[PDF] Collège National des Experts Architectes Français DIAGNOSTIC

159° TRNTJ du CNEAF / 24 novembre 2017 / le DTG • 1/30 Collège National des Experts Architectes Français 159e TABLE RONDE NATIONALE TECHNIQUE ET JURIDIQUE DIAGNOSTIC TECHNIQUE GLOBAL DE L'IMMEUBLE (DTG) et COPROPRIETE L'AUDIT ENERGETIQUE DANS LE DTG Espace Pitot,

Place du Professeur Mirouze - 34000 MONTPELLIER Vendredi 24 novembre 2017 Intervenants : (de gauche à droite sur la photo) • Monsieur Jean-Marie WALCKENAER, responsable du développement au BET SENOVA, bureau d'études thermiques et fluides, spécialiste de la rénovation de copropriétés, • Maître Rémy LEVY, avocat associé du cabinet Levy-Balzarini-Sagnes-Serre, • Madame Séverine TERSINET, chef de service adjoint, service patrimoine et sécurité à la direction architecture immobilière de la ville de Montpellier, représentant la mairie de Montpellier, • Monsieur Jean-Michel DUPUY, chef du service Patrimoine au Bureau Veritas exploitation.

159èmeTABLERONDENATIONALETECHNIQUEETJURIDIQUEduCNEAF 159° TRNTJ du CNEAF / 24 novembre 2017 / Diagnostic Technique Global • 2/30 Sommaire Larénovationencopropriété,unenjeudecroissanceverte............................................4ChahrazadTOMA-VASTRA.......................................................................................................................................................................................4Jean-MarieWALCKENAER.......................................................................................................................................................................................4Rénovationénergétique:quel(s)intérêt(s)pourlecopropriétaire ?......................................................................................4•Del'incitationàlacontrainte........................................................................................................................................4•Versdescopropriétésbasseconsommation..................................................................................................................4Troisargumentspourconvaincre...........................................................................................................................................5•La" valorisationverte »dupatrimoine..........................................................................................................................5•Leconfortthermiqueetlaqualitédel'air.....................................................................................................................5•Laréductiondeschargesetl'améliorationdel'esthétiquedelacopropriété.................................................................5LeDTG:étape" zéro »deladémarchederénovation.....................................................6Uneobligationréglementaire................................................................................................................................................6•Quelssontlesbâtimentsconcernés ?............................................................................................................................6Jean-MichelDUPOUY..............................................................................................................................................................................................6•L'objectifduDTG..........................................................................................................................................................6•LeDTGdanslesfaits.....................................................................................................................................................6LeDTG,pourquoietcomment...............................................................................................................................................6•QuipeutréaliserunDTG ?............................................................................................................................................6•PourquoiréaliserunDTG ?............................................................................................................................................7Zoomsurl'auditénergétiqueetladocumentationassociée............................................8Unauditénergétique:pourquoifaire ?................................................................................................................................8•Parcequec'estuneobligationréglementaire................................................................................................................8•Parcequelarénovationénergétiqueestuneentreprisetechnique................................................................................8•Parcequ'elleestaussiunprojethumain.......................................................................................................................8Unauditénergétique:commentfaire ?.................................................................................................................................8•Laréuniond'enclenchement.........................................................................................................................................8•Lavisitesursite............................................................................................................................................................8•Lamodélisationthermique............................................................................................................................................9•Lespréconisationsdetravaux.......................................................................................................................................9QuellienentreauditglobaletDTG ?....................................................................................................................................10•LeDTG,unevisionglobaledelaquestionthermique...................................................................................................10•LeDTG,sésameindispensablepourcertainessubventions...........................................................................................10Dudiagnosticauconseil.......................................................................................................................................................10•QuandpréconiserleDTG ?..........................................................................................................................................10•Unnouveaumarchépourlesarchitectes.....................................................................................................................12•Quelniveaud'analyseattendu ?..................................................................................................................................12L'optimisationdel'exploitationenchauffagecollectif...................................................13Pourquoioptimiserl'exploitation ?......................................................................................................................................13Chauffagecollectif,chauffageurbain...................................................................................................................................13•Commentfonctionneunechaufferiecollective?.........................................................................................................13•Lechauffageurbain....................................................................................................................................................14Commentoptimiserl'exploitationdecettechaufferie ?.......................................................................................................15•Larenégociationdescontrats......................................................................................................................................15•L'auditetlesuividescontrats.....................................................................................................................................15•Larénovationdesinstallations....................................................................................................................................15•L'optimisationdesréglagesetl'équilibrage.................................................................................................................15Lescontoursjuridiquesd'unnouveaumétier................................................................16RémyLEVY.............................................................................................................................................................................................................16Lesimmeublesdeplusde10ans:Lecas" Malraux »..........................................................................................................16•Unesituationpotentiellementconflictuelle.................................................................................................................16

159èmeTABLERONDENATIONALETECHNIQUEETJURIDIQUEduCNEAF 159° TRNTJ du CNEAF / 24 novembre 2017 / Diagnostic Technique Global • 3/30 •Quandladéfiscalisationprimesurl'entretien..............................................................................................................16•Unrisquemaldélimitépourl'architecteétablissantleDTG.........................................................................................16LeDTGnonobligatoiresoumisauvotedescopropriétaires.................................................................................................17Quellescompétencesetquellesresponsabilités ?................................................................................................................17•Descompétencesàjustifier,maispasdediplôme.......................................................................................................17•Lerôledel'architecteenquestion..............................................................................................................................18•L'épineusequestiondel'assurance.............................................................................................................................18•Laresponsabilitédel'architecteréalisantunDTG........................................................................................................19•Jurisprudence:touslescoûtsnesontpaspermis!......................................................................................................19LeDTGdesimmeublesensituationd'insalubritéoudepéril.........................................21SéverineTERSINET.................................................................................................................................................................................................21Unepréoccupationsecondaire.............................................................................................................................................21Unemiseenoeuvrealéatoire...............................................................................................................................................22UnexempledeDTGdansunimmeubleencopropriété..................................................22FrançoiseRIEU-MOUNJE.......................................................................................................................................................................................23Questionsdelasalle......................................................................................................24MichelJEMMING...................................................................................................................................................................................................24Sigles.............................................................................................................................30

159èmeTABLERONDENATIONALETECHNIQUEETJURIDIQUEduCNEAF 159° TRNTJ du CNEAF / 24 novembre 2017 / Diagnostic Technique Global • 4/30 Larénovationencopropriété,unenjeudecroissanceverteChahrazadTOMA-VASTRAArchitecteDPLG,expert,organisatricedesTablesrondesnationalestechniquesetjuridiques(TRNTJ)Bonjouràtous.Jevoussouhaiteunetrèsagréabletableronde,délocaliséeàMontpellierpourévoquer avecnosspécialisteslaquestionduDTG ,aujourd'huiobligatoiredansles immeublesencopropriété.Jean-MarieWALCKENAERResponsabledudéveloppement,SENOVANotrebureaud'étudesthermiquesetfluidesintervientdanstoutelaFrance ,enconstructionet rénovationde logements.Nous employons25collaborateurs,etsommesparte nairesdelaMutuelledesarchitectesfrançais(MAF)enconstructiondemaisonsindividuelles.Avecl'Ag enceparisienneduclimat (APC),no ussensibilisonsàlarénovationénergétiquedanslescopropriétés,afindelesrendreplusconfortables,pluséconomesetplussaines.Celapasseparlarénovationénergétiqueetparl'optimisationdel'exploitation.Rénovationénergétique:quel(s)intérêt(s)pourlecopropriétaire ? Del'incitationàlacontrainteSi,pourlecopropriétaire,larénovationénergétiquen'estpasrentableàcourtterme,elleconstituecependantunvéritableenjeudesociété,indispensableàmettreenoeuvredanslecadredelaréductiondesgazàeffetdeserre,del'indépendanceénergétiquedelaFranceetdel'engagementversunecroissanceverte.Pourrésoudrelecon flitentreintérêtgén éraletintérêtsp articuliers,l'Etata,dansunpremiertemps,misenplacedenombreusesincitationsfiscales,aidesetprêts,notammentauprofitdescopropriétés.Depuis2016,ils'orienteversdesmesurespluscontraignantes,avecl'objectifaffirmédemassifierlarénovationénergétique. VersdescopropriétésbasseconsommationAceteffet,l aLoidetransitionénergétiquepourlacroissanc ev erte(LTECV)afixél'année2050po urquel'intégralitédesbâtiments soitde niveau" Bâtimentbasseconsommation(BBC) »,etmeten placedes outils destinésàfacil iterl arénovationénergétiquedanslescopropriétés.LeDTGs'inscritdanscecadre,parmid'autresmesurestellesquedesincitationsfinancièrespourlescopropriétésenprécaritéénergétiqueetcellesmettantenoeuvredesprogrammesdetravauxambitieux.

159èmeTABLERONDENATIONALETECHNIQUEETJURIDIQUEduCNEAF 159° TRNTJ du CNEAF / 24 novembre 2017 / Diagnostic Technique Global • 5/30 Troisargumentspourconvaincre La" valorisationverte »dupatrimoineL'EtudeDinamic1,menéeparlesnotairessurlabasedestransactionsréalisées,révèleundifférentieldeprixdeventedesbiensenfonctiondeleurperformanceénergétique.Ainsi,unbâtimenttrèsperformantpeutvoirsonprixaugmentéde9%,quandunbâtimentpeuperformantvoitlesienbaisserde6%(fig.1).Figure1 - LesdifférentielsdeprixdesbiensenfonctiondeleurperformanceénergétiqueLemarchéimmobilier,enintégrantlanotiondevaleurverte,permetdèsàprésentauxcopropriétairesd'envisagerlavalorisationdeleurpatrimoine. Leconfortthermiqueetlaqualitédel'airLesenquêtesdesatisfactionpréalablesàunauditénergétiquerévèlentquelatempératureressentie,liéeàlatempératuredesparoisdel'habitation,estuncritèreessentieldeconfort.L'isolationnécessaireàceconfortimpliquedèslorsuneattentionspécifiqueàlaventilationdulogement,dontdépendlaqualitédel'airintérieur2,etdonclasantédeshabitants. Laréductiondeschargesetl'améliorationdel'esthétiquedelacopropriétéL'économied'énergiequ'impliquelarénovationénergétiqueentraîneunebaissenotabledescharges,cequiparticipeégalementàlavalorisationdubien.Unerénovationqui,avantd'êtreénergétique,estl'occasiond'untravailarchitecturalsurl'esthétiquedubâtiment.Prisensemble,ces argumentspermettentdemotiverl 'assembléegén éraledescopropriétairesàmettreenoeuvreunprogrammedetravauxderénovationénergétiquedelacopropriété. 1CrééeconjointementparleConseilsupérieurdunotariat(CSN),laChambredesnotairesdeParisetlaCaissedesDépôtsetConsignations,l'AssociationDINAMIC(Développementdel'InformationNotarialeetdel'AnalyseduMarchéImmobilieretdelaConjoncture)apourambitiondedévelopperl'informationsurlesmarchésimmobiliers.2Consulter,àcetégard,lasynthèsedela157èmeTRNTJduCNEAF,disponiblesurlesiteduCNEAF

159èmeTABLERONDENATIONALETECHNIQUEETJURIDIQUEduCNEAF 159° TRNTJ du CNEAF / 24 novembre 2017 / Diagnostic Technique Global • 6/30 LeDTG:étape" zéro »deladémarchederénovationUneobligationréglementaire Quelssontlesbâtimentsconcernés ?Jean-MichelDUPOUYChefdeservicePatrimoine,BureauVeritasExploitationPrévuparlaLoipourl'accèsaulogementetàl'urbanismerénové(loiALUR),leDTGrépond,depuisle1erjanvier2017,àtroisobligations:-pourtouteslescopropriétésdeplusde10ans,-pourcellesfaisantl'objetd'uneprocédured'insalubrité,-pourtoutesles autrescopr opriétés,l'assembléegénéraledescopropriétairesal'obligationdeseprononcersurl'opportunitéd'unDTG. L'objectifduDTGSonobjectifestdepermettrel'élaborationdeplanspluriannuelsdetravauxetd'établirunephotographiedel'étatglobaldelacopropriété.Ils'agitd'anticiperlestravauxpotentiels,plutôtquedelessubir. LeDTGdanslesfaitsSi,àcejour,SENOVAn'estintervenuquedanslecadredescopropriétésdeplusde10anscarleDTGdoitobligatoirementêtrefourniaunotairelorsdelasignaturedesventesdelotsdecescopropriétés,lesimmeublesfrappésd'insalubritéferontforcémentétablirleDTG.Pourautant,lesassembléesgénéralesdecopropriétairesquinesontpassoumisesàcesdeuxobligationsrechignentàvoterleprinciped'unDTG,considérantqu'ilneleurestpasnécessaire.LeDTG,pourquoietcomment QuipeutréaliserunDTG ?Surlescopropriétésdeplusde10ans,leDTGremplacel'anciencertificat" loirelativeàlaSolidaritéetaurenouvellementurbain(SRU) ».Ledécre tn°2015-1965du 28décembre2016fixe lesco mpétencesetcon naissancesnécessairesàl'élaborationd'unDTG:

159èmeTABLERONDENATIONALETECHNIQUEETJURIDIQUEduCNEAF 159° TRNTJ du CNEAF / 24 novembre 2017 / Diagnostic Technique Global • 7/30 -lesmodesconstructifs,bâtiments,matériauxdeconstruction,équipementstechniques;-lespathologiesdubâtiment;-lathermiquedesbâtiments:améliorationénergétique,réhabilitationthermiqueetleursimpactsacoustiquespotentiels;-laterminologietechniqueetjuridiquedubâtiment;-lestexteslégislatifsetrèglementairestraitantdel'habitatetdelaconstruction;-lerèglementsanitairedépartemental,ainsiquelesnotionsjuridiquesdelacopropriété;-lagestionfinancièredescopropriétés;Ilexigeévidemmentdedisposerdeséquipementsnécessairesaubondéroulementdelamission.Lesprérequis,imposéspouréviterl'interventiondeprofessionnelsmalformés,prévoientd'êtretitulaired'undiplômebac+3danslestechniquesdubâtiment,d'avoirsouscrituneassuranceresponsabilitécivile,etd'attesterdesonindépendancevis-à-visdelacopropriété. PourquoiréaliserunDTG ?Outrelefaitdedisposerd'unétatdesforcesetfaiblessesdubâtimentencopropriété,leDTGpermetd'anticiperlestravauxàréaliser-etéviterainsilesmauvaisessurprisestellesquelapanned'unechaudièrecollectiveenpleinhiver-,etderéaliserlesinvestissementsnécessairesàlavalorisationdupatrimoine.LeDTGparticipeégalementàl'optimisationdesconditionsd'entretienetdemaintenancedeséquipementscollectifs,etoffreunevisiondelasituationénergétiquedel'immeuble.Enfin,ilidentifie lesbe soinsenAssistanceàm aîtrised'ouvr age(AMO)ou enMaîtrise d'ouvragedéléguée(MOD)pourcertainstravaux.Certainsprestataires-dontBUREAUVERITAS-proposent,en complément duDTG,desservicestelsqu'unethermographieinfrarougedesfaçadesettoituresdubâtiment,ainsiquedesplateformesd'échangeetdeconservationdesdocumentsdelacopropriété.

159èmeTABLERONDENATIONALETECHNIQUEETJURIDIQUEduCNEAF 159° TRNTJ du CNEAF / 24 novembre 2017 / Diagnostic Technique Global • 8/30 Zoomsurl'auditénergétiqueetladocumentationassociéeUnauditénergétique:pourquoifaire ? Parcequec'estuneobligationréglementaireJean-MarieWALCKENAERAlorsqueleDiagnosticdeperformanceénergétique(DPE)neconcernequelescopropriétésdemoinsde50lots,l'auditénergétiqueestobligatoire,danslecadreduDTG,pourlescopropriétésàusaged'habitationplusimportantes,construitesavantle1erjuin2001etdisposantd'unchauffagecollectif. ParcequelarénovationénergétiqueestuneentreprisetechniqueDenombreuxparamètrestechniquesdoiventêtreprisencompte,imposantlaconstructiond'unplandetravauxàlongterme.Parailleurs,elletouchedirectementaupatrimoinedespropriétairesetàleurargent.Celasupposedonclamiseenoeuvred'unepédagogieclairepoursensibiliserlescopropriétairesàlaquestion.Acetégard,l'auditénergétiquelesaideàseprononcer enfaveurd'unprogrammeplur iannueldetr avaux,entenantcomptede sparticularitéspropresàchaquecopropriété. Parcequ'elleestaussiunprojethumainL'auditénergétiqueprojetteparailleurslacopropriétésurlelongtermepouranticiperleshaussesdechargesénergétiques,etpermetd'estimertantlescoûtsquelesgains.Aceteffet,ilconvientd'insistersurleliendeconfianceàétablirentrelescopropriétairesetl'architecte,confiancerenforcéeparl'indépendancedecedernier,maiségalementparsonécouteetsacapacitéàfédérer,aveclesyndic,toutelacopropriétéautourd'unprojetderénovationénergétiquequipréserveetvaloriselepatrimoine.Unauditénergétique:commentfaire ? Laréuniond'enclenchementDansle cadreduDTG, l'auditénergétique s'e ffectueconjointementavecl' architecte.Lapremièreétapeestlaconvocationd'uneréuniond'enclenchemententreleconseilsyndical,lebureaud'étudesetl'architectepourdéfinirl'objectifdelacopropriété.Cetteréunionpermetégalementdeconnaîtrelesmoteursetlesfreinsquiserontrencontrés,etdemettreenplacelepland'action. LavisitesursitePréalablementàlavisite,un questionn aireestétablietdiffuséàl'ensembledescopropriétairesafindeconnaîtreleurressentisurlacopropriété,etainsiciblerlavisiteen

159èmeTABLERONDENATIONALETECHNIQUEETJURIDIQUEduCNEAF 159° TRNTJ du CNEAF / 24 novembre 2017 / Diagnostic Technique Global • 9/30 fonctiondes pointsd'attentionside ntifiés, telsquel'existencedeparoisfroidesdans certainslogementsparexemple.Aucoursdelavisite,différentsoutilsaidentàl'identificationd'éventuellespathologies,tantdanslespartiesextérieuresquedansleslocauxtechniques,lestoitures,lesinstallationsdechauffage,ainsiquedanslesappartementssélectionnésgrâceauquestionnairepréalable. LamodélisationthermiqueLamodélisationthermiqueesteffectuéedansleslocauxdubureaud'études,àpartirdesrelevéssursitecomparésauxfacturesfourniesparlescopropriétaires.Silesconsommationsn'apparaissentpascorréléesàcesrelevés,untravailderecollementpermetd'identifierlesparamètresàidentifierpourréajusterlemodèleetlerendreconformeàlaviedubâtiment.ChahrazadTOMA-VASTRAS'agit-ild'unéchantillondesfacturesdetouslescopropriétaires ?Jean-MarieWALCKENAERNon,latotalitédesfacturesdoitêtrerécupérée.Cetravaild'analysepermetdeconstruire,ensuite,leplandetravaux. LespréconisationsdetravauxApartirdesrelevésetdesinformations,sontidentifiéslestravauxprioritairesàmettreenoeuvre,enadéq uationavec lesobjectifsdelacopropriété. En règlegénérale,troi sprogrammesdetravauxsontpréconisés:un programmedetravaux fondamentaux, unprogrammemoyenetunprogrammeambitieuxdestinéàatteindreleniveauBBC.Cesprogramme ssontd'abordprésentésauconseilsy ndicalpour déterminer,ave csesmembres,lequelserasoumisauvotedel'assembléegénéraledescopropriétairesafindemettreenrouteleprocessusderénovationénergétique.DelasalleLeconseilsyndicaletlesyndic ?Jean-MarieWALCKENAERAbsolument.Lesyndicestévidemmentun partenairecl efdansl'accompagnementdes copropriétés.ChahrazadTOMA-VASTRASurtoutauniveaudesresponsabilitésprofessionnelles.

159èmeTABLERONDENATIONALETECHNIQUEETJURIDIQUEduCNEAF 159° TRNTJ du CNEAF / 24 novembre 2017 / Diagnostic Technique Global • 10/30 QuellienentreauditglobaletDTG ? LeDTG,unevisionglobaledelaquestionthermiqueJean-MarieWALCKENAERVisionglobaledubâtiment,leDTGcomprendunepartiearchitecturalequin'estpasgéréeparlebure aud'études.P ourautant,leplanplur iannueldetravauxestconstrui tencollaborationavecl'architecteetunthermicien. LeDTG,sésameindispensablepourcertainessubventionsS'iln'est pasobligatoiredele voter, leDTGpeutpermettrede bénéficie rdece rtainessubventions,soumisesàdesconditio nsde miseenoe uvredeprog rammesam bitieuxenmatièreénergétiqu e.Ainsi,àParis,lessubvention sproposéesdanslecad redu plan" EcorénovonsParis3 »nesontdébloquéesquesiunDTGestétabli.ChahrazadTOMA-VASTRACessubventionssont-ellesverséesparleministèredel'Ecologie ?Jean-MarieWALCKENAERLesdemandessontsoumisesà" EcorénovonsParis »,quiestunprogrammedelavilledeParis.DudiagnosticauconseilAprèslediagno stic,l'o btentiond'unemajoritédel'assembléegénéra leenfave urduprogrammedetravauxdéfininécessitelacollaborationetl'implicationdel'architecte,dusyndic,desmembresduconseilsyndicaletdubureaud'études. QuandpréconiserleDTG ?Dansuncertainnombredecas,leDTGestpréconisé,bienquefacultatif.Ainsi,danslesnombreuxcasoùl'auditénergétiqueetarchitecturalpousselacopropriétéàenvisagerunprogrammederénovationénergétique,ilpeutêtreintéressantdeproposerleDTG,puisquecederniers'inscritdanslaphasedediagnosticetdemaîtrised'oeuvre.Ilconvientégalementdelepréconiserpourcellesquisouhaitentavoirunevisionclairedestravauxàmettreenoeuvredansl'avenir.Plusglobalement,ilpeutêtrepertinentdeproposerunDTGdèslorsquecertainstravauxsontenvisagés,àl'occasiond 'un changementdeprestataire,ouencorelorsqu edesproblèmesdeconfortthermiqueoudechargesdechauffagesontconstatés. 3Eco-RénovonsParisestunprogrammeexceptionnelmisenplacependant5ansàpartirdemai2016.L'objectifestd'encouragerlarénovationénergétiqueetenvironnementaledesimmeublesd'habitationprivés.

159èmeTABLERONDENATIONALETECHNIQUEETJURIDIQUEduCNEAF 159° TRNTJ du CNEAF / 24 novembre 2017 / Diagnostic Technique Global • 11/30 Delasalle(M.MichelJEMMING,architecteexpert,présidentduCNEAF)Pouvez-vousrappelerdansquelscasleDTGestobligatoire ?Jean-MichelDUPOUYIln'estobligatoirequepourlesmisesencopropriétédesimmeublesdeplusde10ans,ainsiqu'encasd'imme ubleinsalubre. Ilestparailleursobligatoiredeproposer àtouteslescopropriétésd'enétablirun.Delasalle(M.X1)Qu'enest-ilsilacopropriétévotecontre ?Jean-MichelDUPOUYIldevraitêtreproposéànouveaulorsdel'assembléegénéralesuivante.Nousnedisposonscependantpasencoredesuffisammentdereculpourl'affirmer.Delasalle(M.FrançoisNOUGARET,architecteexpert)Est-ilobliga toirequeleDPEsoitétabli conjointementavecunarchitecte ?D'autr epart,pourquoileBureaud'étudestechniques(BET)doit-ildisposerd'uneassurancedécennale ?ChahrazadTOMA-VASTRAIlnes'agitpasd'unedécennale.Jean-MichelDUPOUYLarédactiondutexteresteambiguë,maisiln'estpasimaginabledenepasêtrecouvertd'uneassuranceenraisondesresponsabilitésencourues.Jean-MarieWALCKENAERSilerecoursàl'architecten'estpasobligatoire,ilrestecependantutilededisposerd'uneexpertisesurlebâti.ChahrazadTOMA-VASTRALesarchitectesdecopropriétéproposentaujourd'huilamissiondediagnosticenqualitédemaîtresd'oeuvre,enamont,danslecadredelarénovationénergétique,notammentlorsqu'ilestquestiond'isolationparl'extérieur(ITE).Jean-MarieWALCKENAEREneffe t,beaucoupdeDTGdébouchentensuite surunprog ramme detr avauxITEetventilation.Danscescas,l'architecteintervientenmaîtrised'oeuvresurl'isolation,etleBETenmaîtrised'oeuvresurlaventilation.Delasalle(BrunoGELI,architecte-expert)Ledécre tdéfinissantlescompétencesen matièrede DTGimpose quasimentlescompétencesd'unarchitecte.Quelsserontlesmoyensdecontrôledecescompétences ?Jean-MichelDUPOUYNousyreviendrons.Delasalle(PhilippeWITT,architecte-expert)Seulunarc hitec tepeutdisposerdetouteslescompétencespr évuesparc edécret.P arailleurs,l'articleR131-28-9prévoit" unenoteréaliséeparunhommedel'art ».Pensez-vousqu'unBAC+3techniqueconfèrelescompétencesd'unhommedel'art ?

159èmeTABLERONDENATIONALETECHNIQUEETJURIDIQUEduCNEAF 159° TRNTJ du CNEAF / 24 novembre 2017 / Diagnostic Technique Global • 12/30 UnnouveaumarchépourlesarchitectesJean-MarieWALCKENAERUnefoisquel'onaidentifiélesdifférentscaspourlesquelsilestpertinentd'effectuerunauditénergétiqueetarchitecturalainsiqu'unDTGnonobligatoire,cedernierapparaîteneffetcommeunmarchéquis'ouvrepourlesarchitectes.C'estlaraisonpourlaquellelesBETeffectuentlaplupartdecesauditsenpartenariatavecunarchitecte,voireavecuningénieurfinancierpourcequiconcernelesfinancements. Quelniveaud'analyseattendu ?Au-delàd'unsimplediagnostic,leDTGdoitfourniràlacopropriétédesinformationsfiablesetchiffrées,sanspourautantatteindreleniveauAvantprojetdéfinitif(APD)/Dossierdeconsultationdesentreprises(DCE).Entoutétatdecause,leniveaudedétailsdépenddesattentesdelacopropriétéetdubudgetconsacré.L'attentedescopropriétairesvis-à-visdel'architectechargéduDTGestlamaîtrisedetouslesaspectsdubâtiment,ycomprislesaspectsarchitecturaux.ChahrazadTOMA-VASTRAPrécisonsquel'architectepréconiseleDTG,maisnel'effectuepas.Jean-MarieWALCKENAEREneffet,ilestunacteurduDTG,maisnel'établitpas.Enfin,lescopropriétairesattendentdeluiqu'ilsoitcapabledefournirdesestimatifsdumontantdestravaux.Atou ségards,lacollabo rationetlacommunic ationd'équipedoiventpermettreunfonctionnementoptimal.

159èmeTABLERONDENATIONALETECHNIQUEETJURIDIQUEduCNEAF 159° TRNTJ du CNEAF / 24 novembre 2017 / Diagnostic Technique Global • 13/30 L'optimisationdel'exploitationenchauffagecollectifPourquoioptimiserl'exploitation ?L'exploitationduchauffage collec tifest,potentiellement,un posted'économiestrès importantes,sansnécessiterdetravaux.Aujourd'hui,30à50%desoccupantsd'habitatcollectifseplaignentd'inconfortthermique.Defait,beaucoupd'installationssontaujourd'huivétustes,cequipeutentraînerjusqu'à20%desurconsommationénergétiquequ'unsimpleréglageoptimisépourraitéviter.Parailleurs,larelatione ntrec opropriétaires,syndicet exploitantapparaîttrès déséquilibrée,cedernierdisposantdebeaucoupplusdepouvoirquelesdeuxautres.Chauffagecollectif,chauffageurbain Commentfonctionneunechaufferiecollective?Lachaudière-générateurdechaleur-transformelegazoulefioulenchaleur,laquelleestinséréedanslecircuit primaire(fig.2),quiréchauffe l'e auenvoyéedansler éseaudechauffage.Cecircuitprimairecomprendlespremiersélémentsàanalyserdanslecadredudiagnosticdelachaufferie.Figure2-Principedefonctionnementd'unechaudière-lecircuitprimaire

159èmeTABLERONDENATIONALETECHNIQUEETJURIDIQUEduCNEAF 159° TRNTJ du CNEAF / 24 novembre 2017 / Diagnostic Technique Global • 14/30 Lecircuitsecondaire(fig.3),reliéauxémetteursdechaleurdansleslogements,comporteégalementuncertainnombred'élémentssurlesquelsilestpossibled'agir.Figure3-Principedefonctionnementd'unechaudière-lecircuitsecondaire LechauffageurbainLechauffageurbain( fig.4)est constituéd'unechauffe riecentraliséeexploitéeparun concessionnaireunique,chaqueimmeubleconstituantunesous-station.Figure4 - lechauffageurbainDanslesdeuxcas,l'exploitants'assuredufonctionnementde" l'usine »queconstituelachaufferie:arrêt,allumage,réglage,nettoyage,mesuresobligatoirestrimestrielles,tenueducarnetdechaufferie,contrôlestouslesdeuxans.

159èmeTABLERONDENATIONALETECHNIQUEETJURIDIQUEduCNEAF 159° TRNTJ du CNEAF / 24 novembre 2017 / Diagnostic Technique Global • 15/30 Commentoptimiserl'exploitationdecettechaufferie ?Pouroptimiserl'exploitationdelachaufferie,onpeutagirsurquatreparamètres. LarenégociationdescontratsUnetellerenégociationapportedesgainspotentielsrelativementimportantsparrapportàl'investissementetaucoût.Différentstypesdecontratsexistent:lecontratP2,basique,concernelefonctionnementdelachaufferiedansdesconditionsdesécurité.LecontratP1concernelafournitured'énergie,etlecontratP3prévoirquel'exploitantassurelestravauxnécessairesàl'entretienetàl'optimisationdelachaufferie.Cederniercontratpeutcontenirdesaspectsàmodifier.S'ilestpluriannuel,existedepuislongtempsetarriveàterme,ilpeuts'avéreréconomiquedelemoderniser,notamments'ildatedeplusde10ans.Ilenvademêmesilesclausesprévoyantl'entretiennesontpas transparentes,ets'il necomporte pasdeclaused'intéressementdel'exploitantaubonfonctionnementdelac haufferie.Enfin, larenégociationestutilesilacopropriétéaeffectuédestravauxd'isolationouprévoitd'enfaire. L'auditetlesuividescontratsL'auditducontrat estpr éconisédanslescopr opriétésdeplusde50 logements. C'est égalementlecass'ilexisteuncontr atP3-dontles clausessontcom plexes-,en casd'existenced'uneclaused'intéressem ent,encasde problèmesdec hauffage,ainsiquelorsqu'ilexisteunconflitentrelacopropriétéetl'exploitant. LarénovationdesinstallationsUnetellerénovationestpréconiséesil'installationestâgéedeplusde25ans,maisaussilorsqu'elletombeenpannerégulièrement.Siellefonctionneaufioul,sonremplacementestusuellementrecommandé,ainsiqu'encasdedifficultésdedistributiondelachaleur. L'optimisationdesréglagesetl'équilibrageOptimisationetéquilibragesontàoptimiserlorsqueleconfortserviparl'installationestinsuffisant,quandlestempératuresintérieuresdiffèrentselonlesendroitsdubâtiment,etlorsqu'ellesnesontpasstabiliséesdansletempsàlatempératuredeconsigne.ChahrazadTOMA-VASTRALare sponsabilitéduBETest-ellealorsengagée silatempé raturepréconiséen'estpasatteinte ?Jean-MarieWALCKENAERLeBETs'engagesurlespréconisationstechniques,maispassurlerésultatobtenudanslelogement.

159èmeTABLERONDENATIONALETECHNIQUEETJURIDIQUEduCNEAF 159° TRNTJ du CNEAF / 24 novembre 2017 / Diagnostic Technique Global • 16/30 Lescontoursjuridiquesd'unnouveaumétierRémyLEVYAvocataubarreaudeMontpellierSilaréglementationetlajurisprudence,enmatièredeconstruction,ontconsidérablementévolué,ilconvientd'avoiràl'espritquecellesconcernantlamisee noeuvreduDTG prendrontdutem psàsedévelopper,laseule obligationperceptibleconcernantlamisee ncopropriétédesimmeublesdeplusde10ans.Lesimmeublesdeplusde10ans:Lecas" Malraux » UnesituationpotentiellementconflictuelleConcernantlesimmeublesdeplusde10ans,onconstaterégulièrement,danslesexpertisesjudiciaires,descasportantsurdesopérationsdedéfiscalisationrelevantdelaloiMalraux4.Cesopérations,deplusenplusfréquentes,risquentd'entraînerdevéritablesconflitsentrel'intervenantréalisantleDTGetceluiquiréaliseralestravaux.Eneffet,leschémadecesopérationsdedéfiscalisation-dontlesbénéficiairessontsouventdesavocats-peutaboutiràdessituationsoùlestravauxsontpayésmaisjamaisréalisés. Quandladéfiscalisationprimesurl'entretienAinsi,desacquéreursregroupésenAssociationfoncièreurbainelibre(AFUL)soumettentl'immeubleaurégimedela copropriét épourenassurerlagestionloc ative. Dèslors,l'architecteassurantunemissiondeDTGauraàintervenirdanslesdomainesénergétiquesouphoniquessurdesimmeublesplusquecentenaires,cequiconstitueuneresponsabilitéimportantedansundomainedontl'aspectdéfiscalisationprimesurlecontenudestravaux. Unrisquemaldélimitépourl'architecteétablissantleDTGUnefois l'opérationdeDTGtermi née,lemaîtred'ouvragechoisiraunmaître d'oeuvrepotentiellementdifférentdeceluiquiaur aréalisél'audit.Acet égard,si laprofessiond'architectesouhaiteintégrercenouveaumétierourecueillirdesmarchés,eneffectuantl'auditpuisenacceptantlamissiondemaîtrised'oeuvre,elles'exposeàdessituationsmaldélimitées. 4LedispositifMalrauxdonnedroitàuneréductiond'impôtcalculéesurlemontantdestravauxderestaurationengagésparlecontribuable

159èmeTABLERONDENATIONALETECHNIQUEETJURIDIQUEduCNEAF 159° TRNTJ du CNEAF / 24 novembre 2017 / Diagnostic Technique Global • 17/30 LeDTGnonobligatoiresoumisauvotedescopropriétairesSila finalitéde laloiimposantunete llesoumissionà l'assemblée gé néraledescopropriétairesestcompréhensible,lapsychologiedescopropriétésmontrequel'idéed'unDTGrisque demettreunce rtaintempsàfair esoncheminverslaconcr étisation, principalementpourdesraisonséconomiques.Ainsi,lacopropriétéd uNouveau MondeàMo ntpel lier,quicomprendplusde600 appartements,asubi uncertainvieil li ssementimposantdestravauxtrès importants,contraignantcertainscopropriétairesàsou scriredesemprunts deplusieursdizainesde milliersd'euros.Lerisqueest,dèslors,deconstaterdanslescopropriétésdesdébatssansfin,neserait-cequ'ausujetdufinancementduDTG,d'autantqu'unraisonnementgénérallaissepenserqueleschargesdecopropriétésconstituentunevisibilitépluriannuellesurlescoûtsàvenir.Parailleurs,lorslesventesdelotsdecopropriétés,sil'immeubledisposed'unDTG,lenotairedevralecommuniquer àl'acquér eur,cequirisquedepeserlour deme ntlorsqu'ilseraquestiond'établirleprixdevente.S'ilonpeutespérerquelessyndicsetconseilssyndicauxuserontdepédagogie,letempsdesDTGvotésetfinancésdanstouteslescopropriétésneparaîtpasproche,lecoûtd'unetelleopérationpourunecopropriétémoyenneétantconséquent.Quellescompétencesetquellesresponsabilités ? Descompétencesàjustifier,maispasdediplômeLaprofessionestencadréeparuneloide2014etundécretde2016.Lescompétencesnécessairesdébordentlargementle cadredelasimplem issiond'architecte,puisquele décretimposedescompétencestechniquesclassiques,maiségalementdesconnaissancesjuridiquessurl'habitatetlaconstruction,lesrèglessanitairesetledroitdelacopropriété,ainsiquedescompétencescomptablesenmatièredecopropriété.Aucundiplômeneseracependantexigé,puisqueledécretstipulequelapersonneréalisantleDTGpeut être unepersonnephysique oumorale,ouungroupeme ntdotéde lapersonnalitéjuridique,etde vrajustifierquesesem ployésouelle -mêmepo ssèdentlescompétencestechniques requises.Ledécretdres seensuiteunetrès largelistedecescompétencesetconnaissances,puisprécisequelajustificationdecescompétencesserafaiteparunecopied'undiplômesanctionnantuneformationdetroisansauminimumetdispenséeparunétablissementdontladescriptionelle-mêmes'apparenteàuninventaireàlaPrévert...Entoutétatdecause,aucuneprécisionn'étantapportéesurlavalidationdescompétencesdelapersonnedevantprocéderauDTG,lachargedevérifierlacapacitédecettepersonnerisqued'incomberausyndic.L'ordreprofessionneldesarchitectesdevradèslorsfairesavoirquel'architecteesttitulairedescompétencestechniquesetjuridiquesrequises,etqu'ilestinscritàunordresanctionnantuntelniveaudecompétences.Celanesignifiecertespasque

159èmeTABLERONDENATIONALETECHNIQUEETJURIDIQUEduCNEAF 159° TRNTJ du CNEAF / 24 novembre 2017 / Diagnostic Technique Global • 18/30 l'architectesauratoutfaire,etdeséquipe spluridisciplinairesdevront probablementse constituer.Iln'a ppartiendrapasàl'ordreadministratifdese prononcer surlesca slitigieux,carlamissionduDTGestnécessairementconfiéeparunsyndicatdecopropriétaires,personnemoralededroitprivé.Laquestiondelacopropriétémixteconstituéepardesorganesdel'Etatetdesparticipa ntsprivés,soumisenéanmoinsàla loide19655etdi sposantd'unsyndic,nedevraitpasnonplusêtretranchéedevantunejuridictiondel'ordreadministratif.LecontentieuxduDTGseradonctraitéparlejugejudiciaire.Celaamèned'autresquestions.Ainsi,l'architecteprendra-t-illamissionglobaledeDTGpourensous-traitercertainesparties ?Va-t-il,pluslogiquement,co-traiter ?Quelsserontsonrôleetsesresponsabilités ?S'ilestc onstant,partic ulièrementdanslecadrede smarchéspublics,quel'ons'engagesolidairementvis-à-visd'undonneurd' ordre,il arriveégalementqu'untel engagementsolidaireconcernedes partiespourlesquellesonne disposepasforcé mentdelacompétence,maissurlesquellesonperçoitdespartiesderémunération.Ainsi,siunco-traitantBETfaitface àunprobl èmed'assurance,l'architecteen répondautitredelasolidaritésursaproprepartiedemission-mêmes'il nes'agitpasde sondo mainedecompétences-,dèslorsqu'ilaperçuunepartiedeshonoraires,lejugeayanttendanceàrépartirlesresponsabilitésauproratadeshonoraires. Lerôledel'architecteenquestionL'architectedevradonctravaillerauseind'équipespl uridisci plinairesélargiesàdescompétencesjuridiqu esetfinancières,recrutéesparexemple parmilessyndicsde copropriétéàlaretraite.Entoutétatdecause,unvéritablequestionnementapparaîtquantaurôlecentraldel'architecteauseindeceséquipestrèstechniques,etsursacapacitéàanimeretintégrerdenouveauxintervenantssurdespartiesdemissionnerelevantpasclassiquementdeso nquoti dien.Ildevranotammentcommuniquersurlavaleurdeson diplômeetsursonassur anceprofe ssionnelle,assuranc ed' autantplusessentiellequeletextedudécretlaconsidèrecommeunpointunpeusubalterne.Unquestionnements'imposeraégalementsurladéfinitionduDTGdanssaglobalité,surl'appréciationdescapacitésfinancièresdelacopropriétéparleDTG,surlebudgetdumaîtred'ouvrage,surlediagnosticé nergétique ycompr isdanslesimmeublesn'ayantpasdeproblèmedechauffage. L'épineusequestiondel'assuranceLaquestiondel'assuranceestévoquéedefaçonlapidairedansledécret,dansundomaineoùlesobligationsd'assurancesserévèlentassezlourdes.Ledécretstipuleainsique" si[letiersproposantsesservicesenvuedelaréalisationd'unDTG]asouscrituneassuranceresponsabilitécivileprofessionnelle luipermettantdecouvrirlesconséquencesd 'un 5Ils'agitdelaloin°65-557du10juillet1965fixantlestatutdelacopropriétédesimmeublesbâtis

159èmeTABLERONDENATIONALETECHNIQUEETJURIDIQUEduCNEAF 159° TRNTJ du CNEAF / 24 novembre 2017 / Diagnostic Technique Global • 19/30 engagementdesaresponsabilitéenraisondesesinterventions,ilenjustifieausyndicatdescopropriétaires,etauconseilsyndicals'ilexiste ».Celasignifiequ' iln'existeaucuneoblig ationd'assurance, niaucunesanctionaudéfautd'assurancepourlapersonnecharg éeder éaliser leDTG.Ilestpourtanté videntqu'unprofessionneldignedecenomnepeutintervenirsansassurance,etilestàespérerquelessyndics,quipourleurpartengagentleursresponsabilitéslorsqu'ilsconfientdesmissionsàdespersonnes nonassuré es,neferontappelqu'àdespr ofessionnelsjustifiantsd'uneassurance.L'assurancecouvrantlaréalisationduDTGnepeutêtrelapoliceclassiquecouvrantlemétierd'architecte,cettedernièrecouvrantsaresponsabilitédèslorsqu'ils'agitdemissionsenmaîtrised'oeuvre,cequin'estpaslecasdelamissiondeDTG.Interrogéeàcesujet,laMAF-etprobablementlesautresassureurscouvrantlesarchitectes-proposeuneconventionspéciale" diagnosticstechniquesimmobiliers ».Sice ttede rnièren'apasé técrééespécifiquementpourleDTG-puisque,pardéfinition,ilestimpossibledecouvrirunrisquequin'estpasencoresurvenu,etl'onignoreencorecommentvas'organisercetteactivitéetquellesenserontlesresponsabilités-,sacouverturetrèsgénérales'applique,envertudesonarticle1," auxconséquencespécuniairesdesresponsabilitésprofessionnellesencouruesparl'adhé rentàl'occasiondemissionssansexécution detravaux, confiéespar despropriétaires,desacquéreursoude spreneursde biensimmobiliers,etconsistantenl'établissementd'états,dediagnosticsoudeconst atstechniquesprévusparleste xteslégislatifsouréglementaires,endehorsdetouteinterventiondanslamaîtrised'oeuvre. »Ilestdoncfortementrecommandéauxarchitectesdesouscrireàcetteconvention-dontlaprimeresteraisonnable-quicomplètelacouverturedeleursresponsabilités. Laresponsabilitédel'architecteréalisantunDTGLaresponsabilitéduprofessionnelréalisantunDTGrisquedes'avérertrèslarge.Ainsi,lajurisprudencerécenteàpartir desmissionsdéjàeffectuées pardes architectes-enl'occurrencesurdesdiagnosticslimités,detype" termite »ou" amiante »-révèleuneaggravationdesobligati onsetdes coûts.Acetégard,lesexpertsjudiciai resserontconfrontés,avec leDTG,à experti sesbeaucoup plus complexesqueparlepassé,a vecbeaucoupplusd'intervenants.Ilconviendradoncdes'interrogersurcequ'ilestpossibledefairedanslecadreduDTG,surlapartrelevantducontrôleur,surlerôledusyndicatdecopropriétairesetdusyndicquinesontpasdesprofessionnelsdelaconstruction. Jurisprudence:touslescoûtsnesontpaspermis!Unarrêtrécentdu14septembre20176faitpesersurl'auteurd'unemissiondecontrôletechniquel'obligationd'allerau-delàdelanorme.TransposéàunDTG,cetarrêtpeutavoiruneportéedifficileàévaluer. 6Courdecassation,civile,Chambrecivile3,14septembre2017,16-21.942

159èmeTABLERONDENATIONALETECHNIQUEETJURIDIQUEduCNEAF 159° TRNTJ du CNEAF / 24 novembre 2017 / Diagnostic Technique Global • 20/30 Outrelaresponsabilité,seposelaquestiondescoûts.Auparavant,laCourdecassationsebasaitsur laperted' unechancepourind emniserlepropri étaire.En2015 puis2017,la jurisprudenceafondél'indemnisationsurlecoûtderéparationdel'ouvrage.Parcon tre,l'arrêtValimi avalidél eprinciped'unerespon sab ilité-etdo ncd'uneindemnisation-fondéesurl'évaluationdelaseuleaggravationdesdésordres,nonsurleurtotalité.Ceprincipeindemnitairepourraitsevoirappliquédansl'avenirpourleDTG.

159èmeTABLERONDENATIONALETECHNIQUEETJURIDIQUEduCNEAF 159° TRNTJ du CNEAF / 24 novembre 2017 / Diagnostic Technique Global • 21/30 LeDTGdesimmeublesensituationd'insalubritéoudepérilSéverineTERSINETChefdeserviceadjoint,servicepatrimoinesécuritéàladirectionarchitectureimmobilièredelavilledeMontpellierUnepréoccupationsecondaireRappelonsaupréalable quel eDTGneconstituepasunepréoccupationessentielledanslessituations d'insalubritéo udepéril,faceàlanécessitédeplacerleshabitantsensécurité.D'ailleurs,lessyndicsproposentleDTGparobligation,maisnepoussentpaslescopropriétairesàyprocéder,saufdanslescasprévusparlaloious'ils'imposedanslecadred'unegestiondepatrimoinevertueuse.Danslecontextedesprocéduresd'urgence,lepouvoirdepolicepermetàl'autoritépubliqued'imposer(sansquecelasoitobligatoire)leDTGdanstroiscas:l'insalubritétellequedéfiniedansleCodedelasanté publique,encasde procéduresdepéril, oudeprocédur edesécuritédeséquipementscommuns,tellesquedéfiniesparleCodedelaconstructionetdel'habitation.Danslasituation depé ril, lescoproprié tairesontl'obligationdeprocéde rauxtravaux destinésàéviterl'effondrementdel'immeuble.Encasdeprocéduredesécurité,cesontlesseulementlespartiescommunesde l'immeublequisontvisées:déf autd'entretiend'installationsélectriquesoudegazparexemple.Chacunedecessituationsfaitl'objetdedeuxtypesdeprocédures:laprocédured'urgenceetlaprocédureordinaire.Danslaprocédured'urgence,lepouvoirdepolicesollicitedutribunaladministratiflanominationd'unexpert.L'objectifestquecedernierprescrivelesmesuresconservatoiresindispensablesàlaprotectiondespersonnes.Parla suite-ouen parallèle-,la procédureordi nairemetenplaceun échangecontradictoireentrel'autoritéadministrativeetlacopropriété.Acetégard,leDTGpermetdedisposerdedonnéesfac tuelles,e tl'interventiondel'expertdeb énéficierd 'unedescriptiondelasituation.

159èmeTABLERONDENATIONALETECHNIQUEETJURIDIQUEduCNEAF 159° TRNTJ du CNEAF / 24 novembre 2017 / Diagnostic Technique Global • 22/30 UnemiseenoeuvrealéatoireEntoutétatdecause,laquestionsepose,danslaprocédureordinaire-quiresteaxéesurlasécurité-delapossibilité,pourlepouvoirdepolice,dedemanderunDTG.Silademanded'undiagnosticdesécuritédesinstallationsélectriquesoudesascenseurs,oudesoliditéoudestabilitéd'unimmeubleencasdepéril,parexemple,neposepasdedifficultés,iln'envapasdemêmepourunedemandedeDTGfaiteauprèsd'unecopropriétéréputéenepasavoirlesensdelasécuritédespersonnes,puisqu'elleseretrouvedefaitensituationdepéril.Acetégard,leDTGconstituecertainementunbonoutildansunedémarchevertueusedebonge stionnaire,maisilse mble plusdifficiledelemet tre enoeuvreda nsleca dredesprocéduresd'urgence,saufpeut-êtreensituationd'insalubrité,quisetraitesuruntermebeaucouppluslong.UnexempledeDTGdansunimmeubleencopropriétéJean-MichelDUPOUYCediagnosticportaitsurunim meublede plusde10 ansfaisant l'objetd'unemiseencopropriété.S'agissantd'unecopropriéténedisposantpasencored'unsyndic,leDTGestforcémenttronqué.Ledocument commenceparrappele rlecontexteréglementaire,le contenudurapport,l'analysedel'étatappare ntdespar tiescommunesetdeséquipeme ntscommuns,l'évaluationsommairedescoûtsassoc iés.Danscecasprécis,ledossie rdepe rformanceénergétiquenil'audit360nesontétablis,lacopropriétécomprenantmoinsde50lots.Lasynthèseprésentel'analysedescoûtssurles10ansàvenir,partyped'ouvrage.Celaconstitueune" photographie »desgrosengagementsfinanciers:Voiesetréseauxdivers(VRD),aménageme ntsextérieurs,structure,re vêtementsetpei ntureset,d'unefaçon générale,touslesitemspassésenrevue.Untableauderépartitiondescoûtsestétabli;dansleprésentexemple,ilestprévuuneenveloppede66 000eurosdetravauxàengageretrépartirsurles10ansàvenir.Cetteindicationestintéressantepourunnouvelacquéreur,quipourradèslorsprovisionnerlemontantdestravauxquiserontappelésparlasuite.Ledocumentprésenteensuiteunrécapitulatifdesconstatsetleurscoûtssousformedetableau,puisunesortedereportagephotographiqueprésentantlarésidence,sesaccès,sescirculations,sesclôtures.Sontensuite présentéslesprojet sdetravauxdéjàenvisagés ,pu isuneprésentation détaillantchaqueconstatsousformedefichesspécifiquesprésentantladégradation,sa

159èmeTABLERONDENATIONALETECHNIQUEETJURIDIQUEduCNEAF 159° TRNTJ du CNEAF / 24 novembre 2017 / Diagnostic Technique Global • 23/30 localisationetpréco nisantlestravaux,leurannéederéal isationenvis agéeetleurcoûtprévisible.Enfinderapport,unrécapitulatifprésentelasituationdusyndicatdescopropriétairesauregarddesobligationslégalesetréglementaires.Lespistesd'am éliorationspossibles sontégalementévoquées,ainsique lescontrôle sà effectuersurlesinstallationsréglementées.Ilconvient,d'unefaçongénérale,derappelerquelescopropriétéscomportanttrèspeudelots-engénéralcrééespourfaciliterlavented'unimmeuble-sontsoumises,àl'égardduDTG,auxmêmesrèglesetobligationsquelesgrandescopropriétésforméesdedizainesdelots.Parailleurs,leDTGneremplacepaslecontrôletechnique;ilneseprononcequesurl'étatapparentdesparti escommuneset neconstitueenaucuncas unqui tusdubureau decontrôletechnique.FrançoiseRIEU-MOUNJEArchitecte-expert,coorganisatricedela159èmeTRNTJduCNEAFPouvez-vousprécisercombiencettecopropriétécomportaitdelots,etcombiendetempsaprisl'établissementdeceDTG ?Avez-voustravailléseulouenéquipe ?Jean-MichelDUPOUYLacopropriétécomportaitunequarantainedelots.Nousavonstravailléseulscar,danscecasparti culier,lacopropriétén'étaitpasencore constituée.LeDTGcomportaitdoncexclusivementunepartietechnique.Nousavonspasséunejournéesurlesite,etunejournéepourlarédactiondurapport.Lecoûtdecetteinterventionétaitde1 600eurosHT.

159èmeTABLERONDENATIONALETECHNIQUEETJURIDIQUEduCNEAF 159° TRNTJ du CNEAF / 24 novembre 2017 / Diagnostic Technique Global • 24/30 QuestionsdelasalleMichelJEMMINGArchitecte-expert,présidentduCNEAFYa-t-ilsolidaritéentrel'a ssuranceduBET etcelle del'archite ctequandcesdern iersétablissentundiagnosticconjointement ?Quelleestlarépartitiondesresponsabilitésentreceluiquiétablitlediagnostic etlemaîtr ed'oeuvrequiprocèdeauxt ravaux,encasd'omissiondanslediagnostic ?RémyLEVYLasolidaritépeutêtreconventionnelle,maisilconvientauparavantderappelerqu'ilnefautjamaistravailler avecdesgensnonassurés,ettoujoursvérifierquelescocontr actantsprochessonttousassurés.IlnesemblepasquelesBETposentdeproblèmesparticuliersàcetégard,surtoutlorsquetouslesmembresdel'équipeétablissantleDTGsontassurésauprèsdelamêmecompagnie.Entouté tatde cause,sil eBET agitensous -traitantdel'archi tecte,i lendosserauneresponsabilitéenpremièreligne.Quipluses t,mêmesil 'architecten'estpas engagésolidairementparconvention,lejugepeutdéciderquedesfautescommunesontconcouruàlaréalisationdel'entierpréjudice,etprononcerunecondamnationinsolidum.Parail leurs,ledomained'interventio ndechacu ndépendraducontou rdelamission.Ilconviendradèslorsdefairepreuvedepragmatisme:l'architecteendosseuneresponsabilitégénérale,àl'exceptionducasoùcedernier effe ctueunemission deDTG sansmaîtrise d'oeuvre.DelasalleOnnepeutpasfairelesdeux.RémyLEVYLaloineprévoitpasd'incompatibilité.MichelJEMMINGMaisl'architecteoul'équipedemaîtrised'oeuvredisposantd'unDTGpréalablepeuvent-ilssedispenserd'unemissiondediagnosticprécis ?Delasalle(ClaudeBUCHER,architecte-expertjudiciaire)LeDTGest-ilconsidérécommeunemissiondemaîtrised'oeuvreausensdelaloietdesmissionsnormalisées ?Par ailleurs,existe-t-ildes référenc esderémunérationpourlesmissionsdeDTG ?Certainssyndicsavancentlechiffrede50eurosparlot,cequisembletrèsfaible.Jean-MarieWALCKENAERLeDTGestconsidérécommeunemissiondemaîtrised'oeuvred'unpointdevuetechnique.Ilneremplacecependantpas,juridiquement,lamissiondemaîtrised'oeuvre.Delasalle(M.ClaudeBucher,architecteexpert)Est-ce,ouiounon,considérécommeundiagnostic ?Jean-MarieWALCKENAERJuridiquement,non.

159èmeTABLERONDENATIONALETECHNIQUEETJURIDIQUEduCNEAF 159° TRNTJ du CNEAF / 24 novembre 2017 / Diagnostic Technique Global • 25/30 Delasalle(ClaudeBUCHER)LaloiMOPdéfinittrèsclairementlamissiondediagnostic.Delasalle(M.LEGLISE,architecte)Leproblèmenesesituerait-ilpasplutôtducôtédelaréclamationfaitesurlediagnostic ?Deuxtypesd'actionspeuventêtreintentés:danslepremiercas,unacheteurd'unlotdecopropriétépourraitinvoquerlefaitqu'avecundiagnosticmieuxfait,iln'auraitpasprocédéàl'acquisitiondubien.Danslesecondcas,unmaîtred'oeuvredifférentappelépourréaliserlestravauxpréconisésparlediagnostic arriveraitàunmontantdetravauxtrès différent.Mi sencause, il invoqueraitundiagnosticmaleffe ctué .Danscesecondcas,le diagnosticpourra itêtreconsidérécommedelamaîtri sed'oeu vre,alorsque danslep remiercasils'agira itd'undéfautd'information.RémyLEVYL'acquéreurd'unbienencopropriétén'apasdeliencontractuelavecl'intervenantauDTG.C'esteneffetlesyndicquisignelecontrat.Lecasdefiguredel'acquéreurparaîtdoncpeuplausible.Cependant,laquestiondudomained'interventiondel'architecteayantlamaîtrised'oeuvreintégraleparrapportàsonconfr èrereste posée.Entoutétatdec ause,le nombr ed'intervenantssurleschantiersnesimplifiepasledépartagedesresponsabilités,etc'estl'opiniondel'expertjudiciairequiauraleplusdepoids.Surlaquestiondelarémunération,ilconvientdeserappelerqu'endroit,unerémunérationn'estjamaisliéeàuneresponsabilité.Celledumaîtred'oeuvreglobalseratoujoursplusgrandequeceluieffectuantunemissiondeDTG.FrançoiseRIEU-MOUNJELeDTGconstitue-t-ilundiagnosticdeplus,oubienconcentre-t-ill'ensembledesdiagnosticsenunseuldocument ?Est-ceunoutildesurveillancedusyndic ?Delasalle(NadègeGUIDO,architecte)Quelleestladuréedevaliditédecediagnostic ?RémyLEVYLestextesne prévoientpasde durée.LeDTGporteplussurlestr avauxqui vontêtre effectuésqu'autrechose.Ils'agitcependantbiend'unélémentnouveau,quiresteàdéfinir.LapremièreapplicationquenousallonsrencontrerporteracertainementsurledispositifMalraux.Pourlesprocéduresd'insalubrité,ils'agit,selonmoi,d'unevuedel'esprit.Noncontraignant,leDTGseprésenteplu tôtcommeunou til péd agogiquedestinéà parfairel'informationsurlestravauxàvenir.Delasalle(BrunoGELI,architecteexpert)Ledécretn'évoque-t-ilpasuneprogrammationsur10ans ?SéverineTERSINETLaprogrammationdestravauxsur10ansest,eneffet,rendueobligatoiredansleDTG.Danslecadred'unegestionactivedepatrimoinemenéeparuncopropriétaire,lavisionvertueuseestd'éviterd'enarriveràunesituationd'urgenceetdeprocéderauxtravauxavantque

159èmeTABLERONDENATIONALETECHNIQUEETJURIDIQUEduCNEAF 159° TRNTJ du CNEAF / 24 novembre 2017 / Diagnostic Technique Global • 26/30 l'immeublenesedégrade.Le DTGconstituedonc unoutildetr availpourcettegestion vertueuse.Delasalle(JeanZACHAREWICZ,architecteexpert)L'architectedoit-ildemanderaumaîtred'ouvragedeprocéderàcediagnosticlorsqu'ilestobligatoire,oupeut-ilseproposerdelefaire ?RémyLEVYDèslorsquec'estobligatoire,ilconvientdeledemander,aurisquequel'onvousopposevotreobligationdeconseil.Entoutétatdecause,silamissiondediagnosticexistedéjàdanslescontratsd'architecte,leDTGenconstitueunenouvelleapproche,quel'architectesedoitderappeleraumaîtred'ouvrage,ycomprisaumomentd'accomplirunemissiondemaîtrised'oeuvre.Leconflitpotentie lporterapr obablementplutôtsurle programmedetrav auxetsurlaresponsabilitéélargiedel'architecte,quinepeutsecontenterdurôledesimpleexécutantduDTG.Delasalle(FrançoisNOUGARET,architecteexpert)ConcernantlesobjectifsduDTG,qu'enest-ildel'individualisationdesfraisdechauffage ?Jean-MarieWALCKENAERL'objectifesteneffetdemettreenplaceunsystèmedecomptageafindesensibiliserleshabitantsàleursconsommations.Concernantlaquestionduprixetdudiagnostics'ajoutantauxautres,monpointdevueestqueceDTGs'inscritbiendansunedémarchedescopropriétéssouhaitantmettreenplaceunplandetravaux.L'objectifn'estdoncpasdecréerundocumentdeplus,maisd'engagerlescopropriétésquilesouhaitentdansunegestionvertueuse.Cesdernièressontdoncprêtesàpayerleprixnécessair e.Globaleme nt,unaudité nergétiqueetarchitecturalcoûteentre5 000et8 000eurospour2à5joursdetravail,enfonctiondelatailledelacopropriété.RémyLEVYIlconvientdegarderàl'espritqu'entrel'établissementduDTGetl'interventiondumaîtred'oeuvre,lestravauxdevrontêtrevotés,cequipeutprendredeuxansenviron.Entoutétatdecause,l'architecteétablissantleDTGresteraglobalementresponsablejusqu'audébutdestravaux.Delasalle(FabriceOGER,expertjudiciaire,Compagnied'expertsjudiciairesprèslaCourd'appeldeMontpellier)Jesuisétonnéquelessociétésd'HLMnesoientpasconcernéesparledécret.Parailleurs,lamention" cecin'estpasunemaîtrised'oeuvre »neva-t-ellepasapparaîtredanslescontratsdeDTG ?Enfin,quelleseralaresponsabilitéencourueparleréalisateurduDTGencasdetravauxengagésparlessyndicssansmaîtred'oeuvre ?RémyLEVYParprincipe,lessociétésd'HLMmettentenoeuvreunegestionsainedeleurpatrimoine.Ellesneconstituentpas,parailleurs,descopropriétés.Quantauxclauses contractuelles,lesexonérationsdere sponsabilitéparanticipationne valentrienjuridiquement.

159èmeTABLERONDENATIONALETECHNIQUEETJURIDIQUEduCNEAF 159° TRNTJ du CNEAF / 24 novembre 2017 / Diagnostic Technique Global • 27/30 Enfin,lescopropriétésnefaisantpasintervenirunmaîtred'oeuvreposentlaquestiondelaresponsabilitédusyndic.Juridiquement,rienn'empêchecedernierdefaireintervenirdesentreprisessurlabaseduDTG.FrançoiseRIEU-MOUNJEPeut-onfaireunparallèleaveclaquestiondesdiagnosticsamianteavantventeetceuxavanttravaux ?LeDTGn'est-ilpasqu'unesimpleintention,nécessitantd'allerau-delàd'unsimpleconstatvisuelavantdeprocéderauxtravaux ?Jean-MichelDUPOUYEneffe t,ilest possibledepréc oniser,dans leDTG,de ssondagesoudesdiagnosticscomplémentaires.FrançoiseRIEU-MOUNJEMaiscetteétudecomplémentaireneserapasfaitedanslecadreduDTG ?Jean-MichelDUPOUYEneffet.Delasalle(MaîtreGuillaumeDANET,avocat)LerefusdescopropriétairesdeprocéderauDTG,ouencoresanon-applicationalorsqu'ilestétabli,peuvent-ilsêtreconsidéréscommeundéfautd'entretien ?RémyLEVYDèslorsqu'apparaîtundéfautentraînantunpréjudice,lesyndicatdescopropriétairesal'obligationdeleréparer,qu'ilaitréaliséounonleDTG.Lanon-réalisationdecedernierpeutcependantêtreunfacteuraggravantdesaresponsabilité.Delasalle(M.Jean-JacquesLIEN,architecteexpert)SileDTGindiqueunpérilgrave,uneinterventionurgenteestobligatoire.RémyLEVYSile DTGrévè leunrisque gravepourlespersonnes,ilc onvient del'accompa gnerd'uncourrierrecommandé.SéverineTERSINETLessyndicsvertueuxn'attendentpasleDTGoulediagnosticglobalpouragirdanscescas,maissollicitentlepouvoirdepolicedumairepouragir,cequidégageleurresponsabilité.Jean-MichelDUPOUYLeDTGnedonneaucunquitussurlasécuritédubâtiment.Ilnevérifiepas,parexemple,laconformitédel'instal lationél ectrique.Dansl'av enir,ilpourracependantêtreconsidér écommeuncadreglobalincluantd'autresdiagnostics,ainsiqu'unvoletsurlasécuritédubâtiment.FrançoiseRIEU-MOUNJELeDTGneréunitdoncpasl'ensembledesdiagnosticspréexistants ?RémyLEVYLejugeauratoujoursunevisionglobaleduDTG.IlconvientdoncdeprendreencompteégalementlesfaitsquineressortentpasexpressémentdelamissiondeDTG.Delasalle(NicolasCATTIN,Agencelocaledel'énergiedeMontpellier)Lescoproprié tés,to utcommelesexperts,seposentbeaucoup dequestionssur lesdispositifsque nousévoquons.Nous distribuonsdans lesrésidencesdiversdo cuments

159èmeTABLERONDENATIONALETECHNIQUEETJURIDIQUEduCNEAF 159° TRNTJ du CNEAF / 24 novembre 2017 / Diagnostic Technique Global • 28/30 d'informationsurcessujets,etorganisonsdesvisitesdechantierderénovationthermique,ainsiquedesformationsgratuitesavecl'Agencedépartementalepourl'informationsurlelogement(ADIL).Delasalle(BrunoGELI,architecte-expert)SileDTGneremplacepaslesdiagnosticsdesécurité,ildoitnéanmoinsabordercessujetspuisqueledéc retév oque" lasituation généraledel'imm eublevis-à-visdela réglementation ».Jean-MichelDUPOUYLeDTGs'enquerradelaconformitéetdelamaintenanced'uneinstallationélectrique,parexemple,maisn'irapasjusqu'àprocéderàdesmesuressurchaquepriseélectrique.Ilpourra,danscecadre,préconiserdesvérificationsdesinstallationscommunessicelles-cinesontpasfaitesparlesyndic.Encasdemanquementgrave,ilnepourracependantpasnepaslesignaler,maiscelaresteexceptionnel.MichelJEMMINGJepenseaucontrairequetouteslescopropriétéscomportentdesnon-conformitésàdesrèglesessentiellesdesécurité.SéverineTERSINETMaiscescopropriétésneprocèderontpasauDTG.MichelJEMMINGPeut-êtreseront-elles,àl'avenir,obligéesdelefaire.NéanmoinslaquestionpourraaussiseposerpourlescopropriétésétablissantvolontairementunDTG.Cedernierayantétéconçudansunobjectifderéductiondelaconsommationd'énergie,ilconviendradenepaséluderunpointportantsurlasécurité.SéverineTERSINETCerisqueestplusprésentdanslescopropriétésmalentretenues,maisilestréel,puisqued'abordbasésurdesconstatsvisuels.Delasalle(FabriceOGER)JecrainsqueleDTGdemandéparlevendeurnesoiteffectuéaurabais,commelesontlesdiagnosticstermitesdanscertainscas.ChahrazadTOMA-VASTRAJeconsi dèrequecedispositifconstitue unesortede carnetd'e ntretiendel'imme uble,destinéàéviter lesfutur slitiges.Ilestaussidestinéàmotive rpourprocéderàunerénovationénergétique.Jean-MichelDUPOUYCelapeuteneffetressembleraucarnetd'entretien - quiexiste.Ondéploresouventunmanqued'informations surl'historiquedel'immeubledepuis sonorigi ne,dommageablepourlacopropr iété, maisquel'arrivéeduBuildinginformationmodeling(BIM)7pourrarésoudre.ChahrazadTOMA-VASTRALesarchitectesd'immeublesontdéjàentraindecréeruncatalogueentroisdimensions.LeDTGenconstituepeut-êtrelesprémices. 7La153emeTRNTJduCNEAFaabordélaquestionduBIM(modélisationdesdonnéesdubâtiment)danslesimmeublesencopropriété.

159èmeTABLERONDENATIONALETECHNIQUEETJURIDIQUEduCNEAF 159° TRNTJ du CNEAF / 24 novembre 2017 / Diagnostic Technique Global • 29/30 RémyLEVYL'analysedes" améliorationspossiblesde lagestiontechnique etpatrimonialede l'immeuble8 »pourras'avérerunepartiedelamissionintéressante.FrançoiseRIEU-MOUNJENousremercionsnosintervenants.MichelJEMMINGNousremercionségalementnosorganisatrices.Nousnousfélicitonsdel'alchimieréussiedenostablesrondes,quiassurentnotreréflexionetnotreformationsurlesquestionsdelapathologiedubâtiment.Nouscontinueronsl'annéeprochaine,etnousvousinvitonsdèsàprésentànotrecongrès" Journéenationaledel'architecteexpertdejustice »àLyon,le29septembre2018,aumuséedesConfluences. Le Château d'eau du Peyrou à Montpellier (1768) PROCHAINE TRNTJ le jeudi 25 janvier 2018 à Paris L'ASSAINISSEMENT NON COLLECTIF 8Textedudécret

159èmeTABLERONDENATIONALETECHNIQUEETJURIDIQUEduCNEAF 159° TRNTJ du CNEAF / 24 novembre 2017 / Diagnostic Technique Global • 30/30 SiglesADIL:Agencedépartementalepourl'informationsurlelogementAFUL:AssociationfoncièreurbainelibreALUR(loi):loipourl'Accèsaulogementetàl'urbanismerénovéAMO:Assistanceàmaîtrised'ouvrageAPD:AvantprojetdéfinitifAPC:AgenceparisienneduclimatBBC:BâtimentbasseconsommationBET:Bureaud'étudestechniquesBIM:BuildingInformationModelingDCE:DossierdeconsultationdesentreprisesDTG:DiagnostictechniqueglobalITE:Isolationparl'extérieurLTECV(loi):loirelativeàlaTransitionénergétiquepourlacroissanceverteMAF:MutuelledesarchitectesfrançaisMOD:Maîtrised'ouvragedéléguéeMOP(loi):loirelativeàlaMaîtrised'ouvragepubliqueSRU(loi):loirelativeàlaSolidaritéetaurenouvellementurbains VRD:Voiesetréseauxdivers Compte rendu rédigé par