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Schéma de développement

commercial sur le territoire de la

Communautéd"Agglomération de la

Région Dieppoise

Orientations -Juillet 2008

Communautéd"Agglomération de

la Région Dieppoise

Communauté d©Agglomération de la Région Dieppoise Schéma de Développement Commercial -Orientations Juillet

2008
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Sommaire

Préalables3

PREMIERE PARTIE : ÉLÉMENTS D"ENVIRONNEMENT DE

BASE DE LA REFLEXION PROSPECTIVE ET STRATEGIE5

1. Synthèse des enjeux6

2. Le Schéma Départemental de Développement Commercial9

3. Historique des autorisations en CDEC10

DEUXIEME PARTIE : APPROCHE PROSPECTIVE12

1. Nouvelles infrastructure et pôles fonciers à enjeux 13

2. Évolution de l"offre commerciale 15

3.Méthodologie de calcul des potentiels 17

4. Potentiels de développement18

TROISIEME PARTIE : STRATEGIE D"AMENAGEMENT

COMMERCIAL20

1.Stratégies proposées21

2.La stratégie retenue22

QUATRIEME PARTIE : ORIENTATION DU SCHEMA DE

DEVELOPPEMENT COMMERCIAL23

1.Consolider et renforcer l"attractivité commerciale25

2.Conforter le maillage commercial de proximité28

3.Gestion globale de urbanisme commercial32

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Préalables

A l"image de la plupart des territoires connaissant un développement soutenu, la Région Dieppoise a connu au cours des dernières années un développement commercial continu principalement axésur l"implantation de grandes et moyennes surfaces. Cette dynamique reste encore très présente et on identifie actuellement sur ce territoire un nombre important de projets privés qui se heurtent notamment àdes disponibilités foncières limitées. Par ailleurs, parallèlement àce développement concentrésur quelques grands pôles, la Communautéd"Agglomération de la Région Dieppoise a pour objectif de préserver le maillage commercial territorial existant, notamment dans les communes rurales. C"est la raison pour laquelle une ORAC est actuellement en cours de mise en place afin de conforter les fonctions commerciales de proximité. Partant de ces constats et dans l"objectif de disposer d"un projet global de développement commercial durable de son territoire, la Communautéd"Agglomération de la Région Dieppoise souhaite donc disposer d"une approche prospective territoriale en matière de développement commercial dont les objectifs sont les suivants: •constituer un document de référence en matière de développement commercial durable àl"échelle de l"ensemble du territoire intercommunal. Il s"agit ici au travers de cette approche de disposer d"une stratégie globale et d"outils opérationnels permettant: -de préserver, conforter et renforcer l"attractivitédu commerce de la Région Dieppoise face aux autres pôles majeurs du département, -de constituer un cadre de référence pour le futur SCOT,-de répondre àdes enjeux déjàmis en évidence dans les approches prospectives en cours, telles que rapprocher les lieux de résidence des lieux de consommation, -d"assurer un équilibre, une cohérence et une complémentaritéentre les différentes formes de commerce et les différents pôles commerciaux, -de maintenir et de renforcer le commerce de proximité dans les quartiers, les centres-villes et centres bourgs, -de contribuer àun développement durable du territoire de par notamment la qualitépaysagère et architecturale des équipements commerciaux actuels et futurs, -d"anticiper l"évolution des besoins des consommateurs, qu"il s"agisse d"enseignes, de concepts commerciaux ou encore de mise en place de services àla clientèle. •constituer un outil d"aide àla décision en matière de programmation commerciale pour les Élus, notamment dans le cadre des prises de décision au sein des Commissions Départementales d"Équipement Commercial ou de toute autre instance de substitution mise en place à l"issue de la réflexion en cours actuellement au sein de l"État, •constituer un outil de dialogue avec les investisseurs commerciaux en permettant d"orienter le développement dans les secteurs d"activitéou les localisations géographiques le nécessitant, voire en permettant de cibler les recherches d"investisseurs.

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Préalables

Pour atteindre ces différents objectifs, l"étude a étéréalisée autour des étapes suivantes: •Réaliser l"état des lieux de l"existanten matière d"activités commerciales sur le territoire, de demande de la clientèle, en prenant en compte les évolutions apparues sur le territoire mais également les évolutions extérieures au territoire. •Traduire les évolutions urbaines et d"activité économiquesur le territoire dans la problématique du développement du commerce et des services, de manière spatiale et quantitative. Intégrer les nouveaux modes de consommation, les nouveaux modèles commerciauxet envisager au mieux les équilibres entre les différentes formes d"activités. •Appréhender les évolutions prospectiveset envisager de ce fait des orientations stratégiques àdonner àla politique de développement et d"organisation du commerce sur le territoire de la Communautéd"Agglomération de la Région

Dieppoise.

•Proposer des scénarii de développement et d"organisation de l"activitéàhorizon 2013 sur le territoire de la Communautéd"Agglomération de la Région Dieppoise, se traduisant ensuite par une stratégie retenue et déclinée de

manière opérationnelle sous forme d"orientations. Le présent document aborde les deux dernières étapes de la

démarche de constitution du schéma de développement commercial. Il va donc être organiséautour des trois parties suivantes : •Approche prospective :Il s"agit ici de prendre en compte toutes les évolutions (urbaines, démographiques, commerciales...) qui vont toucher le territoire et son environnement proche afin de mesurer les impacts que ces changements pourront avoir sur l"offre commerciale et la consommation des ménages. •Approche stratégique :Sur la base des problématiques et enjeux relevés au moment de l"état des lieux et de l"approche prospective, plusieurs stratégies ont été proposées par AID Observatoire au comitéde pilotage et sont retranscrites. •Orientation de développement commercial :Une fois définie collectivement, l"orientation stratégique la plus pertinente au vu des enjeux et des objectifs politiques, celle-ci est déclinée sous forme d"orientations qui formeront ainsi le corps du Schéma de Développement

Commercial de l"Agglomération Dieppe Maritime.

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PREMIERE PARTIE :

Éléments de base de la réflexion

prospective et stratégique

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1.Synthèse des enjeux

Enjeux identifiésThématiques

Maîtrise des espaces fonciers aux abords des axes de circulation : La structuration de la

desserte routière de l"agglomération pose des enjeux forts en termes de maîtrise foncière par

rapport aux implantations d"opportunitéen linéaire. Réflexion sur la stratégie d"aménagement du territoire : Actuellement, la population se concentre fortement sur Dieppe, mais les tendances sur les dernières années montrent que les dynamiques démographiques sont plus importantes sur les communes situées autour de Dieppe. Interviennent donc des notions importantes en termes de mise en place d"une stratégie d"aménagement commercial du territoire en liaison avec les constitutions futures du Pays et du SCOT. Adaptation de l"offre commerciale àla clientèle d"actifs : La dynamique économique de

l"agglomération permet de fixer les actifs du territoire. La stratégie d"organisation commerciale du

territoire devra donc prendre ces éléments en compte notamment en termes de localisation des

pôles, d"approche qualitative des bâtiments commerciaux, d"accessibilitéaux zones périphériques

ou au centre-ville... Approche qualitative àavoir dans le cadre de la vocation touristique du territoire :

L"attractivitétouristique importante du territoire nécessite des besoins forts sur le plan qualitatif

(positionnement produits, concepts marchands des enseignes, qualitéde l"environnement...)Éléments d"environnement

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Enjeux identifiésThématiques

Identification des marges de manoeuvre par rapport aux pôles majeurs concurrents : L"agglomération de

Rouen va représenter l"élément majeur de concurrence. Il conviendra par la suite d"estimer les marges de

manoeuvre possibles sur chaque secteur d"activité.

Maintien du poids de l"agglomération dans la zone de chalandise :Dans le cadre de la mise en place du

Pays (et plus tard du SCOT), il est nécessaire de positionner la stratégie de développement commercial dans une

logique d"aménagement du territoire sur un espace plus large. Le maintien du poids commercial de

l"agglomération par rapport aux autres pôles secondaires de la zone de chalandise (situés en dehors de la

l"agglomération) notamment sur les produits de consommation courante représente donc un enjeu majeur.

Organisation commerciale du territoire de la Communautéd"Agglomération de la Région Dieppoise :

-Structuration géographique de l"offre commerciale sur l"agglomération : Globalement, en termes

d"aménagement du territoire, la centralisation actuelle de l"offre sur la ville centre pose la question de la

desserte primaire des ménages résidant sur les bourgs secondaires ou ruraux. A ce titre, la quasi absence

d"un maillage intermédiaire représente un des enjeux de territoire importants dans la perspectivedu

Schéma de Développement Commercial.

-Maintien des pôles de proximité:Les équipements commerciaux comportant peu d"activités, sont

particulièrement fragiles et doivent être particulièrement surveillés dans un objectif de maintien d"une

desserte minimale.

-Maintien des équilibres entre périphérie et centre-ville :Le centre-ville de Dieppe positionne

aujourd"hui un élément de différenciation fort pour l"ensemble de la zone de chalandise par rapport àl"offre

périphérique et par rapport aux autres centres-villes àproximité. Il convient de préserver ce point fort du

territoire sur un plan commercial voire de créer les conditions favorables àsa dynamisation,

particulièrement sur certains types d"activités (alimentaire, équipement de la personne, produits culturels...)

Amélioration, de manière individuelle, du fonctionnement de chaque site commercial :Il conviendra de

proposer des actions adaptées aux dysfonctionnements constatés en termes d"offre commerciale (concepts,

formats, approche qualitative) et d"environnement (liaisons physiques entre les espaces, stationnement,

circulation, traitement urbain...) Offre commerciale

1.Synthèse des enjeux

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Enjeux identifiésThématiques

Évolutions àtravailler sur certains produits très ciblés : Les évasions hors de la zone de

chalandise sont limitées y compris sur les produits non alimentaires. Les potentiels de développement commercial seront donc plus basés sur la croissance de la consommation (liée notamment aux croissances démographiques) que sur l"évasion. Il n"en reste pas moins que certains marchés de consommation (mobilier, décoration intérieure, bricolage, produits culturels...) pourront certainement être travaillés de manière plus satisfaisante (quantitativement et qualitativement). Assurer en premier lieu un travail sur l"organisation géographique de l"offre et sur une approche qualitative :Si les potentiels économiquessont estimés dans la seconde phase de la mission sur chaque marchéde consommation pour envisager un développement commercial, la faiblesse des évasions ne permettent pas d"envisager un développement commercial important. Malgrécela, un travail important devra être entrepris pour optimiser l"organisation du territoire dans une logique d"aménagement du territoire. De plus, de nombreuses carences

qualitatives ont étémises àjour dans le diagnostic (bâtiments commerciaux, mise àjour des

concepts, aménagements des zones périphériques...) qui devront être réduites pour participer

àune meilleure adéquation entre offre et demande.Consommation des ménages

1.Synthèse des enjeux

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2.Le Schéma Départemental de Développement Commercial

Les schémas de développement commercial de territoire doivent être réalisés en cohérence avec les prescriptions des schémas départementaux. Celui de la Seine Maritime a étéréaliséen 2004 et on peut retenir parmi les principaux enjeux : Conforter le maillage commercial du Département à partir des pôles commerciaux existants : l"objectif est ici de privilégier l"existant, de travailler en concentration de l"offre en évitant donc la dispersion des activités commerciales. Rechercher une complémentaritédu développement commercial avec les secteurs de la culture, du tourisme et des loisirs : Il s"agit d"un enjeu également sur le territoire de l"agglomération oùil convient notamment d"être vigilant aux aspects qualitatifs en matière d"organisation de l"offre commerciale (structuration, environnement) et de qualité (bâtiments, produits...) Maîtriser le développement des grands pôles commerciaux régionaux et périphériques Coordonner le développement commercial des pays et agglomérations avec ceux des territoires limitrophes : Il s"agit ici de prendre en compte l"offre commerciale présente autour et notamment dans la zone d"influence afin de ne pas déstructurer l"offre des territoires voisins. Cet enjeux sera notamment pris en compte au moment du calcul des capacités de développement commercial sur l"agglomération.

Assurer et renforcer une armature commerciale de

proximité: il s"agit d"un enjeu mentionnéau niveau du territoire, les pôles commerciaux de proximitéjouant un rôle important de desserte minimale pour la population (notamment la moins mobile) mais plus largement un rôle

de maintien du lien social dans les bourgs ruraux.Renforcer le niveau et la qualitéde l©offre du commerce

et des services

Accompagner le commerce traditionnel : l"objectif

principal d"un schéma de développement commercial est de fixer des éléments de cadrage pour le développement des grandes surfaces. Cependant, il convient d"assurer des possibilités de développement également aux commerces de proximitéen leur affectant une partie de la croissance du marchéde consommation et en veillant àrespecter des complémentarités entre les formes de vente. La stratégie de territoire devra se positionner dans le cadre général qu"a fixéle Schéma Départemental de Développement Commercial de Seine Maritime et être déclinée selon les enjeux propres àl"agglomération Dieppe

Maritime et selon les spécificités locales.

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3.Historique des autorisations en CDEC

Les données présentées ci-contre représentent les autorisations accordées en CDEC sur les huit dernières années. Elle ont été fournies par la Chambre de Commerce et d"Industrie de Dieppe. L"historique des autorisations permet d"étudier les évolutions de l"équipement commercial sur les dernières années et de les comparer àcelles proposées au niveau des estimations de potentiels de développement. -Globalement, 19 265 m²de surface de vente ont été autorisées sur les huit dernières années ce qui représente

2 408 m²par an.

-Près de 60% de la surface de vente autorisée sur les huit dernières années l"a étéau cours des six premiers mois de l"année 2008. Donc, si le développement antérieur à2008 a été relativement limité(ce constat doit tout de même être tempérépar le développement du pôle Belvédère qui s"est fait précédemment), il y a eu la combinaison d"un phénomène de rattrapage et certainement d"un phénomène d"anticipation du schéma de développement commercial. -On constate une forte concentration des autorisations sur la commune de Dieppe (60%) ce qui est àrapprocher de l"analyse faite sur l"organisation commerciale de l"agglomération.

02 0004 0006 0008 00010 00012 000Arques la BatailleDieppeMartin EgliseSaint Aubin Sur ScieRouxmesnil BouteillesOffranville

Alimentaire

Eqpt personne

Equipement de la maison

Culture, loisirs

Divers

Surface de vente autorisée entre 2000 et 2008 en

CDEC par commune et famille de produits

Divers = Noz (990 m²) / Giga Store (1 950 m²)

400 m²

4 157 m²

1 472 m²

1 170 m²

11 449 m²

617 m²

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3.Historique des autorisations en CDEC

-Cela explique en partie un nombre important de dossiers autorisés mais non réalisés (14 140 m²de surface de vente). Il s"agit de projets qui ont une réalitéadministrative (autorisation CDEC) qui ne s"est pas encore traduite sur le plan économique en l"absence de réalitéphysique (ouverture des magasins prise en compte dans l"enquête sur les comportements de consommation des ménages). Ces surfaces seront donc soustraites des potentiels de développement qui seront estimés dans la prochaine partie. Les marges de manoeuvre vont donc être réduites sur les prochaines années en termes de potentiels mais également en termes de positionnement stratégique. Enfin, au contraire, peu d"éléments d"évolution sur le plan commercial sont ànoter sur le centre-ville de Dieppe, sur les dernières années.

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DEUXIEME PARTIE :

Approche prospective

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1.Nouvelle infrastructure et pôles fonciers à enjeux

La carte ci-contre présente le tracé de la future RN 27 ainsi que les principaux sites fonciers à enjeux qui ont été relevés sur le territoire avec la surface de chacun d"entre eux. Ces éléments sont issus des entretiens réalisés avec les principaux Élus et techniciens du territoire ainsi que de l"analyse du Plan d"Action Foncière menée par l"agglomération en 2007. Un des éléments marquant en termes d"évolution attendue sur le territoire réside dans l"aménagement de la RN 27. Ce nouvel axe routier devrait être mis en service en 2013. Si le schéma de développement commercial est calibrépour une échelle de temps de 5 à6 ans, il convient tout de même d"anticiper les impacts que cela pourraitavoir sur l"aspect urbain et donc commercial. -La RN 27 va constituer une nouvelle entrée dans l"agglomération et va ainsi engendrer de nouveaux équilibres sur le plan des flux de circulation en délestant certainement l"entrée qui structure actuellement la desserte de l"agglomération (RD 915). -Sur le plan commercial, plusieurs conséquences : •Le pôle majeur périphérique de l"agglomération (Belvédère-Vertus-Val Druel) risque d"être ainsi moins irriguépar les flux et pourrait donc être fragilisédans une certaine mesure. •L"aménagement d"un nouvel axe structurant va créer une nouvelle visibilitésur certains espaces fonciers qui vont devenir, de ce fait, stratégiques du point de vue d"éventuelles implantations commerciales (Prairies d"Arques, ZAC Dieppe Sud par exemple) mais également sur des espaces commerciaux existants (pôles Leclerc, Intermarchéet Champion notamment).

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1.Nouvelle infrastructure et pôles fonciers à enjeux

En prenant en compte notamment ces éléments, il a étépointéun certain nombre d"espaces fonciers disponibles qui apparaissent être stratégiques sur un plan commercial. Ce relevéne prend pas en considération certains aspects techniques limitatifs en termes d"occupation concrète de ces espaces, ni le fait que certains de ces espaces sont d"ores et déjàplutôt destinés àune vocation non commerciale. On peut retirer de cette analyse les éléments suivants : -Ces espaces représentent une surface importante avec plus de 200 hectares, cependant il existe des contraintes importantes sur certains d"entre eux dans l"optique d"un développement commercial. -Peu d"opportunités foncières en extension des zones existantes, hormis la zone de la Pointe, qui n"est tout de même pas au contact immédiat du pôle Belvédère-Vertus-

Val Druel.

-Prairies d"Arques : Cette zone présentera une visibilitéet une accessibilitéimportante, elle est de plus intéressante dans une optique de maillage commercial du territoire (pour les ménages hors ville centre notamment). Cependant, il s"agit d"une zone sur laquelle il n"est pas actuellement prévu d"accès direct depuis la RN27 et qui se trouve de plus, située àproximitéde zones naturelles classées ce qui représente des éléments peu compatibles avec l"activitécommerciale. -Terre de Tourville : cet espace sera également visible et accessible en entrée dans l"agglomération mais il est trop déconnectédu tissu urbain de l"agglomération et de plus un développement commercial sur cet espace pourrait venir en

concurrence directe par rapport aux pôles existants.-La Pointe : Il s"agit d"un des rares espaces fonciers

disponible en continuitéd"un pôle commercial existant ce qui est intéressant dans l"optique d"un travail en concentration des activités. Cependant, la vocation définie pour cet espace est aujourd"hui plus liée àl"habitat qu"àdes activités

économiques.

-Dieppe Sud : Cette espace est particulièrement stratégique mais plus largement sur le plan urbain et non uniquement commercial. Son aménagement devrait en effet avoir des impacts sur le centre-ville de Dieppe, sur l"entrée de ville et plus largement sur l"agglomération. Une procédure de ZAC est en cours sur ce secteur et devrait permettre de définir les objectifs de la collectivité. La programmation effective va s"échelonner sur une période plus importante que le schéma de développement commercial (10 à15 ans). Les éventualités d"une programmation commerciale sur ce secteur sont prises en compte dans les orientations sur le centre-ville de Dieppe notamment. -Val d"Arquet : La localisation et la surface importante de cet espace en font un point éventuel d"ancrage ou de réorganisation d"une offre commerciale qui permettrait de créer un nouvel équilibre Est -Ouest sur l"agglomération. Cependant, sa vocation actuelle a plus étédéfinie sur de l"habitat. Malgréune surface foncière disponible importante, plusieurs éléments de contrainte entraînent des marges de manoeuvre qui restent limitées en termes de développement commercial. De ce fait, il faudra être d"autant plus vigilent aux opportunités d"implantation en linéaire des axes de manière déconnectée des pôles existants.

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2.Évolution de l"offre commerciale

Les évolutions attendues de l"offre commerciale sont issues principalement d"une veille concernant les décisions des CDEC et

CNEC sur le département de la Seine Maritime.

Un recensement de l"ensemble des projets commerciaux sur le Département a donc été effectué afin de prendre en compte : -les évolutions attendues sur le territoire de la Communautéquotesdbs_dbs50.pdfusesText_50

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