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Adrien MORY

ESSEC Master en Management Immobilier 2009 - 2010 " Les enjeux de l"immobilier durable pour les utilisateurs locataires de bureaux »

Octobre 2010

Directeur de mémoire : M. Fabrice HAIAT

Projet de fin d"études

Page 2 ESSEC MMI - 2010

Plan

- Parcours de l"auteur ....................................................................................

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- Remerciements .........................................................................................

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- Introduction .............................................................................................

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1. Le développement durable, le Grenelle de l"Environnement et le marché immobilier

a. Développement durable i. Genèse du concept de développement durable ....................................... 10 · Les Trois Piliers du développement durable .................................... 10 · Normes & Définitions.............................................................. 11 · Quelques textes fondateurs du développement durable ........................ 11 · Un impact transversal dans l"organisation de l"entreprise...................... 12 ii. Le secteur immobilier pointé du doigt........................................ 13 iii. Le facteur 'Santé"................................................................. 14 b. L"immobilier durable ...................................................................... 15 i. un parc hétérogène .............................................................. 15 ii. Une réglementation complexe, entre obligation et incitation.............. 15 iii. Certifications & labels : une grande source de confusion .................. 16 iv. Une prise de conscience collective ............................................ 19 c. Le Grenelle de l"Environnement ....................................................... 20 i. Genèse du Grenelle de l"Environnement ...................................... 20 · le retard de la France ................................................................ 20 · Les étapes clés : Lancement - Loi Grenelle 1 ................................... 21 ii. Le Plan Bâtiment Grenelle ..................................................... 21 iii. La Loi Grenelle 2 ................................................................. 22
iv. Quels changements concrets ? ................................................. 23
d. Décryptage des interfaces des acteurs du marché..................................... 24
i. Un marché fragmenté ............................................................ 24
· Acteurs ............................................................................... 24 · Produits .............................................................................. 24 ii. 'Breaking the vicious circle of Blame" ........................................ 25 iii. Comprendre la position de chaque profession ............................... 26
· Investisseurs ......................................................................... 26 · Promoteurs et Constructeurs........................................................ 28 · Architectes ........................................................................... 28 · Gestionnaires & Facility Managers ............................................... 28 · Commercialisateurs et Sociétés de Conseil ...................................... 29 · Utilisateurs ........................................................................... 30 · Occupants ............................................................................. 31 iv. Pour revenir sur un cercle vertueux ........................................... 32

Projet de fin d"études

ESSEC MMI - 2010 Page 3

v. Quel contexte de marché et quel impact ? .................................... 33

2. Analyse des impacts pour l"utilisateur de bureaux

a. Impacts sociaux ........................................................................... 36
i. Des enjeux variables selon la taille de l"entreprise .......................... 36
ii. La Responsabilité Sociale de l"Entreprise .................................... 38
iii. Bénéfice en termes d"image .................................................... 38
iv. Confort, santé et bien-être pour les employés................................ 40
v. De la nécessité de l"éco-comportement ....................................... 43
vi. Bénéfices pour l"entreprise ..................................................... 44
b. Impacts économiques .................................................................... 46
i. Comprendre l"impact pour l"investisseur : la Green Value ................. 46
· Quel surcoût pour la construction neuve ? ...................................... 46 · Les coûts de rénovation de l"existant ............................................. 48 · Un revenu locatif en hausse ....................................................... 49 · Des écarts de loyer à remettre dans le contexte de marché .................... 49 · Valeur vénale en progression ?...................................................... 50 · Green value ou Brown discount ................................................... 51 · Des investissements à prévoir dans la cycle de vie de l"immeuble ........... 52 ii. La problématique des charges .................................................. 52 iii. Les promesses sont-elles tenues ? ............................................. 53
iv. Impact des baisses de consommations sur le coût global .................... 53
c. Impacts juridiques ....................................................................... 55
i. Risques juridiques liés au contenu du bail existant ......................... 56
La clause de mise en conformité ................................................. 56 La clause de réalisation de travaux ............................................... 57 Taxes et contributions nouvelles .................................................. 57 'Verdissement en cours de bail" ................................................... 58 ii. Les nouveaux enjeux du bail vert ............................................. 58
· Définition - Obligations du Grenelle 2 .......................................... 58 · Vers une nouvelle relation Bailleur / Preneur ................................... 59 · Contenu - Avantages & Inconvénients ......................................... 59 · Dark Green ou Light Green ? ..................................................... 60 · De la difficulté de l"Energy Rating ou le nouveau rôle du métrologue ...... 61

3. Recommandations et Préconisations : quels leviers d"actions pour les utilisateurs ?

a. Evaluer la situation et les paramètres d"influence .................................... 62
b. Etablir un diagnostic sur la performance environnementale des surfaces ......... 63
c. Modifier les réglages de gestion et surveiller les consommations .................. 65
d. Engager une réflexion avec le propriétaire ............................................ 66

Projet de fin d"études

Page 4 ESSEC MMI - 2010

e. Réaliser des travaux de modifications sur le bâtiment et sur l"aménagement..... 67 f. Encourager les occupants à adopter un comportement éco-citoyen ............... 69
g. Bénéficier d"incitations fiscales ......................................................... 72
h. Engager une démarche HQE Exploitation ............................................. 73
i. Déménager sur un immeuble vert ...................................................... 75

Conclusions ..................................................................................................

76

Bibliographie ................................................................................................

79

Sites internet ....................................................................................................

81

Annexes ......................................................................................................

82

Projet de fin d"études

ESSEC MMI - 2010 Page 5

Quelques mots sur l"auteur

Diplômé d"une école de commerce européenne en 1994, j"ai travaillé quelques années dans une filiale

d"Alcatel qui produisait et commercialisait des équipements de parkings, à Bruxelles puis à Paris.

En entrant chez Regus en 1998, j"ai alors découvert le marché de l"immobilier tertiaire par le prisme du

mix produits-services, similaire au produit hôtelier. J"ai ainsi découvert les rouages des marchés de

bureaux parisiens, les motivations et contraintes des utilisateurs, les alternatives s"offrant à eux et la

palette d"intervenants (si large) sur ce marché.

De 2005 à 2007, j"ai rejoint l"équipe Vente-Investissement de la société Atisreal (devenue BNP Paribas

Real Estate) pour m"occuper du marketing et de la communication. J"ai ainsi découvert le marché de

l"investissement, de la vente utilisateurs, de l"hôtellerie et du développement foncier, à une époque où

les capitaux affluaient en masse sur un marché en explosion qui a atteint des sommets inégalés.

Revenu chez Regus en 2007 au poste de Directeur du Développement Immobilier pour la France et

certains pays d"Europe du Sud (poste que j"occupe jusqu"à ce jour), j"ai la charge d"identifier les

nouvelles implantations du réseau Regus, de réaliser le montage financier du projet, de négocier les

conditions de prise à bail jusqu"à la signature, selon les critères établis par la direction du groupe.

Pour rappel, le groupe Regus est le leader mondial des solutions d"externalisation de bureaux, avec près

de 1000 implantations à travers le monde, dont 50 en France. Les sites sont des immeubles

indépendants ou des étages d"immeubles, sur des surfaces variant de 500 à 6000m² (54, av Hoche, Paris

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ème). Regus est toujours locataire des lieux.

Le principe du concept dit de 'centre d"affaires" est de louer une surface en bail conventionnel, de

l"aménager et l"équiper entièrement (cloisonnement, câblage informatique, télécom, mobilier,

internet..) et de mettre à disposition de ses clients, des petites surfaces de bureaux 'clés-en-main" et

salles de réunions, sous forme d"un contrat de prestations de services, pour des durée courtes et

moyennes. La durée moyenne de séjour des clients est environ de quatorze mois.

En 2009, j"ai souhaité compléter mon expérience, principalement issue du terrain, par une formation

immobilière permettant d"appréhender les mécanismes de ce marché dans le détail. A titre d"exemple,

étant dans une position d"utilisateur, il me semblait essentiel de comprendre la logique financière de

l"investisseur de bureaux. Pour ce faire, je me suis naturellement tourné vers le Master en Management

Immobilier de l"ESSEC, qui au-delà des cours variés, d"un corps enseignant de qualité et d"outils

pédagogiques de dernier cri, offre au sein d"une promotion de 42 élèves de tous métiers, un lieu

d"échange et d"ouverture sans équivalent.

Contact

adrien.mory@regus.com adrienmory@yahoo.fr tél. : 06 08 67 97 69

Projet de fin d"études

Page 6 ESSEC MMI - 2010

Remerciements

Pour mener ce travail à bien, j"ai eu la chance de rencontrer un ensemble de professionnels de

l"immobilier passionnés et passionnants, qui ont eu la gentillesse de m"accorder un peu de leur temps.

J"ai beaucoup appris durant ces entretiens et je tiens à les remercier chaleureusement. Au travers de ce

travail, j"espère apporter une modeste contribution à leurs immenses connaissances en matière

d"immobilier et de développement durable, et à alimenter les débats qui animent la profession en ce

moment. - M. Bernard HAAS, Vice-président de l"Association des Directeurs Immobiliers - Mr Jean CARASSUS, Directeur du Département Economie et Sciences Humaines du CSTB, Professeur à l"Ecole des Ponts et créateur du Blog immobilierdurable.eu - Pascal PLOTEGHER, Directeur Immobilier du Groupe ESSILOR - Me Philippe PELLETIER et Me Marie-Odile VAISSIE du cabinet LEFEVRE PELLETIER et

Associés

- Fabrice HAIAT, PDG de la société VIZELIA et Professeur à l"ESSEC - Loïc BLIN, Directeur Immobilier du Groupe SAFRAN - Joël MARIAS, Directeur Immobilier et Services Généraux de PHILIPS - Maya RAVEREAU, Responsable du Développement Durable, AOS STUDLEY - Benoît MOREL d"ARLEUX, Département Gestion Immobilière, Crédit Agricole CIB - Thierry LABORDERIE, Directeur Grands Comptes Utilisateurs, DTZ - Giles BATEMAN, Directeur du Département Corporate Strategies, CBRE - Franz JENOWEIN, Directeur du Développement Durable, Jones Lang LaSalle - Me Julia PELPEL-MOYNOT, Avocate, Cabinet CMS Francis Lefebvre - Xavier PELTON, Directeur de l"Asset Management, AMUNDI - Laetitia GEORGE, Director, CBRE Investors - François JUSSAUME, Responsable Recherche IPD Utilisateurs - Liem NGUYEN, Director Real Estate Market, Bureau Veritas GREEN RATING - Alexis MOTTE, Directeur Associé, MOBILITIS - Jacques Joseph ORVOEN, Office Coordinator, Boston Consulting Group - Thierry BERGER, Direction Immobilière, ALSTOM Transport - Jérôme DUMINIL, Directeur Associé, ENEOS Ile-de-France Je tiens également à remercier Mr Paulo DIAS, Chief Executive Officer de REGUS EMEA, pour la confiance qu"il m"accorde à titre professionnel au sein de Regus depuis plus de 10 ans.

Projet de fin d"études

ESSEC MMI - 2010 Page 7

Introduction

Au moment où je débutais cette formation, ma vision de l"immobilier durable était très limitée ; je m"en

faisais une idée similaire à de la 'fourrure verte" utilisée par des publicitaires en mal d"idées. Après

quelques lectures, discussions et conférences sur le sujet, j"ai rapidement compris qu"il s"agissait d"un

enjeu majeur impactant le secteur immobilier dans son ensemble. J"avais sous-estimé l"impact des

nouvelles règlementations, la prise en compte majeure de ce paramètre sur de nombreux projets de

grande taille ainsi que l"avance importante des marchés étrangers en la matière.

A l"heure où les entreprises cherchent à réduire leurs empreintes environnementales et où leurs

dirigeants comprennent les enjeux de société et de responsabilité que cela représente, l"immobilier est

clairement identifié comme un des premiers leviers d"action, non seulement parce qu"il représente la

première source d"émissions de gaz à effet de serre, mais aussi parce qu"il porte des enjeux essentiels et

souvent sous-estimés dans l"entreprise.

La fonction immobilière dans l"entreprise est managée de manière très aléatoire. Bien que le coût

immobilier représente en moyenne le 2è poste de coût d"une entreprise après les salaires

1 (ou 3è selon

l"importance du poste 'Informatique"), moins de 25% des entreprises du CAC 40 disposent d"une

direction immobilière. La fonction immobilière se trouve souvent gérée par les services généraux, avec

plus ou moins de réussite, ou externalisée, plus rarement.

Compte tenu de l"impact fort du développement durable sur le marché immobilier, il m"a paru

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