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BAUEN OHNE ÄRGER

Tipps für die Praxis

ooe.arbeiterkammer.at

BAUEN OHNE ÄRGER

Das Bauen oder Sanieren eines Eigenheims ist eine große Heraus forderung, insbesondere für jene, die ohne jegliche Erfahrung und zum ersten Mal an so ein Projekt herangehen. Die Probleme beim Bauen sind nicht nur technischer Art. Auch vierende Auswirkungen. Denn es geht ja um viel Geld. Im schlimmsten Fall kann das Bauen sogar die Existenz bedrohen - spruch auf Fertigstellung oder Mangelbehebung ist dann meist kann aber stark verringert werden. Überhaupt lassen sich die Pro- wenn sie rechtzeitig bekannt sind. Das setzt sachkundige Informa tion voraus. Information zu rechtlichen und Finanzierungsfragen, Information, die Ihnen u.a. diese Broschüre bieten will. Damit Ih nen das Bauen keinen Ärger macht, sondern Freude. 2

Andrea Heimberger, MSc

Andreas Stangl

Andreas Stangl

AK-PRÄSIDENT

Andrea Heimberger, MSc

AK-DIREKTORIN

3

Grundstück

4

Eigene Bedürfnisse ermitteln

6

Planung der Bauausführung

7

Auswahl der Vertragspartner

8

Ausschreibung - Vergleichbare Angebote

9

Örtliche Bauaufsicht

9

INHALT

4

GRUNDSTÜCK

WIE FINDEN SIE BEBAUBARE GRUNDSTÜCKE?

Wo es bebaubare Grundstücke gibt, erfahren Sie bei der jeweiligen

Immobilienmakler

KOSTEN

Ausgangspunkt für die Auswahl des Grundstücks sind Ihre indivi

Nebenkosten

, wie z.B. Grunderwerbssteuer, Eintragungsgebühr, Maklergebühr und Aufschließungskosten mit zu berücksichtigen sind. LAGE Besichtigen Sie das Grundstück zu verschiedenen Tageszeiten!

So erhalten Sie einen Eindruck über die

und ten Sie auch die

Verkehrsanbindung

! Wie kommen Sie zu Ihrer

Arbeitsstelle? Welche

Infrastruktur

keiten, Ärzte, Freizeiteinrichtungen, Telekommunikationsanbin dung) ist vorhanden?

AUFSCHLIESSUNG

Die Aufschließung seitens der Gemeinde und der Energieversor- gungsunternehmen erfolgt nur bis zur Grundstücksgrenze . Die Zuleitungen zum Haus müssen Sie bei der Planung berücksichti gen und im Zuge der Bauausführung errichten lassen.

BEHÖRDLICHE AUFLAGEN

, den

Bebauungs

plan , vorhandene wie z.B. Hochwasser. Erfragen Sie auch, wie sich das Gebiet ent- wickeln

BODENBESCHAFFENHEIT

fenheit des Bodens oder verborgene Altlasten entwickeln. Hier erste Information erhalten Sie auch beim 5 reichischen Raum-Informations-System (www.doris.at) . Im

ZUFAHRT UND LAGERMÖGLICHKEITEN

Zufahrt mit schweren Baumaschi-

Grundstück ausreichend

für die Bau maschinen und Baumaterialien (bzw. Aushub) vorhanden sind!

GRUNDBUCHAUSZUG

Grundbuchsauszugs, ob

Belastungen

(Wegerecht, Pfandrecht, Prüfen Sie am Grundstück selbst, ob Belastungen durch Wege oder Leitungen bestehen!

GRUNDSTÜCK NUR MIT BAUAUFTRAG

Bedingung verkaufen, dass sie selbst mit der Bauausführung eines stimmungen des (BTVG) anzuwen den. Diese Schutzbestimmungen sollen die Erwerberseite im Falle nicht einhalten, sollten Sie den

Vertragsentwurf durch einen

Rechtsanwalt oder Notar überprüfen lassen und das Honorar 6

EIGENE BEDÜRFNISSE

ERMITTELN

Legen Sie zu Beginn fest, wieviel Sie für das gesamte Projekt aus kann. Vor Beginn der Planung müssen Sie sich Gedanken machen, was Sie wollen. Ihr Tagesablauf ist entscheidend für die Ausrich- tung des Hauses auf dem Grundstück nach dem Sonnenstand. Bevorzugen Sie Morgen- oder Abendsonne? Fragen Sie sich auch, vermittelt ein Besuch in einem Mus terhauspark. Ist ein

Keller

notwendig? Wie soll das Haus beheizt gende Außengestaltung- staltung (Pool) und Wegen sollten Sie sich überlegen.

AK-TIPP

die Planung. 7

PLANUNG DER

BAUAUSFÜHRUNG

Nun gilt es zu entscheiden, wie Sie das Haus errichtet haben wol erledigt. Auch bei einem

Fertighausanbieter

bekommen Sie vie- les aus einer Hand. Einen

Architekten oder ein Planungsbüro

auch die Gewerke mit einer Ausschreibung einzeln vergeben. Die technischen

Kenntnissen

ab, die und ob Sie ausreichend Zeit haben, den

Bau zu koordinieren

und zu kontrollieren Je mehr Leistungen aus einer Hand angeboten werden, desto einen Aufschlag verrechnet. Von Vorteil ist hier, dass es bei Strei tigkeiten nur einen Ansprechpartner gibt. Werden die Arbeiten drücklich eine kostenlose Leistung vereinbart wurde oder wenn nicht das Unternehmen den Plan von sich aus - als Grundlage für sein Angebot - erstellt. Hier müssen Sie von Beginn an für lich festhalten men einer (Gemeinde) begutachten! Bei einer Prüfung durch den Ener- giesparverband heitsrelevante Aspekte der Planung (wie z.B. Einbruchschutz) informiert die kriminalpolizeiliche Beratung.

AK-TIPP

fest, was die Planung kostet! 8

AUSWAHL DER

VERTRAGSPARTNER

entscheidend davon ab, dass Sie einen lichen Vertragspartner Im Freundes- und Bekanntenkreis gibt es erste Anregungen für

Referenzprojekte

an und sprechen Sie mit Bauherren, die bereits mit dem jeweiligen Unternehmen zusammengearbeitet haben.

Ein Blick ins Gewerberegisterɿ

oder Magistrat) zeigt Ihnen, ob das Unternehmen befugt ist, die notwendigen Arbeiten auch auszuführen. Das

Firmenbuch

gibt Beim Konsumentenschutz der Arbeiterkammer erfahren Sie, keit des Unternehmens.

Vorsicht ist geboten, wenn Sie sich auf

Messen

tragspartner informieren. Lassen Sie sich am Messestand zu kei solchen Vertrag nicht zurücktreten! 9

AUSSCHREIBUNG -

VERGLEICHBARE ANGEBOTE

Die Erfahrung zeigt, dass Sie vergleichbare Angebote nur dann erhalten, wenn den Unternehmen ein detailliertes Leistungsver- zeichnis vorgelegt wird, wo diese idealerweise nur mehr die Preise einsetzen müssen. So stellen Sie auch sicher, dass die Angebote alle Lieferungen und Leistungen enthalten, die notwendig sind. Wenn Sie Angebote nur auf der Grundlage der Einreichplanung einholen und das Leistungsverzeichnis vom anbietenden Unter- nehmen kommt, ist es empfehlenswert, dieses durch einen Fach Die Erstellung eines Angebotes ist kostenlos, außer das Unterneh

ÖRTLICHE BAUAUFSICHT

zu koordinieren und zu überwachen und die erbrachten Bau-

Abnahme einzelner Bau-

abschnitte beiziehen und mit der

Kontrolle der Rechnungen

AK-TIPP

Vergleichbare Angebote erhalten Sie nur mit einer Aus- schreibung! 10 sowie der

Abwicklung von Mehr- und Minderforderungen

be- rolle nicht durch das ausführende Unternehmen selbst erfolgt

AUFTRAGSERTEILUNG

ɿFinanzierung

steht und die vorlie- gen. Ist dies nicht der Fall, schreiben Sie in den Vertrag, dass dieser oder die Baubewilligung nicht erteilt wird!

BAUVERTRAG

Der Bauvertrag sollte ein umfassendes Leistungsverzeichnis mit Massen- und Preisangaben sowie eine detaillierte Beschreibung der einzelnen Arbeitsleistungen und Materialien enthalten. Las sen Sie die durch stattungsbeschreibungen, Energieausweis) angeführt sind! We- sentliche Vertragspunkte sind darüber hinaus ein

Termin für den

Baubeginn und die Fertigstellung

Zah- lungsbedingungen des ɿ. Vereinbaren Sie auch, dass ɿ erteilt werden dürfen!

Ö-NORMEN

Erst durch eine entsprechende Vereinbarung werden die Ö-Nor- men Vertragsbestandteil. Zu diesem Zweck kann beispielsweise technischen und vertraglichen Ö-Nomen in ihrer derzeitigen Fas sung sind Vertragsbestandteil. Geschuldet wird daher eine dem Stand der Technik, mindestens aber den anzuwendenden techni schen Ö-Normen entsprechende Leistung. Anderslautende Ver- sind ungültig." 11

EIGENLEISTUNG

wendigen Arbeiten durchzuführen. Überlegen Sie, ob sich der Zeitaufwand lohnt (Was verdiene ich pro Stunde im Beruf?) und sichtigen Sie dabei, dass Fachleute die Arbeiten wesentlich schnel ler erledigen als Laien!

Abrechnung vorprogrammiert, wenn der

Umfang der Eigenleis

tung sowie die sonals der Polier des Bauunternehmens die Eigenleistungen überwacht bieten sich beim

Innenausbau

. Der Abschluss einer Unfallversi

BAUSTELLENKOORDINATOR

BAUSTELLENEINRICHTUNG, VER- UND ENTSORGUNG

Auch die Einrichtung und Sicherung der Baustelle (Baucontainer, Baustellenzaun, WC, Abdeckungen für Schlechtwetter etc.) sowie die Versorgung der Baustelle mit Strom und Wasser sollte im Bau vertrag geregelt sein. Die Reinigung der Baustelle nach dem Abschluss der Arbeiten Vereinbarung, müssen Sie diese Arbeiten inklusive Entsorgung selbst erledigen!

PREIS - ZAHLUNGSPLAN

12 chem Aufwand" bedeutet, dass es sich um ein unverbindliches Angebot handelt. Dieses darf geringfügig überschritten werden. drohenden Mehrkosten hinweisen, dann ist auch eine wesentliche

An einer

Anzahlung

den Firma absichern! Nur so stellen Sie sicher, dass Sie im Falle der Insolvenz des Unternehmens wieder zu ihrem Geld kommen. Die

Zahlung

sollte nach Baufortschritt nach mangelfreier Fertigstellung des jeweiligen Bauabschnitts! Es und kann auf Zahlungsschwierigkeiten der Firma hinweisen. Las sen Sie sich in diesem Fall rasch rechtlich beraten!

HAFTRÜCKLASS - ABSICHERUNG FÜR MÄNGEL

gungen enthalten sind!

VERSICHERUNGEN

Schutz dagegen bietet eine

Rohbauversicherung

. Wenn Sie Ei genleistungen erbringen, ist der Abschluss einer

Bauhelfer-

Unfallversicherung

empfehlenswert. Sie kann auch für kurze 13

BAUAUSFÜHRUNG

VOR BAUBEGINN

Sorgen Sie vor Baubeginn dafür, dass das Grundstück bebaubar ist! Auch die notwendige

Zufahrt

und die müssen

Sie bereitstellen. Stellen Sie sicher, dass die

Grundgrenzen

so ge- klarheiten entstehen! Wenn die

Baugenehmigung

vorliegt, kann

Arbeiten begonnen werden.

WÄHREND DER BAUAUSFÜHRUNG

Wenn Sie nicht ausschließlich auf die Angaben des Bauunterneh

Bautage-

buch

εooe.arbeiterkammer.at/konsu-

mentenschutz ). Dort vermerken Sie jeden Tag, welche Arbeiten von welchem Unternehmen durchgeführt wurden und wie viele Arbeiter wie lange vor Ort waren. Aufzeichnungen über das Wet- ter und die Temperatur sind ebenfalls hilfreich. Erbringen Sie Ei genleistungen, sind auch diese anhand der erbrachten Stunden im

Bautagebuch zu notieren.

Um Streitigkeiten zu vermeiden, halten Sie

Änderungen oder

im Bautagebuch fest und las einbart sind!

Dokumentieren Sie die Arbeiten auch mit

Fotos und stellen Sie Abwicklung des gesamten Projektes erleichtert, wenn sie regel tungsverzeichnis auch geliefert wird und lassen Sie sich die 14

FERTIGSTELLUNG

Fertigstellungstermin

genaue Datumsangabe im Vertrag festgehalten werden. zeichnis enthalten sein.

Übernahme

Mit der Übernahme der vereinbarten Bauleistung ohne Vorbehalt die Zahlung der Schlussrechnung zurückhalten und auf die Behe- bung bestehen.

Übernahmeprotokoll

formel le Abnahme/Übernahme ge- meinsamen Begehung mit Hilfe eines Übernahmeprotokolls (Vorlage unter ooe.arbeiterkammer.at/konsumentenschutz Im Übernahmeprotokoll werden die bei der gemeinsamen Bege- die zurückbehaltene Summe ausreichen, um die Mangelbehe- bung notfalls von einem anderen Unternehmen ausführen zu las sen.

AK-TIPP

15

SONDERFALL BAUTRÄGERVERTRAG

Wohnung) samt Grundstück erwerben und vor Fertigstellung mittelt wird, ist das BTVG anzuwenden. Die Schutzbestimmungen im BTVG sehen eine Absicherung der vereinbarten Vorauszahlungen durch verschiedene Sicherungs maßnahmen vor, um die Erwerberseite im Falle einer Insolvenz Dies kann durch schuldrechtliche Sicherung (z.B. Bankgarantie, Versicherung), durch grundbücherliche Sicherstellung in Verbin (Hypothek) erfolgen.

RATENPLAN A

Baubewilligung

35 Prozent nach Fertigstellung des Rohbaus und des

Daches

20 Prozent nach Fertigstellung der Rohinstallationen

12 Prozent nach Fertigstellung der Fassade und der Fens-

ter einschließlich Verglasung

12 Prozent nach Bezugsfertigstellung oder nach verein-

barter vorzeitiger Übernahme

4 Prozent nach Fertigstellung der Gesamtanlage

Der verbleibende Rest von 2 Prozent ist nach Ablauf von

Preises vorlegen (z.B. Bankgarantie).

16 Ob die Schutzbestimmungen des BTVG in Ihrem Vertrag enthal oder Notar prüfen lassen. Gravierende Verletzungen der gesetzli nen die Erwerberseite dazu berechtigen, vom Vertrag zurückzutre-

Vertrages).

LIEFERVERZUG

einen Schadenɿ , was aber im

RATENPLAN B

Baubewilligung

30 Prozent nach Fertigstellung des Rohbaus und des

Daches

20 Prozent nach Fertigstellung der Rohinstallationen

12 Prozent nach Fertigstellung der Fassade und der Fens-

ter einschließlich Verglasung

17 Prozent nach Bezugsfertigstellung oder nach verein-

barter vorzeitiger Übernahme

9 Prozent nach Fertigstellung der Gesamtanlage

Der verbleibende Rest von 2 Prozent ist nach Ablauf von drei Jahren zu zahlen. 17

BAUMÄNGEL

Vorbeugen

aufsicht hilfreich. Fehler, die im Nachhinein nur schwer oder un deckt und zu diesem Zeitpunkt noch repariert werden.

Eine lückenlose

Dokumentation

mit Fotos und

Bautagebuch

Beheben

fort! Aus Beweisgründen senden Sie am besten einen eingeschrie- benem Brief (Vorlage auf ooe.arbeiterkammer.at/konsumen- tenschutz Setzen sie eine angemessene Frist zur Behebung! Ist das Unterneh men zur Mangelbehebung nicht bereit oder wird diese nicht in vor Gericht gegen das verantwortliche Unternehmen geltend ge- macht werden. Frist Jahre, für bewegliche Sachen zwei Jahre. Innerhalb dieser Frist haf- den von ihm durchgeführten Bauarbeiten, wenn diese schon bei Fertigstellung vorhanden waren. Den Anspruch müssen Sie inner- halb von drei Monaten nach Ablauf dieser Frist bei Gericht gelquotesdbs_dbs25.pdfusesText_31

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