[PDF] La propriété à lépreuve des dispositifs de sécurisation foncière

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UNIVERSITÉ NICE SOPHIA ANTIPOLIS

FACULTÉ DE DROIT ET SCIENCE POLITIQUE DE NICE

CERDP, Centre d'Études et de Recherches de Droit des Procédures, EA n°1201

LES LIMITATIONS AU DROIT DE

PROPRIÉTÉ EN MATIÈRE IMMOBILIÈRE

Thèse pour le doctorat en Droit présentée et soutenue publiquement le 30 novembre 2015 par

Marianne ROLAIN

Membres du Jury

Monsieur Christophe ALBIGES

Professeur à l'Université de Montpellier, Rapporteur

Monsieur William DROSS

Professeur à l'Université Jean Moulin (Lyon 3), Rapporteur

Madame Blandine MALLET-BRICOUT

Professeur à l'Université Jean Moulin (Lyon 3)

Monsieur Jean-François RENUCCI

Professeur à l'Université Nice Sophia Antipolis

Monsieur Yves STRICKLER

Professeur à l'Université Nice Sophia Antipolis (Directeur de recherche) 2 3 L'université n'entend donner aucune approbation ou improbation aux propos tenus dans la présente thèse. Ceux-ci sont propres à leur auteur. 4 5 J'adresse ma profonde reconnaissance à Monsieur le professeur Yves STRICKLER pour

avoir accepté de diriger ma thèse, mais aussi pour ses conseils et sa disponibilité qui ont été

de véritables sources d'inspirations et d'encouragements. Et je remercie ma famille et mes proches pour leur soutien sans faille durant toutes ces années.

À Thomas

6 7

SOMMAIRE

PARTIE 1. LES LIMITATIONS, TÉMOINS DE L'ADAPTATION

DU DROIT DE PROPRIÉTÉ

TITRE 1. Les limitations, témoins de la mutation du droit de propriété Chapitre 1. Les origines fondamentales des limitations au droit de propriété Chapitre 2. Le développement multidimensionnel des limitations au droit de propriété TITRE 2. Les limitations, témoins de l'instrumentalisation du droit de propriété

Chapitre 1. Les démembrements du droit de propriété, l'instrumentalisation de ses utilités

Chapitre 2. La dématérialisation du droit de propriété, l'instrumentalisation de sa valeur

PARTIE 2. LES LIMITATIONS, VECTEURS DE PROTECTION

DU DROIT DE PROPRIÉTÉ

TITRE 1. La protection de la valeur du droit de propriété, effet de l'encadrement des limitations Chapitre 1. L'organisation du contrôle des limitations du droit de propriété Chapitre 2. La pluralité de sanctions des limitations au droit de propriété TITRE 2. La protection de la portée du droit de propriété, conséquence de la considération des limitations Chapitre 1. La garantie de la valeur fondamentale du droit de propriété Chapitre 2. La nécessité de repenser le droit de propriété par ses limitations 8 9

TABLE DES PRINCIPALES ABRÉVIATIONS

Adde Ajouter

Aff. Affaire

AJCT L'actualité juridique : Collectivités territoriales AJDA L'actualité juridique : Droit administratif

AJDI L'actualité juridique : Droit immobilier

Al. Alinéa

AP Assemblée plénière

APD Archives de philosophie du droit

Art. Article

Ass. Plén. Assemblée plénière

BOI Bulletin officiel des impôts

Bull. civ. Bulletin des arrêts de la Cour de cassation (chambres civiles) Bull. crim. Bulletin des arrêts de la chambre criminelle de la Cour de cassation

CA Cour d'appel

CAA Cour administrative d'appel

Cass. Cour de cassation

CCH Code de la construction et de l'habitation

C. civ. Code civil

C. com. Code de commerce

CE Conseil d'État

CEDH Cour européenne des droits de l'homme

C. envir. Code de l'environnement

C. expr. Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique

Cf. Confer, reportez-vous à

CGI Code général des impôts

CGPPP Code général de la propriété des personnes publiques

Chron. Chronique

Civ. Chambre civile de la Cour de cassation

CJCE Cour de Justice des communautés européennes CJUE Cour de Justice de l'Union européenne (depuis 2009)

Coll. Collection

Com. Chambre commerciale de la Cour de cassation

cons. Considérant

Contra Solution contraire

C. pén. Code pénal

C. rur. Code rural

C. urba. Code de l'urbanisme

D. Recueil Dalloz

DA Droit Administratif

Dr. et Patri. Droit et patrimoine

éd. Édition

Ex. Exemple

Fasc. Fascicule

Gaz. Pal. Gazette du Palais

Ibid. Ibidem, au même endroit

In Dans

Infra Ci-dessous

10 JCP A. Semaine juridique édition Administrations et collectivités territoriales JCP E. Semaine juridique édition Entreprise et affaires JCP G. Semaine juridique édition Générale JCP N. Semaine juridique édition Notariale et immobilière

J.O. Journal officiel

L.G.D.J. Librairie générale de droit et de jurisprudence

LPA Les petites affiches

Mél. Mélanges

n°/nos Numéro/numéros op. cit. Opus citatum p. Page pp. Pages préc. Précité

Préf. Préface

PUAM Presses Universitaires d'Aix Marseille

PUF Presses Universitaires de France

QPC Question prioritaire de constitutionnalité

RDC Revue des contrats

RDI Revue de droit immobilier

RDP Revue de droit public et de la science politique en France et à l'étranger

RDSS Revue de droit sanitaire et social

Rec. Lebon Recueil des décisions du Conseil d'État Rép. Defrénois Répertoire du notariat Defrénois

Rép. min. Réponse ministérielle

RFDA Revue française de droit administratif

RFFP Revue française de finances publiques

RIDE Revue internationale de droit économique

RJEP Revue juridique de l'économie publique

RLDC Revue Lamy droit civil

RTD civ. Revue trimestrielle de droit civil

RTD com. Revue trimestrielle de droit commercial et de droit économique

S. Recueil Sirey

s. Suivant(e)s spéc. Spécialement ss. Sous

Supra Ci-dessus

t. Tome

TA Tribunal administratif

T. confl. Tribunal des conflits

TGI Tribunal de grande instance

th. Thèse

TI Tribunal d'instance

V./v. Voir

Vol. Volume

11

INTRODUCTION

1. À Rome, une pratique courante consistait à exproprier des terres pour les offrir aux

soldats vétérans

1. VIRGILE lui-même subit une telle expropriation, mais grâce à l'appui

d'Octave, le futur Auguste, il obtint la restitution de ses biens. VIRGILE utilisa alors son vécu

pour dépeindre la détresse de l'exproprié et la brutalité du nouveau propriétaire dans une

poésie élégiaque, dont est extrait ce dialogue 2 :

LYCIDAS

Quo te, Moeri, pedes ? an, quo via ducit, in urbem ?

MOERIS

O Lycida, vivi pervenimus, advena nostri

(Quod numquam veriti sumus) ut possessor agelli Diceret : " Haec mea sunt ; veteres migrate coloni ! "

Nunc victi, tristes, quoniam fors omnia versat,

Hos illi (quod nec vertat bene) mittimus haedos

3.

1 Le service militaire durait en moyenne 25 ans. Cette durée dépendait de l'affectation : infanterie, cavalerie...

2 VIRGILE, Bucoliques, IX vers 1 à 6, éd. Goelzer. Ces vers ont été publiés vers l'an -39 av. J.-C.

3 Traduction : LYCIDAS : " Hé bien, Méris, où te portent tes pas ? Sans doute à la ville où mène ce chemin ? ».

MÉRIS : " Oh Lycidas, n'avons nous tant vécu pour que voir (malheur inimaginable !) un étranger devenu

propriétaire de notre modeste héritage nous dire : "Ces biens sont à moi ; retirez-vous, vous les anciens

possesseurs" ! Et maintenant, vaincus, désolés, victimes du sort qui bouleverse tout, nous lui menons ces

chevreaux (que cela ne lui porte pas chance !) ». 12

2. Plus de deux mille ans après ces vers4, les limitations du droit de propriété, et

particulièrement celles qui se rapportent à la matière immobilière, peuvent toujours susciter

de fortes émotions. Notamment dans le cas des expropriations de grande ampleur comme

celles visant la création d'une ligne TGV ou d'un aéroport, où le désarroi des propriétaires

s'exprime par des manifestations, des chaînes humaines, des occupations et des procès. À la

réaction des propriétaires s'ajoutent des enjeux environnementaux, politiques, sociaux et

économiques. Ces enjeux exacerbent les tensions entre les propriétaires et les pouvoirs

publics. La poésie de VIRGILE et les réactions contemporaines des expropriés illustrent un fait : le

droit de propriété est source de polémiques. Il faut alors en chercher les raisons en Droit, dans

la définition du droit de propriété et ses interprétations.

3. Malgré des critiques anciennes5 et un avant-projet de réforme6 qui projetait de le

modifier

7, l'article 544 du Code civil est toujours censé définir le droit de propriété8. Cet

article dispose que " la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la

plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

Or, à la simple lecture de l'article 544 apparaît une difficulté terminologique : " la propriété »

et " le droit de propriété » sont-ils synonymes ? Il est possible d'en douter d'une part parce

que le Code civil, notamment à l'article 543

9, évoque non pas " la propriété » mais " le droit

de propriété » et qu'il distingue ce dernier du droit de jouissance. D'autre part, le Code civil

utilise parfois le terme de " propriété » pour désigner l'objet du droit

10, comme cela est

souvent le cas dans le langage courant

11. En outre, étymologiquement, le mot latin proprietas

4 L'analyse historique de l'évolution du droit de propriété et de ses limitations faisant partie intégrante de la

thèse, il lui est consacrée une section : cf. pp. 33 et s., nos 25 et s.

5 VAREILLES-SOMMIERES (de la Broüe de) G., La définition et la notion juridique de la propriété, RTD civ.

1905, p. 443.

6 PÉRINET-MARQUET H. (sous la direction de), Proposition de l'association H. CAPITANT pour une réforme

du droit des biens, Litec, Coll. Carré Droit, Paris, 2009.

7 Art. 534 avant-projet de réforme : " La propriété est le droit exclusif et perpétuel d'user, de jouir et de disposer

des choses et des droits. Elle confère à son titulaire un pouvoir absolu sous réserve des lois qui la règlementent ».

8 C'est ce qu'a affirmé le Conseil constitutionnel : décision n°2011-169 QPC du 30 septembre 2011, cons. 9,

J.O. du 1

er octobre 2011, p. 16527.

9 Mais également aux articles 710-1, 2227, 2372 et 2510 du Code civil.

10 Art. 646 C. civ. : " Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contigües (...) ».

Art. 673 C. civ. : " Celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres, arbustes et arbrisseaux du

voisin peut contraindre celui-ci à les couper (...) ».

11 DROSS W., Droit des biens, Montchrestien, Coll. Domat droit privé, Paris, 2e éd., 2014, p. 42, n°37 ;

MÉMETEAU G., Droit des biens, Larcier, Coll. Paradigme, Bruxelles, 7e éd., 2014, p. 79. 13

signifie propriété, au sens de ce qui présente un caractère propre12. Les origines du droit de

propriété13 ne se trouvent donc pas dans le terme de proprietas mais dans celui de dominium, qui désigne " le pouvoir exclusif que l'on a sur une chose » 14.

Toutefois, l'article 544 précise que " la propriété est un droit ». Il réalise ainsi une jonction

qui permet d'assimiler dans ce cas la propriété et le droit de propriété. Les articles 2 et 17 de

la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789 utilisant la même formulation : le

droit de propriété y est présenté comme un droit naturel et imprescriptible de l'Homme, et

comme un droit inviolable et sacré 15. Une difficulté similaire a été rencontrée au sujet de l'article 1 er du protocole n°1 additionnel à la Convention européenne des droits de l'homme, qui énonce que " toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens (...) ». Il fallu que la Cour de Strasbourg précise

qu' " en reconnaissant à chacun le droit au respect de ses biens, l'article 1er du protocole n°1

garantit en substance le droit de propriété » 16.

Par conséquent, même si " le droit de propriété » et " la propriété » sont employés

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