[PDF] Master of Science in Geography La production de logements dutilité

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Maîtrise universitaire ès sciences en géographie | Septembre - 2015 Secrétariat du master en géographie | www.unil.ch/mastergeographie

Master of Science in Geography

de la ville de Nyon

Julien Martin

Sous la direction du Prof. Jean Ruegg

Source : www.livinginnyon.com

I

Remerciements

La rĠalisation de ce mĠmoire n'aurait pas ĠtĠ possible sans l'aide et les conseils des personnes

suivantes, à qui je souhaite adresser mes remerciements sincères: - Mon directeur de mémoire, le Prof. Jean Ruegg, pour son écoute, ses précieuses pistes de réflexions et pour m'aǀoir accompagnĠ tout au long de ce travail. - Mon expert, Madame Raphaëlle Probst Outzinout, Adjointe au Chef du Serǀice de l'urbanisme à la Ville de Nyon, pour ses conseils avisés et sa disponibilité. Pour m'aǀoir accordĠ de leur temps et leurs prĠcieudž conseils : - Madame Fabienne Freymond-Cantone, Municipale à la Ville de Nyon, responsable de l'Urbanisme. - Monsieur Jacques Biermann, Chef de la Diǀision logement ă l'Etat de Vaud. - Monsieur Yves Piccand, Représentant du Fonds de prévoyance du Crédit Agricole (Suisse). - Monsieur Charles Truchot, Assistant à maîtrise d'ouvrage pour la CoDHA. - Monsieur Bernard Woeffray, Chef du Serǀice de l'urbanisme ă la Ville de Nyon.

Merci encore à :

- Mes parents et mon frère pour leur soutien tout au long de mes études. - Mes amis pour les moments de détente ; mes camarades et enfin mes collègues de bibliothèque, notamment Sylvain pour ces riches discussions et sa relecture attentive. II III

Résumé

La métropole lémanique et les régions urbaines suisses accusent une pénurie croissante de logements.

En Suisse, le logement est enǀisagĠ ă traǀers l'Ġconomie de marchĠ. Cependant, face ă la demande

la définition même du LUP. En effet, la définition fédérale tend à conceptualiser le LUP en fonction de

publiques peuǀent Ġgalement s'appuyer sur des mesures d'ordre rĠglementaire. Ces mesures sont

propriétaires privés pour favoriser la production de LUP. Ce mĠmoire analyse donc les leǀiers d'actions

dont disposent les collectivités publiques pour produire du LUP et les enjeux qui y sont attachés. Il

la ville de Nyon qui mène une politique foncière active et pratique un " urbanisme négocié ».

Logements subventionnés ; Politique du logement ; Aide à la pierre ; Maitres d'ouǀrage d'utilitĠ

publique ; Coopérative ; Politique foncière ; Bonus d'utilisation ; Urbanisme négocié. IV V

Abstract

The leman and Swiss urban area accuse an increasing housing shortage. In Switzerland housing is considered through the market economy. However, in order to cope with the important demand for

affordable housing, the public authorities are compelled to intervene in guaranteeing availability for

intervene. While the federal state supports the non-profit landlords (providers), the canton of Vaud tempts to act differently by developing a policy which will enable it activate a diverse typology of

actors. These different strategies are visible in the very definition of LUP. Indeed, the federal definition

inclines to conceptualise the LUP according to the quality of the actor, whereas the cantonal policy consider the LUP according to the price of the housing supply. To achieve this, in addition to the classical measures of housing aids, the public authorities can also rely on the regulatory measures. These measures come mainly from the land planning and have to facilitate the enlistment of private

owners in order to promote the productivity of LUP. Therefore, this master thesis analyse what are the

possibilities available for the public authorities to produce LUP, as well as the issues associated to

them. It presents the evolution of the housing policy and exposes the tools developed by the public

authorities. To illustrate these issues this paper will analyse the communal policy of the city of Nyon,

which conducts an actiǀe land policy and practices a ͞negotiated urban planning".

Logements subventionnés ; Housing aids ; Non-profit landlords ; Cooperative ; Land policy ; Bonus of

use ; Negotiated urban planning. VI VII

Table des matières

1 Introduction .................................................................................................................................... 1

1.1 Le marché du logement ........................................................................................................... 1

1.2 La politique du logement......................................................................................................... 4

1.2.1 Les fondements de la politique du logement .................................................................. 4

1.2.2 La politique du logement, deux axes distincts ................................................................ 4

1.2.3 L'aide au logement .......................................................................................................... 5

2 Problématique ................................................................................................................................ 7

2.2 Questions de recherche et hypothèses ................................................................................... 9

2.2.1 Hypothèses ...................................................................................................................... 9

2.2.2 Questions spécifiques de recherche ............................................................................. 10

2.3 Structure de la recherche ...................................................................................................... 10

2.4 Méthodologie ........................................................................................................................ 12

3 Généalogie de la politique du logement ...................................................................................... 14

3.1 Historique de la politique fédérale du logement .................................................................. 14

3.1.4 4ème phase : La politique du logement, une politique permanente .............................. 22

3.2 Généalogie de la politique vaudoise du logement ................................................................ 29

3.2.1 L'Ġǀolution de la lĠgislation cantonale vaudoise........................................................... 29

3.2.2 La loi sur le logement (LL) de 1975 ................................................................................ 31

3.3 Synthèse de la généalogie de la politique du logement ....................................................... 35

4 La politique actuelle du logement ................................................................................................ 37

4.1 La politique fédérale du logement et la loi sur le logement (LOG) ....................................... 37

4.1.3 Les instruments et mesures de la LOG .......................................................................... 40

4.2 La politique vaudoise du logement ....................................................................................... 45

4.2.1 Evolution de la politique du logement .......................................................................... 45

4.2.2 Les mesures actuelles de la politique du logement ...................................................... 45

4.2.3 Vers une nouvelle politique du logement ? .................................................................. 47

4.3.1 La définition fédérale du LUP ........................................................................................ 48

4.3.2 La définition vaudoise du LUP ....................................................................................... 49

VIII

4.4.1 L'acteur public comme acteur du marchĠ ..................................................................... 53

4.4.2 Les mesures issues de l'amĠnagement du territoire .................................................... 56

4.4.3 Des mesures complémentaires ..................................................................................... 60

4.4.4 Les mesures envisagées sur le plan cantonal ................................................................ 61

4.4.5 Les mesures envisagées sur le plan fédéral .................................................................. 66

4.5 Synthèse de la politique actuelle du logement ..................................................................... 68

5 La production de LUP à Nyon ....................................................................................................... 70

5.1 La situation de la ville de Nyon .............................................................................................. 70

5.1.1 Un marché du logement tendu ..................................................................................... 70

5.1.2 Les enjeux du marché du logement .............................................................................. 71

5.2 La politique communale du logement .................................................................................. 73

5.2.1 L'Objectif logement ....................................................................................................... 73

5.2.3 Les enjeux de la politique du logement ........................................................................ 75

5.3 La production de LUP à Nyon ................................................................................................ 78

5.3.1 La maitrise foncière ....................................................................................................... 78

5.3.2 L'urbanisme nĠgociĠ...................................................................................................... 79

5.4 PrĠsentation des deudž cas d'Ġtude ....................................................................................... 84

5.5 Marans-Couchant .................................................................................................................. 85

5.5.1 Caractéristiques du projet ............................................................................................. 85

5.5.2 Les caisses de pensions ................................................................................................. 86

5.5.3 Le LUP dans le projet de Marans-Couchant .................................................................. 88

5.5.4 Synthèse ........................................................................................................................ 91

5.6 Le Stand ................................................................................................................................. 93

5.6.1 Caractéristiques du projet ............................................................................................. 93

5.6.2 La CoDHA ....................................................................................................................... 94

5.6.3 Le LUP dans le projet du quartier du Stand ................................................................... 99

5.6.4 Financement du projet ................................................................................................ 101

5.6.5 Synthèse ...................................................................................................................... 104

5.7 Les enjeux de la production de LUP à Nyon ........................................................................ 106

6 Conclusions ................................................................................................................................. 109

7 Bibliographie ............................................................................................................................... 114

8 Annexes ....................................................................................................................................... 127

IX

Liste des abréviations

AF Arrêté fédéral

AIL Aide individuelle au logement

AMSL Arrêté fédéral urgent instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif

ASLOCA Association suisse des locataires

BNS Banque nationale suisse

CoDHA CoopĠratiǀe de l'habitat associatif

CCH Coopérative de cautionnement hypothécaire

CFC Codes des frais de constructions

CFCL Commission fédérale pour la construction de logements

CO Code des obligations

COPIL ComitĠ de pilotage pour le schĠma directeur de l'agglomĠration Nyon

CPC Code de procédure civile

Cst. Constitution fédérale

DDP Droits distincts et permanents

DEFR DĠpartement fĠdĠral de l'Ġconomie, de la formation et de la recherche

FAO Feuille d'aǀis officiels

FF Feuilles fédérales

IPC Indice des prix à la consommation

IUS Indice d'utilisation du sol

LAT Loi fĠdĠrale sur l'amĠnagement du territoire LAAL Loi cantonale concernant l'aliĠnation d'appartements louĠs

LCAP Loi fĠdĠrale encourageant la construction et l'accession ă la propriĠtĠ de logements

LCL Loi fédérale concernant l'encouragement ă la construction de logements LDTR Loi cantonale concernant la démolition, la transformation et la rénovation de maisons

Libor London interbank offered rate

LL Loi cantonale sur le logement

LLA Logements à loyers abordables

LOG Loi fédérale encourageant le logement à loyer ou à prix modérés LPP Loi fédérale sur la prévoyance professionnelle vieillesse, survivants et invalidité X

LT Loi fédérale sur les droits de timbre

LPPL Loi cantonale sur la protection du parc locatif

MPF Mouvement populaire des familles

OBLF Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaudž

commerciaux

OCCP Office cantonal du contrôle des prix

OCL Office cantonal du logement

OCT Office cantonal du travail

OFL Office fédéral du logement

OLOG Ordonnance encourageant le logement à loyer ou à prix modéré

PDCn Plan directeur cantonal

PDR Plan directeur régional

PGA Plan gĠnĠral d'affectation

PPA Plan partiel d'affectation

PQ Plan de quartier

RAIL Rğglement sur l'aide indiǀiduelle au logement RCOL Rğglement cantonal sur les conditions d'occupation des logements construits ou rĠnoǀĠs aǀec l'appui financier des pouǀoirs publics RCOLLM Rğglement cantonal sur les conditions d'occupation des logements construits ou quotesdbs_dbs27.pdfusesText_33

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