[PDF] Fondements pratiques de limmobilier

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FONDEMENTS

PRATIQUES

DE L'I

MMOBILIER

Ünsal ÖzdilekExtrait de la publication

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PRATIQUES

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FONDEMENTS

PRATIQUES

DE L'I

MMOBILIER

Ünsal Özdilek

Catalogage avant publication de Bibliothèque et Archives nationales du Québec et Bibliothèque et Archives Canada Fonde ments pratiques de l'immobilier

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nd des références bibliographiques. reconnaissent l'aide financière du gouvernement du Canada par l'entremise du Fonds du livre du Canada et du Conseil des Arts du Canada pour leurs activités d'édition. Elles remercient également la Société de développement

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Michèle Blondeau

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er

Imprimé au CanadaExtrait de la publication

Avant-propos

Notre bien-être est grandement influencé par le fonctionnement du système économique. Il est impossible de s'y soustraire, à moins de vivre dans de rares environnements naturels sauvages, loin de l'humanité. Il est tout de même inté ressant de voir que, grâce à des règles simples semblables à celles d'un jeu de hasard, ce système fonctionne assez bien. Il est dans notre intérêt d'agir de façon rationnelle et d'apprendre à jouer à ce jeu si nous souhaitons améliorer la qualité de notre vie. Que nous soyons en faveur ou non des divers systèmes économiques, nous participons à ce jeu qui, malgré la simplicité de ses bases, doit être pris au sérieux, car notre bonheur en dépend. Tout un système d'encadrement et de règles de fonctionnement est organisé autour de stratégies, de modèles et de méthodes d'analyse pour accep ter et bien connaître le jeu du système économique, car c'est de cela dont il s'agit. En tant qu'individus, nous faisons partie d'une société au sein de laquelle des décisions plus ou moins éclairées sont prises, en fonction de nos connais- sances, de nos valeurs et de nos états psychiques. Ensemble, la réalité des marchés et celle des individus qui y participent forment un monde de déséqui libres et de risques paradoxalement indispensables au fonctionnement du système économique. Certains saisissent les opportunités qu'offre ce système, alors que d'autres les laissent passer. Ce jeu comporte tout de même une règle absolue de fonctionnement qui ne saurait être modifiée : il doit être libre de toute entrave étrangère, car s'il est entièrement ou partiellement arrangé, les joueurs s'en détourneront et le jeu n'aura plus aucune raison d'être.

Fondements pratiques de l'immobilier

› viii

C'est donc la " valeur » qui est au cœur de ce jeu. À la fois séduisante et inconnue, elle est rattachée aux biens et services, tangibles et intangibles, offerts sur le marché. Chacun de ces biens promet un certain niveau d'utilité, qui est l'essence même de la valeur, aux participants sur le marché. La valeur échappe à notre connaissance empirique même si nous en pres sentons la grandeur, dans une certaine mesure, que ce soit par son importance ou son utilité. C'est notre système biologique qui régule nos comportements les plus utilitaristes ; il est sensible et vulnérable aux utilités promises par la valeur. Nous voulons tout avoir, en très peu de temps et sans trop d'efforts. Pourtant, au lieu d'accorder plus de valeur aux choses offertes en abondance sur le marché, nous apprécions plutôt les biens difficilement accessibles, d'où le sens du terme paradoxe de la valeur

Ce paradoxe "

naturel

» de la valeur impose qu'elle soit obtenue

en pro portions équilibrées et raisonnables. Il en faut assez pour survivre, mais pas trop pour perdre le sens de la vie. Ce " dos age

» b

iologique est régulé par les proprié tés mystérieuses de la valeur. La valeur promise donne naissance à un mécanisme chaotique

» de dosage et de mot

ivation sur le marché des utilités. Plus elle est chaotique, plus les possibilités de réaliser des gains (ou des pertes) sont accrues. Faire des profits dans un système économique chaotique n'est pas auto matique, car le sens du concours est très élevé. Cependant, grâce à la connaissance du fonctionnement de ce système et surtout à la disponibilité des informations objectives, les agents économiques ont plus de facilité à imaginer où se trouve la valeur et, de ce fait, réalisent des profits. Lorsque le système est transparent ou moins chaotique, les profits diminuent, tout comme les besoins en analyse et en

évaluation des valeurs.

Cet ouvrage, qui succède à un autre portant sur les

Fondements analytiques

de l'immobilier (Guérin, 2013), s'intéresse au contexte d'analyse et d'évaluation de la valeur des biens en examinant les méthodes et les procédés disponibles. Sur ce point, il convient de souligner que les définitions et les concepts de base relatifs aux méthodes et aux déterminants de la valeur peuvent se répéter dans les deux ouvrages lorsque nécessaire. Bien que le sujet soit centré sur les propriétés immo bilières et les méthodes traditionnelles d'évaluation, le présent ouvrage offre aussi une perspective d'évaluation des biens meubles, à travers l'application d'approches plus modernes.

La présentation des aspects "

t echniques demeure semblable à ce que l'on trouve dans d'autres ouvrages et manuels d'évaluation immobilière. Toutefois, le contenu est mis à jour, parfois avec une approche moins orthodoxe par rapport au cadre des connaissances habituelles. L'objectif du présent ouvrage est d'éclairer les fondements de l'immobilier et de rendre compte de l'utilité des méthodes, de leur profondeur, de leurs liens et de leur applicabilité dans divers contextes pratiques.

Table des matières

Avant-propos ........................................................................ ...................... vii Liste des figures ........................................................................ ................... xiii Liste des tableaux ........................................................................ ................ xv Liste des sigles........................................................................ ..................... xvii Introduction ........................................................................ ........................ 1 CHAPI TRE I Système évaluatif ........................................................................ .......... 7 1. Comportement d'utilité ........................................................................ ........ 10 2.

Rôle du temps et de l'espace ........................................................................

16 3. Concepts importants ........................................................................ ............ 20 4.

Mécanismes régulateurs de la valeur ............................................................ 29

5. Système d'évaluation ........................................................................ ........... 33 Conclusion ........................................................................ ........................... 43 Références ........................................................................ ........................... 45 CHAPI

TRE II

Déterminants de la valeur .................................................................. 49 1.

Caractéristiques du sol et du bâtiment .......................................................... 52

2.

Déterminants de la valeur du sol .................................................................. 56

Fondements pratiques de l'immobilier

› x

3. Déterminants de la valeur du bâtiment ......................................................... 63

4.

Relevé des données sur les déterminants ...................................................... 75

Conclusion ........................................................................ ........................... 77 Références ........................................................................ ........................... 78

CHAPITRE III

Méthode de prix ........................................................................ ............ 81 1. Collecte des données........................................................................ ............ 84 2. Validation des prix ........................................................................ ............... 87 3. Dynamiques temporelles du marché ............................................................. 88 4. Processus de rajustements ........................................................................ ... 91 5.

Exemple d'évaluation par la méthode de prix ................................................ 102

6.

Évaluation de la valeur des terrains .............................................................. 112

7. Sources des données ........................................................................ ............ 119 Conclusion ........................................................................ ........................... 119 Références ........................................................................ ........................... 121

CHAPITRE IV

Méthode de revenu ........................................................................ ....... 123 1.

Deux profils d'évaluation par le revenu ......................................................... 126

2.

Revenus et dépenses d'exploitation .............................................................. 128

3.

Notions et calculs financiers de base ............................................................ 131

4.

Réserves pour remplacement ....................................................................... 139

5.

Définition et estimation du TGC ................................................................... 140

6.

Évaluation par capitalisation directe ............................................................. 143

7.

Analyse de rentabilité d'un projet immobilier ................................................ 147

8.

Évaluation de la valeur des terrains .............................................................. 152

9. Données financières ........................................................................ ............. 156 Conclusion ........................................................................ ........................... 157 Références ........................................................................ ........................... 158 CHAPI TRE V Méthode de coût ........................................................................ ........... 161 1.

Méthodes d'estimation du coût neuf ............................................................ 164

2.

Types de dépréciations ........................................................................

......... 171 3.

Méthodes d'estimation de la dépréciation ..................................................... 177Extrait de la publication

Table des matières

› xi

4. Estimation du coût en évaluation de masse .................................................. 187

5. Quelques sources de données sur les coûts neufs .......................................... 195 Conclusion ........................................................................ ........................... 196 Références ........................................................................ ........................... 198 CHAPI

TRE VI

Méthode statistique ........................................................................ ..... 201 1. Bases de la modélisation ........................................................................ ...... 205 2.

Modélisation dans la pratique ...................................................................... 209

3.

Spécification du modèle de régression .......................................................... 212

4.

Postulats théoriques et conditions ................................................................ 215

5.

Exemple d'un modèle à une variable ............................................................. 226

6.

Calcul et analyse des résultats ...................................................................... 231

7.

Exemple pratique en évaluation ................................................................... 250

Conclusion ........................................................................ ........................... 251 Références ........................................................................ ........................... 253

CHAPITRE VII

Évaluation mobilière ........................................................................ .... 261 1.

Classification des biens meubles ................................................................... 264

2. Exemples de biens meubles ........................................................................ .. 266 3.

Méthodes d'évaluation classique .................................................................. 269

4.

Méthodes d'évaluation boursière .................................................................. 278

5. Marché des oeuvres d'art ........................................................................ ...... 282 Conclusion ........................................................................ ........................... 292 Références ........................................................................ ........................... 294 CHAPI

TRE VIII

Rapport d'évaluation ........................................................................ .... 297 1. Consignes de base ........................................................................ ............... 300 2. Types de rapports ........................................................................ ................ 303 3.

Contenu d'un rapport narratif....................................................................... 307

Conclusion ........................................................................ ........................... 322 Références ........................................................................ ........................... 323 Conclusion ........................................................................ ........................... 325Extrait de la publication

Extrait de la publication

1.1. Effets miroir des marchés ........................................................................

.... 15 1.2. Coexistence spatio-temporelle du prix, du coût et du revenu ........................ 22 1.3. Schéma de formation de la valeur marchande ............................................... 27 1.4. Interactions entre le prix, le coût, le revenu et la valeur ................................ 30 1.5.

Schéma général de l'évaluation immobilière ................................................. 35

1.6. Coexistence spatio-temporelle des méthodes ............................................... 41 2.1. Variations des rendements par secteur et par usage ...................................... 55 2.2. Unité de construction ........................................................................ ........... 64 2.3.

Exemple de croquis d'une propriété .............................................................. 76

3.1.

Concept de terrain-éponge ........................................................................

.. 94 3.2.

Rajustements spatial et structurel ................................................................ 95

5.1.

Estimation du coût par Marshall & Swift ....................................................... 172

5.2.

Croquis et image de la propriété-sujet ......................................................... 189

5.3. Fiche paramétrique ........................................................................ .............. 192 6.1.

Paradigmes de modélisation ........................................................................

. 213 6.2.

Formes des courbes de distribution .............................................................. 217

6.3.

Arrondissements de Montréal ....................................................................... 223

6.4.

Segments de marché de copropriétés ............................................................ 224

6.5.quotesdbs_dbs15.pdfusesText_21

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