[PDF] Laccès collectif et solidaire au foncier et au bâti

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ISBN: 2-953N3734B0S:- DSéBNB0S: :9 pBôtôLB:é gaNootr oeaasocin :9 reai,NiTs tS nedoisT:9 tS lvci auTfoncierTetTauTb‰ti

GuideTmŽthodologique,T

juridiqueTetTfinancier

L'accès collectif

et solidaire au foncier et au bâti

Guide méthodologique, juridique et financier

Mise à jour mars 2007

Sommaire

Pourquoi ce guide et pour qui?

Mode d'emploi

Les caractéristiques et les enjeux de l'épargne pour le foncier

1 - Trouver et financer du foncier et du bâti

Les interlocuteurs dans la recherche du foncier . . . . . . . . . . . . . . . . .1-1 Repérer le foncier vacant: Les domaines de l'État . . . . . . . . . . . . . . . .1-2

Le financement de l'achat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1-32 - Les statuts pour acquérir et gérer du foncier

Statut juridique, social et fiscal: de quoi s'agit-il? . . . . . . . . . . . . . . .2-1

La société civile immobilière (SCI) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-2

Le groupement foncier agricole (GFA) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-3 L'association porteuse de foncier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-4

L'indivision . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2-5

La copropriété . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-6

Indivision ou SCI? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-7

Les bonnes questions à se poser sur les statuts juridiques . . . . . . . . .2-8 Les aspects sociaux et fiscaux des statuts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-9

En guise de synthèse... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-10

Les outils de finance solidaire de Terre de Liens . . . . . . . . . . . . . . . . .2-11

La société par actions simplifiée (SAS) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-12

Couplage SCI/association ou SCI/Fondation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-13

Couplage SCI/Copropriété . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-14

Les plus-values immobilières . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-153 - Contrat de location, baux et commodat

Le Bail rural et les formules dérogatoires . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3-1 Le prêt à usage ou commodat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3-2

Le bail commercial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3-3

Le fonds de commerce en agriculture : chapeau et cessibilité du bail 3-4 Le bail agricole cessible de 18 ans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3-5 Le bail environnemental . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3-6

Le bail à construction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3-7

Le contrat de location vente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3-84 - Les démarches pratiques

De l'idée à la vente... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4-1

La gestion de votre structure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4-2

Trucs et astuces, Foire

aux questions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4-3

5 - Initiatives foncières

Aspaari . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-1

Domaine de Beauthorey : SCI du " Sait-pas-tout » . . . . . . . . . . . . . . . .5-2

GFA Cecilatour . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-3

GFA Le Sillon vert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-4

Les GFAM de Marne-Ardennes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-5 Groupement Forestier " Arbres et forêt de Soubreroche » . . . . . . . . .5-6

Les GFA du Larzac . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-7

La Société civile des terres du Larzac . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-8

La Sauce Baluet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-9

SCI Domaine de Saint-Laurent . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-10

GFA Amisio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-11

Association À Petits PAS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-12

SCI La Mérigue . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-13

D'autres initiatives intéressantes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-14

La SCITerres Fertiles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-15

Le moulin de Busseix . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-16

SCI des Trois Cols . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-17

Quand la coopérative Cravirola invente les Terres Communes . . . . . .5-18 Le GFA de la Tertraie Solidaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-19

6 - Les aspects légaux de la gestion foncière

La Safer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .6-1

La CDOA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .6-2

7 - Le bâti

Les règles de constructibilité pour un projet agricole . . . . . . . . . . . . .7-1 Quelques règles de constructibilité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .7-2

8 - Rôle des collectivités locales dans la gestion foncière

Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .8-1

Outils de planification . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .8-2

Zonage : peut-on demander le classement d'un terrain à construire en zone

agricole ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .8-3

Outils de préservation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .8-4

L'Agence des Espaces Verts de la Région Ile-de-France . . . . . . . . . . . .8-5 Les sectionnaux : médiévaux ou originaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .8-6

8 - Rôle des collectivités locales dans la gestion foncière

Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .8-1

Outils de planification . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .8-2

Zonage : peut-on demander le classement d'un terrain à construire en zone

agricole ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .8-3

8bis - Des initiatives de collectivités locales dans la gestion du foncier

Une commune modifie son PLU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .8bis-1

Des initiatives de réserve foncière . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .8bis-2

Une SCI à l'initiative de la commune . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .8bis-3

L'implication d'une commune dans la protection de son agriculture . . . . . . . . . . . .8bis-4

9 - Annexes

Pour aller plus loin sur les SCI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-1

Pour aller plus loin sur le GFA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-2

Les statuts type . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-3

Outil prévisionnel d'achat et de gestion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-4

Contacts utiles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-5

Liste des sigles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-6

Licence de libre diffusion des documents (LLDD) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-7

Bibliographie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-8

Table des matières

Remerciements

Bulletin d'adhésion et de soutien à Terre de liens 0-1-1

Pourquoi ce guide et pour qui?

Notre association Terre de liens, et les associa-

tions avec lesquelles nous sommes en rŽseau tra- vaillent ensemble depuis plusieurs annŽes sur la des personnes ou des collectifs qui s'installent en milieu rural. Directement concernŽs par l'instal- lation agricole, nous constatons que le foncier, b‰ti ou non, constitue un frein majeur ˆ l'instal- lation. Les informations sur les futures cessions sont gŽnŽralement inaccessibles hors d'un cercle reprise sont souvent prohibitifs. Les dispositifs de contr™le des structures n'empchent pas l'agran- dissement continu des exploitations agricoles, et en particulier des plus grosses, au dŽtriment des installations. Notre rŽflexion s'appuie, non seulement sur des expŽriences purement agricoles, mais aussi sur des projets agri-ruraux qui associent accueil et hŽbergement touristique, lieu de crŽation ou rŽsi- dence artistique, activitŽs artisanales ou Žduca- tives... Nous y trouvons un facteur de dynamisme du monde rural qui rend nos territoires vivants, vivables et actifs. L'achat collectif de foncier est possible, dans un but de solidaritŽ avec les producteurs. Nous pen- sons que c'est un moyen de redonner ˆ la sociŽtŽ, aux paysans et ˆ l'ensemble des acteurs et actrices ruraux une certaine ma"trise de l'usage de la terre et de leur patrimoine b‰ti. LÕachat collectif de foncier et de b‰ti participe ˆ la re-crŽation dÕun lien social dans nos territoires ruraux. Ce guide s'appuie sur des expŽriences pratiques de collectifs fonciers et des rŽseaux qui les ont accompagnŽs. Il est donc le fruit d'une Žcriture collective. Il a pour objet de permettre la consti- tution de nouveaux collectifs qui vont ˆ contre- courant de la concentration du patrimoine fon- cier dans quelques mains. Cela peut para"tre uto- pique. Les tŽmoignages prŽsentŽs dans ces pages, montrent comment des personnes ou des groupes de personnes ont fait preuve de dŽtermi- nation pour dŽjouer les obstacles et y sont parve- nus.Le regard des diffŽrents acteurs en lien avec le foncier et les besoins de nature diffŽrente qui Žmergent des expŽriences de chacun ont donnŽ naissance au sentiment gŽnŽral du besoin dÕun rŽfŽrentiel collectif qui soit un guide de sensibili- sation, pratique et mŽthodologique.

Vous accompagnez des personnesqui sou-

haitent s'installer en agriculture ou sur d'autres activitŽs en milieu rural? Vous trouverez dans ce guide des informations et des conseils sur la crŽa- tion d'un GFA 1 , d'une SCI 2 ou d'une association, ainsi que sur leur fonctionnement.

Vous avez vous-même un projet d'installa-

tion? Vous pourrez dŽterminer si le GFA ou la

SCI sont des formes qui vous conviennent, ou si

une forme associative est plus adaptŽe. N'hŽsitez pas ˆ contacter les personnes qui ont acceptŽ de publier leur tŽmoignage. Rien ne vaut un dia- logue direct pour bien comprendre le chemin sur

Vous souhaitez aider un nouveau paysan à

s'installer?Ou vous tes simplement curieux de vous donneront une image de la diversitŽ de ces expŽriences. Le carnet d'adresses vous permettra d'aller plus loin et vous pourrez rencontrer les structures qui accompagnent ces expŽriences 3

Ce guide est un outil qui doit permettre aux

acteurs du foncier en milieu rural ou pŽriurbain dÕapprŽhender les diffŽrents aspects de lÕorgani- sation et de la gestion collective du foncier.

Si la question du foncier se pose diffŽremment

dans des rŽgions en voie de dŽsertification ou en voie de mŽtropolisation, les expŽriences des uns sont toujours propres ˆ fŽconder celles des autres. Nous vous souhaitons dÕavancer vers la rŽalisa- tion de vos projets.

Bonne lecture!

PourquoiTceTguideTetTpourTqui?

1) GFA = Groupement foncier agricole

3) Leurs coordonnŽes sont indiquŽes lorsquÕelles sont nommŽes.

4) On peut Žvoquer ici les Ç 3 V È nŽcessaires ˆ un projet dont parlaient Dominique Bachelard (consultante) et Reine Michaud (formatrice ˆ lÕAssociation de

formation en milieu rural ˆ Etcharry au Pays Basque):Vital,Viable,Vivable. 0-2-1

Pourquoi ce guide et pour qui?

Le guide prŽsentŽ ici vise ˆ:

te de foncier; la structure juridique la plus adŽquate;

3. Envisager les consŽquences de ce choix sur le

plan fiscal;

4. Donner des ŽlŽments pour construire le finan-

cement;

5. Indiquer les dŽmarches pratiques de crŽation

de la sociŽtŽ.

Rappelons que ce guide ne concerne pas toutes

posŽs ici ne constituent pas une rŽponse unique ˆ la problŽmatique du foncier. Ce guide ne vise pas ˆ fournir les ŽlŽments concernant l'installation ou la crŽation d'une recherche et d'acquisition du lieu o pourra tre dŽveloppŽe cette activitŽ. Dans cette phase de rŽflexion et de montage, il est pourtant nŽcessai- re de travailler aussi ˆ la viabilitŽ Žconomique et

ˆ la Ç vivabilitŽÈ de votre projet

4 . Ces dŽmarches ne sont pas sŽparŽes et se dŽroulent gŽnŽrale- quŽes et interdŽpendantes. Il faudra vŽrifier, par exemple, que les activitŽs que vous voulez dŽve- lopper sur ce lieu permettent de payer un loyer au

GFA que vous envisagez de constituer.

Nous espŽrons qu'ˆ dŽfaut de solutions, vous trouverez dans ce guide des informations et des pistes de rŽflexion enrichissante, qui vous aide- ront dans votre projet de crŽation d'activitŽ, mais devenir de vŽritables acteurs et actrices du fon- cier de votre territoire.

Pour utiliser ce guide, nous vous proposons de

commencer par dŽcouvrir les tŽmoignages au points de vue sur votre projet.Le reste du document est organisŽ dans l'ordre du montage du projet. Si vous tes en recherche de foncier, le chapitre 2 vous donnera des pistes auxquelles vous n'aviez peut-tre pas pensŽ. Une fois que vous aurez trouvŽ le lieu idŽal, il vous faudra rŽflŽchir ˆ la forme d'achat. Nous vous prŽsentons plusieurs formes qui s'adaptent ˆ des situations diffŽrentes. Avant de vous plon- ger dans le dŽtail du fonctionnement d'une forme juridique, consultez le tableau comparatif ˆ la fin du chapitre sur les statuts (2-10). Quand vous aurez dŽcidŽ de la forme qui vous convient le mieux, il vous faudra vous pencher sur les aspects fiscaux. Mais ne nŽgligez pas la question du bail (chapitre 3). Le statut du fermier est plus sŽcurisant, mais le montant du loyer est encadrŽ. Un bail emphytŽotique ne peut pas tre renouvelŽ, mais le loyer doit rester modique. La rŽmunŽration des parts ou la capacitŽ ˆ investir dŽpendra de ce loyer. Enfin, il vous faudra rŽdiger les statuts, en ayant pensŽ ˆ tout... Les statuts types proposŽs en annexe (9-3), ne sont que des cadres ˆ modifier suivant vos besoins. Pour vous faciliter la t‰che, les dŽmarches pra- tiques de crŽation de la sociŽtŽ sont dŽcrites en dŽtail dans le Chapitre 4.

Vous trouverez aussi un choix de rŽfŽrences

bibliographiques utiles. Vous remarquerez que, lˆ comme ailleurs, les sigles sont nombreux, mais il faut bien les conna"treÉ C'est pourquoi ils sont le texte. Le glossaire ˆ la fin du document et le marque-page qui le reprend vous aideront ˆ tra- duire ce jargon.

ModeTd'emploi

0-3-1

Pourquoi ce guide et pour qui?

desTcollectifsTfonciers Les dŽmarches qui nous intŽressent sont le fruit d'une mobilisation d'acteurs et dÕactrices ruraux, mais aussi urbains, qui utilisent ces outils juri- diques pour ma"triser la destinŽe d'un territoire et y dŽvelopper des projets.

Les nombreuses personnes qui se mobilisent sur

diverses: ?Agir pour le dŽveloppement d'un Ç pays È, ?Soutenir la crŽation d'activitŽ d'un proche, d'un voisin, d'un ami... ?PrŽserver un milieu naturel sensible, protŽger ce patrimoine de certains abus du marchŽ, ?Favoriser le dŽveloppement d'une agriculture durable ou d'une activitŽ Žconomique ˆ Žchel- le humaine et crŽatrice d'emploi, en intŽgrant la pluriactivitŽ. Mais c'est surtout par solidaritŽ avec un porteur ou une porteuse de projet, dans une logique de gestion alternative de leur Žpargne, que des apporteurs de capitaux s'investissent dans ces dŽmarches.

AutourTdeTporteursTetTporteusesT

deTprojetÉ foncier, on parle bien souvent de porteurs de pro- jets qui dŽveloppent ˆ la campagne diverses acti- vitŽs alliant parfois: ?agriculture ?tourisme, ?service, ?animation, ?culture, ?etc.Beaucoup de ces porteurs et porteuses de projets ont ŽtŽ confrontŽs ˆ l'achat de leur lieu d'activitŽ et de vie. Ils ont donc, pour la plupart, sollicitŽ des amis, la famille, des futurs clients pour ras- sembler rapidement la somme d'argent indispen- sable ˆ l'acquisition.

C'est le cas notamment du GFA Amisio (voir fiche

5-10), ce jeune porteur de projet a rŽuni vingt-

quatre apporteurs de parts, issus de sa famille et de ses amis. Pour Terre de liens, la possibilitŽ de collecter localement de l'Žpargne est primordiale pour ancrer un projet dans un territoire, pour faciliter l'intŽgration du ou des porteurs de projets et ainsi, ˆ terme, rŽussir en mme temps leur intŽ- gration sociale et professionnelle. Dans le cas du GFA Le Sillon vert (voir fiche 5-4), les deux porteurs de projets initiaux ont mobilisŽ en trois jours, neuf apporteurs de parts, et ras- semblŽ 26 200 h. La plupart de ces Žpargnants ont ŽtŽ sŽduits par le projet que souhaitaient mettre en place deux jeunes dipl™mŽs: un projet biologique, avec crŽation d'emplois pour la pro- duction et la distribution des produits. Le pari a donc ŽtŽ fait de rŽunir deux projets en un: pro- duire des lŽgumes biologiques et crŽer des emplois pŽrennes. LÕobservation du groupe des apporteurs de parts montre quÕil est constituŽ ˆ la fois de la famille, des amis, mais aussi de per- sonnes qui ont ŽtŽ sŽduites par le projet et qui partagent sa finalitŽ.

Aujourd'hui, la plupart de ces apporteurs sont

clients de la SCEA Vert'tige 5 et participent active- ment ˆ la promotion de cette expŽrience humaine.

LesTcaractŽristiquesT

etTlesTenjeuxTdeTl'ŽpargneT pourTleTfoncier

5) SCEA = SociŽtŽ civile dÕexploitation agricole

0-3-2

Pourquoi ce guide et pour qui?

ÉTlaTnŽcessitŽTdÕuneTforte

dŽtermination grande dose de courage et beaucoup de disponi- bilitŽ. Il faut en effet prendre le temps: ?de mobiliser les acteurs et actrices locaux par l'organisation de rŽunions publiques, la publicitŽ par le biais de tracts, d'affiches, d'articles dans les journaux. ?d'expliquer ˆ chacun et chacune la dynamique, le montage juridique et les avantages et inconvŽ- nients d'un GFA ou d'une SCI de type mutuel.

Ces dŽmarches peuvent durer plusieurs mois

alors que dans le mme temps, le vendeur est dŽsireux, une fois sa dŽcision prise, de conclure la vente au plus vite. Mais cette lourdeur, inhŽ- rente au collectif, est contrebalancŽe par la force qu'apporte un groupe face aux diffŽrentes pres- sions exercŽes sur la vente.

QuelquesTformesT

deTcollectifsTfonciers Les dŽmarches de collectifs fonciers peuvent tre initiŽes par plusieurs formes d'actions indivi- duelles ou collectives. Elles traduisent une volon- foncier. Plusieurs expŽriences peuvent en tŽmoi- gner:

DesTmilitantsTpaysansTouTrurauxT

enTlutte Dans les annŽes soixante-dix, des hommes et des femmes, militants paysans et sympathisants, se sont opposŽs ˆ l'implantation d'un camp militai- re sur le plateau du Larzac. Les GFA Larzac sont nŽs de cette lutte 6 . Ce tŽmoignage est prŽsentŽ dans la fiche 5-7. D'autres collectifs fonciers se sont constituŽs sur dÕautres territoires, en rŽaction ˆ des projets contraires ˆ leur idŽe du dŽveloppement local.

CÕest notamment le cas des GFA du pays basque:

leur fonctionnement et leur histoire sont exem- plaires.

DesTdynamiquesTd'installations

individuelles De plus en plus de personnes qui souhaitent s'ins- taller se heurtent ˆ la difficultŽ d'acheter du patri- moine foncier pourtant indispensable ˆ la mise en place de leur projet (terrains, b‰timents, mai- certaines envisagent alors la constitution d'un collectif pour l'achat du foncier. Ces collectifs vont souvent bien au-delˆ de la propriŽtŽ du lieu et englobent le projet en lui-mme.

Ils prennent parfois une forme associative, mais

peuvent aussi insŽrer leur projet dans un monta- ge couplant une SCI et une structure juridique commerciale ou agricole. Les soutiens ˆ ces pro- jets sont principalement dÕorigine familiale ou amicale, mais ils peuvent venir aussi de militants de l'installation en milieu rural, d'habitants d'une commune ou d'autres agriculteurs de la zone qui cherchent ˆ revitaliser la zone gŽographique dans laquelle ils viventÉ

DesTÇ consom'acteurs È

Des consommateurs contractualisent directe-

ment avec des agriculteurs. Par exemple, au sein des Amap 7 , les consommateurs s'engagent ˆ acheter ˆ l'avance la production et ˆ donner un coup de main sur lÕexploitation ˆ certaines pŽriodes, contre un engagement du producteur sur les modes de production... C'est essentielle- ment dans les zones pŽriurbaines que l'on retrou- ve la dynamique des Amap. Mais la vente directe peut aussi tre moteur, en milieu rural, d'un engagement de la part de consommateurs, comme par exemple un achat collectif de foncier pour permettre le maintien ou l'installation d'un agriculteur.

UnTcŽdantTetTunTrepreneur

Parfois, une personne ou un couple installŽ(e)

dŽsire cŽder son exploitation. La dŽcision peut tre provoquŽe par lÕavancŽe vers lՉge de laquotesdbs_dbs22.pdfusesText_28

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