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ROYAUME DU MAROC

CONSEIL NATIONAL DE LA COMPTABILITE

PLAN COMPTABLE

DU SECTEUR IMMOBILIER

Mars 2003

2

PLAN COMPTABLE

DU SECTEUR IMMOBILIER

- PCSI - Le champ d'application du Plan Comptable du Secteur Immobilier (PCSI) couvre l'ensemble

des entreprises qui produisent ou achètent des locaux à usage professionnel ou des unités de

logements ou des lots de terrains nus ou équipés, en vue notamment de leur vente ou de leur location.

Par facilité d'expression, les entités économiques concernées par le présent Plan Comptable

du Secteur Immobilier sont désignées par le terme " Entreprise » ou " Entreprise immobilière ». Les entreprises du secteur immobilier sont soumises à la loi n° 9.88 du 30 décembre 1992 relative aux obligations comptables des commerçants telle que promulguée par le Dahir n°

1.92.138 du 30 Joumada II 1413 (25 décembre 1992) publiée au B.O n° 4183 bis du 30

décembre 1992 et aux prescriptions du Code Général de la Normalisation Comptable (CGNC). Les entreprises immobilières peuvent opter pour deux types d'inventaire, soit l'inventaire permanent, dans ce cas, les imputations seront faites directement, en cours d'exercice au niveau des comptes de stocks, soit l'inventaire intermittent, auquel cas il y a lieu de transiter pour l'ensemble des dépenses par le compte de produits et charges et ne constater les stocks qu'en fin d'exercice. 3

Le présent Plan Comptable précise et explicite les particularités des opérations effectuées par

les entreprises du secteur immobilier. Le Plan Comptable du Secteur Immobilier a été préparé par la Commission Technique Spécialisée ( CTS ) du Secteur Immobilier, du Conseil National de la Comptabilité (CNC), comprenant les membres suivants : M. Moulay Chérif TAHIRI ALAOUI, Directeur de la Promotion Immobilière; (Ministère Délégué auprès du Premier Ministre Chargé de l'Habitat et de l'Urbanisme), Président de la CTS ; M. Mohammed RAHMAOUI, Directeur à la Société Nationale d'Equipement et de Construction (SNEC), Rapporteur de la CTS ; M. Rachid SeddiK SGHIR, expert-comptable, co-rapporteur de la CTS ; M. Mohamed BOUIRIG, Directeur Financier à l'Agence Nationale de Lutte contre l'Habitat Insalubre (ANHI) ;

Feu Khalifi BENZINA , ERAC/ Nord.Ouest ( Rabat );

M. Abderrazak TILSAGHANI, ERAC / Tensift ( Marrakech ) ;

M. Mohammed KABBAJ, expert-comptable;

M. Abdeslam BRAHMI, expert-comptable;

M. Abderrahman SENTISSI, expert-comptable, représentant la Fédération

Nationale de l'Immobilier (FNI) ;

M. Jaouad HJIEJ, expert-comptable, représentant la C.G.E.M ;

M. Ahmed HJIAJ, société COGEBA;

M. Houcine ITAOUI, ex chef de division à la DEPP (Ministère des Finances et de la Privatisation) ; M. Mehdi El YOUSSFI, chef de division à la DEPP ( Ministère des Finances et de la Privatisation) ; M. Mohammed Tahar SBIHI, chef de service à la DEPP (Ministère des

Finances et de la Privatisation) ;

M. Abdelwahab Naciri DARAI, chef de service à la Direction Générale des

Impôts ;

M. Abdellah BENANI, chef de service à la Direction Générale des Impôts ; M. Hicham SERGHINI, Direction du Trésor et des Finances Extérieures (Ministère des Finances et de la Privatisation); M. Mohammed ABOUHAYANE de la société SOPHAL; 4

M. Bennacer JORIO de la société CGI ;

M. Bachir OUSSIBLA, chef de division à la Direction de la Promotion Immobilière (Ministère Délégué auprès du Premier Ministre Chargé de l'Habitat et de l'Urbanisme) ; M. Abdelhay AZENNOUD, chef de service à la Direction de la Promotion Immobilière (Ministère Délégué auprès du Premier Ministre Chargé de l'Habitat et de l'Urbanisme); M. Mustapha BALAMBO, chef de service à la Direction de la Promotion Immobilière (Ministère Délégué auprès du Premier Ministre Chargé de l'Habitat et de l'Urbanisme). M. Bouazza BARKA, cadre à la Direction de la Promotion Immobilière (Ministère Délégué auprès du Premier Ministre Chargé de l'Habitat et de l'Urbanisme). Le plan comptable a été mis au point par un comité restreint présidé par M. Abdelaziz TALBI, adjoint au directeur de la DEPP et Secrétaire Général du Conseil National de la

Comptabilité (CNC).

Ce plan a été examiné par le Comité Permanent du CNC, lors de réunions, tenues les

29/08/2002 et 26/11/2002, sous la présidence de M. Abdelaziz TALBI, Adjoint au Directeur

de la DEPP, au Ministère des Finances et de la Privatisation.

Le plan a été adopté par la VIII

ème

Assemblée Plénière du CNC, réunie le 11 mars 2003, sous la présidence de M Fathallah OUALALOU, Ministre des Finances et de la Privatisation. 5

SOMMAIRE

LIMINAIRE ..............................................................................P.7 CHAPITRE 1 : PRINCIPES COMPTABLES FONDAMENTAUX..................... ....P. 9

Aspects généraux

Le principe de continuité d'exploitation

Le principe de permanence des méthodes

Le principe du coût historique

Le principe de spécialisation des exercices

Le principe de prudence

Le principe de clarté

Le principe d'importance significative

CHAPITRE 2 : ORGANISATION DE LA COMPTABILITE.......................... ...P. 13

Objectifs de l'organisation comptable

Structures fondamentales de la comptabilité

Plan de comptes

Livres et autres supports comptables

Procédures d'enregistrement

Préparation des états de synthèse

Procédures de traitement

CHAPITRE 3 : ETATS DE SYNTHESE.............................................................P. 18 Finalités et nature des états de synthèse

Etablissement des états de synthèse

Le bilan

le compte de produits et charges

L'état des soldes de gestion

Le tableau de financement

L'état des informations complémentaires

CHAPITRE 4 : METHODES ET REGLES D'EVALUATION.........................................P.75

Principes d'évaluation

Règles générales d'évaluation

Modalités d'application des méthodes d'évaluation aux états de synthèse Modalités d'application des méthodes d'évaluation aux comptes du bilan Eléments dont la valeur dépend des fluctuations de monnaie étrangère 6 CHAPITRE 5 : CADRE COMPTABLE ET PLAN DE COMPTES....................... P.114

Classe 1: Comptes de financement permanent

Classe 2 : Comptes d'actif immobilisé

Classe 3 : Comptes d'actif circulant (hors trésorerie) Classe 4 : Comptes de passif circulant (hors trésorerie)

Classe 5: Comptes de trésorerie

Classe 6 : Comptes de charges

Classe 7 : Comptes de produits

Classe 8 : Comptes de résultats

Classe 9 : Comptes analytiques

Classe 0 : Comptes spéciaux

CHAPITRE 6 : MODALITES DE FONCTIONNEMENT DES COMPTES............ P.143

Classe 1: Comptes de financement permanent

Classe 2 : Comptes d'actif immobilisé

Classe 3 : Comptes d'actif circulant

Classe 4 : Comptes de passif circulant (hors trésorerie)

Classe 5: Comptes de trésorerie

Classe 6 : Comptes de charges

Classe 7 : Comptes de produits

Classe 8 : Comptes de résultats

Classe 9 : Comptes analytiques

Classe 0 : Comptes spéciaux

CHAPITRE 7 : DEFINITIONS.................................................................. P.225

Cahier des Prescriptions Spéciales (CPS)

Certificat de propriété

Compromis de vente

Dépenses restant à effectuer

Déstockage

Incorporation des frais financiers

Inventaire permanent

Maître d'oeuvre

Maître d'ouvrage

Maître d'ouvrage délégué

Permis de construire

Réception définitive

Réception provisoire

Réserve foncière

Stock

Subventions

Travaux achevés

Travaux en cours

7

LIMINAIRE

1 - Contexte

Le Maroc a entrepris des réformes et actions visant à moderniser l'environnement juridique et

économique de l'entreprise.

Sur le plan comptable, un effort considérable été effectué qui s'est traduit notamment par :

l'adoption en 1992 de la loi comptable 9.88 relative aux obligations comptables des commerçants, promulguée par le Dahir n° 1-92-138 du 25 décembre 1992, qui a édicté des règles répondant aux standards internationaux ; la promulgation de la loi n° 17.95 sur les sociétés anonymes, la loi n° 5-96 du

13/02/1997, relative aux autres sociétés commerciales et la loi n° 15-95 du 1/08/1996,

relative au nouveau code de commerce qui comportent des prescriptions visant une plus grande transparence des affaires : certification des comptes, publication des informations financières, responsabilisation des dirigeants etc.... Dans le même cadre, des plans comptables sectoriels ont été adoptés par le CNC : OPCVM,

entreprises d'assurance, établissements de crédit, coopératives, titrisation des créances

hypothécaires, Etat. Le secteur immobilier ne pouvant rester en marge de cette mouvance, le Département de l'Habitat et de l'Urbanisme a initié l'élaboration d'un plan comptable propre au secteur immobilier, couvrant aussi bien les entreprises publiques que privées. En plus de ces considérations, trois facteurs ont favorisé l'élaboration de ce plan : les opérations de production immobilière comportent des particularités qui les différencient des entreprises d'autres secteurs, comme le démontre, à titre d'exemple : - leur cycle de production dépassant généralement une année, - l'importance de leurs stocks et des charges financières, - la possibilité de vente avant l'achèvement, - la spécificité d'évaluation des stocks à l'achèvement (prise en charge des dépenses restant à effectuer). Les Organismes Sous Tutelle (OST) du Ministère de l'Habitat et de l'Urbanisme ont utilisé, jusqu'en 1998, comme référentiel comptable un mémorandum datant de 1982 qui ne répondait plus aux besoins comptables et fiscaux ; le Département de l'Habitat et de l'Urbanisme a élaboré un manuel des procédures comptables pour les Organismes sous sa tutelle, rendu applicable à partir de l'exercice comptable 1999, en vue de remédier à l'absence de normes comptables en la matière et d'unifier les pratiques dans le secteur public. 8 Compte tenu de l'expérience acquise au niveau des OST, le Département de l'Habitat et de l'Urbanisme, a demandé au Conseil National de la Comptabilité (CNC) l'institution d'une Commission Technique Spécialisée (CTS) pour élaborer un plan comptable propre au secteur immobilier.

Le CNC a décidé lors de sa VI

ème

Assemblée Plénière, tenue le 15 juillet 1999, la création de cette CTS dont la présidence a été confiée à ce Département.

2 - Objectifs

En plus des objectifs énoncés par le CGNC, le PCSI est conçu de façon à satisfaire les

objectifs spécifiques au secteur de l'immobilier, notamment : - mettre en relief les concepts et conventions spécifiques au secteur ; - unifier les modes de comptabilisation des opérations immobilières ; - produire des informations pertinentes permettant de comparer dans le temps et dans l'espace les performances économiques et financières des entreprises du secteur. 9

CHAPITRE 1 : PRINCIPES COMPTABLES FONDAMENTAUX

Les principes comptables fondamentaux du Plan Comptable du Secteur Immobilier reposent sur les aspects généraux suivants :

1. Les entreprises immobilières doivent établir à la fin de chaque exercice comptable les

états de synthèse aptes à donner une image fidèle de leur patrimoine, de leur situation financière et de leurs résultats.

2. La représentation d'une image fidèle repose nécessairement sur un certain nombre de

conventions de base - constitutives d'un langage commun - appelées principes comptables fondamentaux.

3. Lorsque les opérations, événements et situations sont traduits en comptabilité dans le

respect des principes comptables fondamentaux et des prescriptions du Code Général de la Normalisation Comptable, les états de synthèse sont présumés donner une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et des résultats de l'entreprise.

4. Dans le cas où l'application de ces principes et de ces prescriptions ne suffit pas à

obtenir des états de synthèse une image fidèle, l'entreprise immobilière doit obligatoirement fournir dans l'état des informations complémentaires (ETIC), toutes indications permettant d'atteindre l'objectif de l'image fidèle.

5. Dans le cas exceptionnel où l'application stricte d'un principe ou d'une prescription se

révèle contraire à l'objectif de l'image fidèle, l'entreprise immobilière doit obligatoirement y déroger. Cette dérogation doit être mentionnée dans l'ETIC et dûment motivée, avec indication, de son influence sur le patrimoine, la situation financière et les résultats de l'entreprise immobilière.

6. Les principes comptables fondamentaux retenus sont au nombre de sept :

le principe de continuité d'exploitation ; le principe de permanence des méthodes ; le principe du coût historique ; le principe de spécialisation des exercices ; le principe de prudence ; le principe de clarté ; le principe d'importance significative. a- Le principe de continuité d'exploitation

1. Selon le principe de Continuité d'exploitation, l'entreprise immobilière doit établir ses

états de synthèse dans la perspective d'une poursuite normale de ses activités.

Par conséquent, en l'absence d'indication contraire, elle est censée établir ses états de

synthèse sans l'intention ni l'obligation de se mettre en liquidation ou de réduire sensiblement l'étendue de ses activités. 10

2. Ce principe conditionne l'application des autres principes, méthodes et règles

comptables tels que ceux-ci doivent être respectés par l'entreprise immobilière, en particulier ceux relatifs à la permanence des méthodes et aux règles d'évaluation et de présentation des états de synthèse.

3. Dans le cas où les conditions d'une cessation d'activité totale ou partielle sont réunies,

l'hypothèse de continuité d'exploitation doit être abandonnée au profit de l'hypothèse de

liquidation ou de cession. En conséquence, les principes de permanence de méthodes, du coût historique et de spécialisation des exercices sont remis en cause. Seules des valeurs de liquidation ou de cession doivent alors être retenues et la présentation des états de synthèse doit elle-même être faite en fonction de cette hypothèse.

4. Selon ce même principe, l'entreprise immobilière corrige à sa valeur de liquidation ou

de cession tout élément isolé d'actif dont l'utilisation doit être définitivement abandonnée. b - Le principe de permanence des méthodes

1. En vertu du principe de permanence des méthodes, l'entreprise immobilière établit ses

états de synthèse en appliquant les mêmes règles d'évaluation et de présentation d'un

exercice à l'autre.

2. L'entreprise immobilière ne peut introduire de changement dans ses méthodes et règles

d'évaluation et de présentation que dans des cas exceptionnels. Dans ces circonstances, les modifications intervenues dans les méthodes et règles

habituelles sont précisées et justifiées, dans l'état des informations complémentaires,

avec indication de leur influence sur le patrimoine, la situation financière et les résultats. c - Le principe du coût historique 1. En vertu du principe du coût historique, la valeur d'entrée d'un élément inscrit en

comptabilité pour son montant exprimé en unités monétaires courantes à la date d'entrée

reste intangible quelle que soit l'évolution ultérieure du pouvoir d'achat de la monnaie ou de la valeur actuelle de l'élément, sous réserve de l'application du principe de prudence.

2. Par dérogation à ce principe, l'entreprise immobilière peut décider à la réévaluation de

l'ensemble de ses immobilisations corporelles et financières, conformément aux prescriptions du CGNC. d- Le principe de spécialisation des exercices

1. En raison du découpage de la vie de l'entreprise immobilière en exercices comptables,

les charges et les produits doivent être, en vertu du principe de spécialisation des

exercices, rattachés à l'exercice qui les concerne effectivement et à celui-là seulement.

11

2. Les produits sont comptabilisés au fur et à mesure qu'ils sont acquis et les charges au fur

et à mesure qu'elles sont engagées, sans tenir compte des dates de leur encaissement ou de leur paiement.

3. Toute charge ou tout produit rattachable à l'exercice mais connu postérieurement à la

date de clôture et avant celle d'établissement des états de synthèse, doit être comptabilisé parmi les charges et les produits de l'exercice considéré.

4. Toute charge ou tout produit connu au cours d'un exercice mais se rattachant à un

exercice antérieur, doit être inscrit parmi les charges ou les produits de l'exercice en cours.

5. Toute charge ou tout produit comptabilisé au cours de l'exercice et se rattachant aux

exercices ultérieurs, doit être soustrait des éléments constitutifs du résultat de l'exercice

en cours et inscrit dans un compte de régularisation. e - Le principe de prudence

1. En vertu du principe de prudence, les incertitudes présentes susceptibles d'entraîner un

accroissement des charges ou une diminution des produits de l'exercice doivent être prises en considération dans le calcul du résultat de cet exercice. Ce principe évite de transférer sur des exercices ultérieurs ces charges ou ces minorations de produits, qui doivent grever le résultat de l'exercice présent.

2. En application de ce principe, les produits ne sont pris en compte que s'ils sont certains

et définitivement acquis à l'entreprise immobilière; en revanche, les charges sont à prendre en compte dès lors qu'elles sont probables.

3. Seuls les bénéfices réalisés à la date de clôture d'un exercice peuvent affecter les

résultats ; par exception est considéré comme réalisé, le bénéfice partiel sur une

opération non achevée à la date de clôture répondant aux conditions fixées par le CGNC.

4. La plus-value constatée entre la valeur actuelle d'un élément d'actif et sa valeur d'entrée

n'est pas comptabilisée. La moins-value doit toujours être inscrite en charges, même si elle apparaît comme temporaire à la date d'établissement des états de synthèse.

5. Tous les risques et les charges nés en cours de l'exercice ou au cours d'un exercice

antérieur doivent être inscrits dans les charges de l'exercice même s'ils ne sont connus qu'entre la date de la clôture de l'exercice et la date d'établissement des états de synthèse. 12 f - Le principe de clarté

1. Selon le principe de clarté :

les opérations et informations doivent être inscrites dans les comptes sous la rubrique adéquate, avec la bonne dénomination et sans compensation entre elles; les éléments d'actif et de passif doivent être évalués séparément ;

les éléments des états de synthèse doivent être inscrits dans les postes adéquats sans

aucune compensation entre ces postes.

2. En application de ce principe, l'entreprise immobilière doit organiser sa comptabilité,

enregistrer ses opérations, préparer et présenter ses états de synthèse conformément aux

prescriptions du présent plan comptable.

3. Les méthodes utilisées doivent être clairement indiquées notamment dans les cas où

elles relèvent d'options autorisées par le présent plan comptable ou dans ceux où elles constituent des dérogations à caractère exceptionnel.

4. A titre exceptionnel, des opérations de même nature réalisées en un même lieu, le même

jour, peuvent être regroupées en vue de leur enregistrement selon les modalités prévues par le présent plan comptable.

5. Par dérogation aux dispositions du paragraphe 1, des postes relevant d'une même

rubrique d'un état de synthèse peuvent exceptionnellement être regroupés si leur montant respectif n'est pas significatif au regard de l'objectif d'image fidèle. g - Le principe d'importance significative

1. Selon le principe d'importance significative, les états de synthèse doivent révéler tous

les éléments dont l'importance peut affecter les évaluations et les décisions. Est significative toute information susceptible d'influencer l'opinion que les lecteurs des

états de synthèse peuvent avoir sur le patrimoine, la situation financière et les résultats.

2. Ce principe trouve essentiellement son application en matière d'évaluation et en matière

de présentation des états de synthèse. Il ne va pas à l'encontre des règles prescrites par le CGNC concernant l'exhaustivité de la comptabilité, la précision des enregistrements et des équilibres comptables exprimés en unités monétaires courantes.

2. Dans les évaluations nécessitant des estimations, les méthodes par approximation ne

sont admises que si leurs incidences par rapport à des méthodes plus élaborées n'atteignent pas des montants significatifs au regard de l'objectif de l'image fidèle.

4. Dans la présentation de l'ETIC, le principe d'importance significative a pour

conséquence l'obligation de ne faire apparaître que les informations d'importance significative. 13

CHAPITRE 2 : ORGANISATION DE LA COMPTABILITE

L'organisation de la comptabilité normalisée est destinée à garantir la fiabilité des informations fournies et leur disponibilité en temps opportun.

A - Objectifs de l'organisation comptable

La comptabilité, système d'information de l'entreprise immobilière, doit être organisée de

telle sorte qu'elle permette : de saisir, classer et enregistrer les données de base chiffrées ; d'établir en temps opportun les états prévus ou requis ; de fournir périodiquement, après traitement, les états de synthèse ; de contrôler l'exactitude des données et des procédures de traitement.

Pour être probante, la comptabilité doit satisfaire aux exigences de la régularité. Celle-ci est

fondée sur le respect des principes et des prescriptions du présent plan comptable. L'organisation de la comptabilité suppose l'adoption d'un plan de comptes, le choix de supports et la définition de procédures de traitement. B - Structures fondamentales de la comptabilité Toute entreprise immobilière doit satisfaire aux conditions fondamentales suivantes de tenue de sa comptabilité : tenir la comptabilité en monnaie nationale ; employer la technique de la partie double garantissant l'égalité arithmétique des mouvements "débit" et des mouvements "crédit" des comptes et des équilibres qui en découlent ; s'appuyer sur des pièces justificatives datées, conservées, classées dans un ordre défini, susceptibles de servir comme moyen de preuve et portant les références de leur enregistrement en comptabilité ; respecter l'enregistrement chronologique des opérations ;

tenir des livres et supports permettant de générer les états de synthèse prévus par le

présent plan comptable ; permettre un contrôle comptable fiable contribuant à la prévention des erreurs et des fraudes et à la protection du patrimoine ; contrôler par inventaire l'existence et la valeur des éléments actifs et passifs; permettre pour chaque enregistrement comptable d'en connaître l'origine, le contenu, l'imputation par nature, la qualification sommaire ainsi que la référence de la pièce justificative qui l'appuie. 14

C - Plan de comptes

1. Le plan de comptes de l'entreprise immobilière est un document qui donne la

nomenclature des comptes à utiliser, définit leur contenu et détermine le cas échéant leurs règles particulières de fonctionnement, par référence au PCGE.

2. Le plan de comptes des entreprises immobilières et ses éventuelles adaptations,

comporte une architecture de comptes répartis en catégories homogènes appelées "classes".

Les classes comprennent :

- des classes de comptes de situation ; - des classes de comptes de gestion ; - des classes de comptes spéciaux. Chaque classe est subdivisée en comptes faisant l'objet d'une classification décimale. Les comptes sont identifiés par des numéros à quatre chiffres ou plus, selon leurs niveaux successifs, dans le cadre d'une codification décimale.

3. Le plan de comptes de chaque entreprise immobilière doit être suffisamment détaillé

pour permettre l'enregistrement des opérations conformément aux prescriptions du présent plan comptable.

4. Lorsque les comptes prévus par le présent plan comptable ne suffisent pas à l'entreprise

pour enregistrer distinctement toutes ses opérations, elle peut ouvrir toutes subdivisions nécessaires.

5. Inversement, si les comptes prévus par le présent plan comptable sont trop détaillés par

rapport aux besoins de l'entreprise, celle-ci peut les regrouper dans un compte global de même niveau, plus contracté, conformément aux possibilités offertes par le dit plan comptable et à condition que le regroupement ainsi opéré puisse au moins permettre l'établissement des états de synthèse dans les conditions prescrites par le plan comptable du secteur immobilier.

6. Les opérations sont inscrites dans les comptes dont l'intitulé correspond à leur nature.

7. Toute compensation entre comptes est interdite sauf lorsqu'elle est explicitement prévue

par le présent plan comptable.

D - Livres et autres supports comptables

Les livres et autres supports de base de la comptabilité sont les suivants :

1. Un manuel décrivant les procédures et l'organisation comptable lorsqu'il est nécessaire à

la compréhension du système de traitement et à la réalisation des contrôles. Ce document est conservé aussi longtemps qu'est exigée la présentation des documents comptables auxquels il se rapporte.quotesdbs_dbs27.pdfusesText_33

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