDES

AFFAIRESSOCIALES

L'ENVIRONNEMENT

ET DU

DÉVELOPP EMENT

DURABLE

N°007409.01

RAPPORTDELAMISSIONINTERMINISTÉRIELLE

Établipar

PhilippeDUMAS

DominiqueDALMAS

DanièleJOURDAINǦ

MENNINGER

GérardRUIZ

ǦJanvier2011Ǧ

SYNTHÈSE

ʹ Unepopulationenpleineévolution

L'étatduparc

ʹͲͲͺdeslogements

Lesopérateurs

Lesaidesàlapersonne

3.L'offredelogementssociaux

Lesélémentsdecadrage

desproblèmesfonciersconsidérables, ǡ unrecensementàpeineentaméǯ l'absenced'unopérateurfoncierǣ

4.Lademandedelogementssociaux

potentiellement mahoraise

ObjectifLevierRecommandations

Principal

chefde filepublic

ObjectifLevierRecommandations

Principal

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2°deuxièmeéventualitéǣ

Ȁι͹ǣarrêter

ObjectifLevierRecommandations

Principal

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ObjectifLevierRecommandations

Principal

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ObjectifLevierRecommandations

Principal

chefde filepublic

ObjectifLevierRecommandations

Principal

chefde filepublic

Sommaire

1. L'ENVIRONNEMENT GÉNÉRAL DE LA

POLITIQUE DU LOGEMENT À MAYOTTE.............................3

1.1. DEUX MODÈLES SOCIO-CULTURELS QUI SE CHEVAUCHENT........................................................................

.............3

1.2. LA DÉPARTEMENTALISATION : ÉTAT DES LIEUX LÉGISLATIF........................................................................

...........4

1.2.1. LA PORTÉE DES HABILITATIONS AYANT POUR OBJET L'EXTENSION AVEC ADAPTATION DE CERTAINS CODES......5

1.2.2. LA PORTÉE DES HABILITATIONS AYANT POUR OBJET L'EXTENSION AVEC ADAPTATIONS DE LÉGISLATIONS

PARTICULIÈRES

...............................6

1.3. UNE POPULATION ESTIMÉE À 200 000 HABITANTS EN 2010........................................................................

............7

1.3.1. UNE POPULATION MARQUÉE PAR UNE FORTE CROISSANCE........................................................................

..........7

1.3.2. UNE POPULATION D'UNE EXTRÊME JEUNESSE........................................................................

..............................7

1.3.3. UNE POPULATION ÉTRANGÈRE NOURRIE PAR UNE IMMIGRATION CLANDESTINE DIFFICILE À CONTENIR ET À

CHIFFRER

1.3.4. UN PETIT TERRITOIRE AVEC UNE FORTE DENSITÉ DE POPULATION.......................................................................8

1.4. LA RECONSTITUTION D'UN ÉTAT CIVIL FIABLE........................................................................

...............................9

2. LA SITUATION DU LOGEMENT À MAYOTTE : BILAN DE LA POLITIQUE SUIVIE............................10

2.1. L'ÉTAT DU PARC DE LOGEMENTS.........................................................................

2.1.1. EN 2007, LE PARC TOTAL DE LOGEMENTS S'ÉLEVAIT À 54 000 LOGEMENTS......................................................11

2.1.1.1. 84 % DES LOGEMENTS RÉPERTORIÉS CORRESPONDENT À DES RÉSIDENCES PRINCIPALES................................11

2.1.1.2. 55 % DES OCCUPANTS DES RÉSIDENCES PRINCIPALES EN SONT PROPRIÉTAIRES..............................................11

2.1.2. LE PARC SOCIAL DE LOGEMENTS........................................................................

2.1.2.1. LES CASES SIM, PRODUIT POPULAIRE OFFERT À L'ACCESSION DE 1978 À 2005..............................................12

2.1.2.2. LES LAS ET LATS (LOGEMENTS EN ACCESSION SOCIALE ET TRÈS SOCIALE) : UN BILAN DÉCEVANT..........13

2.1.2.2.1. UNE BATTERIE SOPHISTIQUÉE DE CRITÈRES POUR L'ACCÈS AUX LAS ET LATS..........................................13

2.1.2.2.2. CINQ ANS APRÈS LEUR LANCEMENT, UN BILAN DÉCEVANT POUR LES LAS ET LATS...................................15

2.1.2.3. L'ÉMERGENCE DES LLS ET LLTS (LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX ET TRÈS SOCIAUX)...............................16

2.1.2.3.1. LE BILAN PROVISOIRE EST MODESTE.........................................................................

...................................16

2.1.2.3.2. LES CRITÈRES D'ACCÈS AUX LLS ET LLTS ........................................................................

.........................17

2.2. LES OPÉRATEURS........................................................................

2.2.1. L'OPÉRATEUR PUBLIC : LA SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DE MAYOTTE......................................................................18

2.2.2. LES PROMOTEURS PRIVÉS........................................................................

2.2.3. AUTRES........................................................................

2.3.

LES MODES DE FINANCEMENT DU LOGEMENT........................................................................

...............................21

2.3.1. LES AIDES À LA PIERRE........................................................................

2.3.1.1. LES AIDES BUDGÉTAIRES DE L'ÉTAT........................................................................

2.3.1.2. LES AIDES FISCALES........................................................................

2.3.2. LES AIDES À LA PERSONNE........................................................................

3. LA SITUATION DE L'OFFRE DE LOGEMENTS SOCIAUX ET SES ÉLÉMENTS CONSTITUTIFS ......27

3.1. LES ÉLÉMENTS DE L'OFFRE DE LOGEMENTS SOCIAUX........................................................................

...................27

3.1.1. LES OBJECTIFS DU PLAN D'AMÉNAGEMENT ET DE DÉVELOPPEMENT DURABLE (PADD)....................................27

3.1.2. LA PROGRAMMATION DANS LE CADRE DU CONTRAT DE PROJET ET LES RÉALISATIONS EFFECTIVES...................27

3.1.2.1. LA CONSOMMATION DE LBU SUR LA PÉRIODE 2006-2010, DE LA CRÉATION DES LAS ET LATS AUX LLS

ET

3.1.2.2. LES POSSIBILITÉS EFFECTIVES DE CONSTRUCTION DE LOGEMENTS SOCIAUX DANS LES ANNÉES À VENIR :

DES CHIFFRES AMBITIEUX INSCRITS DANS LE CONTRAT DE PROJET MAIS DES CAPACITÉS RÉELLES PROBABLES

PLUS MODESTES

............................29

3.2. UNE ABSENCE DE MAÎTRISE DES PRINCIPAUX MAILLONS DE LA " CHAINE DE PRODUCTION » DES LOGEMENTS

3.2.1. LA PLANIFICATION TERRITORIALE........................................................................

3.2.2. LA QUESTION FONCIÈRE........................................................................

3.2.2.1. LE RÉGIME FONCIER À MAYOTTE........................................................................

3.2.2.1.1. LE RÉGIME DE LA PROPRIÉTÉ FONCIÈRE À MAYOTTE EST UN SUJET À LA FOIS COMPLEXE ET SENSIBLE.......31

3.2.2.1.2. L'ENREGISTREMENT ET LA PUBLICITÉ FONCIÈRE........................................................................

.................33

3.2.2.1.3. LA TENUE DU CADASTRE........................................................................

3.2.2.1.4. LES OPÉRATIONS DE RÉGULARISATION FONCIÈRE MENÉES PAR LA CDM ET PAR L'ÉTAT............................34

3.2.2.2. LES BIENS FONCIERS DE L'ÉTAT ET LEUR AFFECTATION POSSIBLE AU LOGEMENT SOCIAL..............................36

3.2.2.2.1. LE RECENSEMENT DES TERRAINS NON BÂTIS APPARTENANT À L'ÉTAT........................................................36

3.2.2.2.2. LE CADRE JURIDIQUE AUTORISANT DES CESSIONS GRATUITES DE TERRAINS DE L'ÉTAT..............................38

3.2.2.3 LA DISPONIBILITÉ FONCIÈRE DES LOTISSEMENTS COMMUNAUX.......................................................................39

3.2.3. FAUT-IL UN OPÉRATEUR FONCIER ?........................................................................

3.2.3.1 DES BLOCAGES MULTIPLES LIMITANT LA DISPONIBILITÉ RÉELLE DU FONCIER.................................................40

3.2.3.2. D'OÙ LA PROPOSITION DE METTRE EN PLACE UN OPÉRATEUR FONCIER..........................................................40

3.2.4. LES ASPECTS LIÉS À L'ASSAINISSEMENT ET À L'AMÉNAGEMENT........................................................................

.43

3.2.4.1. LE PROBLÈME DE L'ASSAINISSEMENT........................................................................

......................................43

3.2.4.2. LA QUESTION DE L'AMÉNAGEMENT........................................................................

3.2.4.3. QUELLE SOLUTION POUR L'AMÉNAGEMENT ? VERS LA MISE EN PLACE D'UN ORGANISME AMÉNAGEUR ?......45

3.2.4.4. LE RÔLE DE LA DIRECTION DE L'ÉQUIPEMENT DE MAYOTTE EN MATIÈRE D'ASSISTANCE À MAITRISE

D

'OUVRAGE ET DE CONDUITE D'OPÉRATION POUR LES OPÉRATIONS DE LOGEMENT SOCIAL........................................46

3.2.4.5. LA QUESTION DU FRAFU........................................................................

3.2.5. LA RÉALISATION DES PROGRAMMES DE CONSTRUCTION........................................................................

............48

3.2.5.1. L'ENVIRONNEMENT ÉCONOMIQUE ET SOCIAL........................................................................

..........................48

3.2.5.1.1. UNE HAUSSE DU COÛT DES PROGRAMMES DE CONSTRUCTION.....................................................................48

3.2.5.1.2. DES PROGRAMMES DE LOGEMENTS SOCIAUX EN ACCESSION À LA PROPRIÉTÉ FORTEMENT

CONSOMMATEURS DE FONCIER CAR IMPLANTÉS SUR DES PARCELLES INDIVIDUELLES

3.2.5.2. QUELLE POSSIBILITÉ DE PESER SUR LES COÛTS DE PRODUCTION ?..................................................................49

3.2.6. QUELS OPÉRATEURS DU LOGEMENT SOCIAL DEMAIN À MAYOTTE ?..................................................................50

3.2.6.1. LA SIM, SEUL OPÉRATEUR DU LOGEMENT SOCIAL À MAYOTTE ?...................................................................51

3.2.6.2. LE RECOURS À DES PROMOTEURS OU À D'AUTRES ORGANISMES ?...................................................................52

3.2.7. LE FINANCEMENT DES OPÉRATIONS ET LA GARANTIE BANCAIRE DES OPÉRATEURS ET DES MAÎTRES

D

4. LA DEMANDE DE LOGEMENTS SOCIAUX........................................................................

.............................53

4.1. LES NIVEAUX DE REVENUS........................................................................

4.1.1. UNE CONNAISSANCE APPROXIMATIVE DES REVENUS........................................................................

.................53

4.1.2. UN NIVEAU DE REVENUS PLUS BAS QUE DANS LES DOM........................................................................

...........53

4.2. LES PRESTATIONS FAMILIALES........................................................................

4.2.1. UN ÉTABLISSEMENT SPÉCIFIQUE, ANNEXE DE LA CAF DE LA RÉUNION.............................................................54

4.2.2 QUATRE PRESTATIONS FAMILIALES VERSÉES À MAYOTTE........................................................................

..........54

4.2.3. LES CARACTÉRISTIQUES DE L'ALF........................................................................

4.2.3.1. AU TITRE DES ALLOCATIONS PERSONNELLES DE LOGEMENT, SEULE L'ALF EST EN VIGUEUR À MAYOTTE.....56

4.2.3.2. AVEC DES CONDITIONS D'APPLICATION RESTRICTIVES........................................................................

...........56

4.2.3.3. DES FORMULES DE CALCUL SPÉCIFIQUES........................................................................

................................57

4.2.3.4. LES CONDITIONS RELATIVES AUX PERSONNES........................................................................

........................57

4.2.3.5. LES CONDITIONS RELATIVES AU LOGEMENT........................................................................

...........................57

4.2.3.6. LES PROFILS DES ALLOCATAIRES POTENTIELS........................................................................

........................58

4.2.4. LA DÉTERMINATION DE PLAFONDS DE RESSOURCES POUR L'ACCÈS AU LOGEMENT COMPLÈTE

L 'ENCADREMENT DE LA DEMANDE........................................................................

4.3. LES PRESTATIONS EXTRA-LÉGALES........................................................................

4.3.1. VERSÉES PAR L'ÉTABLISSEMENT DES ALLOCATIONS FAMILIALES......................................................................59

4.3.2. VERSÉES PAR UN FONDS DE SOLIDARITÉ LOGEMENT RELEVANT DE LA CDM....................................................59

4.4. LES INCERTITUDES SUR LES CIBLES DU LOGEMENT SOCIAL........................................................................

...........60

4.4.1. EN FONCTION DES REVENUS ET DES ASPIRATIONS DES CANDIDATS....................................................................60

4.4.2. CONSÉQUENCES SUR LES ATTRIBUTIONS DE LOGEMENTS SOCIAUX...................................................................61

4.4.3. DANS UN CONTEXTE GÉNÉRAL DE LOYERS ÉLEVÉS........................................................................

....................62

4.5. D'AUTRES OBSTACLES POUR L'ACCÈS AU LOGEMENT........................................................................

...................63

4.5.1. L'INTERMÉDIATION SOCIALE EST SOUS DIMENSIONNÉE........................................................................

.............63

4.5.2. L'INTERMÉDIATION FINANCIÈRE RESTE À INSTALLER........................................................................

................64

4.5.3. LE DISPOSITIF DU PTZ (PRÊT À TAUX ZÉRO) ET DU PTZ RENFORCÉ (DIT PTZ+) NE S'APPLIQUE

ACTUELLEMENT PAS À

4.6 LA QUESTION DU TAUX D'EFFORT DEMANDÉ AUX MÉNAGES À MAYOTTE EN MATIÈRE DE LOGEMENT..................66

5. LES RECOMMANDATIONS DE

LA MISSION ET LEUR COÛT...................................................................69

5.1. RECOMMANDATIONS CONCERNANT L'OFFRE DE LOGEMENTS SOCIAUX LOCATIFS OU EN ACCESSION...................69

5.1.1. L'OFFRE DE TERRAINS À BÂTIR........................................................................

5.1.1.1. UNE ACTION PRÉALABLE, NÉCESSAIRE À LA MOBILISATION DE TERRAINS À BÂTIR : LA POURSUITE DE

L

'EFFORT DE RÉGULARISATION FONCIÈRE........................................................................

5.1.1.2. UN EFFORT SIGNIFICATIF EN FAVEUR DE LA MISE À DISPOSITION GRATUITE DE TERRAINS POUR LE

LOGEMENT SOCIAL

.......................70

5.1.2. LA DÉSIGNATION OU LA CRÉATION D'UN OPÉRATEUR FONCIER ET LA RECHERCHE D'UNE SOLUTION AUX

CARENCES EN MATIÈRE D

LE RECOURS À CES OUTILS, QUI EXISTENT DÉJÀ SUR DES TERRITOIRES ET DANS DES CONTEXTES OÙ LES ÉLUS

SONT PLUS RÔDÉS AUX QUESTIONS D

'URBANISATION ET DE LOGEMENT, EST GLOBALEMENT RECOMMANDÉ PAR

LA MISSION POUR

5.1.2.1. LA CRÉATION D'UN OPÉRATEUR FONCIER........................................................................

...............................71

5.1.2.2. LA RECHERCHE D'UNE SOLUTION OPÉRATIONNELLE AUX CARENCES EN MATIÈRE D'AMÉNAGEMENT............72

5.1.3. LA POSITION DE LA DIRECTION DE L'ÉQUIPEMENT EN MATIÈRE D'INGÉNIERIE PUBLIQUE CONCURRENTIELLE...72

5.1.4. LE RÉÉQUILIBRAGE DES AIDES BUDGÉTAIRES ET FISCALES DE L'ÉTAT À LA PIERRE À MAYOTTE......................73

5.1.4.1. LA COMBINAISON OPTIMALE AIDES BUDGÉTAIRES- AIDES FISCALES...............................................................73

5.1.4.2. LES AIDES BUDGÉTAIRES........................................................................

5.2. RECOMMANDATIONS CONCERNANT LES COÛTS DE CONSTRUCTION......................................................................75

5.3. RECOMMANDATIONS CONCERNANT PLUS PARTICULIÈREMENT LA SIM................................................................75

5.4. RECOMMANDATIONS CONCERNANT LA DEMANDE DE LOGEMENTS SOCIAUX ET LE TAUX D'EFFORT DES

LOCATAIRES ET ACCÉDANTS

.........76

5.4.1. UNE NÉCESSITÉ PRÉALABLE : DÉFINIR DE FAÇON AUSSI CLAIRE ET RÉALISTE QUE POSSIBLE LA " CIBLE »,

C 'EST-À-DIRE LES POPULATIONS MAHORAISES AYANT PRIORITAIREMENT VOCATION À ACCÉDER À DES

LOGEMENTS SOCIAUX

...................76

5.4.1.1. UNE SEGMENTATION CLAIRE DE LA POPULATION EN TROIS CATÉGORIES AU REGARD DU LOGEMENT

SOCIAL

5.4.1.2. DES SOLUTIONS DE LOGEMENT ADAPTÉES AU CONTEXTE MAHORAIS.............................................................77

5.4.1.3. ET UN ACCOMPAGNEMENT SOCIAL........................................................................

5.4.2. LE RÉÉQUILIBRAGE DES AIDES PERSONNELLES AU LOGEMENT DANS UN SENS FAVORABLE AU LOCATIF

SOCIAL ET AU RAPPROCHEMENT DES AIDES AU LOGEMENT À MAYOTTE ET DANS LES DOM.......................................80quotesdbs_dbs7.pdfusesText_13

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