Saksframstilling PDF Planområde: Planområdet er

Saken gjelder forslag til reguleringsplan nr. 66160000 Ytrebygda, Gnr. 34, Bnr. 4, Dolvika B4, Reguleringsplan som legges ut til offentlig ettersyn i forbindelse med 1. gangs behandling.

Forslagsstiller:

Plankonsulent Link arkitektur AS foreslår på vegne av Bybo AS og Etat for Utbygging Bergen kommune detaljregulering for et område i Dolvik i Ytrebygda bydel.

Planområde:

Planområdet er avgrenset mot fylkesvei (fv.) 557 Ytrebygdsvegen/Fyllingsdalsvegen i sørøst og mot fv. 5184 Grimstadvegen i nord. Mot vest grensen planområdet mot grøntområde

Storrinden.

Planområdet er uregulert og består i hovedsak av eneboligbebyggelse, enkelte bygg tilknyttet tidligere landbruksdrift og bedehus. Det er svaert store høydeforskjeller innen planområdet, hvor de høyeste partiene ligger mot sør-vest. Figur 1 og 2: planområdet med omgivelser i Dolviken Planområdet består av kupert fjellgrunn med vegetasjonsrike skrenter og partier med tidligere jordbruksland. Innenfor planområdet finnes det overflatedyrket jord og areal som tidligere var benyttet for innmarksbeite. Mot vest er det kraftigere vegetasjon med traer og 2 busker. Mot øst er det myrområde. Planområdet med eksisterende bebyggelse vises i oversiktsbilde figur 1 og 2 over. Mot Dolvika er det et naustområde og småbåtkaier. Grimstadvegen ligger mellom planområdet og naustområdet. Under én kilometer nord-øst for planområdet ligger Søreide sentrum. Senterområdet er under utvikling, og det er den siste tiden bygget flere boligprosjekter, og etablert ny naeringsvirksomhet i form av dagligvareforretning. Ny skole, Søreide ungdomsskole, er under planlegging sentralt på

Søreide.

Overordnede planer og retningslinjer

Planområdet er i KPA avsatt til Byfortettingssone, sone 2 og Ytre fortettningssone, sone 3. Området er i hovedsak ikke regulert tidligere, men berøres i mindre grad og grenser til vedtatte reguleringsplaner. Figur 3: KPA med inntegnet plangrense for planområdet Planområdet grenser mot Grimstadvegen. Det er i KPA § 4.3.1 angitt rekkefølgekrav som innebaerer at områder som betjenes via Grimstadvegen ikke kan bebygges før vegen er utbedret og offentlig avløp er etablert. Det planlegges ikke adkomst fra Grimstadvegen, og rekkefølgekravet får følgelig ikke betydning for foreliggende planforslag. Planområdet omfattes av områdereguleringsplan for Dolvik - Hope marina og boligområde Plan-ID 60200000, som er under politisk sluttbehandling. I planforslag for Dolvik - Hope foreslås det at mesteparten av planområdet reguleres til boligbebyggelse delområde B4. Planforslaget for Dolvik - Hope omfatter i tillegg regulert infrastruktur i nord og øst og et mindre område avsatt til kombinert bebyggelse og anleggsformål i øst. Det er lagt inn hensyns- og båndleggingssone som gjelder høyspentledninger i vest, i samsvar med områdereguleringsplanen. 3

Formål:

Planlagt arealformål er i hovedsak bolig. Det legges opp to ulike bygningstypologier, blokkbebyggelse og konsentrert småhusbebyggelse i form av flermannsboliger og rekkehus, til sammen 203 boenheter. Hoveddelen av planområdet foreslås regulert til BBB blokkbebyggelse. I tillegg planlegges det for barnehage med kapasitet for ca. 60 barn, samt noen naeringslokaler. Eksisterende bedehus reguleres til forsamlingslokale for religionsutøvelse i tråd med dagens virksomhet. Løen foreslås bevart og regulert til kombinert bebyggelse og anlegg med underformål tjenesteyting/forretning. Eksisterende gårdshus reguleres til kombinert bebyggelse og anlegg med underformål tjenesteyting/forretning. Intensjonen er at løen og

gårdshuset skal benyttes av fremtidige boliger, lag og foreninger i naermiljøet. BKB3 foreslås

regulert til kombinert bebyggelse og anlegg med underformål naering/tjenesteyting. Første etasje planlegges for minilager. Innenfor BKB4 skal dagens situasjon opprettholdes med naering/tjenesteyting i tråd med eksisterende bruk. og BKB6 reguleres til bolig/tjenesteyting. Arealene eies av Bergen kommune som ønsker å tilrettelegge for bofellesskap og utleieboliger. Uteoppholdsarealene og parkering løses innenfor feltene. Bestemmelsene stiller krav om varierende høyde og utforming innenfor feltet. Merknader til kunngjøring og varsling av oppstart Til varsel om oppstart ble det mottatt 6 private merknader og 13 uttalelser fra høringsinstanser. Disse er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i merknadsskjema datert 04.09.2018. Materialet er gjennomgått og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Private har ikke ønske om at deres eiendommer blir innlemmet i planforslaget. Ønske om konkrete tiltak vedrørende støyreduserende tiltak for biltrafikken. Informasjon om at det er brønn innenfor eiendom 34/4 og privat ledning for kloakkrør til

Dolvikbukta.

Ønsker ikke fortetning i dette området. Dolvika ligger 25 minutters gange fra bybanen som tar 30 minutter til sentrum. Området består i hovedsak av eneboliger i dag. Lave hus i rekker vil passe inn i området. Dolvika sammen med Storrinden er viktige friluftsområder for rekreasjon. Dolvika elven er steinsatt på en fin måte og området har ytterligere potensiale for å bli mer anvendt rekreasjonsområde i framtiden. Det er funnet en registering av en liten ramsløkflue, men utover det ingen registeringer i Artskart eller Naturbase. Konsekvenser for biologisk mangfold må vurderes som en del av planbeskrivelsen. Bekken som renner igjennom planområdet, må holdes åpen og kantvegetasjonen må bevares. Utløpet må bevares grunnet mulig gytebekk. Viktige turdrag til Storrinden må etableres. Myke trafikanter skal ivaretas også ved utbedring av Grimstadvegen. Det må stilles krav i planbestemmelser om nedgravde felles avfallsløsninger. Statens vegvesen ber om at plassering og tiltak tilknyttet fylkesvei, myke trafikanter og byggegrense til fylkesvei blir ivaretatt. Fiskeridirektoratet informerer om at Grimstadfjorden er et viktig gyteområde for kysttorsk. Planforslaget skal tilrettelegge for at beboere i størst mulig grad kan benytte kollektiv, sykkel og gange. 4

Planområdet må skjermes for støy for å sikre trivsel og helse. Det må sikres gode områder

for barns lek. I tillegg skal det sikres høy kvalitet på bebyggelsen og utearealer, materialvalg, universell utforming og tilgjengelighet. Grønnstruktur skal sikres i tillegg til kulturmiljø og kulturminner. Konsekvenser for bedehuset skal fremkomme i planarbeidet. Statnett viser til byggeforbudsområde gjennom planområdet. Alle endringer av grunn og terreng skal godkjennes av Statnett. Adkomstforhold til master skal ikke vanskeliggjøres. Ros- og naturmangfoldsvurdering skal ivaretas i planarbeidet. Det bør utarbeides en mobilitetsanalyse der miljøvennlige løsninger framkommer.

Fagetatens kommentarer:

Forholdet til overordnete planer

I kommuneplanens arealdel (KPA) er planområdet i hovedsak avsatt til Byfortettingssone (BY) og Ytre fortettningssone (Y). Det ble avklart tidlig i planprosessen at området må sees samlet, også når det gjelder forslag om utnyttelsesgrad. Planforslag for Dolvik - Hope marina og boligområde Plan-ID 60200000 er oversendt til politisk behandling i 2020, og forventes behandlet våren 2021. Delområde B4 er i hovedsak

foreslått til boligformål, med krav om etablering av barnehage. Planforslaget vurderes å vaere

i tråd med pågående områdereguleringsplan. Planens sammenheng med overordnet vegnett, og relevante rekkefølgekrav knyttet til dette, må drøftes spesielt. Det er aktuelt å foreslå avvik fra områdereguleringsplanens forutsetninger på dette punktet. Planforslaget omfatter regulert infrastruktur i nord og øst, og et mindre område avsatt til kombinert bebyggelse og anleggsformål i øst. Deler av området har hensyns- og båndleggingssone grunnet høyspentledninger i vest.

Blågrønne strukturer og naturmangfold

Planområdet er kupert, ligger på fjellgrunn, og består av partier fra tidligere landbruk med

beite og dyrket jord. Mot Storrinden er det blandingsskog. Det er myrområde mot nord-øst innenfor tomt eiet av Bergen kommune. I forbindelse med planforslag for Dolvik - Hope er det utarbeidet konsekvensutredning for biologisk mangfold, datert 19.12.2014. Denne følger vedlagt. Ifølge artsdatabanken er det funnet ramsløkflue i Dolvik langs Grimstadvegen. Registreringen danner grunnlaget for Hensynssone naturmiljø - H560. Ramsløkflue er i rødlistekategori endret fra EN (sterkt truet) til kategori NT (naer truet). Det er sikret i bestemmelsene plan for massehåndtering og flytting av matjord. Det vises til bestemmelse § 2.2.2. Planforslaget medfører store inngrep i landskapet der det meste av vegetasjon vil bli fjernet til fordel for utbygging. Grønnstrukturen vil som følge av dette bli nedbygget. Arealet avsatt som Hensynsone høyspentlinje er ikke et utbyggingsområde og vil derfor kunne opprettholde eksisterende grønnstruktur. Det tillates "urbant jordbruk» innenfor området som sannsynligvis vil bestå av plantekasser/pallekasser tilrettelagt for fremtidige beboere. Innen planområdet er det bekk med utløp til Dolvika. Bekken er delvis steinsatt i forbindelse med etablering av overordnet veinett. Det er rik bakkevegetasjon langs sjø nord for planområdet. 5 Det er relativt kort avstand fra planlagte boliger i delområde BKB5 og BKB6 til eksisterende bekk. Det vises til utklipp figurer 5, 6 og 7 over samt av illustrasjonsplan og forslag til plankart. Det er tatt inn i bestemmelsene at bebyggelsen skal oppføres innenfor angitt byggegrense på plankartet. Byplan foreslår at det i tillegg sikres i bestemmelsene at murer etc. ikke kan oppføres utenfor byggegrensen når det gjelder BKB5 og BKB6. Dette for å sikre at o_GN5 i størst mulig grad opprettholder naturlig vegetasjon og grunnet flomfare. Bestemmelse §

3.3.1.3 tillater skjøtsel og tilrettelegging for stier og opphold i området.

Temaet vurderes å vaere tilstrekkelig utredet.

Figur 6: Utsnitt av illustrasjonsplan Figur 7: Utsnitt av forslag til plankart

Trafikkløsninger

Gjennom kommuneplanens samfunnsdel (KPS) og Kommuneplanens arealdel (KPA) er det

vedtatt at kommunen skal legge til rette for økt gåing og sykling og økt kollektivbruk. Det er i

tillegg nylig vedtatt gåstrategi og sykkelstrategi (2020). Bedre forhold for gående og syklende

skal vektlegges i utarbeidelse av planforslag. Gange Det er et mål at det skal vaere enkelt å nå frem til området fra kollektivknutepunkt, senterområdet og andre viktige målpunkt som skoler og barnehager, samt gode gangforbindelser innad i planområdet. Dette vektlegges i planarbeidet. Internt i planområdet

tas det sikte på minst mulig bilkjøring. Det vises bl.a. til avsnitt 7.10 i planbeskrivelsen som

gjelder samferdsel og mobilitet. I tillegg er det utarbeidet notat om vei- og trafikkforhold, som det vises til i sin helhet. Notatet følger vedlagt. BKB5 og BKB6 eies av Bergen kommune og planlegges for boliger/tjenesteyting. Det er sannsynlig at det vil bli etablert bofellesskap innenfor BKB5 og utleieboliger innenfor BKB6. Parkering innenfor disse feltene foreslås som overflateparkering. Det er vesentlig at det blir god gangtilkomst til både BKB5 og BKB6. Sannsynligvis vil flere av beboerne ikke disponere egen bil, og vil derfor i hovedsak benytte kollektivtilbud. Dersom det etableres bofellesskap, vil det vaere ansatte for å betjene beboerne. Det er derfor vesentlig at det tilrettelegges for god gangtilkomst fra kollektivknutepunkt til eiendommen. Av den grunn må fortau langs f_SV2 bli forlenget frem til minimum f_SV6, som er adkomst til de planlagte kommunale boligene. Det vises til figur 8 under. Dette må sikres til 2. gangs behandling, med krav om opparbeidelse før det gis ferdigattest/midlertidig brukstillatelse. 6

Sykkel

Det går frem av planbeskrivelsen at forslagstiller ønsker å tilrettelegge for sykkelvei langs

Ytrebygdsvegen og gjøre tiltak i krysset ved Ytrebygdsvegen og langs Ytrebygdsvegen.

Det er sikret ved rekkefølgekrav § 6.2.1.6 at: Nødvendige trafikksikkerhetstiltak for sykkelveg

som krysser avkjørsel fra Ytrebygdsvegen skal vaere etablert i samråd med anbefaling fra vegmyndigheter. Forslag til sykkelparkeringsplasser er i tråd med KPA, dvs 2,5 sykkelparkeringsplasser pr.

100 m² bolig. I tillegg skal det tilrettelegges for sykkelvogner og lastesykler.

Det er positivt at det tilrettelegges for økt bruk av sykkel, og at det tas hensyn til plasskrevende sykkelvogner og lastesykler. Ved detaljprosjektering skal adkomst til innvendig sykkelparkering vies saerlig oppmerksomhet. Utvendige sykkelparkeringsplasser skal vises på illustrasjonsplan. Bil

Utbygging som konsekvens av planforslaget vil medføre økt biltrafikk. Det gjelder generelt på

det overordnete veinettet, samt til og fra planområdet. Det er sikret i bestemmelse § 6.2.1.4 at teknisk detaljplan for veg for offentlige vegareal skal vaere godkjent av riktig vegmyndighet før igangsettingstillatelse kan gis. Kravet kan tilpasses enkelte byggetrinn. Områdereguleringsplan for Dolvik Hope Plan-ID 60200000 legger til grunn at felt B4 er omfattet av det generelle rekkefølgekravet for utbedring av Grimstadvegen, men åpner samtidig for at det kan vurderes å starte utbyggingen av feltet basert på dagens vegsystem, bl.a. basert på at planforslaget ikke vil belaste dagens Grimstadveg. Forslagsstiller

argumenterer for at prosjektet bør fritas fra dette rekkefølgekravet, og tilbyr bl.a. å bygge det

nye gang-/sykkelanlegget mellom nytt og eksisterende Grimstadkryss som en alternativ løsning. Samtidig er det usikkert om det er ønskelig å bygge 100 m fullverdig sykkelveg mellom 2 "uferdige» vegkryss, der saerlig det ene er ulykkesbelastet, og der resten av sykkelvegnettet har lavere standard.

Byplan foreslår en alternativ løsning, der detaljreguleringen åpner for at et visst antall nye

boenheter kan bygges basert på dagens vegkryss, med nødvendig teknisk utbedring for sykkelkryssing, jf. § 6.2.1.6. For denne utbyggingen kreves det utbyggingsavtale for finansiering av vegtiltak i samsvar med områdereguleringen, i stedet for fysisk bygging av tiltakene langs Ytrebygdsvegen. Om mulig bør avtalen utformes slik at midlene kan benyttes fleksibelt til delfinansiering av nytt kryss for Grimstadvegen og/eller til tiltakene langs Ytrebygdsvegen, avhengig av hvilke tiltak som først bør realiseres. Byplan ber spesielt om synspunkter på denne problemstillingen, og på hvor mange boenheter det vil vaere forsvarlig å bygge basert på dagens vegsystem.

Parkering

For å unngå unødvendig trafikk inn i planområdet, er adkomst til underjordisk garasjeanlegg

plassert ved f_SV9. Planlagt gatetun er kjørbart, men skal utformes på de myke trafikanters premisser. Kjøring til eksisterende eiendommer i vest tillates, i tillegg til annen nyttetrafikk

(brann og utrykningskjøretøy, flyttebiler, varelevering, HC parkering etc.). Det foreslås at det

etableres 0,6 - 1,2 p-plasser pr. 100 m² bolig. Dette i tråd med KPA for byfortettingssone og ytre fortettningssone.

Grad av utnytting og byggehøyder

Planområdet ligger innenfor byfortettingssone og ytre fortettningssone. Området blir planlagt som en helhet, også med hensyn til utnyttelsesgrad for de enkelte feltene. Forslagstiller har i hovedsak sett til KPA´s krav for byfortettingssone. Det vises til planbeskrivelsen kap. 2.1 og

5.5.1 der privat og felles uteoppholdsareal er omhandlet. Krav om bl.a. minste uteoppholds-

areal (MUA) overstiger noe kravet satt i byfortettingssone. Utnyttelsesgraden varierer mellom 7 delområdene. Eksisterende boliger BFS reguleres med %-BRA=50%, areal for barnehagen %-BRA=44%. Områder for blokkbebyggelse (BBB) varierer mellom %-BRA=138% til 204%, BKS varierer utnyttelsesgraden mellom %-BRA=65% til %-BRA=100%. Forslagstiller har intensjon om variasjon i byggehøyder og arkitektoniske utrykk, som er sikret gjennom bestemmelse § 3.1.3.3. Dette skal oppnås ved plassering i terreng. Terrenget er sterkt skrånende slik at denne effekten vil oppnås som følge av terrengformasjoner.

Figur 12: Illustrasjon av planlagt bebyggelse

Blokkbebyggelsen ligger mot sør og vest, høydedraget og grøntområdet. Det vises til illustrasjoner som følger vedlagt. Blokkbebyggelsen skal bl.a. danne støyskjerm mot bebyggelsen innen planområdet i nord. Plassering av de høyeste byggene i sør-øst er noe utfordrede med hensyn til sol- og skyggeforhold. De laveste byggene er barnehagen og utbyggingsområdet for Bergen kommune som ligger mot nord-øst. Disse områdene vil få gode solforhold og saerlig området som er avsatt til formål barnehage vil få tilfredsstillende sol- og utsiktsforhold.

Det tillates maks 2 meter utkraging ut over formålsgrensen ifølge § 3.1.1.f. Dette gjelder for

område BBB4 mot gatetun (f_SGT1). Vi mener at så stor utkraging kan forringe opplevelsen av gatetunet som fellesarena og foreslår at denne utgår. Det er viktig at det i planforslaget sikres tilstrekkelig gode uteoppholdsarealer som ikke oppleves som privatisert. I tillegg foreslår vi at siste pkt. som gjelder justeringer av byggegrenser blir redusert fra 2 meter til 1 meter. Når det gjelder konkrete bestemmelser om høyder er kotehøyder fastsatt på plankartet. I

tillegg til fastsatte kotehøyder på plankartet tillates det mindre takoppstikk, piper og tekniske

installasjoner inntil 1,2 meter over angitt maksimal høyde. Trappehus og heishus tillates inntil

4 meter over angitt maksimal byggehøyde. Opplevelsen av den totale høyden vil derfor

overstige angitt kotehøyde på plankartet. Figurer 16-21 (foto og snitt) under viser de bratte forholdene innad i planområdet.

Byplan har ikke tatt endelig stilling til foreslåtte høyder, som vil vaere et tema frem mot 2. gangs

behandling av planforslaget. 8

Arkitektur og utforming

Hva og hvordan det planlegges og bygges legger forutsetninger for sosial, kulturell og økonomisk verdiskapning. God stedsutvikling og arkitektur bør bidra til bedre folkehelse, baerekraftig utvikling og livskvalitet for den enkelte. Høy bevissthet om natur- og landskapskvaliteter er viktig for oppnࡈ en god balanse mellom naturmangfold og bygde omgivelser. Effektene av klimaendringer og tilrettelegging for god stedsutvikling skal også kunne gjenspeiles av planforslag. I tidlig fase i planprosessen er det avholdt møter mellom forslagstiller, plankonsulent og byarkitektetaten. Saksbehandlere fra byplan deltok på møtene. I møtene ble intensjonen med planarbeidet, plassering, terrengtilpasninger og høyder, arkitektur, estetikk og utforming samt boligtyper og bokvalitet drøftet. Hensikten med møtene var videreutvikling av planforslaget, og et ønske om tilbakemelding fra Byarkitekten til det den gang foreløpige

plangrepet. I etterkant av arbeidsmøtene ble det foreslått endringer, bl.a. ble det foreslått

endring av plassering for barnehagen til det området forslaget nå viser. Utbyggingsomfanget, høyder, utnyttelsesgrad og adkomst har vaert sentrale temaer under utarbeidelsen av planforslaget. Plankonsulent presenterte i tidlig fase plangrepet med hovedkonseptet "hjertesone», der eksisterende bebyggelse skal ivaretas og brukes som fellesbygg for beboere innen planområdet. Hjertesonen fremkommer på figur 22 under.

Samtidig er det et ønske om betydelig boligutbygging som vil føre til store terrenginngrep på

en krevende nord-østvendt tomt. Det er ikke foreslått saerskilte bestemmelser som sikrer arkitektonisk utforming. Med et så stort planområde, som sannsynligvis blir utbygget over tid, er det viktig å sikre minimums kvalitet når det gjelder utforming av bebyggelsen. Byplan foreslår derfor om at dette blir tilføyet bestemmelsene. Bestemmelsen skal sikre utforming av fasader, takform, materialvalg og farge og annet som kan tilføre området arkitektoniske kvaliteter. Byplan foreslår at arkitektoniske kvalitet sikres i bestemmelsene frem mot 2. gangs behandling. 9

Boligsammensetning, og boligkvalitet

Vedtatt arkitekturstrategi, Arkitektur+ handler bl.a. om sosialt baerekraftige nabolag, der det oppfordres til å fremme alternative boformer og deleløsninger, som kan bidra til nye arenaer for samhandling, fellesskap og tilhørighet, samt kan gi mulighet for en variert befolknings- sammensetning. Det er positivt at det legges til rette for ulike typer fellesbygg i tillegg til felles uteoppholdsarealer. Vi mener at det i tillegg skal sikres i bestemmelsene ulik boligsammensetning når det gjelder størrelse på leiligheter frem mot 2. gangs behandling. Det vises bl.a. til KPA som har bestemmelser i § 9 om bolig og boligkvaliteter.

Sol- og skygge

Planområdet er utfordrende både når det gjelder terreng- og sol/skyggeforhold. Planområdet

vender mot nord-øst og har dårlige solforhold vinterstid. Grunnet planlagt bebyggelse som danner skygge vil det også vaere begrenset med sol på uteoppholdsarealer den 21. juni internt i planområdet. Fellesarealene ved gårdshuset har sol kl. 18:00 21. juni, men kl. 20:00 er samme området i hovedsak i skygge. Plassering og høyde på foreslått blokkbebyggelse mot sør-øst har vaert et tema i utarbeidelse av planforslaget. Samtidig som planlagt bebyggelse danner skygge på uteoppholdsarealer, danner den også støyskjerm for bebyggelsen mot nord. Byplan har ikke tatt endelig stilling til foreslåtte høyder påquotesdbs_dbs49.pdfusesText_49

[PDF] aplon regions bruz

[PDF] apmep 2012

[PDF] apmep 2015 es

[PDF] apmep 2015 tes

[PDF] apmep 2016

[PDF] apmep 2017

[PDF] apmep 2017 tes

[PDF] apmep bac s

[PDF] apmep bac s maths

[PDF] apmep brevet 2014

[PDF] apmep dnb maths 2017

[PDF] apmep es

[PDF] apmep es 2016

[PDF] apmep fr annee 2014 sujets corriges

[PDF] apmep fr annee 2016 sujets corriges

[PDF] Saksframstilling Planområde: Planområdet er

Rådet for byforming og arkitektur (RBA)