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Conseil National de Valorisation Ferroviaire

Les clauses de complément de prix et d'intéressement : un outil d'utilisation exceptionnelle pour ajuster dans le temps, le prix de cession et l'évolution du programme.

La valorisation financière d'un terrain à bâtir dépend directement du projet envisagé sur ce foncier.

La méthode d'évaluation du foncier par compte à rebours est particulièrement adaptée pour les

terrains à enjeux urbains qui justifient un projet d'aménagement. Elle permet de déterminer les

conditions dans lesquelles une opération d'aménagement peut s'équilibrer financièrement. Une

évaluation par compte à rebours implique une connaissance fine des éléments de programme du

projet envisagé. Malgré un programme bien défini, les hypothèses de programme et de recettes

retenues dans le bilan peuvent varier dans le temps entre la signature de l'acte de vente et la commercialisation de l'opération. Si la bonne pratique reste de s'accorder sur un prix déterminé, l'introduction dans l'acte de

cession d'un terrain ferroviaire de clauses de complément de prix, d'intéressement ou de " retour à

meilleure fortune » est une démarche qui peut être mise en oeuvre pour permettre de faire aboutir

des négociations de cession de terrain avec la collectivité ou l'aménageur. La mise en oeuvre de ces

clauses est un moyen contractuel d'ajuster les bénéfices escomptés aux résultats effectifs constatés

lors de la réalisation de l'opération, la clause restant un accessoire de la négociation dont le

montant ne peut constituer l'élément principal du prix. Voici quelques recommandations pratiques sur la mise en oeuvre de ces clauses pour les cessions des terrains ferroviaires . Périmètre d'application dans le cas d'espèce

Les clauses de complément de prix ou d'intéressement ne s'appliquent que pour la cession de foncier

nécessaire à une opération d'aménagement, lorsque le prix de ce foncier est déterminé par compte à

rebours.

Définition

Distinction entre les deux clauses :

- complément de prix : on utilisera ce terme lorsque le prix de la cession convenu est dans la

volonté des parties nécessairement provisoire. Ce complément est un élément du prix lui-même,

cette clause implique obligatoirement la survenance de l'évènement, qui ne doit pas dépendre de la

seule volonté d'une des parties ou d'un accord ultérieur entre elles.

- clause d'intéressement : il s'agit ici d'ajouter à la vente elle-même une convention sui generis par

laquelle le vendeur est associé aux profits éventuels réalisés par l'acquéreur grâce à la chose vendue.

Ce qui la caractérise, c'est l'incertitude de la survenance de l'évènement qui déclenchera l'obligation

de payer une certaine somme au vendeur. La clause tire simplement les conséquences de

l'éventualité de la survenance. La clause de " retour à meilleure fortune » s'apparente alors à une

clause d'intéressement.

En matière de vente de foncier destiné à une opération d'aménagement, le cas le plus fréquent sera

donc l'utilisation d'une clause d'intéressement. Synthèse Clauses de complément de prix et d'intéressement1juin 2011

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Objet des clauses en l'espèce

Les clauses peuvent s'appliquer sur les recettes ou sur les dépenses du bilan. Les clauses les plus

courantes sont : ·Les clauses dépendant de la programmation : variation de la constructibilité et changement de destination

Dans la plupart des cas il est conseillé d'utiliser la notion de clause d'intéressement. La clause

permettra le versement d'une somme en supplément du prix initial sur une durée limitée en cas de

réalisation d'un programme d'une surface supérieure à celle annoncée initialement dans la vente ou

d'un changement de destination des constructions. Les faits générateurs de la clause peuvent être par

exemple le contrôle de la variation des m² retenus dans l'acte de vente et dans le dossier définitif de

réalisation de la ZAC, l'évolution des droits à construire dans le document d'urbanisme

(modification ou révision du document d'urbanisme) ...

·Les clauses liées au prix et aux modalités de commercialisation : commercialisation à un

prix supérieur

Ce type de clause peut être envisagé dans le cas d'une cession d'un terrain ferroviaire directe à

l'aménageur. L'objectif du vendeur est de récupérer une partie de la plus-value réalisée par

l'acquéreur à l'occasion de la commercialisation du programme. Il ne peut s'agir en l'espèce que

d'une clause d'intéressement. L'objectif est bien de bénéficier d'un "profit" et non de réviser un prix

initialement fixé. C'est l'acte de revente des droits à construire qui est le fait générateur de la clause

d'intéressement. Cet intéressement, pour être valable, ne doit pas être "excessif" (recouvrir par

exemple 100% de la plus-value) au risque d'être qualifié de clause d'inaliénabilité.

L'application de ce type de clauses est particulièrement appropriée à un marché immobilier en

progression dans des proportions peu prévisibles.

Pour une cession à la collectivité, ce type de clause n'est pas recommandé. En effet, elle devrait

alors être répercutée dans les actes de cession de la collectivité à l'aménageur. Ces clauses

transmissibles sont juridiquement possibles mais leur suivi est très difficile à assurer pour les rendre

efficaces.

·Les clauses dépendant des dépenses du programme : équipement spécifique (hors

équipement public nécessaire au besoin des futurs habitants) et coûteux non réalisé.

Lorsque l'équipement spécifique était une proposition de l'aménageur (par exemple proposition d'un

système innovant de traitement des déchets), et on devra adopter le mécanisme de la clause

d'intéressement avec un système d'option. (par exemple le système de traitement des déchets n'est

pas réalisé, l'aménageur reverse au vendeur du terrain une partie du coût de l'équipement inscrit

dans le compte à rebours) Synthèse Clauses de complément de prix et d'intéressement2juin 2011

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Recommandations dans la rédaction et la mise en oeuvre de ces clauses

·Concernant la rédaction :

Concernant la rédaction des clauses de complément de prix ou d'intéressement, il faut être vigilant.

La clause de complément de prix constitue une clause de variation du prix initial de la vente, ce

complément doit donc être déterminé ou déterminable au moment de la conclusion de la vente au

risque de rendre nulle la vente elle-même.

La nullité de la clause d'intéressement n'emporte pas, quant à elle, la nullité de la vente pour

indéterminabilité du prix, surtout si les parties ont veillé à mentionner expressément le caractère

"séparable" de la clause du reste de l'acte.

·Concernant l'efficacité pratique :

Il est recommandé de ne pas envisager la transmission des clauses aux acquéreurs successifs (hors

aménageur) par souci d'efficacité juridique et pratique et de limiter dans le temps l'effet de ces

clauses (10 à 12 ans maximum). Tant au niveau des recettes que des dépenses, il faut prévoir dans

l'acte de cession du foncier des obligations d'information renforcées à la charge de l'aménageur

concernant l'évolution de la constructibilité, de l'affectation et des équipements spécifiques réalisés

ou non. Il pourrait être judicieux d'établir à cette fin un calendrier de rencontres annuelles entre

l'aménageur et le cessionnaire afin d'établir un compte rendu d'activité concernant ces différents

points (permis de construire obtenus...) qui pourrait coïncider avec le compte rendu du bilan d'aménagement.

Les clauses d'intéressements relèvent de la liberté contractuelle des parties (article 1134 du Code civil)

Le principe de la détermination du prix le prix doit être déterminé ou déterminable ou moment de la vente : l'article

1591 et 1129 du Code civil

Condition potestative article 1174 du Code civil

Synthèse Clauses de complément de prix et d'intéressement3juin 2011quotesdbs_dbs41.pdfusesText_41

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