[PDF] Modèle de rapport de TFE 2017

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Mémoire de 2ème année

Mention de master Ville et Environnements urbains

Parcours " Villes en tension(s) : formes, flux, risques » Prise en compte du coût résidentiel par les professionnels privés impliqués dans les recherches immobilières des ménages

Maria Besselièvre

13 septembre 2019

Directeur de mémoire :

Jean-Pierre Nicolas

Membres de jury :

Jean-Pierre Nicolas

Stéphanie Vincent-Geslin

Damien Verry

1 Réglementairement, ce couple était dans les clous. Ils avaient leur apport, leur marge hypothécaire était correcte, le dossier pouvait

Entretien Banquier 3

2

AUTEUR

Nom Besselièvre

Prénom Maria

Nom de

Localité

3 rue Maurice Audin

69518 Vaulx-en-Velin cedex

Nom du Tuteur Jean-Pierre Nicolas

ANALYSE DU TFE

Titre (français) Prise en compte du coût résidentiel par les professionnels privés impliqués dans les recherches

immobilières des ménages

Title Consideration of the residential cost by private professionals involved in household real estate

research Example of an attractive valley : the Grésivaudan (38)

Résumé (français) Suite au constat que les ménages ont de plus en plus de difficultés à répondre à leurs dépenses

quotidiennes, dont le logement et la mobilité en sont les principales, la notion de coût

recherche immobilière, et plus particulièrement réalisée par les tiers qui les accompagnent.

vallée périurbaine), repose sur des entretiens semi-directifs (à la limite du libre) avec des

rôle de conseiller et sa posture commerciale. Des opportunités pour mieux intégrer la notion de

Abstract Households have more and more difficulties in meeting their daily expenses, including housing

and mobility. Considering those observations, a new idea appears: the residential cost, which is defined as all expenses incurred due to a residential choice. The key moment of the residential mobility conditions the residential cost. This report focuses on the residential cost evaluation of households in real estate research by the real estate private professionals. These are household spokesperson and their actions are not well-known. This study, delimited in the Grésivaudan (a French suburban valley), is based on semi-directive interviews with households and private real estate professionals. What emerges from this study is that the residential choice is a compromise between a planned residential lifestyle and a very constrained reality. The impact of the third party is limited in this complex process, especially since its action is put in tension between its advisory role and its commercial posture. Opportunities to better integrate the concept of residential cost in their practices are found in the evolution of their professions.

Mots-clés

Parti pris.

3

Keyword

Residential cost. Real estate professional. Residential lifestyles. Dwelling demand shaping. Bias.

Termes

géographiques France ʹ Grande région grenobloise ʹ Vallée du Grésivaudan

COLLATION

Nb de pages Nb d'annexes (nb de

pages)

Nb de réf. biblio.

171 16 (21 p.) 78

4 disponible pour apporter tout au long de cette recherche des conseils précieux toujours avec un sourire et de la bienveillance.

Nous tenons à remercier particulièrement François Duchêne et Thierry Coanus, chargés de recherche

riche, continu, et complémentaire à Jean-Pierre Nicolas. tenir le rôle de membres du jury. ont apporté des informations pour cette étude. Un remerciement à Hanane et Renaud Besselièvre pour leur travail de relecture. 5

Il sera employé de nombreuses fois dans ce mémoire les expressions " rive droite » et " rive gauche ».

fonctions pour les professionnels. Leur dénomination est précisée en annexe 1.A. acheteurs, le professionnel sera en bleu et les particuliers en gris. 6 ADIL Agence départementale pour l'information sur le logement

ANAH Agence nationale de l'habitat

BTS Brevet de technicien supérieur

CAF Caisse d'allocations familiales

CC Communauté de communes

CCNUCC Convention-cadre des Nations unies sur les changements climatiques

CDC Centers for Disease Control and Prevention

Cerema Centre d'Etudes et d'expertise sur les Risques, l'Environnement, la Mobilité et l'Aménagement

CH Capped Housing

CHT Combined Housing and Transport

CNIL Commission Nationale de l'Informatique et des Libertés

CNT Center for Neighborhood Technology

COP Conférence des parties

CR Coût résidentiel

CRDD Centre Ressource du Développement Durable CREDOC Centre de recherche pour l'étude et l'observation des conditions de vie

CTOD Center for Transit-Oriented Development

DGITM Direction générale des Infrastructures, des Transports et de la Mer

DPE Diagnostic de performance énergétique

EMC² Enquête Mobilité Certifiée Cerema

EMD Enquête Ménages Déplacement

EPSI Ecole Supérieure des Professions Immobilières

FIT Forum International des Transport

FNAIM Fédération nationale de l'immobilier

GES Gaz à effet de serre

GIEC Groupe d'experts intergouvernemental sur l'évolution du climat

H+T index Housing+Transportation Affordable Index

IAL Information Acquéreur Locataire

LEM Location-Efficient Mortgages

Loi ALUR Loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové

MLS Multi listing services

MORECO Mobility and Residential Costs

7

OMS Organisation mondiale de la Santé

ONPE Observatoire Nationale de la Précarité Energétique

PAP De particulier à particulier

PC Permis de construire

PTZ Prêt à taux zéro

RBA Reserve Bank of Australia

RDV Rendez-vous

RT Réglementation Thermique

SAI Service inter-agences

SCM Smart-Commute Mortgages

SNCF Société nationale des chemins de fer français SNPI Syndicat National des Professionnels Immobiliers

TCM Transportation-Credit-Mortgages

TER Transport express régional

8 9

Figure 1 : Définition schématique de la notion de coût résidentiel. Production personnelle. ............. 12

Figure 2 : Définition des coûts résidentiels publics et privés, directs et indirects. Production personnelle

depuis (Maresca et Mercurio, 2014) ..................................................................................................... 12

Figure 3 : Vue satellite de la vallée (source : Google Maps 2019). Déplacements des résidents de la

Grande région grenobloise (source : SCoT 2030 de la région urbaine de Grenoble). Présentation du

réseau du territoire (source : CC Le Grésivaudan) ................................................................................ 17

Figure 4 : Prix des maisons à la revente. Sources : PERVAL 2008, SCoT 2030 de la région urbaine de

Grenoble ................................................................................................................................................ 18

Figure 5 : Évolution de la population et du prix réel du logement. Sources : OCDE (2019), indicateurs :

Population et Prix du logement. Production personnelle. Production personnelle. ............................ 23

Figure 6 : Proportions comparées des ménages vulnérables énergétique logement et mobilité.

Sources : Insee ʹ Enquête budget des familles 2011 (EBF), SOeS, enquête Phébus ; DGFiP. Figure de

(Verry et al., 2017) ................................................................................................................................. 27

Figure 7 : Prix de revient kilométrique moyen d'une voiture en France (2012). Source : (Cordier, 2012)

............................................................................................................................................................... 28

Figure 8 : Comparaison des principaux postes de dépenses des Français. Source : Insee, enquêtes

Budget des familles, tableau tiré de (Accardo et Bugeja, 2009) ........................................................... 28

Figure 9 : Répartition du budget des ménages américains. Source : CTOD Housing + Transportation

Affordability Index, 2004, Bureau of Labor Statistics. Reproduction de la figure 2.1 de (CTOD, 2008) 28

Figure 10 : Répartition des émissions anthropiques globales de GES en 2010 (en Gtéq CO2/an). Source

: figure 1.7 de (GIEC, 2014). ................................................................................................................... 30

Figure 11 : Répartition des émissions françaises de GES en 2017. Source : Série longues Bilan

Energétique 2017. Ministère de la Transition Ecologique et Solidaire. Production personnelle. ........ 30

Figure 12 : Émissions de CO2 des transports de passagers urbains et périurbains. Source : ADEME,

Chiffres clés, op.cit. p.31........................................................................................................................ 30

Production personnelle. ........................................................................................................................ 32

10

Source : (CNT, 2017). Production personnelle. ..................................................................................... 33

Figure 15 : Classement des acteurs qui se sont mobilisés dans les questions de vulnérabilités liées à la

Figure 16 : Extraits de la cartographie de Melbourne selon l'outil Vampire et selon le HART. Sources :

figure 7 de (Dodson et Sipe, 2006) et HART-Housing Access Rating Tool [En ligne] consulté en août

2019,

0c2&extent=144.8533,-37.8711,145.1062,-37.7585 ............................................................................ 43

Figure 17 : Le Grésivaudan, une vallée hétérogène. Production personnelle. Inspirée de la Carte 10

dans (Tabaka, 2009). ............................................................................................................................. 56

Figure 18 : comparaison des vues sur le massif de Belledonne des communes en rive droite et gauche

de l'Isère. Source : Google Street Maps. Consulté en juin 2019. .......................................................... 57

Figure 19 : Impact sur différents aspects du coût résidentiel (CR) de certaines caractéristiques qui

marquent les nouvelles aspirations des habitants. Production personnelle. ....................................... 65

Figure 20 : Prix médian des maisons vendues dans vallée du Grésivaudan entre 2017 et 2018 selon la

distance à Grenoble (distance du premier itinéraire proposé par Google Maps en voiture à 9h le

03/06/2019). Production personnelle. Sources : Notaires de France - base de données PERVAL ...... 71

Figure 21: Proportion des classes DPE au sein des maisons vendues dans vallée du Grésivaudan entre

2017 et 2018. Production personnelle. Sources : Notaires de France - base de données PERVAL ...... 72

Figure 22 : Trajet domicile-travail d'une habitante du Grésivaudan. Production personnelle. ............ 77

Figure 24 : Schéma des principaux acteurs impliqués dans une vente immobilière. Production

personnelle. ........................................................................................................................................... 83

Figure 25 : Part des marchés des différentes intermédiations des ventes immobilières. Source : Figure

5.1 dans (Lefebvre, 2015) ...................................................................................................................... 84

Figure 26 : Notation des dossiers de prêts immobiliers dans un logiciel dédié. Source : entretien

Banquier 2. Production personnelle. .................................................................................................... 87

Figure 27 : Stratégies artisanales mises en place par les agents immobiliers dans leur recherche de

mandat. source : Tableau 3.1 dans (Lefebvre, 2015) .......................................................................... 108

11

Figure 28 : Risques perçus qui amènent à l'intermédiation. Production personnelle, inspirée de la

Figure 2.1 dans (Lefebvre, 2015) ......................................................................................................... 111

Figure 29 : Liste non exhaustive des formations d'agent immobilier. Production personnelle ......... 116

Figure 30 : Top 10 des sites internet immobiliers. Sources : Médiamétrie / NetRatings 2017 et 2018

............................................................................................................................................................. 118

personnelle, inspirée de la Figure 1.2 dans (Lefebvre, 2015) ............................................................. 122

Figure 32 : tableau de comparaison du top 5 des interfaces informatiques immobilières. Sources :

Médiamétrie / NetRating 2018, sites de Leboncoin, Seloger, PAP, Logic-immo, A Vendre A Louer. [En

ligne] consultés en mai 2019. .............................................................................................................. 126

Figure 33 : Mandats simples et mandats exclusifs partagés. Production personnelle. ...................... 130

Figure 34 : Schéma d'accession au logement intégrant des leviers d'actions pour mieux intégrer

l'évaluation du coût résidentiel (CR). Production personnelle. Schéma en pleine page en annexe 16.

............................................................................................................................................................. 139

12

Constat initial

difficultés pour répondre à leurs besoins quotidiens. Ce constat requestionne les modes de vie et

interrelation entre les postes quotidiens de dépenses, dont le logement et la mobilité sont les deux

"cumuler le coût du logement, charges comprises, et le coût de la mobilité en fonction du type de

commune de résidence » (Maresca et Dujin, 2013). Sous cette considération, des coûts fixes et des

coûts variables sont rassemblés.

Figure 1 : Définition schématique de la notion de coût résidentiel. Production personnelle.

la collectivité. En 2014, Bruno Maresca et Gabriela Mercurio ont distingué parmi les coûts résidentiels

COUT

RESIDENTIEL

PUBLIC

Supporté par toute la population

PRIVE

Supporté par un ménage

DIRECT Dépenses pour les infrastructures et équipements

Dépenses mensuelles de

logement et de mobilité consommation et de services

BENEFICES (A

EXPLORER)

Figure 2 : Définition des coûts résidentiels publics et privés, directs et indirects. Production personnelle

depuis (Maresca et Mercurio, 2014)

COÛT RESIDENTIEL

13

Bien que le coût résidentiel public soit tout à fait pertinent dans le contexte actuel de restrictions

des dimensions : compliquées à évaluer sachant la possibilité de faire des actions simultanées ; Dans notre étude, nous faisons le choix de considérer principalement les composantes

temporel sont ressortis comme préoccupants particulièrement les ménages enquêtés. Ensuite, il

climatique actuelle. Ici aussi, nous ne nous interdisons pas de faire référence aux autres composantes

du coût résidentiel. Nous ne chercherons pas à définir une vulnérabilité et une précarité liées au coût

impacte des communs (pensons à la composante environnementale, nous y sommes tous vulnérables).

mobilité. En soi, la notion de coût résidentiel ne se restreint pas à ces deux postes de dépenses.

Cependant, ce sont les deux premiers des Français (Accardo et Bugeja, 2009). Le troisième,

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