[PDF] Rapport annuel 2008 18 mars 2009 Cotée à

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1Rapport annuel 2008

2Unibail-Rodamco Rapport annuel 2008

3

Unibail-Rodamco est le premier opérateur,

investisseur et développeur européen coté d"immobilier commercial.Propriétaire d"un patrimoine évalué à 24,6 milliards d" euros au 31 décembre 2008, Unibail-Rodamco est présent sur trois segments majeurs : centres commerciaux, bureaux et congrès-

expositions.Une stratégie claireLe Groupe a choisi de se spécialiser sur des actifs qui ont un trè

s fort positionnement sur leur marché, en raison de leur fréquentation, de leur taille, de leurs performances technologiques, de leur emplacement ou de leur notoriété. Le Groupe privilégie les segments du marché

immobilier qui présentent une certaine rareté de l"offre.Une vocation de création de valeurDans chacun de ses métiers, Unibail-Rodamco cherche à maximiser le

retour sur investissement pour ses actionnaires grâce à la qualité de la gestion et de l"exploitation, une p

olitique active d"acquisition et de cession, la maîtrise de grandes opérations de développement ou de rénovation.Un groupe indépendantUnibail-Rodamco dispose d"un des fl ottants les plus élevés parmi les sociétés d"immobilier commercial cotées. Le Groupe est membre du CAC 40, de l"Euronext 100 et de l"indice A

EX d"Amsterdam. Le Groupe présente un bilan solide et bénéfi cie d"une notation de crédit " A » de la part de l"agence Standard & Poors.

Profil

Sommaire

p. 14

Vision du Groupe

Leader en Europe

Opérations

Unibail-Rodamco Développement

Développement durable

et responsabilité sociale1416182022 p. 28

Activités

France

Pays-Bas

Pays nordiques

Europe centrale

Espagne

Bureaux

Congrès-Expositions2830323436384042

p. 44

Portefeuille

France

Pays-Bas

Pays nordiques

Europe centrale

Espagne444652555657

p. 58

Profi l

Message du Président

du Directoire

Message du Président

du Conseil de Surveillance

Chiffres clés 2008

Bourse et actionnariat

Stratégie fi nancière

Stratégie d"investissement13

4 6 8 10 12

Informations fi nancières

et juridiques

Rapport de gestion 2008

Comptes consolidés

Comptes sociaux

Renseignements juridiques

Rapport du Président

du Conseil de Surveillance

Document d"information

annuelle58 61
87
148
179
217
228
1

2Unibail-Rodamco Rapport annuel 2008

3 qualité, notamment à Paris et à La Défense, coeur de l" activité du Groupe. La quasi-totalité des immeubles du Groupe est louée dans de bonnes conditions, générant ainsi des fl ux de trésorerie solides et indexés chaque année. La première année d"exercice de VIPARIS, issu du rapprochement avec les activités de congrès-expositions du Groupe et de celles de la Chambre de Commerce et d"Industrie de Paris, a confi rmé le bien-fondé de cette alliance stratégique. VIPARIS, qui gère

10 sites internationaux de congrès-exposition à Paris, a enregistré

une hausse de 6 % de son nombre de visites entre 2008 et

2006 (année comparable la plus récente).

Pendant l"année, plusieurs centres commerciaux et extensions ont ouvert, tels que Rivétoile à Strasbourg, Forum Nacka à Stockholm et Arkády Pankrác à Prague. Ces programmes ont augmenté la capacité commerciale du Groupe de 100 000 m 2 . Toutes les surfaces étaient louées à l"ouverture et ont immédiatement emporté l"adhésion du public. Le Groupe peut par ailleurs bénéfi cier de la

ß exibilitŽ importante

des projets de développement en cours, dont le montant des dépenses réalisées et des engagements ne représente que

1,7 milliard d"euros.

Enfi n, toujours en 2008, le Groupe s"est engagé plus fortement en faveur du développement durable, en intégrant l"indice de développement durable du Dow Jones (DJSI) et en publiant son premier rapport Développement durable. Nous vous invitons à consulter le rapport Développement durable 2008 pour de plus amples informations sur nos activités de cette année et sur nos objectifs dans les années à venir. En 2009, nous poursuivrons sans relâche notre effort pour améliorer notre performance environnementale. Forts de la qualité du portefeuille, de la solidité du profi l fi nancier et de l"exceptionnelle implication de nos équipes, nous pouvons envisager l"avenir avec confi ance.La performance d"Unibail-Rodamco repose sur la soliditŽ de ses fondamentaux :

Un portefeuille de grande qualité. Le Groupe mise sur les centres commerciaux de grande taille, dont 75 % accueillent plus de 7 millions de visites par an. Dans ces centres, le taux de fréquentation reste élevé et les surfaces vacantes sont peu nombreuses. Ces centres correspondent au segment le plus demandé par les enseignes.

Une structure fi nancière saine. Un ratio d"endettement sur valeurs d"actifs de seulement 30 % et des lignes de crédit disponibles qui s"élevaient à 1,6 milliard d"euros en fi n d"exercice.

Des professionnels impliqués. Dans les 12 pays où le Groupe est implanté, nos équipes internationales et hautement qualifi ées

savent faire face aux défi s et saisir toutes les opportunités que présente l"environnement économique actuel. Un programme dynamique dÕinvestissements et cessions a marquŽ lÕannŽe 2008, permettant de consolider la position fi nancière du Groupe dans une période diffi cile. Sur l"année, le Groupe a cédé, au-dessus de leur valeur d"expertise, 1,5 milliard d"euros d"actifs, notamment un portefeuille important de commerces en pied d"immeuble et de centres commerciaux de petite taille aux Pays-Bas. En parallèle, le Groupe a acquis des actifs pour un montant de 1,2 milliard d"euros, dont deux actifs qui comptent parmis les 25 premiers centres commerciaux européens en termes de fréquentation. Grâce à une commercialisation active des centres commerciaux du Groupe, les taux de vacance en fi n d"année restent faibles. LÕactivitŽ locative du p™le Bureaux sÕest maintenue ˆ un b on niveau en raison de la pénurie de grandes surfaces de haute

Messagedu

Président

du

Directoire

Les actifs du Groupe ont démontré leurs capacités de résistance dans un environnement devenu soudainement plus diffi cile. Les objectifs de résultats qu"Unibail-Rodamco s"étaient assignés ont ainsi été dépassés.

Guillaume Poitrinal,

Directoire

Michel Dessolain

Directeur Exécutif Opérations

Peter van Rossum

Directeur Exécutif Finance

Catherine Pourre

Directeur Exécutif Fonctions Centrales

Guillaume Poitrinal

Président du Directoire

Bertrand Julien-Laferrière

Directeur Exécutif Développement

Willem Ledeboer

Directeur Exécutif Investissements

4Unibail-Rodamco Rapport annuel 2008

5

Robert F.W. van Oordt

PrŽsident du Conseil de Surveillance

quatre autres membres. Le Conseil, qui se compose à présent de

12 personnes, bénéficie d"une collaboratrice expérimentée

en charge de son secrétariat afi n que ses membres disposent d"une assistance continue et effi cace sur les questions juridiques, administratives et opérationnelles de l"entreprise. Le Groupe a accédé à la demande de M. Joost Bomhoff qui souhaitait se consacrer uniquement aux questions de responsabilité sociale, de développement durable et à l"Académie Unibail- Rodamco pour ses derniers mois de présence au sein du Groupe. Il a donc quitté ses fonctions de membre du Directoire. M. Bertrand Julien-Laferrière y a quant à lui fait son entrée, en tan t que responsable de la coordination de l"ensemble des activités de développement d"Unibail-Rodamco. Enfi n, à compter de janvier

2009, il a été décidé de scinder la région Europe central

e en deux : Autriche et Europe centrale. Au mois de mai, le siège parisien du Groupe a emménagé dans des locaux rénovés au 7, place du Chancelier-Adenauer. Aux Pays-Bas, les équipes " corporate » et " pays » ont ét

é regroupées

au nouveau siège opérationnel de Schiphol. Le Conseil de Surveillance a poursuivi en 2008 sa mission d"évaluation et d" amŽlioration de la structure de gouvernance et de contr™le du Groupe.

Le Code d"éthique a été actualisé

et un nouveau programme de conformité a été mis en place. Les chartes du Directoire et du Comité de la Gouvernance, des Nominations et des Rémunérations ont été révisées afi n de clarifi er le rôle et les responsabilités de ces entités. Ces deux documen ts ont été rendus publics. Dans le respect des principes de gouvernement d"entreprise, le Groupe a nommé un responsable de la Conformité dont les compétences s"étendent à l"ensemble du Groupe.

Enfi n, depuis le 1

er janvier 2009, Unibail-Rodamco applique toutes les recommandations du Code Afep-Medef relatives à la gouvernance d"entreprise et à la rémunération des dirigeants.

Le Conseil de Surveillance

tient ˆ adresser ses remerciements ˆ lÕensemble des employŽs et cadres dÕUnibail-Rodamco ainsi quÕaux membres de la direction et du Directoire. C"est grâce au travail et à l"engagement sans faille de chacun que le Groupe

peut affi cher de si bons résultats pour 2008.Le Conseil de Surveillance et l"équipe de direction ont travaillé main

dans la main pour permettre au Groupe de relever les dŽÞ s posŽs stratégiques à long terme. Le Conseil a d"ailleurs commandité une étude spécifi que sur les conséquences possibles de cette crise afi n de pouvoir défi nir des orientations précises, indépendantes et solidement étayées pour cette période particulière. Les plans à cinq ans de gestion des différents actifs d"Unibail- Rodamco ont été révisés et actualisés en fi n d"année comme à l"accoutumée. Ils ont par ailleurs fait l"objet d"une a nalyse approfondie lors du premier séminaire de réfl exion stratégique du Groupe qui a rassemblé les membres du Directoire et du Conseil de Surveillance d"Unibail-Rodamco. Au cours de l"année, le Conseil de Surveillance a évalué l"effi cience du processus d"intégration des activités opérationne lles et fonctionnelles d"Unibail et de Rodamco mené en 2007 et

2008. Un plan d"action exhaustif a été mis en oeuvre de maniè

re à renforcer et, dans la mesure du possible, élargir les modalité s de fi nancement du Groupe. Grâce à la qualité et à la taille de son portefeuille d"actifs, Unibail-Rodamco a rŽussi, dans un contexte Žconomique difÞ cile, ˆ dŽgager en 2008 des rŽsultats solides.

Parmi les

principales opérations menées dans l"année, citons la cessio n d"une part importante mais non stratégique de notre portefeuille aux Pays-Bas, l"obtention du projet de développement du complexe Mall of Scandinavia sur 100 000 m² à Stockholm et l"acquisition de deux grands centres commerciaux : Shopping City Süd en

Autriche et La Maquinista en Espagne.

Les actionnaires du Groupe ont

nommŽ deux nouveaux membres au Conseil de Surveillance et reconduit le mandat de

Message

du

Président

du

Conseil

de

Surveillance

2008 restera dans les mémoires comme l"année d"une crise fi nancière mondiale sans précédent

qui n"aura épargné aucun marché. La qualité du portefeuille immobilier du Groupe et un bilan particulièrement sain nous préservent dans une certaine mesure de cette crise, et une gestion avisée nous a permis d"en limiter encore les conséquences. Cependant, comme la plupart des entreprises, Unibail-Rodamco se prépare à une année 2009 pleine de défi s.

Conseil de

Surveillance

De gauche à droite :M. Robert ter Haar

M. Henri Moulard

M. Bart R. Okkens

Mme Mary Harris

M. Jean-Louis Laurens

M. Jacques Dermagne

M. Yves Lyon-Caen

M. Alec Pelmore

M. Robert F.W. van Oordt (assis)

M. Frans J.G.M. Cremers

M. Jos W.B. Westerburgen

M. François Jaclot

6Unibail-Rodamco Rapport annuel 2008

7

Chiffres clés 2008

+ 7,1 %

151,20

Actif Net Réévalué par action

24,6
milliards d"euros

Valeur du portefeuille

Forte progression des revenus locatifs nets dans les différents pôles(1) Pro-forma incluant 100 % díUnibail, Rodamco et VIPARIS pour líexercice 2007.

(2) LÈgËrement diffÈrent des chiffres prÈcÈdemment communiquÈs du fait de reclassements comptabl

es.

Des revenus récurrents en croissance

Le Résultat Net Récurrent par action du Groupe a augmenté de

8,4 % en 2008, grâce à la croissance continue des loyers nets

à périmètre constant (8,5 %) de tous les segments d"activi tés

d"Unibail-Rodamco.En raison des règles comptables IFRS (IAS 40) de mise en valeur de marché des actifs immobiliers, la baisse des valorisations en 2008 se traduit par une perte nette de - 1 116 millions d"euros. Cette perte n"affecte pas les cash-fl ows opérationnels. Le Groupe maintient sa politique de distribution : une distribution annuelle de 7,5 euros par action en hausse de 7,1 % est proposée pour l"année fi scale 2008. L"Actif Net Réévalué en valeur de liquidation part du Groupe au 31 décembre 2008 s"élève à 151,20 euros par action totale

ment dilué, en baisse de 10,7 % par rapport à fi n 2007. M

2008 2007Pro-forma

(1)(2) % de croissance % de croissance à périmètre constant Centres commerciauxFrance 420 353 + 18,8 % + 10,0 %

Pays-Bas 159 187 - 15,0 % + 3,4 %

Espagne10587+ 20,6 %+ 7,1 %

Pays nordiques9186+ 6,4 %+ 5,7 %

Europe centrale11382+ 38,3 %+ 8,1 %

Loyers nets

888795+ 11,7

+ 7,7 %

BureauxFrance 173 156 + 11,4 % + 13,1 %

Autres5557- 4,0 %+ 8,7 %

Loyers nets

228213+ 7,2

+ 12,1 %

Congrès & expositions

Loyers nets

9992+ 8,1

+ 8,1 % Total

Loyers nets

1 2151 100 + 10,5

+ 8,5 % 76
Chi res clés consolidés (M)2008 Unibail-Rodamco2007 (1) Unibail+S2 Rodamco% de croissance % de croissance à périmètre constant

Loyers nets

1 215771+ 8,5

Ajustements à juste valeur et résultat de cession - 1 739(3)539 (3)

Résultat net part du Groupe- 1 116945

dont résultat net récurrent part du Groupe777539Résultat net récurrent par action 8,52 t 7,86 t 8,4

Distribution

(2) 7,50 t 7,00 t 7,1

31-déc.-0831-déc.-07%

Actif Net Réévalué de liquidation

par action totalement dilué

151,20

t

169,30

t - 10,7 %

(1) Rapprochement entre Unibail & Rodamco ‡ effet du 30 juin 2007 - retraitÈ suite ‡ la nalisation des valeurs díentrÈe de Rodamco.

(2) Sous rÈserve de líapprobation par líAssemblÈe GÈnÈrale. (3) Incluant dÈprÈciation des Ècarts díacquisition. + 8,4 %

Revenus locatifs nets

(en millions d"euros)

Résultat net récurrent

par action (en euros)

Dividende

par action (en euros) 1 100 (1) 1 215 7,86 8,52 7,00 7,50 (2) 2008
2007
(1) Pro-forma incluant 100 % díUnibail, Rodamco et VIPARIS pour líexercice 2007.
(2) Sous rÈserve de líapprobation par líAssemblÈe GÈnÈrale.

8Unibail-Rodamco Rapport annuel 2008

9 Volume moyen traité sur 12 mois glissants (en millions d'euros) Moyenne mensuelle des cours à la clôture (en euros)

20082007200620052004200305 00010 00015 00025 000

30 000

20 000

50100150200250

6080100120140160180200220240

260
94,5

Indice EPRA

3 zone euro (coupon réinvesti) Unibail-Rodamco (coupon réinvesti)CAC 40 (coupon réinvesti)

Distribution - agenda 2008-2009

La politique actuelle d"Unibail-Rodamco est de distribuer aux actionn aires entre 85 % et

95 % du résultat net récurrent de l"exercice.

Dans ce cadre, il sera proposé à l"Assemblée Générale de 2009 une distribution de 7,50 par action au titre de l"exercice 2008, soit une augmentation de 7,1 % par rapport à la distribution de 2007 de 7,00 par action. Soumise à l"approbation de l"Assemblée Générale, une dquotesdbs_dbs17.pdfusesText_23

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