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RAPPORT DE GESTION ANNUELRAPPORT DE GESTION ANNUEL

Exercice 2016-2017

Présenté à l'Assemblée générale ordinaire du 30 octobre 2017

SOMMAIRE

Nouvel immeuble Vieusseux 23 à 27: façade et pignon

3 Billet du Président

4 Rapport administratif

12 L"équipe de la SCHG

14 Opération Les Vernets

16 Organes de la SCHG

1418 Projet de la Fôret

20 Rapport fi nancier

24 Bilan comparés

26 Comptes d"exploitation comparés

28 Flux de fonds

30 Annexe aux comptes

30 Liste des immeubles en droit de superfi cie

36 Liste des immeubles de la SCHG

37 Situation des immeubles

38 Typologies des logements

39 Rapport de l"Organe de révision

schg rapport de gestion 2016-2017

3 3

Jean-Marc SIEGRIST

Président de la SCHG

Chères et Chers sociétaires,Lorsque j"ai accepté de prendre la présidence de notre Société coopérative, j"ai imaginé qu"il serait certainement dif- cile de succéder à M. Albert KNECHTLI, qui a assumé cette fonction durant 17 ans, a été membre pendant près de 50 ans de son Conseil d"administration et qui connaît les noms et prénoms de la plupart des habitants du quartier Vieusseux- Villars-Franchises et peut-être même ceux de leurs chiens ou de leurs chats... Avec plaisir, je peux vous indiquer qu"il n"en a rien été. En premier lieu et probablement parce que justement, M. KNECHTLI m"a très aimablement aidé, souvent dans l"ombre, mais parfois aussi en plein jour. Ensuite et surtout, parce que les structures de la Coopérative, son Conseil d"administration et son Comité de direction, ses directeurs, ses cadres et ses em- ployés, accomplissent leurs diverses tâches avec un esprit posi- tif et une ef cacité redoutable. Et, à vrai dire, ce bon esprit n"est pas seulement nécessaire à la bonne marche de nos affaires, mais indispensable. Notre Coopérative est, en effet, une quasi centenaire qui regorge de projets, tous plus captivants les uns que les autres, mais éga- lement tous très complexes. Au cours de ce dernier exercice, nous avons ouvert quelques chantiers, en plus de ceux, nombreux, qui nous occupaient déjà. Nous les réalisons, les uns comme les autres, à un excellent rythme, même si nous nous trouvons par- fois confrontés à des problèmes ou des imprévus qui pourraient avoir de sérieuses conséquences, s"ils

n"étaient pas résolus correctement et à moindre délai.Ici, c"est une exigence d"un service of ciel qui vient remettre

en cause l"économie du projet; là, c"est la défaillance d"une entreprise qui pourrait mettre en péril nos intérêts et retarder la livraison des nouveaux logements à nos sociétaires. Mais dans chaque cas, des solutions sont rapidement trouvées, qui per- mettent à notre Coopérative de réaliser ses objectifs. La gestion locative et l"administration générale de la SCHG sont, elles aussi, constamment confrontées à de nouvelles problématiques. Il serait faux de penser que les personnes attachées aux différents services de notre Société "se la coulent douce derrière leurs bureaux». Ainsi et par exemple, il faut saluer le fait que pour permettre la démolition des bâtiments 30 à 36 Cité Franchises et, par- tant, la mise en œuvre du "projet Papillon», le relogement de la vingtaine de sociétaires concernés - initialement pré- vu dans les logements du nouvel immeuble du 23, 25 et 27, Cité Vieusseux, qui n"était malheureusement pas prêt - ait pu être réalisé sans donner lieu à la moindre contestation ou doléance. Et au regard du nombre de projets que notre Société coopérative étudie aujourd"hui, il est peu probable que son rythme ralentisse, du moins dans un avenir proche. Gageons que les efforts que nous fournissons aujourd"hui et que nous ne manquerons pas de produire demain, permettront à notre Société de continuer à réaliser son but qui consiste à mettre à disposition de ses associés et de leurs familles, des logements à des conditions favorables. Merci à toutes et à tous de garder ce bon esprit coopératif!

BILLET DU

PRÉSIDENT

schg rapport de gestion 2016-2017 4

RAPPORT

ADMINISTRATIF

PERSPECTIVESPérimètre Cités Vieusseux-Villars-Franchises (VVF)

Il n"a échappé à personne que notre quartier historique avait effectivement entamé sa mue. Après la Cité Vieusseux qui s"est

vue dotée de 3 allées supplémentaires (les numéros 23, 25 et 27), c"est au tour du côté Franchises de voir se concrétiser l"image

du PLQ 29950. Après une dizaine de mois d"instruction et de multiples échanges avec les services compétents, les autorisations

dé nitives de construire pour les bâtiments A (SCHG), G (FLPAI) et le parking souterrain commun nous ont été délivrées en

mars 2017, ne faisant l"objet d"aucun recours.

Le programme intentionnel n"a été que légèrement impacté par ce délai d"instruction, reportant le début des travaux préparatoires

à juin 2017. D"ailleurs, il faut reconnaître que la libération du bâtiment de Cité Franchises 30 à 36, pour permettre sa démolition,

n"a pas remis en question le planning de chantier, les locataires ayant trouvé à se reloger dans un délai somme toute restreint.

A ce propos, les équipes de la Gérance et de la Promotion Immobilière, ainsi que nos Instances, tiennent à remercier particulière-

ment ces sociétaires pour cette fructueuse coopération.

La démolition des bâtiments Franchises 28 (FLPAI) et 30 à 36 (SCHG) marque le point de départ de l"opération, dont l"issue est

prévue pour le printemps 2019. Dans l"intervalle, les habitants du quartier vont découvrir un périmètre en ébullition, théâtre

de différentes séquences préparatoires telles que l"évacuation des gravats, l"abattage des arbres inscrits dans le périmètre du

chantier, faissant table rase avant l"arrivée des grues pour début 2018, véritables chefs d"orchestre du prochain acte. Mais à

brève échéance, entre septembre 2017 et mars 2018, les entreprises vont être à pied d"œuvre pour mettre en place le sys-

tème innervant le quartier dans son ensemble, à savoir les travaux des divers réseaux techniques (CàD, téléréseau, alimentations

eau et gaz, etc.)

Vue de la démolition de Cité Franchises 36

schg rapport de gestion 2016-2017 5 Planning prévisionnel de l'été 2017 à début 2018:

Août 2017:

- Concassage et évacuation des gravats des démolitions 30-36 et 28 - Abattage des arbres

Septembre 2017:

- Travaux de réseaux nécessitant la fermeture des accès aux parking de Vieusseux 1 à 7 (1ère étape) - Modi cation des accès SIS

Début octobre 2017:

- Travaux de démolition puis d"évacuation des enceintes des citernes enterrées

Fin octobre 2017:

- Travaux de réseaux (2ème étape) nécessitant la fermeture des accès à la voie souterraine,

l"accès au quartier côté Franchises devenant sans issue - Terrassement, par tranche

Début 2018:

- Travaux préparatoires maçonnerie / béton armé Abattage des arbres sur le périmètre VVF: une tâche périlleuse schg rapport de gestion 2016-2017 6

ENTRETIEN ET CONSTRUCTION EN COURSSur notre chantier de Cité Vieusseux 23-25-27, dès la n des travaux spéciaux et du terrassement, effectués par étape, ainsi que

des forages pour les sondes thermiques et la pose des nouvelles canalisations, ont été engagées les opérations de gros-œuvre

proprement dites: - Coulage du radier général;

- Bétonnage des murs et dalles en béton armé, avec pose des balcons préfabriqués à l"avancement;

- Mise hors d"eau-hors d"air du bâtiment par des travaux d"étanchéité en toiture et la mise en place des menuiseries extérieures;

- Installations techniques (chauffage, ventilation, sanitaires et électricité) suivant la progression du maçon, par la xation

notamment d"incorporés.

Le bouquet de chantier, spécialement dédié aux différents acteurs présents sur cet ouvrage, s"est tenu à n janvier 2017.

La SCHG, en tant que maître d"ouvrage, a pu se réjouir du fait qu"aucun accident n"était intervenu au cours de cette période

particulièrement délicate.

Puis les travaux de second-œuvre ont logiquement pris la relève, selon un rythme soutenu devant permettre de livrer les surfaces

d"activités au Conservatoire populaire de musique, danse et théâtre (CPMDT) et au Centre d"Action Sociale (CAS) respectivement à

n août et mi- n septembre 2017, soit en avance sur la mise en location des logements.

Comme prévu, la sous-station de chauffage de Cité-Vieusseux 18, desservant également l"allée 16, a été entièrement rénovée, pour

assurer sa conformité avec les normes actuelles.

En parallèle, la conduite principale d"eau froide, destinée aux 150 logements de la Tour, a fait l"objet d"une fouille permettant

son remplacement par une canalisation en fonte depuis la rue Edouard-Rod.

A la Promenade Jean-Treina, la Coopérative a procédé au remplacement de l"éclairage actuel par des luminaires respectant

les normes ECO21 tant dans les parties communes que dans les couloirs de distribution des boxes.

La réfection du bitume des zones piétonnes et parking à proximité des bâtiments de Sports 2 à 16 et Camille-Martin 1 à 17,

s"est terminée en début d"exercice, alors que de nouvelles plantes tapissantes sont venues garnir les plates-bandes autour

des arbres longeant ces deux rues, ceci dès la n de l"été 2016.

En n, l"important chantier relatif aux façades de Cité Vieusseux 12 a démarré n mars, par les travaux préparatoires, puis

les montages des échafaudages; il sera terminé en principe avant la n du prochain exercice. Réfection des façades de Cité Vieusseux 12 schg rapport de gestion 2016-2017 7

LOCATION ET CONTENTIEUXAu contraire des deux années précédentes, il n"y a pas eu de mise en exploitation d"un nouvel immeuble durant l"exercice écoulé.

Toutefois, les programmes en cours et plus particulièrement le projet Papillon nous ont conduits à résilier quelques places de parc

intérieures supplémentaires qui ne pouvaient malheureusement être maintenues en raison de certaines contraintes architecturales.

À cet égard, relevons que l"autorisation de construire le bâtiment A, première étape de cet ambitieux développement, qui sera

édi é parallèlement à la route des Franchises a été délivrée le 23 mars 2017. L"obtention de ce permis de construire n"a pas été

anodine puisqu"elle aura eu pour conséquence de mettre un terme aux baux des appartements et des places de parking extérieures

de l"immeuble Franchises 30 à 36 et entraîné sa démolition.

Dans le cadre des ré exions engagées suite à la suppression annoncée de nombreuses places de stationnement, le report

modal a été retenu comme une alternative intéressante. Des contacts ont été pris avec la société Mobility car-sharing, une

coopérative active dans l"autopartage, et les discussions ont abouti à la création de deux emplacements Mobility: l"un à la Cité

Vieusseux, l"autre dans le parking public de l"avenue d"Aïre.

Votées lors de l"assemblée générale ordinaire d"octobre 2015, les baisses de loyers pour les immeubles à loyers libres ont été signi-

ées et ont pris effet à l"échéance des baux, soit au 1er juillet 2016. Ce sont 1001 objets qui ont été concernés par cette mesure.

De même, la décision pour les immeubles sis rue Édouard-Rod nous a été noti ée le 28 septembre 2016 par l"Of ce du logement

et de la plani cation foncière et a été appliquée dès le 1er décembre 2016. Quarante-deux logements et trente-deux places de

parc ont ainsi béné cié d"une diminution de loyer. Pour les autres immeubles sous contrôle de l"État (HLM, HM), les dossiers sont

en cours d"examen auprès du service concerné dont le résultat permettra très probablement de diminuer également les loyers.

Rappelons à ce sujet que non seulement l"évolution du taux hypothécaire de référence doit être pris en compte, mais également

l"évolution de l"indice suisse des prix à la consommation et les charges d"entretien des bâtiments.

Bien évidemment, cette bonne nouvelle pour les sociétaires-locataires a pour corollaire une baisse des revenus de la Société.

Elle s"échelonnera sur deux exercices avant de déployer son plein effet.

Malgré la décision prise il y a 2 ans de suspendre les inscriptions de nouvelles candidatures, hormis celles de nos sociétaires-

locataires et des membres de leurs familles, la longue liste d"attente des candidats à l"attribution d"un logement ne s"est pas

résorbée pour autant. Nous comprenons que cette longue attente pour les prétendants à un appartement est insatisfaisante

et frustrante. Cependant, nous avons parfois l"impression que ces demandeurs de logement ne comptent que sur les dispo-

nibilités de notre parc immobilier et ne font pas de démarches auprès d"autres bailleurs. Ne soyons pas dupes, les loyers et

Joli-Mont 7 à 11: Jeux d"ombres sur un balcon

schg rapport de gestion 2016-2017 8

les objets que nous proposons sont extrêmement attractifs en comparaison de ce qu"offre le marché immobilier à Genève. Bien

que la SCHG soit particulièrement active dans la promotion immobilière avec la mise en location d"un immeuble environ tous

les deux ans, il ne nous sera pas possible de satisfaire toutes ces demandes pendantes.

En effet, ce ne sont pas les 56 résiliations de baux (le taux le plus bas de ces 10 dernières années) que nous avons enregistrées pour

cet exercice qui nous permettrons de résorber signi cativement les demandes en suspens. Ces congés nous ont permis de loger

34 candidats externes, 8 parents ou enfants de sociétaires-locataires, et concrétiser 11 échanges d"appartements. Cela nous a

également aidé à reloger dé nitivement 3 sociétaires-locataires de l"immeuble Cité Franchises 30 à 36, voué à la démolition.

Comme à l"accoutumée, le taux de rotation le plus important concerne les appartements de 4 pièces.

Les cas de contentieux sont légèrement au-dessus de ceux de l"année dernière et le retard total ascende à CHF 164"392.20.

L"état locatif global, prenant en compte les baisses de loyer qui sont intervenues dans l"exercice, se monte à CHF 26"965"828.10.

La situation des débiteurs s"est également sensiblement péjorée, leur nombre étant passé à 9 et le montant à CHF 36"500.-.VIE DANS LES CITÉSLe quartier subira ces prochaines années une profonde mutation. Progressivement, les immeubles de Cité Villars et Cité Franchises

disparaîtront au pro t de nouveaux immeubles plus importants et répondant aux critères de haute performance énergétique.

Les voies de circulation seront remplacées par des voies pédestres, tandis que les véhicules automobiles seront relégués dans

les garages souterrains. L"idée à moyen terme étant que plus aucune voiture ne puisse circuler en surface dans les 3 Cités, per-

mettant ainsi à leurs habitants de s"approprier les espaces extérieurs. Si en théorie ce concept paraît louable, il n"en demeure

pas moins qu"il demandera des efforts aux uns comme aux autres. C"est un pari audacieux sur une amélioration de la qualité de vie

des sociétaires-locataires qui a été pris et nous espérons ardemment qu"il satisfera le plus grand nombre.

Dans le cadre des engagements permanents de la coopérative visant à maintenir une certaine tranquillité dans nos cités, le groupe

"Mieux-Vivre», présidé par Monsieur Jean Erhardt et en collaboration avec nos partenaires habituels, que sont le service de

la jeunesse et l"antenne sociale de proximité Saint-Jean & Servette du département de la cohésion sociale et de la solidarité

de la Ville de Genève, la gendarmerie et la police municipale, la société de sécurité GPA Guardian Protection SA, l"association

des habitants du quartier de la Concorde et en n des collaborateurs de notre Société, s"est réuni à raison d"une séance tous

les 3 mois, pour échanger sur les incidents survenus et les mesures les plus appropriées à prendre pour limiter les conséquences

Coursive du rez-de-chaussée Cité Vieusseux 2 à 6 schg rapport de gestion 2016-2017 9

des incivilités. Force est de constater qu"en dépit des moyens mis en œuvre et des coûts qu"ils engendrent, cette tâche est

délicate, ingrate et d"un succès mitigé. Ce n"est pas faute de bonne volonté, mais nous devons constater que nos possibilités

d"intervention sont extrêmement limitées et que les forces de l"ordre ne disposent plus des ressources nécessaires pour imposer

la quiétude à laquelle chacun peut prétendre. Il convient néanmoins de relever un point de satisfaction que nous avions déjà

mentionné dans notre précédent rapport, résultant de l"emménagement du poste de police à la route de Meyrin, qui facilite

les rondes et les patrouilles de la maréchaussée.

Outre les rassemblements de jeunes gens et les nuisances qui les accompagnent, les plaintes de voisinage relatives à des odeurs

de cannabis ou au bruit sont également en progression. Nous conseillons aux personnes concernées par ces problèmes de tenter

de les résoudre par un dialogue constructif entre voisins. Il est en effet extrêmement dif cile pour un bailleur d"intervenir avec

impartialité dans ce genre de con it, en raison du manque de preuves à disposition et de la subjectivité du ressenti.

La Coopérative, ne l"oublions pas, est aussi le terrain de rencontres et d"événements destinés aux sociétaires et aux

habitants de ses quartiers. La fête de Vieusseux est un joyeux exemple d"énergies bénévoles. Le ciel a accompagné l"édition

2016-2017, qui s"est déroulée les 12 et 13 mai, organisée avec brio par le Groupement des Intérêts de Vieusseux-Villars-

Franchises. Par ailleurs, les tournois de pétanque, les crêpes party, le marché de Noël et bien d"autres événements, contribuent

au tissage indispensable de liens au sein des sociétaires de la SCHG.

Le tournoi Inter-régies, qui a réuni une nouvelle fois footballeurs et boulistes au parc des Evaux, a permis à la SCHG de se distinguer

dans les deux catégories et de trouver une place de choix dans le classement. A cette occasion, des af ches ont été placardées

dans les allées, invitant les sociétaires à rejoindre nos collaborateurs sur le bord des terrains.

C"est au printemps que les ef uves des rissoles aux poires, sorties des fours prêtés pour l"occasion par la boulangerie Ruckstuhl,

chatouillent nos narines et font chanter les souvenirs d"enfance. Le béné ce de la vente de ces délicats coussins a permis, une fois

encore, de soutenir une association caritative.

Il est désormais peu envisageable de clore ce chapitre sans mentionner le Marché de Vieusseux, qui poursuit sa route et ne cesse

d"accueillir de nouveaux venus. Ainsi, après quelques mois d"absence et principalement pour des raisons de santé, notre ami

Guy Ciclet a cédé sa place à Salvatore, primeur. Fabio est ensuite venu proposer sa bière locale, qu"il brasse à la rue Soubeyran.

La Société Coopérative d"Habitation remplit sa mission auprès de la population en matière de mise à disposition de logements; elle

s"inscrit aussi au cœur de la vie sociale et encourage les rencontres entre habitants, les actions d"échanges et d"entraide.

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