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Ces conclusions ne sont pas libres de droits. Leur citation et leur exploitation commerciale éventuelles doivent respecter les règles fixées par

le code de la propriété intellectuelle. Par ailleurs, toute rediffusion, commerciale ou non, est subordonnée à l'accord du rapporteur public

qui en est l'auteur. 1 N° 41
4 612

SOCIETE GROUPE PROMOMIDI

1ère

et 4

ème

chambres réunies

Séance du 5 novembre 2018

Lecture du 26 novembre 2018

CONCLUSIONS

M.

Charles TOUBOUL, rapporteur public

Le COS n'est plus, par la volonté du législateur. Mais il était possible aux communes avant et il leur reste possible après, de fixer dans leur

PLU des " coefficients d'emprise au

sol » qui ne sont pas sans les rappeler. Le coefficient d'occupation des sols limitait l'ensemble

des droits à construire, étages compris, par rapport à la superficie du terrain d'assiette alors

que le coefficient d'emprise au sol porte uniquement sur la part de ce terrain couverte par une

construction : que celle-ci fasse 1 étage ou 10 est indifférent. COS et " CES » soulèvent l'un

et l'autre des questions de calcul et, en particulier, celui du terrain d'assiette à prendre en compte. C'est le PLU de Toulouse qui va vous donner l'occasion de préciser les règles en ce qui concerne le CES. Plusieurs voisins des parcelles acquises par la société Groupe Promomidi ont en effet contesté le permis de construire que le maire de la ville rose lui a accordé en 2014 pour la réalisation d'un immeuble de 21 logements et la réhabilitation d'un autre de 11 logements.

L'un de ces voisins a également attaqué les deux permis modificatifs dont a bénéficié la

société. Le tribunal administratif a fait droit à ces demandes d'annulation par un jugement du

21 juillet 2017 au motif que l'assiette du coefficient d'emprise au sol de 80%, prescrit par

l'article 9 du PLU de Toulouse, devait être réduite à la seule surface constructible de l'unité

foncière et qu'en conséquence, l'emprise du projet dépassait ce coefficient puisque le permis avait tenu compte d'une voie privée ouverte à la circulation publique qui s'y trouvait. La société Groupe Promomidi se pourvoit devant vous en articulant un moyen unique

tiré de l'erreur de droit commise par le tribunal en réduisant ainsi l'assiette du calcul alors

qu'aucune disposition du PLU de Toulouse ne restreignait cette assiette. Indiquons d'emblée que ce dernier constat est exact.

Contrairement à ce que l'on peut

trouver dans d'autres PLU, il n'y a pas de disposition explicite sur le sort à réserver aux voies

privées pour le calcul de ce coefficient d'emprise au sol, non plus, du reste, qu'à tout autre

élément spécifique des parcelles

: l'article 9.1.1 du document toulousain disposant que l'emprise au sol, (exprimée par le coefficient d'emprise au sol), des constructions existantes et futures situées sur une même unité foncière ne peut excéder 80 % de la superficie totale de cette unité foncière

», tandis que le lexique

figurant dans ce même document se borne à énoncer que le coefficient d'emprise au sol s'entend " du rapport, en pourcentage, entre

l'emprise au sol et la superficie de l'unité foncière supportant le projet de construction ».

Vous êtes donc saisis d'une question assez pure : face à un PLU instituant un coefficient d'emprise au sol sans rien dire de l'assiette de son calcul, y a t-il lieu d'en retrancher les zones

Ces conclusions ne sont pas libres de droits. Leur citation et leur exploitation commerciale éventuelles doivent respecter les règles fixées par

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qui en est l'auteur. 2 non constructibles en général et les voies privées ouvertes à la circulation publique en

particulier ? C'est donc une règle supplétive qu'il vous appartient, aujourd'hui, de déterminer.

1. Les dispositions du code de l'urbanisme vous seront de peu de secours. On ne trouve aucun réel indice dans les textes autorisant les PLU à fixer ce type de coefficients . Il n'y a pas de fondement législatif très net sur ce point, même si, avec les Pr. Soler-Couteaux et Carpentier (Droit de l'urbanisme, 6e éd., Dalloz, n° 322), on peut envisager un rattachement au 1° du III de l'article L. 123-1-5.

Au niveau réglementaire, l'article R. 123

-9 dans sa rédaction applicable au litige, prévoit que le règlement peut comprendre tout ou partie des règles suivantes et il mentionne, à son 9° l'emprise au sol des construction s ». La rédaction actuelle de ces dispositions, recodifiées à l'article R. 151-39 du code, est un peu plus développée en permettant au règlement, pour divers objectifs qu'elles définissent, de " prévoir des règles maximales d'emprise au sol et de hauteur des constructions ». Et les 1

ères

fiches du GRIDAUH sur l'article 9 des PLU n'apportent pas non plus d'indications très utiles. On ne peut guère tirer non plus d'indications des dispositions du code sur la notion d'emprise au sol . L'article R* 420 -1 se concentre sur ce qu'il y a lieu de retenir dans la construction -inclusion des débords et surplomb sauf marquises, modénatures et ornements non soutenus par des poteaux ou encorbellement- et non sur le terrain d'assiette (v. pour une interprétation récente : 21 févier 2018, SCI La Villa Mimosas, n°401043, T.). 2. On peut en revanche tirer des enseignements utiles de v otre jurisprudence 2.1 Elle est assez abondante sur ces questions, mais pour l'essentiel sur feu le COS. Et on y distingue trois mouvements. Le premier a retenu une lecture libérale du code de l'urbanisme n'excluant de l'assiette que les emplacements réservés. A contrario, toutes les autres parties de terrains étaient incluses : 2 juillet 1982, Min. de l'environnement c. Cté de défense du quartier de l'observatoire, n°33747, rec. pour une formule de principe ou encore 26 juin 1985, Syndicat

des copropriétaires de la résidence Trouz Ar Moor, n°13952 T, pour des espaces d'air de jeu ;

puis, pour des espaces boisés classés : 3 mai 2002, M. et Mme. C..., n°182508, rec.). Mais ce mouvement a été longtemps concurrencé par un deuxième, caractérisé par quelques tentatives de réduction de l'assiette en fonction de l'affectation ou de la

constructibilité de certaines de ses parties. C'est ainsi que vous avez distrait une voie affectée

à perpétuité à usage de voie de circulation (22 juin 1984, Comité de défense de la zone

d'habitations individuelles de Neuilly -Plaisance, n°38939 T. confirmé en référé par 30 mars

2007, de Chanville c. Ville de Marseille, n°298479) ou à des jardins (6 mars 1992, Ministre

de l'équipement, c. Association pour la protection de l'environnement du quartier de la route d'Aiffres à Niort, n°79911). Mais le troisième mouvement a dit la messe - presque funèbre, puisque rendue alors que le COS avait déjà été supprimé par le législateur - en affirmant une fois pour toutes, l'approche large de cette assiette, sans distraction autre que celle prévue par le pouvoir réglementaire pour les espaces réservés : 17 juin 2014, M. F..., n°360020. 2.2 Hors COS, les décisions sont beaucoup plus rares.

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qui en est l'auteur. 3 Nous n'en avons identifié qu'une seule avec certitude : votre décision M. X..., du 29 mars 1989, n°67925, par laquelle vous avez retenu une interprétation étroite, retirant les voies

privées de l'assiette. Mais comme le soutient le pourvoi, nous pensons que cette décision n'est

pas réellement transposable au cas que vous avez ici à juger ni en phase avec l'évolution de la

jurisprudence et des textes eux-mêmes depuis lors.

Pas nécessairement transposable

, car la décision

M. X..., n°67925,

a été rendue au sujet d'un lotissement et, comme la décision prend le soin de le relever, la voie privée distraite de l'assiette avait été approuvée par arrêté préfectoral. Rien de tel dans le cas que vous avez à juger aujourd'hui où est en cause une voie privée

à la circulation publique

sans trace d'intervention de l'autorité administrative. Or, dès 1993, des commentateurs de votre jurisprudence relevaient que la solution de votre décision M.

X..., n°67925,

ne serait vraisemblablement pas transposable hors du cadre réglementé des lotissements. Voyez notamment l'étude de Mme Delorme-Dequesne : " Les voies privées et la notion de terrain d'implantation des constructions au sens de l'article R. 123-22-2° du code de l'urbanisme à La semaine juridique notariale et immobilière du 29 nov. 1993 (n°46.101427). Pas en phase avec l'évolution de la jurisprudence et des textes car cette tendance a été d'élargir l'assiette des surfaces prises en compte en matière de constructibilité. En ce qui concerne la jurisprudence d'une part, celle que nous avons rappelée sur le COS a une portée qui dépasse ce seul coefficient. Les conclusions très explicites d'A. Lallet sur l'affaire M.

F..., n°360020,

soulignaient en effet la cohérence de la position qu'il proposait avec votre jurisprudence plus générale en droit de l'urbanisme, comme par exemple celle relative à la superficie minimale des terrains constructibles (29 déc. 1995, Commune de La Baule, n°1

34314). Et son analyse s'appuyait effectivement sur des considérations qui dépassaient le

COS, en vous invitant à distinguer " plus fondamentalement (...) constructibilité et droit à

construire. Comme l'indiqu [ait] P. Hocreitère dans une chronique à Droit administratif 1997 (Chronique n° 1, p. 4) [qu'il citait] " ce n'est pas parce qu'un terrain est inconstructible en tout ou partie qu'il ne dispose pas de constructibilité ». En ce qui concerne, d'autre part, l'évolution des textes, il n'est pas besoin de rappeler les interventions du législateur et du pouvoir réglementaire depuis 15 ans pour faciliter la densification des constructions : la suppression du COS n'étant que l'une des mesures les plus spectaculaires L'évolution de la jurisprudence et des textes nous semble ainsi nettement orientée vers l'appréciation large de l'assiette. 3. Cela étant, il ne s'agit que d'une orientation et vous demeurez libres de vous déterminer en fonction des mérites propres de chacune des options sur la table , d'autant qu'il existe d'autres règles qui conduisent à réduire l'assiette des droits à construire sans véritable base textuelle (v. p. ex pour des parcelles à cheval sur différentes zones du plan : Sect. 26 févr. 1988, Mme S..., n°64507, rec. ; 12 juill. 1995, SARL Constructions transactions Mauro, n°138196).

3.1 En faveur de l'assiette réduite, le principal argument nous semble être la

promotion par ce choix jurisprudentiel, d'un certain agrément architectural et paysager auquel nul ne peut évidemment être opposé.

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le code de la propriété intellectuelle. Par ailleurs, toute rediffusion, commerciale ou non, est subordonnée à l'accord du rapporteur public

qui en est l'auteur. 4 Vous pourriez tenter juridiquement de fonder ce choix sur l'intention de la commune auteure du PLU en gageant qu'une commune qui décide de prévoir un tel coefficient d'emprise au sol entendrait implicitement mais nécessairement retenir une approche étroite de son assiette. Et vous pourriez surmonter la divergence avec la solution qui a finalement prévalu pour le COS en vous appuyant sur les écarts existant entre les cadres réglementaires de ces deux coefficients, sans compter que la disparition du COS fait que ces deux solutions opposées n'auraient même pas à coexister aujourd'hui.

3.2 Mais l'assiette large nous semble reposer sur des arguments plus forts.

D'abord, la solution étroite, inspirée par des considérations d'opportunité, serait difficile à cantonner aux cas où elle serait effectivement opportune. Il ne faut pas se le cacher : si l'on devait distraire les voies privées ouvertes à la circulation de l'assiette du coefficient, c'est en réalité parce qu'on estimerait qu'elles ne constituent pas de véritables

aérations. Mais la solution devrait être juridiquement fondée sur un motif plus objectif, lié à

l'inconstructibilité de cette partie de la parcelle et serait donc applicable tout autant à un petit

ruisseau bordé de végétation offrant quant à lui une aération tout à fait agréable.

Ensuite, le choix de faire figurer dans le PLU un coefficient d'emprise n'implique pas

qu'il doive être calculé sur une assiette elle-même réduite. Une commune peut fort bien juger

utile de se doter d'un tel coefficient d'emprise sans en plus distraire de son assiette certains éléments particuliers, faute de quoi d'ailleurs elle aurait peut -être retenu un coefficient plus

élevé. Lier les deux de manière automatique serait ainsi largement préjuger des intentions

des communes en faisant produire à leur coefficient des effets que la plupart d'entre elles n'avaient probablement pas imaginé. Enfin, plus simplement, la restriction de l'assiette reviendrait à ajouter au PLU une

règle qui n'y figure pas, ce qui est non seulement une source d'insécurité juridique pour les

propriétaires de parcelles et les acquéreurs de bonne foi mais aussi une atteinte qui nous semble injustifiée à leur droit de propriété , auquel s'attachent évidemment les droits à construire. Une commune peut sans doute faire le choix et d'un coefficient d'emprise et d'une assiette restreinte, mais lorsqu'elle n'a rien dit de ce second paramètre, nous ne voyons pas de justification suffisante pour que vous preniez sur vous de l'ajouter. Il nous semble ainsi plus objectif, plus clair et plus raisonnable de lire les dispositions des PLU sur les coefficients d'emprise au sol tels qu'e lles sont écrites en laissant aux communes qui souhaitent définir l'assiette de calcul de manière restrictive, le soin de le faire en l'écrivant dans leurs documents d'urbanisme. Si vous nous suivez pour définir ainsi la règle supplétive, vous annulerez le jugement

entrepris pour erreur de droit, le tribunal ayant retranché la surface inconstructible de l'unité

foncière servant de terrain d'assiette au projet de la société " groupe Promomidi » alors que

les dispositions du PLU de Toulouse sur le coefficient d'emprise au sol ne s'accompagnaient d'aucune restriction d'assiette, celui-ci prévoyant même son application à la " superficie totale » de l'unité foncière. PCMNC à l'annulation du jugement, au renvoi de l'affaire au tribunal et au rejet des conclusions présentées par les parties au titre des frais de procédure.quotesdbs_dbs28.pdfusesText_34

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