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ÉCONOMIE ET STATISTIQUE N° 438-440, 2010151

* Ministère de l'Économie, des Finances et de l'Industrie, direction générale du Trésor. Contacts

: vincent.grossmann-wirth@dgtresor. gouv.fr, sophie.rivaud@dgtresor.gouv.fr et stephane.sorbe@dgtresor.gouv.fr. position du Ministère de l'Économie ou de la direction générale du Trésor.ÉCONOMIE

Comprendre la formation

de la bulle immobilière américaine et son éclatement Vincent Grossmann-Wirth*, Sophie Rivaud* et Stéphane Sorbe*

ÉCONOMIE ET STATISTIQUE N° 438-440, 2010152

L

Savings and Loans

Deux modèles pour mesurer

et comprendre la bulle subprime subprime subprime et 1. Les prix réels de l'immobilier ont en effet continué à augmen- ter rapidement lors de la récession - de plus faible ampleur - de

2001, qui faisait suite à une bulle sur le marché des actions et au

fort accroissement de l'endettement des entreprises (notamment liés aux nouvelles technologies de l'information et de la commu nication). 2. Telle que mesurée par l'indice Loan Performance, qui est retenu dans cette note.

ÉCONOMIE ET STATISTIQUE N° 438-440, 2010153

Graphique I

Part des prêts subprime dans l'ensemble des prêts hypothécaires et taux de saisies

Lecture : les données sur la part des prêts subprime n'étant disponibles qu'à partir de 1998, elle est supposée constante, à un niveau

bas, avant 1998. Le taux de saisies rapporte le nombre de prêts pour lesquels une procédure de saisie du logement est en cours au

total des prêts. Champ : prêts hypothécaires des ménages américains. Source : Mortgage Banker Association (MBA), calculs des auteurs. subprime et al. a priori 3. Dans le modèle de DiPasquale et Wheaton, le prix de l'im- mobilier résulte d'un équilibre entre des facteurs de demande (revenus, démographie et coût d'usage du logement, qui dépend essentiellement des taux d'intérêt et des variations de prix anti cipées) et des facteurs d'offre (coût de la construction et stock de logements). Ici, dans les zones à fortes contraintes d'offre, seuls les facteurs de demande sont supposés jouer sur les prix (l'offre étant constante), tandis que dans les zones à faible contrainte d'offre, le stock de logement est supposé s'adapter à moyen terme aux variations éventuelles de la demande de loge ment, conduisant les prix de l'immobilier à suivre les coûts de construction.

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Graphique II

Prix de l'immobilier nominaux et réels

Champ : prix de l'immobilier résidentiel (ménages) aux États-Unis. Source : CoreLogic, Census Bureau, calculs des auteurs. a priori déterminer ex ante : l'année 2000 a été retenue pour les estima- hausse de la progression des prix, qui en termes réels dépasse 6 % pour la première fois depuis les années 1980. Cette hypo- thèse est validée ex post par les résultats obtenus (cf. graphi que III). 5. Cette hypothèse est notamment confortée par Del Negro et al. (2007), qui montrent que jusqu'en 2000, les prix de l'immo bilier dans les différents États des États-Unis étaient davantage guidés par des facteurs locaux que par des facteurs nationaux. Si des bulles locales ont pu exister, les prix et l'investissement au niveau national sont donc a priori restés relativement proches de leurs niveaux fondamentaux.

ÉCONOMIE ET STATISTIQUE N° 438-440, 2010155

subprime input 6. On peut également montrer que les prix de l'immobilier et l'in- vestissement résidentiels simulés dans le modèle " fondamental » sont proches de ceux obtenus dans une simulation du modèle quant la bulle (part des prêts subprime et taux de saisies) serait neutralisé (scénario contrefactuel dans lequel ces variables sont supposées constantes à leur niveau moyen de long terme sur la période de la bulle).

Tableau

Modélisation économétrique des prix de l'immobilier et de l' investissement résidentiel

Méthode d'estimation

: modèle à correction d'erreurs, estimé en deux étapes par moindres carrés ordinaires.

Période d'estimation

: 1977 T1 - 2000 T4 pour le modèle visant à estimer le niveau fondamental des prix de l'immobilier et de l'investissement résidentiel (modèle " fondamental »), 1977 T1 - 2009 T4 pour le

modèle visant à expliquer l'évolution des variables sur l'ensemble de la période, y compris la période de

bulle (modèle " y.c. bulle A Modélisation de l'équilibre de long terme des prix et de l'investissement immobiliers Prix réels de l'immobilierInvestissement résidentiel

Modèle

fondamental

»Modèle

y.c. bulle

»Modèle

fondamental

»Modèle

y.c. bulle

Revenu disponible réel0,690,740,821,11

(17,61***)(17,90***)(15,28***)(17,15***) Taux hypothécaire réel- 0,005- 0,008- 0,022- 0,015

2,44**)(- 2,54**)(- 6,89***)(- 6,55***)

Coûts de la construction0,310,26

(17,61***)(17,90***)

Part des prêts

subprime2,30 (11,05***)

Taux de saisies- 0,23

3,05***)

R 2 ajusté0,510,860,760,87

DF augmenté- 2,28- 3,94- 3,19- 3,41

KPSS0,200,100,070,05

Lecture

: les variables sont exprimées en logarithme, sauf pour les variables de taux ou de part qui sont en niveaux. Les lignes " DF

augmenté

» (Dickey-Fuller augmenté, test de racine unitaire) et KPSS (test de stationnarité) indiquent que si la statistique de test est

inférieure à la valeur critique (au seuil de 5

% : - 2,88 pour ADF et 0,46 pour KPSS), le résidu est considéré stationnaire. Les T de Student,

présentées entre parenthèses, sont corrigés par la procédure de Stock et Watson (1993). *

coefficient significatif au seuil de 10 %, ** coefficient significatif au seuil de 5 %, *** coefficient significatif au seuil de 1 Champ : prix de l'immobilier et investissement résidentiel des ménages aux États-Unis.

Source

: calcul des auteurs.

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Tableau (suite)

B Modélisation de la dynamique de court terme des prix et de l'inves tissement immobiliers Prix réels de l'immobilierInvestissement résidentiel

Modèle

fondamental

»Modèle

y.c. bulle

»Modèle

fondamental

»Modèle

y.c. bulle

Force de rappel- 0,04- 0,06- 0,19- 0,13

(3,38***)(- 5,30***)(- 7,32***)(- 5,55***)

Taux hypothécaire réel- 0,004- 0,005

(3,87***)(3,10***)

Taux hypothécaire réel

retardé d'1 trimestre- 0,022

5,55***)- 0,023

5,78***)

Taux hypothécaire réel

retardé de 2 trimestres - 0,010- 0,011

2,17**)(- 2,59**)

Prix réel de l'immobilier1,420,99

(5,86***)(7,23***)

Prix réel de l'immobilier

retardé d'1 trimestre 0,53 (7,47***)0,47 (6,73***)

Prix réel de l'immobilier

retardé de 3 trimestres 0,31 (4,61***)0,35 (5,21***)

Revenu disponible réel0,750,55

(2,50**)(2,23**)

Part des

subprime0,49 (2,80***)

Taux de saisies- 0,04

3,45***)

Taux de chômage- 0,07- 0,04

6,37***)(- 4,79***)

Investissement résidentiel

retardé d'1 trimestre0,20 (2,93***)0,26 (4,20***) R 2 ajusté0,710,770,800,75

Lecture

: les variables sont exprimées en taux de croissance trimestriel, ou en différence pour les variables de taux ou de part. Les T de

Student sont présentés entre parenthèses sous les coefficients : * coefficient significatif au seuil de 10 %, ** coefficient significatif au seuil de 5 %, *** coefficient significatif au seuil de 1 Champ : prix de l'immobilier et investissement résidentiel des ménages aux États-Unis.

Source

: calculs des auteurs.

Les déterminants fondamentaux

de la hausse des prix immobiliers

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Loan Performance

subprime et jumbo

Le rôle central de l'assouplissement

des conditions de crédit subprime prime-

Graphique III

Prix de l'immobilier réels : observé, fondamental et " y.c. bulle »

Lecture : prix de l'immobilier observés et simulés selon les modèles " fondamental » et " y.c. bulle ».

Champ : prix de l'immobilier résidentiel (ménages) aux États-Unis. Source : CoreLogic, Census Bureau, calculs des auteurs.

ÉCONOMIE ET STATISTIQUE N° 438-440, 2010158

subprime quetés subprime sub- prime proxy 7. Les pratiques observées lors des dernières années du boom de l'immobilier ont cependant conduit à l'émission de prêts subprime » également en direction de certains ménages répon- dant à ces critères standards d'éligibilité, et ce malgré le différen tiel de taux en leur défaveur. Cf. l'article du Wall Street Journal du 3 décembre 2007 : " Subprime Debacle Traps Even Very

Credit-Worthy

: As Housing Boomed, Industry Pushed Loans To a Broader Market

Encadré

1 QUEL INDICE POUR MESURER L'ÉVOLUTION DES PRIX DE L'IMMOBILIER

AUX ÉTATS-UNIS

Il existe de nombreux indices visant à mesurer les évo lutions des prix de l'immobilier aux États-Unis, tant au niveau local qu'au niveau national, et il n'est pas aisé de déterminer lequel est le plus adapté à notre étude, c'est-à-dire le plus représentatif de la réalité économiquotesdbs_dbs28.pdfusesText_34

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