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Mémoire de soutenance

Validation d'Acquis d'Expérience

(V.A.E.) " " " " Licence ProfessionnelleLicence ProfessionnelleLicence ProfessionnelleLicence Professionnelle de de de de

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Dominique GANAYE

Service de Formation Continue

"Les Villas des Vignes" Université de Bourgogne

25 rue des Vignes Maison de l'Université - BP 27877

21800 QUETIGNY 27078 DIJON Cedex

dganaye@aol.com fcontinue@u-bourgogne.fr

SOSOSOMMAIREMMAIREMMAIREMMAIRE

A) 1ère partie : Présentation des formations et des expériences.....page 5

1 - Description de la formation.....................................................page 5

o Ce qui a été suivi.....................................................page 5

Descriptif

.....................................................page 5 Formation Professionnelle...........................page 5 Formation générale. .................................page 5 Formation complémentaire......................... page 5 Commentaire......................................... page 5 o Les apports.............................................................page 6

2 - Description de l'expérience professionnelle...................................page 6

o L'évolution..............................................................page 6 Mon entrée en fonction en avril 1985......................page 6 De 1985 à 1995.................................................page 7 De 1995 à 1999.................................................page 7 A partir de 1999................................................page 8 o Intitulés des emplois occupés.......................................page 9 Missions........................................................page 10 - Organisation de la gérance locative..............page 10 - Gestion technique...................................page 11 - Gestion relationnelle sociale, et partenariale....page 11 • Communication..........................page 11 • Information des bailleurs...............page 12 - Encadrement d'équipe..............................page 12 - Gestion de copropriétés.............................page12 o Tâches exercées ........................................................page 13 - Gérance ...............................................................page 13 ✔ Autour de la gestion interne du service gérance.......page 13 ✔ Autour des intervenants entrepreneurs..................page 13 - Copropriété..........................................................page 14 ✔ Autour de gestion elle-même de copropriétés.........page 14 ✔ Autour de l'évolution du service copropriétés.........page 14 - Management .........................................................page 15 ✔ Autour des relations humaines..............page 15 ✔ Autour de l'évolution globale du cabinet..page 15 - page 2 - o Environnement et contexte du travail...........................page 15 Environnement...................................................page 15 Le marché locatif dijonnais.............................page 15 Les bailleurs...............................................page 16 Les locataires..............................................page 17 Les entreprises............................................page 18 Hiérarchie.........................................................page 19 Organigramme N°1 : A mon arrivée en 1985........page 20 Organigramme N°2 : En 1991..........................page 21 Organigramme N°3 : En 1999..........................page 22 Organigramme N°4 : En 2001..........................page 23 o Relations externes ...................................................page 24 - Les assureurs et experts ......................................page 24 - Les avocats .....................................................page 24 - Les banquiers ..................................................page 24 - Les entreprises et architectes .................................page 25 - Les associations ................................................page 25 - Les prestataires de services du cabinet ......................page 25

3 - Description de l'expérience associative

.......................................page 25 Les apports du Scoutisme..........................................page 26 Description sommaire du parcours........................page 26 Les apports exploitables professionnellement............page 26 Les apports de AIDES..............................................page 27 Description sommaire du parcours........................page 27 Les apports exploitables professionnellement............page 27 B) 2ème partie : Analyse des acquis...................................................page 29 Tableau "croisé" entre domaines de compétences et contenus de la Licence....pages 30 & 31 C) 3ème partie : "Illustration"...........................................................page 32

1) La méthode : plan de chaque exemple : mission, particularités du contexte,

problèmes rencontrés, processus, les apports, conclusion critique

2) Premier exemple :

Aménagement de greniers 12 rue Dubois, Hôtel "De Saulx Tavanne" (location)..........................................................................page 32 - page 3 -

3) Deuxième exemple :

Immeuble frappé d'alignement 12 rue Daubenton (location).........page 37

4) Troisième exemple :

Copropriété "La Sénancole" et procès cuvelage (syndic).............page 40

5) Quatrième exemple :

La Société Civile Immobilière de Construction Vente "Lory" (construction).....................................................................page 47

6) Conclusion générale de cette partie illustrative........................page 54

D) 4èmepartie : Conclusion du mémoire....................................page 55

Annexes

.................................................................................page 56

Photos des exemples de la partie illustrative.

1) Photos de l'exemple N°1 : Aménagements greniers 12 rue Dubois

Photos N° 1 à 3 ................................................................................page 56

2) Photos de l'exemple N° 2 : Immeuble frappé d'alignement 12 rue Daubenton

Photos N° 4 et 5................................................................................ page 59

3) Photos de l'exemple N° 3 : Copropriété "La Sénancole" Photos N° 6 à 8............................................................................... ..page 61

4) Photos de l'exemple N° 4 : La Société Civile Immobilière de Construction

Vente "Lory"

Photos N° 9 à 11........................................................................page 64

Copies de mes diplômes et attestations.............................................. page 67

Certificat de travail

..................................................................... page 77 Arrêts de la Cour de Cassation concernant l'exemple N°3 ...................... page 78 - page 4 -

MÉMOIRE

A) 1ère partie : Présentation des formations et des expériences

1- Description de la formation

o Ce qui a été suivi Je vais commencer par simplement décrire ci-dessous, les formations suivies en commençant par la plus récente, puis commenterai brièvement le déroulement.

Descriptif :

Formation Professionnelle :

- 2001 FTA (Formation aux techniques d'animation, conduite d'entretiens) AIDES, organisme formateur agréé d'Etat - 1984 Certificat d'Aptitude Professionnelle de Boulanger - 1984 Diplôme de l'institut National de la Boulangerie - 1979 Baccalauréat de Technicien série F3 (Electrotechnique) au Lycée

Technique de Sens (89)

Formation générale :

- 1981 à 1983 Cycles d'Etudes Supérieures de Philosophie et de Théologie Catholique et examens correspondants (équivalence D.E.U.G. Littéraire validé) - 1980 1ère année de Faculté de Sciences Economiques à l'Université de Dijon (non validée)

Formation complémentaire :

- 1987 B.A.F.D. (Brevet d'Aptitude aux Fonctions de Directeurs pour Centres de

Vacances et de Loisirs)

- 1985 Diplôme de Surveillant de Baignade pour Centres de Vacances et de

Loisirs)

- 1980 B.A.F.A. (Brevet d'Aptitude aux Fonctions d'Animateur pour Centres de

Vacances et de Loisirs)

Commentaire :

On peut être tenté de considérer à la première vue, que ce parcours n'a aucune

cohérence, c'est une lecture possible, mais ce n'est pas celle que je fais. Il témoigne en - page 5 - fait de compétences variées dans des domaines et des formations tantôt techniques, tantôt philosophiques, voir pour une partie sociales et psychologiques. o Les apports La grande diversité des formations successives me permet d'être aussi bien à l'aise, que compétent sur des domaines variés. Pour ce qui est des emplois ayant trait à l'habitat

locatif, de pouvoir appréhender avec facilité les différentes facettes des profils de

postes d'encadrement comme par exemple, les relations partenariales, la sélection de locataires, la gestion de ressources humaines, de ressources informatiques..., bref d'être immédiatement opérationnel dans tous les domaines grâce à cette polyvalence, et à mon adaptabilité.

2- Description expérience professionnelle

Je vais d'abord décrire l'évolution proprement dite, tandis que je détaillerai ensuite les missions, les tâches exercées, et l'environnement et le contexte du travail. o L'évolution La description de l'évolution est principalement faite autour de l'expérience "maîtresse" au sein de l'administration d'immeubles de la Société de Fait LABBE, puisqu'elle représente une période de presque 19 années. Toutefois je dirai quelques mots de mon expérience associative complémentaire, dont certains éléments me semblent être importants également.

Mon entrée en fonction en avril 1985

Je suis arrivé très rapidement et sans aucune préparation. Le poste était décrit par l'employeur de façon extrêmement sommaire. Mon employeur exerçant comme huissier de justice, m'avait demandé de l'accompagner sur des tâches ne correspondants pas toutes au poste, puisque outre des constats d'états des lieux, nous avons également faits d'autres constats, des saisies, etc...., j'ai dû en grande partie m'approprier quasiment seul le poste et ses tâches, la connaissance des clients et des collègues. Une seule semaine en "duo" avec la personne quittant l'emploi que je devais occuper, et je me retrouvais en prise directe avec la clientèle. Par ailleurs, le secrétariat du service venait de changer, et une nouvelle personne débutait en même temps que moi ! Travaillant d'abord pratiquement sous la "dictée" d'un des deux dirigeants, je prends connaissance des biens à gérer, des clients locataires, propriétaires, entrepreneurs, et également, des outils de travail, notamment de l'informatique. Je dois également - page 6 - m'auto former plus particulièrement par la lecture d'ouvrages juridiques, de textes de lois, et un peu par des échanges avec les dirigeants et collègues.

De 1985 à 1995

Le service comprend trois personnes, une à l'accueil, une au secrétariat et une à la comptabilité. Il est dénommé "service Gérance", et s'occupe d'un parc d'environ 700 à

800 appartements en location.

Une des premières tâche, sera celle de la réorganisation du fonctionnement interne du service, particulièrement au niveau du secrétariat, et des relations avec les entreprises et les bailleurs, la partie comptabilité fonctionnant, elle, correctement et avec rigueur. Nous sommes en 1985 et la gestion informatisée se fait sur un système performant pour l'époque, mais qui vieillira vite compte tenu des évolutions technologiques en la matière. Une première évolution informatique sera celle du changement de matériel en restant avec les mêmes logiciels de gestion appliquée dans le domaine immobilier. Toutefois, le traitement du courrier sera à cette occasion, transféré des machines à

écrire, à un traitement de texte de première génération. Au même moment, le départ de

la comptable, et son remplacement permettra de jumeler le changement de matériel, avec le regroupement physique des intervenants dans trois bureaux contigus. Par la suite, pour suivre l'évolution rapide informatique le matériel sera renouvelé avec moins d'écart que précédemment.

De ce fait, une évolution de la prise en charge de la clientèle se fera également,

puisque les trois personnes du service seront désormais en prise directe avec elle. Après la remise en ordre du secrétariat, l'amélioration des relations avec les entreprises (notamment par un paiement plus régulier), mais également un suivi plus rigoureux des locataires (contentieux), et aussi un meilleur retour des loyers auprès des bailleurs. La clientèle a ensuite commencé donc à augmenter fortement. Le travail mieux suivi, permettra de se pencher sur une amélioration de la qualité au niveau du rendu des documents clients (baux, compte de gestions).

De 1995 à 1999

L'évolution des lois, et notamment les avantages en matière fiscale introduite dans les - page 7 - années 1995-1996, feront que par des voies quelques peu détournées, le cabinet se lancera dans le neuf par la construction vente "en interne" (c'est à dire uniquement à de

la clientèle déjà existante au sein du cabinet). L'expérience sera décrite de façon plus

détaillée dans la partie "Illustration" (C). A noter que l'expérience de construction vente sera renouvelée en 1999, mais avec un immeuble beaucoup plus petit (7 appartements), et dont les lots n'appartiendront qu'à des membres de la famille des dirigeants.

Le développement du parc géré, après avoir atteint environ 1200 lots et continuant à se

développer, fera que tant les locaux, que le nombre de personnes travaillant directement dans le service, ne permettront plus de faire face, de manière adéquate. C'est donc en 1999, qu'un étage supplémentaire des locaux de l'immeuble où le cabinet est implanté qui sera acquis. A cette même occasion, et compte tenu de la configuration des bureaux, il sera embauché une personne supplémentaire spécifiquement affectée à l'accueil, et à la réponse "de première intention". Intervient juste après, le premier rachat d'une partie du portefeuille d'un cabinet immobilier confrère dénommé "Agence BAILLY". Il porte aux environs de 1700 lots le nombre de biens gérés au niveau locatif.

A partir de 1999

Le passage à l'an 2000 se fera sur le système informatique acquis en 1986, qui même

s'il avait subi des améliorations, ne correspondait plus aux possibilités désormais

offertes. Cette fois-ci, il a fallu procéder au changement de matériel, et de logiciels, car ceux en place à ce moment là, même s'ils fonctionnaient encore parfaitement, n'évoluaient pas suffisamment à notre sens. Le développement de la bureautique intégrée directement au système des programmes de gestion constitue ensuite une tâche importante sur le plan des innovations remarquables, en parallèle de la gestion dite classique. Arrivera après, cette fois-ci le rachat d'un second cabinet, mais sous une forme différente, puisqu'il s'agira du rachat complet, avec le personnel, le matériel, le fonds, la reprise du bail des locaux. Il y aura à cette occasion à :

- rentrer complètement sur informatique le parc de ce nouveau cabinet (celui-ci ne l'étant pas)

- mettre en place un fonctionnement sur le même serveur à distance

- puis à intégrer après deux ans, (au moment du départ en préretraite de l'ex propriétaire, devenu salarié), les locaux même

du cabinet principal, le personnel restant (deux personnes), et à gérer les clients et dossiers correspondants. - page 8 -

Les lots gérés en gérance, après le rachat d'une partie du portefeuille du cabinet

BAILLY, avaient atteint à ce moment environ 1900, et avec ce nouveau rachat environ

400 nouveaux lots venaient s'ajouter portant le total à environ 2300.

L'augmentation devenue de plus en plus importante des loyers, du coût à l'achat de l'immobilier, et l'affaiblissement des avantages fiscaux, feront sur les deux dernières années de mon poste, se dessiner un début de ralentissement de l'activité ainsi que du niveau de croissance du chiffre d'affaires et des bénéfices qui en découlent. Nous sommes rendus à ce moment là début 2004, alors que je quitte l'entreprise. o Intitulés des emplois occupés Décrivons maintenant les missions que j'ai successivement remplies au cours de ces presque 19 années, et pendant lesquels les deux intitulés de postes que j'ai eu, étaient d'avril 1985 à mars 1989 "employé de bureau" et d'avril 1989 à février 2004 "responsable gérance".

D'avril 1985 à mai 1991, j'étais sous le régime de la convention collective des

"employés d'huissiers de justice", et de juin 1991 à février 2004 sous le régime de celle de "l'immobilier". Des augmentations en dehors des indexations ayant eu lieu suivant le tableau ci- dessous notamment dans les lignes grisées. Le statut "cadre" a débuté en juin 1991, avec un coefficient hiérarchique de 445, pour terminer en février 2004 à 470.

Voir tableau page suivante.

- page 9 - date %d'augm entation

04,1985 //

04,1987 22,42 %

01,1988 9,42 %

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