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ROYAUME DU MAROC

CONSEIL NATIONAL DE LA COMPTABILITE

PLAN COMPTABLE

DU SECTEUR IMMOBILIER

Mars 2003

2

PLAN COMPTABLE

DU SECTEUR IMMOBILIER

- PCSI - Le champ d'application du Plan Comptable du Secteur Immobilier (PCSI) couvre l'ensemble

des entreprises qui produisent ou achètent des locaux à usage professionnel ou des unités de

logements ou des lots de terrains nus ou équipés, en vue notamment de leur vente ou de leur location.

Par facilité d'expression, les entités économiques concernées par le présent Plan Comptable

du Secteur Immobilier sont désignées par le terme " Entreprise » ou " Entreprise immobilière ». Les entreprises du secteur immobilier sont soumises à la loi n° 9.88 du 30 décembre 1992 relative aux obligations comptables des commerçants telle que promulguée par le Dahir n°

1.92.138 du 30 Joumada II 1413 (25 décembre 1992) publiée au B.O n° 4183 bis du 30

décembre 1992 et aux prescriptions du Code Général de la Normalisation Comptable (CGNC). Les entreprises immobilières peuvent opter pour deux types d'inventaire, soit l'inventaire permanent, dans ce cas, les imputations seront faites directement, en cours d'exercice au niveau des comptes de stocks, soit l'inventaire intermittent, auquel cas il y a lieu de transiter pour l'ensemble des dépenses par le compte de produits et charges et ne constater les stocks qu'en fin d'exercice. 3

Le présent Plan Comptable précise et explicite les particularités des opérations effectuées par

les entreprises du secteur immobilier. Le Plan Comptable du Secteur Immobilier a été préparé par la Commission Technique Spécialisée ( CTS ) du Secteur Immobilier, du Conseil National de la Comptabilité (CNC), comprenant les membres suivants : • M. Moulay Chérif TAHIRI ALAOUI, Directeur de la Promotion Immobilière; (Ministère Délégué auprès du Premier Ministre Chargé de l'Habitat et de l'Urbanisme), Président de la CTS ; • M. Mohammed RAHMAOUI, Directeur à la Société Nationale d'Equipement et de Construction (SNEC), Rapporteur de la CTS ; • M. Rachid SeddiK SGHIR, expert-comptable, co-rapporteur de la CTS ; • M. Mohamed BOUIRIG, Directeur Financier à l'Agence Nationale de Lutte contre l'Habitat Insalubre (ANHI) ; • Feu Khalifi BENZINA , ERAC/ Nord.Ouest ( Rabat ); • M. Abderrazak TILSAGHANI, ERAC / Tensift ( Marrakech ) ;

• M. Mohammed KABBAJ, expert-comptable;

• M. Abdeslam BRAHMI, expert-comptable;

• M. Abderrahman SENTISSI, expert-comptable, représentant la Fédération

Nationale de l'Immobilier (FNI) ;

• M. Jaouad HJIEJ, expert-comptable, représentant la C.G.E.M ;

• M. Ahmed HJIAJ, société COGEBA;

• M. Houcine ITAOUI, ex chef de division à la DEPP (Ministère des Finances et de la Privatisation) ; • M. Mehdi El YOUSSFI, chef de division à la DEPP ( Ministère des Finances et de la Privatisation) ; • M. Mohammed Tahar SBIHI, chef de service à la DEPP (Ministère des

Finances et de la Privatisation) ;

• M. Abdelwahab Naciri DARAI, chef de service à la Direction Générale des

Impôts ;

• M. Abdellah BENANI, chef de service à la Direction Générale des Impôts ; • M. Hicham SERGHINI, Direction du Trésor et des Finances Extérieures (Ministère des Finances et de la Privatisation); • M. Mohammed ABOUHAYANE de la société SOPHAL; 4

• M. Bennacer JORIO de la société CGI ;

• M. Bachir OUSSIBLA, chef de division à la Direction de la Promotion Immobilière (Ministère Délégué auprès du Premier Ministre Chargé de l'Habitat et de l'Urbanisme) ; • M. Abdelhay AZENNOUD, chef de service à la Direction de la Promotion Immobilière (Ministère Délégué auprès du Premier Ministre Chargé de l'Habitat et de l'Urbanisme); • M. Mustapha BALAMBO, chef de service à la Direction de la Promotion Immobilière (Ministère Délégué auprès du Premier Ministre Chargé de l'Habitat et de l'Urbanisme). • M. Bouazza BARKA, cadre à la Direction de la Promotion Immobilière (Ministère Délégué auprès du Premier Ministre Chargé de l'Habitat et de l'Urbanisme). Le plan comptable a été mis au point par un comité restreint présidé par M. Abdelaziz TALBI, adjoint au directeur de la DEPP et Secrétaire Général du Conseil National de la

Comptabilité (CNC).

Ce plan a été examiné par le Comité Permanent du CNC, lors de réunions, tenues les

29/08/2002 et 26/11/2002, sous la présidence de M. Abdelaziz TALBI, Adjoint au Directeur

de la DEPP, au Ministère des Finances et de la Privatisation.

Le plan a été adopté par la VIII

ème

Assemblée Plénière du CNC, réunie le 11 mars 2003, sous la présidence de M Fathallah OUALALOU, Ministre des Finances et de la Privatisation. 5

SOMMAIRE

LIMINAIRE ..............................................................................P.7 CHAPITRE 1 : PRINCIPES COMPTABLES FONDAMENTAUX..................... ....P. 9

• Aspects généraux

• Le principe de continuité d'exploitation

• Le principe de permanence des méthodes

• Le principe du coût historique

• Le principe de spécialisation des exercices

• Le principe de prudence

• Le principe de clarté

• Le principe d'importance significative

CHAPITRE 2 : ORGANISATION DE LA COMPTABILITE.......................... ...P. 13

• Objectifs de l'organisation comptable

• Structures fondamentales de la comptabilité

• Plan de comptes

• Livres et autres supports comptables

• Procédures d'enregistrement

• Préparation des états de synthèse

• Procédures de traitement

CHAPITRE 3 : ETATS DE SYNTHESE.............................................................P. 18 • Finalités et nature des états de synthèse

• Etablissement des états de synthèse

• Le bilan

• le compte de produits et charges

• L'état des soldes de gestion

• Le tableau de financement

• L'état des informations complémentaires CHAPITRE 4 : METHODES ET REGLES D'EVALUATION.........................................P.75

• Principes d'évaluation

• Règles générales d'évaluation

• Modalités d'application des méthodes d'évaluation aux états de synthèse • Modalités d'application des méthodes d'évaluation aux comptes du bilan • Eléments dont la valeur dépend des fluctuations de monnaie étrangère 6 CHAPITRE 5 : CADRE COMPTABLE ET PLAN DE COMPTES....................... P.114

• Classe 1: Comptes de financement permanent

• Classe 2 : Comptes d'actif immobilisé

• Classe 3 : Comptes d'actif circulant (hors trésorerie) • Classe 4 : Comptes de passif circulant (hors trésorerie)

• Classe 5: Comptes de trésorerie

• Classe 6 : Comptes de charges

• Classe 7 : Comptes de produits

• Classe 8 : Comptes de résultats

• Classe 9 : Comptes analytiques

• Classe 0 : Comptes spéciaux

CHAPITRE 6 : MODALITES DE FONCTIONNEMENT DES COMPTES............ P.143

• Classe 1: Comptes de financement permanent

• Classe 2 : Comptes d'actif immobilisé

• Classe 3 : Comptes d'actif circulant

• Classe 4 : Comptes de passif circulant (hors trésorerie)

• Classe 5: Comptes de trésorerie

• Classe 6 : Comptes de charges

• Classe 7 : Comptes de produits

• Classe 8 : Comptes de résultats

• Classe 9 : Comptes analytiques

• Classe 0 : Comptes spéciaux

CHAPITRE 7 : DEFINITIONS.................................................................. P.225

• Cahier des Prescriptions Spéciales (CPS)

• Certificat de propriété

• Compromis de vente

• Dépenses restant à effectuer

• Déstockage

• Incorporation des frais financiers

Inventaire permanent

• Maître d'oeuvre

• Maître d'ouvrage

• Maître d'ouvrage délégué

• Permis de construire

• Réception définitive

• Réception provisoire

• Réserve foncière

• Stock

• Subventions

• Travaux achevés

• Travaux en cours

7

LIMINAIRE

1 - Contexte

Le Maroc a entrepris des réformes et actions visant à moderniser l'environnement juridique et

économique de l'entreprise.

Sur le plan comptable, un effort considérable été effectué qui s'est traduit notamment par :

• l'adoption en 1992 de la loi comptable 9.88 relative aux obligations comptables des commerçants, promulguée par le Dahir n° 1-92-138 du 25 décembre 1992, qui a édicté des règles répondant aux standards internationaux ; • la promulgation de la loi n° 17.95 sur les sociétés anonymes, la loi n° 5-96 du

13/02/1997, relative aux autres sociétés commerciales et la loi n° 15-95 du 1/08/1996,

relative au nouveau code de commerce qui comportent des prescriptions visant une plus grande transparence des affaires : certification des comptes, publication des informations financières, responsabilisation des dirigeants etc.... Dans le même cadre, des plans comptables sectoriels ont été adoptés par le CNC : OPCVM,

entreprises d'assurance, établissements de crédit, coopératives, titrisation des créances

hypothécaires, Etat. Le secteur immobilier ne pouvant rester en marge de cette mouvance, le Département de l'Habitat et de l'Urbanisme a initié l'élaboration d'un plan comptable propre au secteur immobilier, couvrant aussi bien les entreprises publiques que privées. En plus de ces considérations, trois facteurs ont favorisé l'élaboration de ce plan : • les opérations de production immobilière comportent des particularités qui les différencient des entreprises d'autres secteurs, comme le démontre, à titre d'exemple : - leur cycle de production dépassant généralement une année, - l'importance de leurs stocks et des charges financières, - la possibilité de vente avant l'achèvement, - la spécificité d'évaluation des stocks à l'achèvement (prise en charge des dépenses restant à effectuer). • Les Organismes Sous Tutelle (OST) du Ministère de l'Habitat et de l'Urbanisme ont utilisé, jusqu'en 1998, comme référentiel comptable un mémorandum datant de 1982 qui ne répondait plus aux besoins comptables et fiscaux ; • le Département de l'Habitat et de l'Urbanisme a élaboré un manuel des procédures comptables pour les Organismes sous sa tutelle, rendu applicable à partir de l'exercice comptable 1999, en vue de remédier à l'absence de normes comptables en la matière et d'unifier les pratiques dans le secteur public. 8 Compte tenu de l'expérience acquise au niveau des OST, le Département de l'Habitat et de l'Urbanisme, a demandé au Conseil National de la Comptabilité (CNC) l'institution d'une Commission Technique Spécialisée (CTS) pour élaborer un plan comptable propre au secteur immobilier.

Le CNC a décidé lors de sa VI

ème

Assemblée Plénière, tenue le 15 juillet 1999, la création de cette CTS dont la présidence a été confiée à ce Département.

2 - Objectifs

En plus des objectifs énoncés par le CGNC, le PCSI est conçu de façon à satisfaire les

objectifs spécifiques au secteur de l'immobilier, notamment : - mettre en relief les concepts et conventions spécifiques au secteur ; - unifier les modes de comptabilisation des opérations immobilières ; - produire des informations pertinentes permettant de comparer dans le temps et dans l'espace les performances économiques et financières des entreprises du secteur. 9

CHAPITRE 1 : PRINCIPES COMPTABLES FONDAMENTAUX

Les principes comptables fondamentaux du Plan Comptable du Secteur Immobilier reposent sur les aspects généraux suivants :

1. Les entreprises immobilières doivent établir à la fin de chaque exercice comptable les

états de synthèse aptes à donner une image fidèle de leur patrimoine, de leur situation financière et de leurs résultats.

2. La représentation d'une image fidèle repose nécessairement sur un certain nombre de

conventions de base - constitutives d'un langage commun - appelées principes comptables fondamentaux.

3. Lorsque les opérations, événements et situations sont traduits en comptabilité dans le

respect des principes comptables fondamentaux et des prescriptions du Code Général de la Normalisation Comptable, les états de synthèse sont présumés donner une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et des résultats de l'entreprise.

4. Dans le cas où l'application de ces principes et de ces prescriptions ne suffit pas à

obtenir des états de synthèse une image fidèle, l'entreprise immobilière doit obligatoirement fournir dans l'état des informations complémentaires (ETIC), toutes indications permettant d'atteindre l'objectif de l'image fidèle.

5. Dans le cas exceptionnel où l'application stricte d'un principe ou d'une prescription se

révèle contraire à l'objectif de l'image fidèle, l'entreprise immobilière doit obligatoirement y déroger. Cette dérogation doit être mentionnée dans l'ETIC et dûment motivée, avec indication, de son influence sur le patrimoine, la situation financière et les résultats de l'entreprise immobilière.

6. Les principes comptables fondamentaux retenus sont au nombre de sept :

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