[PDF] Le pavillonnaire le rêve dune petite maison

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n°23 - novembre 2005Le pavillonnaire, le rêve d'une petite maison Amour des vieilles pierres ou lotissement flambant neuf, le rêve d'une petite maison reste bien ancré dans l'esprit de tout un chacun. Symbole social pour les uns ou recherche de la tranquillité pour les autres, posséder sa " petite » maison est un archétype bien ancré. Le pavillon semble être l'unique forme actuelle de l'habitat individuel, la concrétisation de nos rêves de devenir propriétaire, ou, simplement, la pérennisation d'un style de vie.Ne prenant pas en compte la Loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU), le caricatural " ex-Francilien » et " futur Isarien » veut de l'espace avec un bon rapport qualité-prix, augmentant ainsi la pression sur les zones périurbaines et rurales du département de l'Oise.

Directeur de la publication :Alain DE MEYERERéalisation - impression :DDE de l'OiseBld Amyot d'Inville BP 317 - 60021 Beauvais Cxml : dde-oise @equipement.gouv.fr RéalisationGroupe GeovisionService de l'Aménagement, de l'Urbanisme et

de l'Environnement

France Poulain Cellule ProspectiveFabienne Clairville (03 44 06 50 81)ml : Fabienne.Clairville@equipement.gouv.fr

Des risques environnementauxLe projet de Liaison Autoroutière Amiens Lille

Belgique va contribuer à l'augmentation de la

circulation sur l'autoroute A16, ce qui va nécessairement générer une aggravation des nuisances. Un trafic plus important produira davantage de nuisances sonores et de pollution atmosphérique, qui auront des conséquences néfastes sur la santé humaine et l'environnement.

Pour mémoire, les transports routiers génèrent 34% des gaz à effet de serre, contribuant ainsi

largement au réchauffement de la planète.Afin d'en réduire les impacts, le projet autoroutier

doit être mené dans l'optique d'un système de transports favorisant, plus qu'aujourd'hui, la multimodalité. Il faut mener le projet LAALB en cohérence, et non pas en concurrence, avec les projets alternatifs tels que la mise en place du canal Seine-nord Europe ou le ferroutage. Actuellement, les professionnels de l'immobilier enregistrent une stabilisation des prix sur l'ensemble du département... mais à un niveau record. La pénurie est la même dans tous les secteurs de l'Oise. La côte des maisons a grimpé de 10 % en 2004 et jusqu'à 40 % pour certains biens. Le prix du petit pavillon neuf, même bas de gamme, est d'emblée grevé par le coût du foncier.

Dans un autre registre, les élus locaux des

communes périurbaines refusent également de devenir des communes dortoirs ou de multiplier

les zones pavillonnaires caractéristiques de l'Ile-de-France. En terme d'aménagement durable du

territoire, les élus tentent de s'organiser au mieux, avec les outils de la loi SRU dont ils disposent : cartes communales, Plans Locaux d'Urbanisme, Schémas de Cohérence Territoriale voire Parcs Naturels Régionaux.Le " French dream » d'un petit pavillon serait-il vraiment mort ? Ce n'est pas si évident. Il est peut-être seulement au point mort dans la formulation actuelle de la demande par rapport à l'offre classique qui a produit les banlieues pavillonnaires franciliennes que nous connaissons. Une véritable révolution urbaine s'opère au sein de l'espace rurbain qui doit inventer de nouvelles formes d'habitats pouvant offrir un cadre de vie agréable, la tranquillité, les services de base, sur un espace restreint pour aller vers un concept de quartier nouveau à la campagne Un rêve qui s'éloigne inexorablement

Bibliographie :

" Le prix de l'immobilier dans l'Oise se stabilise... à un niveau record », Pascal MUREAU, Le Courrier Picard, 5 septembre 2005Extraits du Plan de Cohésion Sociale du Ministère de l'Emploi, du Travail et de la Cohésion sociale 2005Statistiques de l'Union Nationale des Constructeurs de Maisons Individuelles (l'UNCMI)Articles sur les sites internet de l'Expansion, l'Express, le Parisien, le Courrier Picard, le MondeFNAIM (Fédération Nationale de l'Immobilier)Chambres départementales des Notaires Direction Départementale de l'Equipement de l'Oise

Les expatriés d'Ile-de-France et les Isariens

eux-mêmes, demande endogène souvent liée à la décohabitation, achètent de plus en plus et veulent des logements spacieux, qui se font rares en ville. Pour ces habitants, souvent " primo accédants », il s'agit réellement de la concrétisation d'un rêve stéréotypé : deux étages, trois ou quatre chambres, des combles aménagés ou non, une ou deux salles de bains, une superficie de 100 à 120 mètres carrés habitables implantés sur 500 à 1000 mètres carrés de terrain pour 200 000 euros minimum. Un beau rêve qui nécessite souvent un emprunt, à environ 4 % sur

20 ans, soit 240 mensualités de 1000 à 1200

euros. Ce comportement très caractéristique (agrandissement des surfaces, éloignement de la ville, habitat individuel...), est accentué par la reprise économique et la baisse des taux d'intérêt

qui sont venus réanimer le marché immobilier : les ventes de maisons neuves ont progressé de 11 %

dans l'Hexagone et dans toutes les régions de France.Une discussion un soir avec des amis, la visite d'une maison, un coup de foudre, des facilités de crédit, puis enfin " le passage à l'acte » soit l'acquisition d'une maison avec des remboursements d'un tiers supérieur aux derniers loyers mensuels. Comme 57 % des Français, le couple de l'Oise devient propriétaire de sa résidence principale, rejoignant une majorité qui s'est constituée en moins de vingt ans : en 1975, on comptait 53,4 % de locataires ; en 1996, il y avait 54,3 % de propriétaires ! Après avoir marqué le pas, le mouvement vers la propriété semble s'envoler. 400000 permis de construire sont déposés chaque année en France, soit une hausse record de 30 % depuis 2000 par rapport

aux années 90. Le nouveau propriétaire et ses attentesPourquoi le rêve du pavillon malgré les prix qui s'envolentDans le pavillon, on se sent vraiment chez soi.

L'individu, le couple ou les enfants peuvent s'isoler, et la famille se retrouver. Des espaces bien séparés forment le foyer. Les chambres d'enfants à l'étage, le salon-salle à manger pour les réunions, la cuisine-buanderie-garage et, en bas, bien au calme, le coin des parents, avec dressing et salle de bains. Bien souvent un poste de télévision marque le " centre de gravité » de chacun de ces lieux. La maison est également devenue " communicante » grâce aux lignes de téléphones sans fils pour les connexions Internet, la téléphonie (voire la vidéophonie), plus les portables des parents. Le sacro-saint jardin se construit de la même façon : une partie sur le devant et sur les côtés de la maison afin de pouvoir faire " le tour du propriétaire ». Enfin, le reste de la surface du jardin est située à l'arrière du pavillon, pour, selon l'âge des occupants, jouer, planter, jardiner, et surtout... faire son barbecue à la belle saison !

Pour imaginer l'avenir de cette quête

immobilière, il suffit de se rendre chez des propriétaires d'âges différents. Par exemple, ce couple de retraités de l'Oise frôlant la soixantaine, qui en est à la cinquième acquisition de ce type et qui vit dans une surface de 200 mètres carrés. L'espace libéré depuis le départ des enfants sert régulièrement à recevoir les amis, les invités ou les visiteurs de passage.Le rêve abouti d'une petite maison évolue la plupart du temps en désir pour les " grands espaces ». Cette aspiration existe chez tous les acheteurs d'immobilier. Les notaires le constatent bien, en cette période d'excellente santé du marché immobilier, la surface moyenne des achats dans les programmes neufs comme dans l'ancien, dans l'habitat résidentiel comme dans l'achat de loisirs, tous secteurs confondus, a augmenté de 20 % depuis 2000 : il est passé de 55 à 64 mètres carrés. Les ventes de maisons individuelles de plus de six pièces ont également augmenté de plus de 33 %.La rareté de l'offre, la baisse des taux d'intérêts, la hausse des loyers, l'influence de la région parisienne, et aussi un peu de spéculations, ont fait flamber les prix de l'immobilier dans l'Oise. Après plus de 30 % d'augmentation en trois ans, la plupart des agents immobiliers constatent d'ailleurs un "tassement» des prix depuis 2005, comme si les acquéreurs n'étaient plus prêts à accepter toutes les surévaluations les yeux fermés... La chambre régionale de la Fédération Nationale de l'Immobilier (FNAIM), indique qu'il n'y aura plus de grosse évolution du marché immobilier dans la mesure où des prix plafonds, au-delà desquels les gens ne peuvent plus suivre, semblent déjà avoir été atteints. Le prix au m² dans l'Oise s'élève désormais à plus de 2000 € pour le neuf voire

7000 € pour l'ancien. Notons cependant qu'iI est

difficile d'établir le prix des maisons, car la valeur dépend énormément de l'emplacement, la

superficie et des prestations. La " maison à 100 000 euros », une solution ?

L'objectif de ce projet est de donner la

possibilité à des ménages disposant de ressources modestes d'accéder à des maisons de qualité avec une enveloppe maximale de 100000 €. Cet objectif peut être atteint en limitant l'impact de la hausse du prix du foncier, notamment grâce à la mobilisation d'aides des collectivités publiques et de dispositifs juridiques innovants ou déjà existants (baux emphytéotiques).Les programmes " maisons à 100000 € » pourront être réalisés dans des territoires très différents au regard de leur marché immobilier.

Plusieurs types de montage financier sont

possibles afin d'apporter la solution la plus adaptée à chaque situation locale. L'Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU) peut apporter une subvention à des opérateurs qui proposent des logements en accession sociale à la propriété.

D'autres mesures accompagnent ces programmes

comme l'augmentation des montants du prêt à 0% augmentés de 12% début 2005.Dans le cadre du projet de loi " Engagement National pour le Logement » le ministère propose une mesure de réduction de TVA pour les opérations d'accession sociale à la propriété réalisées dans les zones de rénovation urbaine. Le taux de TVA sera de 5,5% au lieu de 19,6%.Dans les communes qui ne sont pas en rénovation urbaine, mais où le coût du foncier reste modéré, les maisons à 100000 € pourront être réalisées dans le cadre du dispositif de Prêt Social Location Accession (PSLA). L'acquisition en location-accession se déroule en deux phases. Au cours de la première phase (location), le ménage peut s'assurer de sa capacité à faire face à une charge régulière de logement. Dans la seconde phase (accession), le ménage rembourse un emprunt et bénéficie de garanties pour le protéger contre les accidents de la vie. Ce dispositif de location-accession ouvre droit à un taux de TVA de

5,5% et permet ainsi de respecter l'objectif de

100000 €. Il donne également lieu à une exonération de taxe foncière sur les propriétés

bâties pendant 15 ans. Pour permettre à davantage de ménages de bénéficier de ce dispositif les plafonds de ressources applicables au PSLA sont étendus. Dans les autres communes, les ménages disposant de ressources modestes auront la possibilité, grâce à un mécanisme de dissociation du foncier et du bâti, de devenir propriétaires de leur logement sans avoir, au moins dans un premier temps, à acheter le terrain. Les ménages pourront bénéficier du prêt à 0% pour acquérir la maison. La commune mettra le terrain à disposition du ménage au moyen d'un bail à construction assorti d'une option d'achat, que le ménage pourra exercer une fois qu'il aura remboursé sa maison. Les maisons à 100000 € devront être proposées à un prix " clés en mains ». Les honoraires, le coût de raccordement aux réseaux, le coût d'aménagement de la parcelle, le montant des taxes et des redevances, ainsi que les frais d'acquisition et d'hypothèque devront ainsi être inclus dans le prix. Les maisons devront avoir une surface habitable d'au moins 85 m², et devront être livrées " prêtes à vivre », sans finition restant à la charge de l'acquéreur. De par leur architecture et leur implantation, les maisons devront s'intégrer harmonieusement dans le tissu urbain avoisinant. Les maisons devront atteindre un niveau de performance technique plus élevé que celui requis par la réglementation en vigueur. Les " maisons à 100000 € » devront ainsi atteindre un niveau de " très haute performance énergétique », permettant de réduire la consommation d'énergie de 15% par rapport aux normes actuellement en vigueur. Elles s'inscrivent donc dans une démarche de développement durable et d'économie d'énergie pour leurs propriétaires (norme HQE).quotesdbs_dbs47.pdfusesText_47

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