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1 Le programme national de rénovation urbaine : un instrument de renouveau pour les bailleurs sociaux ? Analyse croisée de trois projets de rénovation urbaine franciliens : Le Blanc-Mesnil (93), Les Mureaux (78) et Vitry-sur-Seine (94)

Sous la direction de Catherine Rhein

Anne Bellée

Mémoire de Master 1 Urbanisme et Aménagement

Soutenu en septembre 2014

2 3

Remerciements

Je remercie ma directrice de mémoire Catherine Rhein, pour ses conseils avisés tout au long de Je tiens à exprimer toute ma reconnaissance à Fabrice Peigney, pour son encadrement tout au

Vitry-sur-Seine,

Je remercie Damien Kacza pour avoir toujours répondu avec précision à mes nombreuses interrogations,

Je tiens également à remercier Julie, Léa, Lucile et Margot ainsi que leur professeure Sylvie

Fol pour leur collaboration et pour les riches échanges que nous avons pu avoir, Je remercie mon amie Nelly pour sa relecture attentive, Blanc-Mesnil, des Mureaux et de Vitry-sur-Seine qui ont bien voulu me rencontrer, répondre à 4

5 Table des matières Introduction .............................................................................................................................. 7!Préambule méthodologique ................................................................................................... 13 Partie 1. Le PNRU e t la rénovation des grands ensembl es d'h abitat soci al: une opportunité pour un mouvement HLM en voie de recomposition ? ................................. 17!I. Le PNRU, la construction d'une opportunité pour le monde HLM ........ 18!A.!Briser un tabou pour changer d'image : convertir les élites politiques au modèle de la démolition ................................................................................................... 18!B.!Le congrès HL M de Bordeaux en sept embre 2000 : un congrès annonciateur des futures orientations du PNRU ? ............................................................ 20 II. La décli nais on du PNRU au niveau local : de s projets de ré novation urbaine partenariaux constr uits par les porteurs de projets avec les bailleurs sociaux ..................................................................................................................... 24!A.!Un financement très partenarial: le poids des bailleurs sociaux et d'Action Logement dans le financement du PNRU ........................................................................ 24!B.!La déclinai son du PNRU au niveau local : le c ontenu des projets de rénovation urbaine du Blanc-Mesnil, des Mureaux et de Vitry-sur-Seine ....................... 27 III. Vers une image renouvelée du logement social ? Des objectifs du PNRU à la réalité des configurations locales .................................................................................. 42!A.!L'influence de l'ANRU sur les modes opératoires choisis ......................... 42!B.!La mixité sociale à travers le prisme des projets de rénovation urbaine du Blanc-Mesnil, des Mureaux et de Vitry-sur-Seine ........................................................... 46 Partie 2. Le rôle d éter minan t des b ailleurs soci aux dans les projets de rénovati on urbaine: des organismes de logement social puissants et autonomes au niveau local ? .. 60!I. L'élabor ation des projets entre les villes et les bailleurs sociau x. Des stratégies communes introuvables? .................................................................................. 61!A.!Le poids des bailleurs sociaux dans la construction des projets : concilier projet de territoire des villes et projet patrimonial des bailleurs sociaux ......................... 61!B.!Des relations vi lle-bailleurs déterminées par la nature des relations antérieures entre les acteurs du territoire .......................................................................... 65 II. Le poids des bailleurs sociaux dans la conduite des projets de rénovation urbaine ................................................................................................................................. 69!A.!La conduite d'un projet de rénovation urbaine : un fonct ionnem ent très partenarial ..................................................................................................................... 69!B.!L'implantation locale des organismes de logement social : un déterminant dans la conduite de projet ................................................................................................. 73

6 III. Les organisme s de logeme nt sociaux au coeur des i nstances de gouvernances régionales .................................................................................................... 78!A.!Des organismes de logements sociaux puissants et autonomes en Ile-de-France ..................................................................................................................... 78!B.!Quels nouveaux niveaux d'éche lles pour le s offices publics de l'habitat dans le cadre de la loi ALUR et de l'instauration de la métropole du Grand Paris ? ....... 82 Partie 3. Changer l'image d'une profession pour changer l'image des quartiers: l'impact de la rénovation urbaine chez les organismes de logement social ...................................... 86!I. La mise en oeuvre du PNRU : un instrument de redynamisation des métiers .............................................................................................................................................. 87!A.!La conduite d'un projet de rénovation urbaine : des acteurs fédérés autour d'une réussite commune, celle des quartiers .................................................................... 87!B.!La réactivation des maîtrises d'ouvrages urbaines chez les organismes de logement social ................................................................................................................. 90 II. Le dével oppemen t d'une nouvelle ingénierie sociale chez les bailleu rs sociaux grâce au levier du PNRU ...................................................................................... 94!A.!Le développement d'une ingénierie sociale pour gérer le relogement des ménages ..................................................................................................................... 94!B.!Renouer le dialogue avec les locataires : une réorganisation des services internes des organismes en faveur d'une gestion plus sociale des habitants du parc ....... 97 III. La fin PNRU : la fermeture d'une opportunité pour de nombreux organismes de logement social ? ........................................................................................ 99!A.!Des acquis qui restent à pérenniser selon les acteurs .................................. 99!B.!La fin du premier PNRU et la perspective d'un NPNRU pour les bailleurs sociaux : une dynamique qui risque de s'essouffler. ...................................................... 100 Conclusion ............................................................................................................................. 104!Annexes ................................................................................................................................. 106!Annexe 1: Liste des entretiens réalisés .............................................................................. 106!Annexe 2: Guide d'entretien générique pour les directeurs de projet et les représentants des organismes de logement social .................................................................................... 107!Annexe 3: Le s caractérist iques socio-économiques des habitants du Blanc-Mesnil, des Mureaux et de Vitry-sur-Seine ........................................................................................... 109!Annexe 4 : L'organisation de la conduite de projet des villes des Mureaux et de Vitry-sur-Seine ................................................................................................................................... 110!Table des illustrations .......................................................................................................... 112!Sigles utilisés ......................................................................................................................... 114!Lexique .................................................................................................................................. 116!Bibliographie ......................................................................................................................... 118!

Résumé Le mémoire s'attache à caractériser la façon dont le Programme National de Rénovation Urbaine (PNRU), institué par loi du 1er Aout 2003 aussi dite " loi Borloo », a permis d'impulser une dynamique nouvelle chez les organismes de logement social. En effet, les stratégies actuelles des bailleurs sociaux semblent s'inscrire dans une volonté de reconquête de l'image dévalorisée des quartiers d'habitat social à travers la mise en oeuvre d'opérations de restructuration urbaine, d'accession sociale à la propriété et de démolition du patrimoine ancien. Trois projets de rénovation urbaine situés en Ile-de-France ont été soumis à analyse: le Blanc-Mesnil (93), les Mureaux (78) et Vitry-sur-Seine (94). Mots clés ANRU - Rénovation urbaine - Bailleurs sociaux - Gouvernance - Politique de la ville

7

Introduction

Plus personne, à compter d'aujourd'hui, pas une ville, pas un organisme HLM ne pourra dire

devant un ghetto je ne savais pas ou je ne pouvais pas. Casser la spirale infernale était, est, la

priorité.

Jean-Louis Borloo,

Discours de Valenciennes, le 21 octobre 2003

1998) : "La politique de réhabilitation du logement social a déjà une histoire. On peut dire

bien que les premi ères constructions de loge ments sociaux et le débat autour de leur

réhabilitation apparaissent simultanément, dans les années 1960. Ainsi, au moment du vote de

succédées : du programme "Habitat et vie sociale» développé dès les années 1970 aux grands

projets de ville (GPV) au début des années 2000. En 2003, le lancement du PNRU amorce une

des programmes de rénovation urbaine lancés ces dernières décennies, il représente toutefois

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