[PDF] SCP Patrice BRIGNIER – Florence TULIER

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Maître Florence TULIER POLGE

Tél. 01.60.87.36.36

Administrateur judiciaire E-mail : etude@tulier-aj.com

Rue René Cassin

Immeuble Le Mazière

91000 EVRY

Bureau annexe

42 ter boulevard Rabelais

94100 SAINT MAUR DES FOSSES

(art 29-1 à 29-

15 de la loi du 10/07/1965)

(art.62-1 à 62-15 du décret du 17/03/1967) 2

Administration provisoire " interim »

(art.47 et 49 du Décret du 17/03/1967) assemblée des copropriétaires qui désignera un nouveau syndic. Administration provisoire de copropriété en difficulté (art. 29-1 à 29-15 de la loi du 10/07/1965)

En cas de copropriété en difficulté, il est désigné par le Président du tribunal de grande instance un administrateur

provisoire avec des pouvoirs étendus, dans le but de rétablir le fonctionnement normal du syndicat.

3 (art.29-1 à 29-15 de la loi du 10/07/1965 et 62-1 à 62-15 du décret du 17/03/1967) ou

Qui peut demander la nomination de

(art. 29-1 de la loi et art. 61-1-1 et 62-2 du décret) matérielle rendant impossible la saisine par définition est absent) - Le syndic en place par requête, après consultation du conseil syndical,

La requête est jointe à la convocation),

- Le Préfet (assignation délivrée au syndicat), - Le mandataire ad hoc (assignation délivrée au syndicat), " représenté par le syndic » ( ?*). 4

Durée de la mission

Qui est désigné administrateur provisoire ?

commerce - Le mandataire ad hoc sur décision motivée du juge et après audition du conseil syndical

La personne hors liste ne doit pas

- Avoir reçu auparavant un paiement du syndic, du syndicat, des créanciers directement ou indirectement

- Avoir un intérêt au mandat - Etre un ancien administrateur judiciaire radié ou retiré de la liste

Coût

Publicité

(art. 62-5 du décret) émargement ou par voie électronique (art. 62-5).Elle mentionne les voies de recours 5

Recours

(art. 62-5 du décret) compter de la publication (art. 62-5).

Ordonnance sur assignation : art. 490 du NCPC ± appel dans le délai de 15 jours à compter de la notification.

Si rejet de la demande de désignation, si ordonnance sur requête ± appel dans un délai de 15 jours à compter de la

notification. 6

Gestion courante du syndicat (29-1)

Objectif : rétablir le fonctionnement normal du syndicat disposition et modification du RCP) - tout ou partie des pouvoirs du conseil syndical 29-14

Avec autorisation du juge

suspension du versement des cotisations du fonds travaux si plan de sauvegarde

utilisation des sommes déposées sur le fonds travaux pour la gestion courante ou des actions nécessaires au

redressement (art. 62-7, 62-8, 62-9, 62-10 du décret)

conseil syndical avant de prendre ses décisions et en précise le mode de financement (art. 62-7 du décret)

- Les décisions sont mentionnées sur le registre des décisions (62-8) et adressées aux copropriétaires (62.9)

- /RUVTXHODFRQFHSWLRQHWODPLVHHQ°XYUHGHVPHVXUHVGHUHGUHVVHPHQWUHTXLqUHQWXQHKDXWHWHFKQLFLWpdont Le président détermine la mission et les conditions de rémunération du tiers. 7

Rapport

(art. 29-1 de la loi et art. 62-11 du décret) - Annuel ou sur demande du Président

- Le compte rendu de fin de mission doit comporter en annexe les annexes comptables du Décret du 14/03/2005

- Le rapport est déposé au greffe, qui en adresse copie au Procureur, au syndic désigné, au Président du

Conseil Syndical, ou à défaut aux membres du Conseil Syndical et, sur leur demande, au Maire, au Préfet, au

- Ces personnes ont un mois pour adresser leurs observations au greffe, qui les communique au président du

Modification de la mission

(art. 29-1 de la loi et 61-1-1, 62-2 , 62-11 du décret) - Du procureur - Du préfet

Forme :

observations régulièrement transmises au greffe (art. 62-11). jointe la requête.

Autres cas : sur assignation.

8 (art. 29-3) antérieure ordonner la poursuite de son exécution. 21).
9

Inventaire du passif du syndicat : délais

(art. 29-4)

Ordonnance de désignation

Les créances non déclarées régulièrement sont inopposables à la procédure (art. 29-4. III)

Celui-ci a 30 jours pour répondre, sous peine de se voir interdire toute contestation ultérieure

(art. 62-20- I)

2 mois (art. 29-4)

3 mois (art. 62-18)

10 Le greffier publie un avis de dépôt au BODACC (art. 62-20-II) Tout intéressé peut prendre connaissance de la liste

2 mois à compter de la publication de la liste

Contestation du contenu de la liste (art. 29-4) auprès du Président du Tribunal de Grande Instance

30 jours

précisant les délais et voies de recours (art. 62-20-III) (art.62-20-III) 11 (art 29-5) - sa durée est de 5 ans maximum, mais peut être prorogée en cas de difficulté

- il consiste dans un échéancier de règlement des créances déclarées et admises, et peut prévoir un traitement différentiel des créanciers

Forme

Ce projet comprend :

-invite le cas échéant le créancier à consentir des remises ou des délais supérieurs à la durée du plan

La lettre rappelle le délai de 2 mois dont dispose le créancier pour faire ses observations, ou faire des propositions de remise de

dette (art. 29-5.II)

2 mois à compter de la date

12 en tenir compte (art. 62-23)

2 mois

Fin du délai de contestation des créanciers auprès du greffe par RAR ou dépôt contre récépissé (art. 62-26)

Copropriétaires par RAR (idem 62-5)

Chacun des créanciers en RAR, en

mentionnant le délai de contestation de 2 notifié à Etablissement et dépôt au greffe du projet définitif par

Pas de contestation :

Homologation du plan par le Juge (art. 29-5)

13

Si contestation, le président statue sur chacune des contestations, le créancier intéressé entendu ou dûment appelé

Pas de recours (art. 62-26)

- communication au ministère public 14

Contenu du plan

(art.29-5 art. 62-22)

Partie 1 : état des dettes, notamment les créances déclarées et les créances irrécouvrables,

Partie 2 : trésorerie prévisionnelle du syndicat sur la durée du plan, dont les dépenses liées à la préservation de

Partie 3 :

- Echéancier des appels de fonds aux copropriétaires, - Echéancier par créancier

Annexes au plan

(art. 62-25)

- Liste des mesures de gestion et procédures de recouvrement envisagées pour permettre le respect du plan,

- Observations du conseil syndical et des créanciers, - Accords de remise de dettes et délais, - Etat détaillé des irrécouvrables, - Inventaire des biens cessibles, - Projet de convention ou convention si administration provisoire renforcée. 15

0LVHHQ°XYUHGXSODQ

16

Modification du plan

Si la situation financière du syndicat évolue, le plan peut être prorogé ou modifié sur décision du juge (art. 29-5.IV), saisi par :

le syndicat des copropriétaires les copropriétaires représentant 15 %

Les créanciers

Le syndic

Forme

Homologation du projet de plan modifié

17 Effacement des dettes du syndicat des copropriétaires (art 29-7) (art.62-29 du décret)

En cas de liquidation de succession vacante ou non réclamée, les créances dues par un copropriétaire décédé lorsque

18

Vente de biens appartenant au syndicat

(art.29-6 et 29-9)

conditions de majorité très difficiles à obtenir dans les copropriétés désorganisées ou en difficulté.

1) -a la demande comprend les modificatifs du RCP résultant de la cession la cession est autorisée par ordonnance pour une durée de 5 ans. 19

Types de biens :

La demande comprend les modificatifs du RCP résultant de la cession. 20 Modification du RCP afin de tenir compte de travaux modifiant la répartition des charges (art. 29-9 alinéa 1)

Types de travaux :

Travaux concourant au redressement de la copropriété, notamment individualisation de chauffage 21
Réorganisation juridique du syndicat : la scission (art 29-8)

Le juge peut ordonner la création de syndicats secondaires ou la division du syndicat, à condition que la gestion et le fonctionnement normal de la copropriété ne puissent être

rétablis autrement.

Ce rapport comprend tous les documents juridiques nécessaires (notamment les projets de nouveaux règlements de copropriété), dresse un état des créances et

" les dettes du syndicat initial sont réparties entre les syndicats issus de la division à hauteur du montant des créances du syndicat initial sur les copropriétaires transférés aux

syndicats issus de la division ».

- Contenu de la décision du juge : - elle autorise la division ou la création des syndicats secondaires

Elle homologue les nouveaux RCP et états descriptifs

La répartition des dettes entre les syndicats est ensuite notifiée à chacun des créanciers connus du syndicat initial.

22
(art. 29-10) confiée 23

Administration provisoire renforcée

(art. 29-11)

la protection des occupants, la préservation de leur santé et la réduction des charges de copropriété permettant son redressement

financier (art. 62-30 du décret). 1 de travaux. nouveau syndic désigné. parallèle de la convention avec un opérateur. 24

Question n° 2 : Peut- il y avoir ouverture d'une administration provisoire renforcée sans désignation préalable d'un administrateur provisoire ?

L'article 29.11 offre à l'administrateur provisoire "déjà désigné en 29.1" la possibilité de solliciter l'ouverture de cette procédure.

Toutefois, le préfet, le maire et l'EPCI en ont également l'initiative, et le texte ne prévoit pas expressément la condition préalable de la désignation de

l'administrateur provisoire.

Certains articles de la loi et du décret laissent toutefois penser que la présence d'un administrateur est une condition préalable d'application :

article 29.11 :

" le juge autorise l'administrateur provisoire, désigné en vertu de 29.1, à conclure une convention(...) avec un ou plusieurs opérateurs(...)."

" le juge homologue la convention conclue entre l'opérateur et l'administrateur provisoire"

Article 62.32 du décret :

" La rémunération est à la charge du syndicat des copropriétaires et distincte de la rémunération de l'administrateur provisoire".

Article 62.33 du décret:

" la décision (d'homologation) est notifiée aux parties et communiquée par l'administrateur provisoire aux personnes qu'il (le juge) aura désignées

dans son ordonnance".

Article 29.12:

" le juge, saisi par des copropriétaires représentant 15% des voix, peut autoriser l'administrateur provisoire à inclure dans le contrat de l'opérateur la

réalisation de travaux d'amélioration".

L'ensemble du dispositif repose donc sur l'existence implicite ou explicite d'une administration provisoire déjà en cours.

A la lecture des divers articles consacrés à cette nouvelle procédure, l'administration provisoire renforcée vient compléter, "renforcer", au sens propre du

terme, une précédente administration provisoire, toujours en cours, qui s'est révélée insuffisante pour redresser la copropriété.

25

Attention :

Il apparaît toutefois qu'un cas de convention de délégation puisse exister en dehors de la désignation préalable d'un administrateur provisoire, a l'issue de la

scission du syndicat prévue à l'article 29.8.

En effet, la scission donne naissance à des syndicats autonomes et à la désignation concomitante de syndics.

Or, l'article 29.12 prévoit que "chaque syndicat issu de la division est subrogé, pour ce qui le concerne, dans les droits et obligations conventionnels du

syndicat dissous selon les modalités prévues à la convention".

Question 3 : l'administration provisoire peut elle se poursuivre après la fin de la mission de l'administrateur provisoire ?

Tant la loi que le décret prennent en compte cette hypothèse.

Art 29.11 :"L'exécution de la convention peut se poursuivre même si la mission de l'administrateur provisoire est terminée."

"Si la mission de l'administrateur provisoire est terminée et la copropriété financièrement redressée, le juge peut autoriser le syndic à conclure un avenant a

la convention en cours (....) ». 26
DGPLQLVWUDWLRQSURYLVRLUH-1 avant et après loi ALUR

Avant Après

Qui ? comment ? forme de la décision Qui ? comment ? forme de la décision

Syndic requête ordonnance sur requête

Syndic requête

ordonnance sur requête

Copropriétaires

représentant 15 % des tantièmes assignation adressée au syndicat représenté par son syndic ordonnance comme en matière de référé

Copropriétaires

représentant 15 % des tantièmes assignation adressée au syndicat représenté par son syndic ordonnance en la forme des référés

Procureur requête ordonnance sur requête

Procureur requête (le Président fait

désigne) ordonnance sur requête

Administrateur

provisoire D 47 requête ordonnance sur requête Administrateur provisoire D 47

Assignation adressée au

syndicat représenté par son syndic ( ?) ordonnance en la forme des référés

Préfet, maire, ou

président de

Président du

Tribunal de

Grande Instance,

assignation adressée au syndicat représenté par son syndic. modification de la mission provisoire ordonnance en la forme des référés

Ordonnance

27

DGPLQLVWUDWLRQSURYLVRLUHrenforcée

Décision

qui ? comment ? Forme de la décision

Ouverture de la procédure

Administrateur provisoire 29-1, Préfet,

Requête (art. 62-30)

Ordonnance

Homologation de la convention entre

Les parties à la convention (art. 62-33)

Sur requête conjointe (art. 62-33)

Décision notifiée aux parties et

provisoire aux personnes désignées dans 1 Maître Florence TULIER POLGE Tél. 01.60.87.36.36 Administrateur judiciaire E-mail : etude@tulier-aj.com

Rue René Cassin

Immeuble Le Mazière

91000 EVRY

Bureau annexe :

42 ter boulevard Rabelais

94100 SAINT MAUR DES FOSSES

LE MANDAT AD HOC

(art 29-1 A à 29-1 C) 2

Conditions

- Moins de 200 lots : la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles

14-1 et 14-2

- Plus de 200 lots : 15 %

Modalités de déclenchement de la

mission - Le syndic informe le conseil - Il saisit le juge sur requête afin de désignation mandataire ad hoc - Il en informe le Préfet, le Maire, le Président de

Absence de réaction du syndic dans

le délai mois

Saisine par :

- Des copropriétaires représentant au moins 15 % des voix (par voie en la forme des référés)

- Un créancier lorsque les factures et de fourniture ou ou de travaux votés et exécutés :

(par voie en la forme des référés) restent impayés depuis plus de 6 mois et le créancier a adressé un commandement de payer infructueux - Le préfet (par voie en la forme des référés) - Le procureur (par requête art. 61-1-1) - Le maire (par voie en la forme des référés) - Le président de compétent en matière (par voie en la forme des référés)

Information

- Le maire - Le préfet - Le cas échéant, le Président de 3

Qui est désigné

- Un administrateur judiciaire inscrit sur la liste des administrateurs judiciaires de 811-2 du code de commerce

- Une personne physique ou morale justifiant expérience ou qualification particulière au regard de la nature de

et remplissant les conditions fixées par le décret du 17/08/2015 (art. 61-1-2 et suivants).

La personne hors liste ne doit pas :

- Avoir reçu auparavant un paiement du syndic, du syndicat, des créanciers directement ou indirectement

- trouvée en situation de conseil de ceux-ci - Avoir un intérêt au mandat - Etre un ancien administrateur judiciaire radié ou retiré de la liste

Mission du mandataire ad hoc

- Déterminée par le juge

- est portée sans délai par le Mandataire ad hoc à la connaissance des copropriétaires par lettre recommandée

avec AR ou reçu par émargement, et reproduit : - 490 NCPC si référé - 496 NCPC si requête - Dans un délai de 3 mois renouvelable, le mandataire ad hoc établi un rapport : Ž présentant de la situation financière et de

Ž comportant les préconisations pour rétablir financier du syndicat et assurer la sécurité de

Ž mentionnant le résultat des actions de médiation ou de négociation

Ž si importantes difficultés financières ou de gestion, saisit le juge pour désigner un administrateur provisoire de

copropriété en difficulté 4

Contenu du rapport

- Le rapport comprend au moins : Ž Un état des lieux de juridique et foncière.

Ž Un état des lieux de la situation technique de notamment des charges des art. 3 et 4 du décret

comptable de 2005 et les diagnostics techniques existants. Ž Une analyse du fonctionnement des instances de la copropriété

Ž Une analyse de des comptes, des impayés des copropriétaires, des dettes et créances non recouvrées.

Ž Une analyse des procédures contentieuses en cours et des contrats.

Ž Des préconisations priorisées et inscrites dans un calendrier, et une estimation sommaire des dépenses et recettes.

(art. 61-12)

Moyens à sa disposition

- Peut obtenir du syndic les documents nécessaires dans un délai de 15 jours à compter de la notification de au

syndic. - Peut obtenir de publique les documents relatifs aux polices engagées contre le syndicat - Peut saisir le juge si difficultés

- Peut se faire assister par tout tiers à ses frais pour de taches relevant de sa mission lorsque le bon

déroulement de la procédure le requiert. (art. 61-10 nouveau)

Effets du rapport

Le greffe adresse le rapport :

- Au syndic - Au conseil syndical - Au maire - Au préfet - Au président de 5

Le syndic inscrit à du jour de la prochaine assemblée générale les projets de résolution

générale doit se tenir dans les 6 mois

Si urgence : 3 mois

Le procès-verbal de générale est notifié par le syndic - Aux auteurs de la saisinequotesdbs_dbs16.pdfusesText_22

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