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1 Institut national de la consommation - 80, rue Lecourbe - 75015 Paris - www.conso.net

COPROPRIETE :

LE CONTRAT DE SYNDIC

Le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires, il est assisté par le conseil syndical.

Votre référent sera un gestionnaire, salarié du syndic.

Le contrat signé entre le syndicat et le professionnel définit les tâches de ce dernier et fixe les

Vous serez appelé à étudier ce contrat dans deux cas : - lors du renouvellement du contrat.

Cette fiche pratique a pour objectif de donner quelques clés pour déchiffrer ce contrat souvent

complexe. Vous pouvez également télécharger la "Grille de comparaison des différentes offres" pour négocier au mieux votre contrat ou utiliser le modèle en page 3.

Au sommaire

Textes applicables

Analyser les contrats avant de choisir son syndic

Les principales clauses du contrat

La désignation du syndic

La durée du mandat

Les missions et la rémunération du syndic

Les tâches courantes

Liste minimale des prestations de gestion courante

Les prestations particulières

Les clauses abusives

Pour en savoir plus

2 Institut national de la consommation - 80, rue Lecourbe - 75015 Paris - www.conso.net

Textes applicables

Plusieurs parties essentielles composent le contrat de syndic.

Il comporte les éléments classiques de tout contrat, comme la désignation des parties ou la durée

du mandat (voir la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967).

rémunération du syndic, qui se décompose en un forfait de gestion courante et en une liste de

"arrêté Novelli", définissait une liste minimale de prestations incluses dans le forfait de gestion

courante (voir la rubrique "Liste minimale des prestatations de gestion courante"). Il reprenait

contrats conclus à partir du 1er juillet 2010. Par ailleurs, la Commission des clauses abusives a adopté une recommandation le 15 septembre

2011 relevant vingt-quatre types de clauses abusives présents dans les contrats de syndics.

Pour en savoir plus, consultez la rubrique "Clauses abusives".

Analyser les contrats avant de choisir son syndic

propositions de contrats. Comparez leurs tarifs, dans un premier temps, en calculant le forfait par

lot, puis en étudiant les différentes prestations particulières. La multiplication de ces prestations

être réduite au maximum.

Utilisez la "Grille de comparaison des différentes offres" pour négocier au mieux votre contrat

(voir page 3).

vous avez sélectionnés est toujours fructueux. Interrogez-les sur les clauses qui vous paraissent

obscures. Il ne faut pas hésiter à poser des questions. Vous pourrez découvrir que la pratique du

syndic diffère de ce qui est écrit au contrat : par exemple, tels frais annoncés ne sont en fait

jamais réclamés, et le syndic acceptera de supprimer la clause. La décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est juillet 1965. 3 Institut national de la consommation - 80, rue Lecourbe - 75015 Paris - www.conso.net 4 Institut national de la consommation - 80, rue Lecourbe - 75015 Paris - www.conso.net

Les principales clauses du contrat

La structure des contrats de syndic est toujours à peu près la même. Elle commence par la

désignation du cabinet et de ses garanties. Suivent la durée du contrat, les conditions de

renouvellement ou de cessation du contrat, la rémunération des missions courantes, et la liste des

équipements.

générale !

La désignation du syndic

du syndic, son numéro de carte professionnelle de gestion immobilière, la préfecture qui a délivré

Lorsque le syndic est une personne morale, le contrat précise sa forme (société anonyme, par

Les fonctions du syndic ont un caractère personnel. Le syndic, personne physique ou morale, ne

peut céder sa clientèle de syndicats par une simple substitution. Le nouveau syndic devra se faire

En cas de fusion ou de location-gérance, il faut également procéder à de nouvelles élections. En

Ces différentes situations ne doivent pas être confondues avec des changements de gestionnaires qui travaillent sous la responsabilité du même syndic.

La durée du mandat

Ainsi, le contrat doit indiquer expressément sa durée et les dates de début et de fin. Il ne peut se

changements de rédaction qui peuvent avoir lieu pour le "moderniser". Le conseil syndical ou les copropriétaires compareront également les deux Enfin, ils surveilleront le tarif des prestations particulières. En effet, le syndic 5 Institut national de la consommation - 80, rue Lecourbe - 75015 Paris - www.conso.net négocie les augmentations de ses honoraires de base, mais ne signale pas toujours les modifications de ses honoraires pour prestations particulières.

Révocation et démission

Le contrat comporte généralement une clause selon laquelle le syndic ou le syndicat se réserve la

possibilité de dénoncer le contrat avant son terme, moyennant un préavis de trois mois. Mais le

syndicat ne peut trouver un remplaçant du jour au lendemain : révocation et démission sont donc

des armes à utiliser à bon escient et en temps opportun. Les conséquences sont très importantes.

Les missions et la rémunération du syndic

le consommateur sur les prix, les limitations éventuelles de la responsabilité contractuelle et les

conditions particulières de la vente (article L. 113-3 du code de la consommation).

Tâches courantes et tâches ponctuelles

courante. Cette annexe énumère la liste minimale des prestations incluses dans le forfait annuel.

Toute prestation particulière doit figurer explicitement en tant que telle dans le contrat de syndic.

Le contenu des prestations particulières doit être défini avec précision dans les rubriques

correspondantes figurant dans le contrat de syndic".

est forfaitisé. Les tâches ponctuelles ± dont la liste est limitative ± sont rémunérées en sus du prix

annuel fixé au contrat, selon le paragraphe "prestations particulières" du contrat.

Comment sont fixés les honoraires ?

Les honoraires pour tâches courantes

La rémunération des tâches courantes est comprise dans un forfait. Il est généralement calculé en

fonction :

- du nombre de lots. Il est intéressant de calculer le montant de la rémunération du syndic par lot.

Les honoraires pour une petite copropriété peuvent être plus chers que pour une grande. - des compétences et des disponibilités au sein du conseil syndical.

Avant de soumettre le projet de contrat, les syndics visitent quelquefois les lieux pour vérifier eux-

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Les honoraires pour prestations particulières

Le tarif des prestations particulières est généralement calculé de deux façons : - selon un forfait.

Les prix indiqués pour les prestations particulières paraissent quelquefois hors de proportion avec

le temps passé pour exécuter la tâche. Pour juger des honoraires proposés pour les prestations

tâches.

Les vacations

Les syndics distinguent les heures ouvrables (en général entre 9 heures et 18 heures) et les heures

nécessité de prévoir précisément les heures incluses dans la gestion courante (assemblée générale,

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