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1

Ecole doctorale Ville, Transports et Territoires

-Est

Aménagement

VERGRIETE Patrice

LA VILLE FISCALISEE

locale en France (1985-2012) Thèse dirigée par RENARD Vincent et codirigée par HALBERT Ludovic

Soutenue le 7 janvier 2013 à 15h30

Jury :

M. DRIANT Jean-Claude, président

M. RENARD Vincent, directeur de thèse

M. HALBERT Ludovic, co-encadrant de thèse

Mme AVELINE-DUBACH Natacha, rapporteur

M. VANIER Martin, rapporteur

M. ESTEBE Philippe, membre du jury

2

Laboratoire

Laboratoire Techniques, Territoires et Sociétés (LATTS)

Ecole des Ponts Paris Tech

6 et 8 avenue Blaise Pascal Cité Descartes

Champs-sur-Marne

77455 MARNE-LA-VALLEE cedex 2

3

Résumé

émiques : sur

, sur les logiques privées de production, sur la gouvernance locale. La thèse selon

laquelle un processus de néolibéralisation affecte les sociétés occidentales depuis les années

1970 en offre une lecture transversale. Cependant, lanalys de la politique

nationale du logement ement locatif en montre les nombreuses limites, en particulier dans les années 2000. Reposant sur une méthodologie croisant approches qualitatives et quantitatives, notre recherche révèle une nouvelle économie

politique de la production du logement. En lien avec la décentralisation, la puissance publique se

fait dualeun côté un Etat qui encadre le autre des collectivités qui entrent en négociation avec les acteurs privés. Ce apparaître des contradictions entre enjeux nationaux (notamment macroéconomiques) et

priorités locales. En regard, la promotion immobilière se transforme : si les dispositifs

fiscale amené de nouveaux acteurs et fait naître un modèle de production spécifique, induit une adaptation des

stratégies. La fabrication matérielle de la ville se trouve affectée par ces changements. A la fois

parce que la réglementation nationale a un impact sur es inégales

capacités de négociation des collectivités avec les acteurs privés exposent davantage les villes

petites et moyennes à une production de logements en décalage avec les attentes publiques.

Mots-clefs

Politique du logement, investissement locatif, action publique, néolibéralisation, financiarisation, aide fiscale, promoteurs, régulation publique 4 5

Tax Incentives to Housing Production and Urban

Development

State Policies to support rental Investments, new Production Chain in Housing and Reformulation of local public Action in France (1985-2012)

Summary

Housing production in France is at the heart of several academic debates concerning State intervention, private production models and local governance. In each of them, some authors have expressed the idea that western countries have been affected by a neoliberalization process since the 1970s. But our study of the fiscal aid to rental investment, which is one of the tools of national housing policy, shows the limits of this interpretation, especially in the 2000s. Based on a methodology combining qualitative and quantitative analysis, our research however shows that a new political economy of housing production is emerging. Along with decentralization, there are now two public authorities involved in regulating the market: the State by law and the local governments by negotiation with private parties. And this duality creates contradictions between national issues (especially macroeconomic) and local priorities. In this context, the property development sector has witnessed major changes: if State incentives have induced the emergence of new participants and of a specific model of production, the new public regulation implies a change in strategies. Urban production is concerned by these changes. Not only because State regulation has an impact on supply but also because the unequal ability of local governments to negotiate with developers make small and medium-sized cities more exposed to a gap between real housing production and public expectations.

Key Words

Housing policy, rental investment, public action, neoliberalization, financialization, fiscal aid, property developers, public regulation 6

Table des matières

Introduction ___________________________________________________________________ 15 Partie 1. La production du logement en France et la néolibéralisation ___________________ 23

Chapitre 1. ___________ 23

1. ___________________________________________________ 23

2. Néolibéralisation et production urbaine _______________________________________________ 28

Chapitre 2. La production du logement en France réinterrogée par la néolibéralisation _____ 36

1. ______________________________ 36

2. Les logiques privées de production du logement et la gouvernance locale ___________________ 54

Chapitre 3. Les hypothèses de la recherche _________________________________________ 58

1. Quatre hypothèses de recherche ____________________________________________________ 59

2. Méthodologie ____________________________________________________________________ 62

Partie 2.

régulations sectorielles ___________________________________________________________ 73

Chapitre 1. : 1984-1995 ____ 73

1. Présentation des dispositifs " Quilès » et " Quilès-Méhaignerie » __________________________ 74

2. La naissance du dispositif " Quilès » sous le sceau du pragmatisme politique _________________ 75

3. La vision _________________________ 81

4. années 1990 _______________ 83

Chapitre 2. et de climat politique : 1996-2012 _________________ 86

1. Présentation des dispositifs " Périssol », " Besson », " Robien », " Borloo » et " Scellier » ______ 88

2. Périssol » __________________________ 96

3. Le " Besson », modèle de la logique des contreparties sociales ____________________________ 99

4. Le " Robien » privilégie une logique quantitative de production __________________________ 102

5. Scellier » _______________________________ 109

Partie 3. Un processus de fiscalisation de la production du logement ___________________ 121

Chapitre 1. ________________________ 121

1. Une faible présence des investisseurs institutionnels dans le secteur du logement en France ___ 121

2. ________________________ 128

Chapitre 2. ___________ 149

1. uveau modèle de production à la fin des années 1990 _________________ 149

2. tionnels ___________ 168

Partie 4. La ville fiscalisée ______________________________________________________ 183 Chapitre 1. Les promoteurs défiscalisateurs : une production standardisée et orientée vers les villes petites et moyennes _____________________________________________________ 184

1. Une architecture entre standardisation et clichés pour investisseurs _______________________ 184

2. Un ciblage de la production vers les petites et moyennes unités urbaines ___________________ 188

Chapitre 2. Des cycles de production fondées sur des logiques fiscales __________________ 196

1. Une forte amplitude du cycle de production __________________________________________ 196

2. Une forte réactivité de la production aux dispositifs ____________________________________ 200

Chapitre 3. Une géographie de la production non corrélée à la demande locative _________ 202

1. Le sud- _________ 203

2. Un glissement de la production vers les villes moyennes et le rural entre 1999 et 2006 ________ 207

3. ______ 214

7 Partie 5. Fiscalisation du logement et régulation publique locale ______________________ 225 Chapitre 1. Un approfondissement de la régulation dans les grandes villes ______________ 226

1. Rennes : des dispositifs fiscaux instrumentalisés par la collectivité publique _________________ 226

2. Lyon _____________ 234

3. Marseille : un renforcement de la régulation sur la typologie pour des raisons urbanistiques ___ 241

Chapitre 2. Un besoin de régulation identifié dans les villes petites et moyennes _________ 250

1. Saint-Etienne : une réaction de la Ville face aux effets de la course au volume _______________ 250

2. La Réunion : une réaction des communes face aux excès de la défiscalisation _______________ 257

3. Bailleul _________ 268

Conclusion ____________________________________________________________________ 279 Références bibliographiques _____________________________________________________ 287 Bibliographie complémentaire ____________________________________________________ 295

Annexe 1 ____________________________ 301

8

Table des illustrations

Figure n°1 : Evolution des dépenses des administrations publiques dans les pays du G7 (en pourcentage du PIB)

_________________________________________________________________________________________ 24

Figure n°2 : Evolution de la part du logement non aidé (ne bénéficiant d'aucune prime ou prêt bonifié) dans la

construction totale de logements (commencés) en France __________________________________________ 37

Figure n°3 : Evolution de la part du logement social dans la construction totale de logements (commencés) en

France ____________________________________________________________________________________ 38

Figure n°4 : Part des logements sociaux parmi les résidences principales (en bleu - échelle de droite) et nombre

de ménages locataires HLM (en rouge - échelle de gauche) _________________________________________ 39

Figure n°5 : Nombre de logements commencés par secteurs de financement de 1950 à 1993 ______________ 40

Figure n°6 : Répartition des aides publiques au logement en France en 1984 et 2006 _____________________ 45

Figure n°7 : Les matériaux de recherche _________________________________________________________ 63

Figure n°8 : Cinq entretiens semi-directifs avec des acteurs ayant une bonne connaissance des investisseurs

institutionnels _____________________________________________________________________________ 65

Figure n°9 : Onze entretiens à vocation exploratoire avec des professionnels de la filière de la promotion

immobilière _______________________________________________________________________________ 67 __________________ 75

Figure n°11 : Paul Quilès (ici en 1990) ___________________________________________________________ 77

Figure n°12 : Pierre Méhaignerie (ici en 2007) ____________________________________________________ 81

Figure n°13 : Marie-Noëlle Lienemann (ici en 2001) _______________________________________________ 84

Figure n°14

__________________________________________________ 87

Figure n°15 : Plafonds de loyers pour le dispositif " Besson » en 1999 et en 2011 ________________________ 89

Figure n°16 : Plafonds de loyers pour les dispositifs " Robien » et " Besson » en 2003 ____________________ 90

Figure n°17 : Plafonds de loyers pour les dispositifs " Robien » et " Robien recentré » en 2006 _____________ 91

Figure n°18 : Plafonds de loyers pour le " Scellier » et le " Scellier intermédiaire » en 2011 ________________ 92

Figure n°19 : Plafonds annuels de ressources pour le " Scellier intermédiaire » en 2011 ___________________ 92

Figure n°20

logement, instaurés en 2012 __________________________________________________________________ 93 cours de la période 1996-2012 ________________________________________________________________ 93

proportionnelle au prix de revient entre 1996 et 2012______________________________________________ 94

Figure n°23 : Valeur actuelle nette, en euros constants 2006, et taux de rentabilité interne des investissements

a priori) ___________________________________________________________________________________ 95

Figure n°24 : Enquête mensuelle de conjoncture dans l'industrie du bâtiment - Indicateur synthétique du climat

des affaires (CVS) ___________________________________________________________________________ 96 9

Figure n°25 : Pierre-André Périssol (ici en 2012) ___________________________________________________ 97

Figure n°26 : Jean Arthuis (ici en 2010) __________________________________________________________ 97

Figure n°27 : Louis Besson (ici en 2011) ________________________________________________________ 100

Figure n°28 : Gilles de Robien (ici en 2006) ______________________________________________________ 103

Figure n°29 : Jean-Louis Borloo (ici en 2011) ____________________________________________________ 108

Figure n°30 : François Scellier (ici en 2011) ______________________________________________________ 109

Figure n°31 : Christine Lagarde (ici en 2011) ____________________________________________________ 110

Figure n°32 : Valérie Pécresse ________________________________________________________________ 115

Figure n°33 : Gilles Carrez ___________________________________________________________________ 116

Figure n°34

_____________________________________________________________________ 119

Figure n°35 : Répartition sectorielle du patrimoine des SIIC au 31 décembre 2008 ______________________ 123

Figure n°36 : les vingt premières SCPI fiscales en capitalisation au 31 décembre 2011 ___________________ 124

Figure n°37

____________________________________________________ 130 Figure n°38 _______________________________________ 132

Figure n°39

entre 1984 et 2011, par investisseur ___________________________________________________________ 133

Figure n°40 _________________ 133

Figure n°41 : Part des résidents de la région parisienne, des professions libérales et cadres supérieurs, des

______________________________________ 134

Figure n°42 : Répartition des investisseurs suivant la localisation du logement acquis ou construit, pour chaque

____________________________________________________________________ 135

Figure n°43

____________________________________________________________________________ 136

Figure n°44 : Distance moyenne entre le lieu de résidence du propriétaire et son bien en investissement locatif,

________________________________________________________ 136

Figure n°45 : Part des investisseurs résidant à plus de 50 kms de leur bien en investissement locatif, pour les

isseurs _______________________________________________________________ 137

Figure n°46 : Evolution de la répartition des investisseurs par catégorie, suivant trois périodes de référence _ 138

Figure n°47 : Evolution du lieu de résidence des propriétaires des logements collectifs ayant bénéficié des

________________________________________________ 139quotesdbs_dbs33.pdfusesText_39

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