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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Ministère de la Cohésion des Territoires

et des

Relations avec les collectivités

territoriales Direction générale de l'aménagement, du logement et de la nature

Avis du 17 janvier 2019

relatif à la fixation du loyer et des redevances maximums des conventions conclues en application de l'article L.351-2 du Code de la construction et de l'habitation

NOR : TERL1902142V

(Texte non paru au journal officiel)

Le présent avis se substitue à l'avis du 8 janvier 2018 relatif à la fixation du loyer maximal des

conventions. Il a pour objet, pour la période comprise entre le 1 er janvier et le 31 décembre 2019, de : - fixer les valeurs maximales des loyers et les valeurs maximales des redevances de zone des logements et des logements foyers nouvellement conventionnés, en application des articles R.353-16 et suivants et de l'article R.353-157 du code de la construction et de l'habitation (CCH) ;

- rappeler les modalités de révision des loyers et redevances des conventions en cours telles que

fixées par l'article L. 353-9-2 du CCH. Les valeurs maximales des loyers et redevances des conventions nouvelles signées en cours

d'année étant réévaluées sur la base de la hausse de l'indice de référence des loyers (IRL) du 2

e

trimestre de l'année précédente, la valeur de cet indice en 2018 étant égale à 1,25 %, les valeurs

maximales des loyers et redevances des conventions nouvelles signées en 2019 seront réévaluées

sur la base d'une hausse de 1,25 %. S'agissant des loyers et redevances maximaux des conventions en cours, ils sont révisés chaque année au 1 er janvier en fonction de l'IRL du 2 e trimestre de l'année précédente, en application de l'article L. 353-9-2 du CCH. Les loyers et redevances maximaux des conventions en cours seront donc révisés à hauteur de +1,25 %. J'insiste sur le fait que les valeurs fixées dans cet avis constituent des limites supérieures qui ne doivent pas être appliquées de manière automatique. En effet, des valeurs maximales inférieures à ces valeurs peuvent être inscrites dans les nouvelles conventions conclues concernant des logements ordinaires ou des logements foyers.

Les services de l'État, en charge du conventionnement, doivent être particulièrement attentifs à

la fixation de ces loyers maximaux. Ainsi, ces loyers maximaux doivent faire l'objet d'un examen par vos services, lesquels doivent

se préoccuper, d'une part, du nécessaire équilibre de gestion des organismes et, d'autre part, de

la dépense globale de loyer (loyer + charges + consommations liées au logement) au regard des ressources des locataires ou des résidents et du service rendu. Vous porterez une attention particulière à la solvabilité de ces derniers lors de la fixation des loyers maximaux en tenant compte des surfaces et des loyers ou redevances maximaux pris en compte pour le calcul de l'APL.

Par ailleurs, pour garantir le caractère social des logements, il convient de maintenir un écart

minimal d'environ 20 % entre les loyers du parc privé et les loyers maximaux des logements conventionnés. Enfin, je vous rappelle que le loyer maximal de la convention est égal au loyer maximal de base (LMzone x CS) à laquelle sont éventuellement ajoutées des majorations : ces marges locales

doivent correspondre à une amélioration de la qualité de service ou à la maîtrise de la quittance

pour le locataire. Ces majorations seront accordées conformément aux barèmes locaux établis ou

révisés en 2018 et s'inscrivant dans les deux orientations suivantes :

- contribuer à la transition énergétique et environnementale et permettre la maîtrise des

dépenses des ménages, - améliorer la qualité de service en tenant compte de la localisation des logements. Toutefois, la fixation de ces majorations doit faire suite à une concertation avec les bailleurs. Dans ce cadre, et conformément à l'annonce faite dans l'avis loyers du 12 avril 2016, je vous

invite pour l'année 2019, à répondre favorablement à toutes sollicitations de leur part visant à

engager un dialogue dans la limite maximum de 15 % pour l'ensemble des opérations.

Le présent avis sera publié au Bulletin Officiel du Ministère de la Transition Écologique et

Solidaire et du Ministère de la Cohésion des Territoires et des Relations avec les collectivités

territoriales.

Fait le 17 janvier 2019

Pour la Ministre de la Cohésion des Territoires et des Relations avec les collectivités territoriales et par délégation, Le Directeur de l'Habitat, de l'Urbanisme et des Paysages

François ADAM

1/35

Le présent avis comporte 11 annexes

ANNEXE 1 :

Les valeurs maximales des loyers et des redevances des opérations conventionnées entre le 1 er janvier et le 31 décembre 2019 (nouvelles conventions ÉTAT).

ANNEXE 1 bis :

Les valeurs maximales des loyers des opérations conventionnées entre le 1 er janvier et le 31 décembre 2019 (nouvelles conventions ANAH).

ANNEXE 2 :

Les valeurs maximales des loyers et redevances des conventions en cours.

ANNEXE 3 :

Le champ d'application du régime de la surface utile et de la surface corrigée.

ANNEXE 4 :

Les marges sur les loyers calculés sur la base de la surface utile.

ANNEXE 5 :

Les cas particuliers .

ANNEXE 6 :

Les modalités de calcul des loyers sous le régime de la surface utile.

ANNEXE 7 :

Les recommandations nationales pour les marges départementales liées aux critères techniques.

ANNEXE 8 :

La limitation du loyer au m² pour les opérations financées avec du PLUS et du PLAI dans le cas d'annexes importantes.

ANNEXE 9 :

Les règles spécifiques au conventionnement des logements-foyers existants, à distinguer des règles applicables aux structures d'hébergement.

ANNEXE 10 :

La liste des communes constituant la zone I bis.

ANNEXE 11 :

La liste des communes constituant la zone A bis.

2/35

ANNEXE 1

LES VALEURS MAXIMALES DES LOYERS ET DES REDEVANCES DES

OPÉRATIONS CONVENTIONNÉES

ENTRE LE 1

er janvier et le 31 décembre 2019

Si un loyer prévisionnel a été convenu avec le bailleur lors du montage financier et qu'un nouvel avis

des loyers intervient au moment de la signature de la convention d'aide personnalisée au logement

(APL) avec des valeurs supérieures, les services peuvent examiner les demandes des bailleurs visant à

adopter ces nouvelles valeurs dans la convention APL. Toutefois, cet examen ne constitue pas une

réactualisation au sens juridique du terme : le Préfet est en droit de maintenir la valeur du loyer

initialement convenu si celui-ci permet déjà d'atteindre l'équilibre de l'opération. Il importe, en tout

état de cause, que le loyer définitif

inscrit dans la convention APL soit inférieur ou égal aux valeurs de l'avis en vigueur au moment de la signature de la convention APL. A. Les valeurs du loyer maximal de zone (LMzone) des logements conventionnés en surface utile pour la période comprise entre le 1 er janvier et le 31 décembre 2019 Le loyer maximal de base mensuel est le produit du loyer maximal de zone (LMzone), tel

qu'indiqué dans le tableau A ci-après, et du coefficient de structure de l'opération (CS). Ce produit

peut encore faire l'objet d'une majoration locale dans les conditions prévues aux annexes 4 et 7. L'annexe 6 détaille les modalités de calcul des loyers sous le régime de la surface utile.

Pour les nouvelles conventions, les valeurs du LMzone ci-dessous ont été réévaluées sur la base de

l'IRL du 2 e trimestre de l'année 2018 soit + 1,25 %.

TABLEAU A

(Loyer mensuel en € par m² de surface utile)

Types de logements

ZONE I ZONE I BIS

1

ZONE II ZONE III

I. Logements financés en PLA d'intégration

5,72 6,09 5,02 4,65 II. a) Logements réhabilités avec aides de l'Etat (PALULOS- PAM - ECO-PRET de la CDC) b) Logements conventionnés sans travaux ni aide de l'Etat (quel qu'ait été leur mode de financement initial, à l'exception des logements prévus au IVb)

6,04 6,49

5,38 4,96

III. a) Logements financés avec du PLUS

b) " PALULOS communales» 2 c) Logements conventionnés sans travaux suite à une acquisition sans aide de l'Etat 6,44 6,84 5,65 5,24

IV. a) Logements financés en PCL

b) ou ILM ou ILN ou logements financés avec des prêts du CFF en application du décret du 24.12.63 et des régimes 7,18 7,61 6,26 5,81 1

Définie à l'annexe 10

2

Les opérations dites " PALULOS communales » concernent les subventions accordées pour financer les travaux réalisés sur des

logements (anciens logements d'instituteurs, presbytères ...) appartenant aux bénéficiaires visés aux 2° et 3° de l'article R.323-1 du CCH.

Un financement en PALULOS communale nécessite que le logement soit ensuite conventionné à l'APL.

3/35 postérieurs conventionnés après réhabilitation avec aide de l'Etat, ou conventionnés sans travaux ni aide de l'Etat 3 3

Il s'agit des logements financés en application du titre II de la loi du 13/07/1928, des décrets n°63-1324 du 24 décembre 1963,

des immeubles à loyer moyen financés en application du décret n°68-812 du 13 septembre 1968, de l'article R. 311-1 (1er alinéa) du CCH

et des arrêtés du 29 mai 1968 et du 16 novembre 1970, des immeubles à loyer normal financés en application de l'arrêté du 25 mai 1961.

4/35 Relativement aux prêts locatifs sociaux (PLS) :

Les loyers maximaux des nouvelles conventions signées à compter du 1 er janvier 2019 des logements dits " ordinaires » financés au moyen de PLS sont réévalués sur la base de l'IRL du 2 e trimestre de l'année 2018 soit + 1,25 %.

Les loyers maximaux sont fixés dans la limite des valeurs suivantes (loyer mensuel en € par m² de

surface utile) :

Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C

13,34 10,28 8,85 8,48 7,88

Ces valeurs constituent des limites supérieures qui ne doivent pas être appliquées de manière

automatique. Elles doivent être fixées en tenant compte de la solvabilité des locataires et du

marché locatif environnant.

Le classement des communes par zones géographiques dites A/B/C est défini par l'arrêté du 1

er août

2014 pris en application de l'article R. 304-1 du CCH. La liste des communes classées en zone A bis

est présentée en annexe 11. Pour mémoire, les loyers maximaux des zones B2 et C correspondent aux maximaux préalablement

applicables aux zones II et III, réévalués annuellement sur la base de l'IRL (soit 150 % des loyers

maximaux des logements ordinaires PLUS). Pour les zones A bis, A et B1 les loyers maximaux

correspondent aux plafonds préalablement applicables aux zones I bis, I et II, majorés respectivement

de 30 %, 6 % et 4 % et réévalués annuellement sur la base de l'IRL. La valeur de la partie de la redevance correspondant au droit à la jouissance d'un logement pour les logements financés par un prêt social de location-accession (PSLA)

Les opérations de construction ou d'acquisition de logements neufs financés par le PSLA font l'objet

d'une convention spécifique entre l'Etat et l'opérateur bailleur, en application de l'article R. 331-76-5-

1 4

du CCH. Cette convention, qui n'est pas publiée aux hypothèques, ouvrait droit au bénéfice de

l'APL (APL accession). En application des dispositions du 1° du I de l'article 126 de la loi n° 2017-

1837 du 30 décembre 2017 de finances pour 2018, les contrats de location-accession signés à compter

du 1 er janvier 2018 ne sont plus éligibles à l'APL.

Ne sont pas concernés par cette disposition les contrats de location-accession ayant fait l'objet d'une

demande avant le 31 décembre 2017 et à la condition que ces contrats de location-accession soient

signés avant le 31 janvier 2018.

Les logements ainsi financés, occupés à titre de résidence principale, par des personnes sous condition

de ressources, sont soumis aux conditions fixées par un contrat de location-accession 5

Le ménage occupant le logement verse une redevance constituée d'une fraction locative, correspondant

au droit de l'accédant à la jouissance du logement et assimilable à un loyer, et d'une fraction acquisitive

imputable sur le prix du logement. La fraction locative mensuelle ne doit pas excéder les plafonds fixés

4

Voir aussi l'arrêté du 26 mars 2004 relatif aux conditions d'application des dispositions de la sous-section 2 bis relative aux prêts

conventionnés pour des opérations de location-accession à la propriété immobilière (NOR: EQUU0400077A), ainsi que les circulaires

UHC/FB 1-FB 3 n

o 2004-11 du 26 mai 2004 relative à la mise en oeuvre du nouveau dispositif de location-accession - prêt social de

location accession (NOR : SOCU0410151C), et, UHC/FB1-FB3 n o 2006-10 du 20 février 2006 modifiant la circulaire relative à la mise

en oeuvre du nouveau dispositif de location-accession - prêt social de location accession (NOR : SOCU0610450C).

5

Contrat régi par la loi n°84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété.

5/35 par arrêté, exprimés en euros par m² de surface utile. La révision des plafonds de la fraction locative de

la redevance, le 1 er janvier de chaque année, se fait sur la base de la variation de l'IRL, entre la valeur au 2 e trimestre de l'année N-2 et celle du 2 e trimestre de l'année N-1. Les plafonds applicables pour les conventions signées à compter du 1 er janvier 2019 sont ceux figurant dans le tableau ci-dessous : Les plafonds de la partie redevance mensuelle correspondant au droit de l'accédant à la jouissance du logement fixés en application de l'article R. 331-76-5-1 du CCH : (en euros, par mètre carré de surface utile 6 , par mois)

Zone géographique

7

Plafond

A bis 13,46

A 10,35

B1 8,91

B2 8,55

C 7,94

6

Pour l'application de ces plafonds, la surface utile peut être augmentée, dans la limite de 6m², de la moitié de la surface du

garage ou emplacement réservé au stationnement des véhicules, annexé au logement (arrêté du 26 mars 2004).

7

Le zonage est défini par l'arrêté du 1er août 2014 pris en application de l'article R. 304-1 du code de la construction et de

l'habitation : https://www.legifrance.gouv.fr/eli/arrete/2014/8/1/ETLL1417102A/jo.

6/35 B.

Les valeurs du loyer des logements conventionnés en surface corrigée pour la période comprise entre le 1 er janvier et le 31 décembre 2019 Le tableau B ci-après donne la valeur des loyers annuels maximaux de l'ensemble des logements conventionnés sous le régime de la surface corrigée, par type de logements et par zone. Les valeurs ci-dessous sont réévaluées sur la base de l'IRL du 2 e trimestre de l'année 2018, soit +1,25 %.

TABLEAU B

(Loyer annuel en € par m² de surface corrigée)

TYPES DE LOGEMENT ZONE I

ZONE I BIS ZONE II ZONE III

I. Logements appartenant ou gérés par les organismes d'HLM, à l'exception de ceux visés au II. a) et IV. ci- dessous, réhabilités avec des aides de l'Etat (PALULOS -

PAM ECO-PRET de la CDC) ou conventionnés sans

travaux ni aide de l'Etat pendant le cours de leur exploitation 42,47
45,04
37,17
35,03
II. a) Logements financés à l'aide des anciens prêts CFF (autres que ceux mentionnés au IV. ci-dessous) réhabilités avec des aides de l'Etat ou conventionnés sans travaux ni aide de l'Etat pendant le cours de leur exploitation b) Logements appartenant ou gérés par des organismes ou bailleurs autre qu'HLM, notamment aux collectivités locales ou aux sociétés d'économie mixte, conventionnés sans travaux ni aide de l'Etat pendant le cours de leur exploitation 44,38
46,96
39,52
36,33

III. " PALULOS communales

8 47,60
50,48
42,25
39,58
IV. ILM ou ILN ou logements financés avec des prêts du CFF en application du décret du 24.12.63 et des régimes postérieurs conventionnés après réhabilitation avec aide de l'Etat ou conventionnés sans travaux ni aide de l'Etat pendant le cours de leur exploitation 9 52,89
56,06
46,96
43,95
8 cf. Tableau A annexe 1 9 cf. Tableau A annexe 1 7/35 C. Les valeurs des redevances maximales des logements-foyers et des résidences sociales conventionnés entre le 1 er janvier et le 31 décembre 2019

Le conventionnement à l'APL implique le respect des caractéristiques techniques notamment lors des

opérations de construction, d'amélioration ou d'acquisition-amélioration d'immeubles en vue d'y

aménager des logements-foyers à usage locatif 10

Les valeurs maximales des redevances à ne pas dépasser indiquées dans le tableau C ci-après,

applicables aux logements-foyers et aux résidences sociales ont été actualisées sur la base de l'IRL du

2 e trimestre de l'année 2018, soit +1,25 %.

Les valeurs maximales, fixées au niveau national, représentent la part maximale de la redevance

assimilable à l'équivalent loyer plus l'équivalent charges (cf. article R.353-158 du CCH).

Concernant les résidences sociales, le financement en PLS n'étant pas adapté aux caractéristiques de

ces établissements, notamment, l'accueil de personnes défavorisées ayant difficilement accès aux

circuits traditionnels du logement, le PLS ne peut donc être mobilisé pour les financer .

Les financements autorisés pour les résidences sociales sont indiqués dans l'article 1.1 de l'annexe 5

de la circulaire n°2006-45 du 4 juillet 2006 relative aux résidences sociales 11 Pour plus d'informations, il convient de vous reporter à : - l'annexe 2 " loyers maximaux et redevances maximales des conventions en cours » - l'annexe 9 " règles spécifiques au conventionnement des logements-foyers existants ». 10

cf. arrêté du 17 octobre 2011 abrogeant et remplaçant l'arrêté du 10 juin 1996 relatif à la majoration de l'assiette de la

subvention et aux caractéristiques techniques des opérations de construction, d'amélioration ou d'acquisition d'immeubles en vue d'y

aménager avec l'aide de l'Etat des logements ou des logements-foyers à usage locatif (NOR : DEVL1127358A)

11 Circulaire n° 2006-45 du 4 juillet 2006 relative aux résidences sociales (NOR : SOCU0610516C), http://www.bulletin-

8/35 TABLEAU C

La part maximale de la redevance assimilable aux équivalents loyers plus charges pour la période

comprise entre le 1 er janvier et le 31 décembre 2019 (En €, par mois, par type de logement et par zone)

Type de

logement

Financement Zone I Zone I bis Zone II Zone III

PLA d'Intégration 383,34 402,25 347,61 322,01

PLUS 404,66 424,63 366,99 339,78

Type 1

PLS 12

PLA d'Intégration 505,09 530,92 462,75 428,28

PLUS 533,32 560,55 488,56 452,09

Type 1'

PLS 666,62 700,68 610,76 565,18

PLA d'Intégration 555,73 583,35 509,34 470,43

PLUS 586,56 615,80 537,56 496,83

Type 1 bis

PLS 733,15 769,85 672,07 621,04

PLA d'Intégration 578,70 606,53 527,07 486,14

PLUS 624,65 654,49 569,02 525,28

Type 2

PLS 780,94 818,22 711,36 656,52

PLA d'Intégration 595,23 624,08 541,79 501,89

PLUS 669,43 702,11 609,34 564,77

Type 3

PLS 836,79 877,71 761,79 705,92

PLA d'Intégration 663,80 696,46 604,29 561,57

PLUS 746,67 783,16 680,11 631,53

Type 4

PLS 933,38 978,93 850,10 789,41

PLA d'Intégration 732,55 768,82 667,02 620,41

PLUS 824,08 865,20 750,06 698,49

Type 5

PLS 1030,17 1081,59 937,60 873,08

PLA d'Intégration 801,52 841,43 729,54 679,72

PLUS 901,51 946,68 820,46 764,59

Type 6

PLS 1126,96 1183,41 1025,51 955,76

12

Rappel les logements privatifs dans les logements foyers pour personnes âgées ou handicapées ne peuvent pas être des T1

9/35

ANNEXE 1 bis

LES VALEURS MAXIMALES DES LOYERS DES OPÉRATIONS

CONVENTIONNÉES PAR L'ANAH ENTRE LE 1

er janvier ET LE 31 décembre 2019

La présente annexe a pour objet d'indiquer les textes qui fixent les valeurs des loyers maximaux des

logements conventionnés en application de l'article L.321-8 du CCH. Ces valeurs constituent des

limites supérieures qui ont vocation à être adaptées localement, par l'ANAH, notamment en fonction de

la situation des marchés locatifs.

Pour les conventions conclues à compter du 1er janvier 2017 un nouveau dispositif fiscal incitatif

" Louer abordable », dispositif fiscal " Cosse », a été institué par l'article 46 de la loi n° 2016-1918 du

29 décembre 2016 de finances rectificative pour 2016, et codifié au O du 1° du I de l'article 31 du Code

général des impôts (CGI).

Les niveaux de loyers applicables à ce dispositif et notamment les loyers maximaux des conventions

conclues en application de l'article L.321-8 du CCH à niveau social ou très social ont été fixés par le

décret n°2017-839 du 5 mai 2017, codifié au b) de l'article 2 terdecies G du CGI, en fonction des

zones géographiques définies à l'article R. 304-1 du CCH 13

Ces loyers maximaux sont révisés au 1

er janvier de chaque année conformément aux dispositions

prévues par l'article L. 353-9-2 du CCH. Cette révision est calculée en fonction de l'évolution de

l'indice de référence des loyers prévu au I de l'article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à

améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. La

date de l'indice de référence des loyers prise en compte pour cette révision est celle du deuxième

trimestre de l'année précédente.

Le décret actualisant les valeurs de l'article 2 terdecies G b) du CGI n'a pas encore été pris pour 2019.

Dans tous les cas, le loyer maximum retenu devra être significativement inférieur à celui pratiqué

localement pour des logements comparables.

Le dispositif relatif aux loyers applicables aux conventions signées en application de l'article L.321-8

du CCH est inscrit dans le programme d'actions qui, en application du 1° du I et du II de l'article

R.321-10, du 1° de l'article R.321-10-1 et du a) du 4° du III de l'article R.321-11 du CCH, est établi,

suivant le cas, par le délégué de l'agence dans le département ou par le délégataire, et soumis pour avis

à la commission locale d'amélioration de l'habitat (CLAH) du territoire concerné. Le programme d'actions qui fonde l'attribution des subventions de l'ANAH détermine les loyers

maximaux, notamment par secteur géographique et par catégorie ou taille de logement, dans le respect

des loyers maximaux fixés au b) de l'article 2 terdecies G du code général des impôts.

Les loyers mensuels maximaux sont exprimés en euros par mètre carré de surface habitable dite

" fiscale » (surface habitable augmentée de la moitié des annexes dans la limite de 8 m² par logement).

Les annexes prises en compte pour le calcul de la surface habitable dite " fiscale » sont celles définies

par l'arrêté modifié du 9 mai 1995 14 pris en application de l'article R. 353-16 et de l'article R. 331-10 du

CCH. Il s'agit des surfaces annexes réservées à l'usage exclusif de l'occupant du logement et dont la

hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre. Elles comprennent les caves, les sous-sols, les

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