La propriété et ses limites / Das Eigentum und seine Grenzen
sur la question. Pascale Lecocq Manuel de droit des biens
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4 janv. 2016 125 HAYEM H. Essai sur le droit de propriété et ses limites
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une propriété peut ne pas être garantie dans sa consistance ses limites
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Le droit de propriété et ses démembrements n'ont d'intérêt que pour les choses utiles et appropriables Parce qu'elles sont rares on
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limites L'article 544 du Code civil énonce : « [ ] pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements » Le droit de propriété
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4 jan 2016 · 125 HAYEM H Essai sur le droit de propriété et ses limites th Dijon Librairie Nouvelle de Droit et de Jurisprudence 1910
Limites au droit de propriété Le monde politique
la liberté de la personne en lui offrant un droit sur la chose Néanmoins ce droit trouve ses limites dans l'exercice excessif du droit de propriété
Quelles sont les limites des droits de propriété ?
Le droit de propriété a un caractère illimité dans le temps. La principale limite dans ce cas est la prescription acquisitive. En effet, une personne ayant exercé les prérogatives à la place d'un propriétaire défaillant peut réclamer l'acquisition du bien.15 sept. 2021Quelles sont les deux limites principales au droit de propriété ?
L'intérêt de la collectivité et même l'intérêt général sont les principales limites au caractère absolu de la propriété, une des limites du droit de propriété.Quelles sont les limites du droit ?
La limite peut être entendue dans deux sens dont les implications sont différentes, voire opposées. Elle peut être considérée comme un horizon indépassable, un mur infranchissable qui borne très distinctement des domaines d'étude et des champs d'action.- Le droit de propriété se caractérise par trois attributs : l'usus, le fructus et l'abusus.
UNIVERSITÉ NICE SOPHIA ANTIPOLIS
FACULTÉ DE DROIT ET SCIENCE POLITIQUE DE NICE
CERDP, Centre d'Études et de Recherches de Droit des Procédures, EA n°1201LES LIMITATIONS AU DROIT DE
PROPRIÉTÉ EN MATIÈRE IMMOBILIÈRE
Thèse pour le doctorat en Droit présentée et soutenue publiquement le 30 novembre 2015 parMarianne ROLAIN
Membres du Jury
Monsieur Christophe ALBIGES
Professeur à l'Université de Montpellier, RapporteurMonsieur William DROSS
Professeur à l'Université Jean Moulin (Lyon 3), RapporteurMadame Blandine MALLET-BRICOUT
Professeur à l'Université Jean Moulin (Lyon 3)Monsieur Jean-François RENUCCI
Professeur à l'Université Nice Sophia AntipolisMonsieur Yves STRICKLER
Professeur à l'Université Nice Sophia Antipolis (Directeur de recherche) 2 3 L'université n'entend donner aucune approbation ou improbation aux propos tenus dans la présente thèse. Ceux-ci sont propres à leur auteur. 4 5 J'adresse ma profonde reconnaissance à Monsieur le professeur Yves STRICKLER pouravoir accepté de diriger ma thèse, mais aussi pour ses conseils et sa disponibilité qui ont été
de véritables sources d'inspirations et d'encouragements. Et je remercie ma famille et mes proches pour leur soutien sans faille durant toutes ces années.À Thomas
6 7SOMMAIRE
PARTIE 1. LES LIMITATIONS, TÉMOINS DE L'ADAPTATIONDU DROIT DE PROPRIÉTÉ
TITRE 1. Les limitations, témoins de la mutation du droit de propriété Chapitre 1. Les origines fondamentales des limitations au droit de propriété Chapitre 2. Le développement multidimensionnel des limitations au droit de propriété TITRE 2. Les limitations, témoins de l'instrumentalisation du droit de propriétéChapitre 1. Les démembrements du droit de propriété, l'instrumentalisation de ses utilités
Chapitre 2. La dématérialisation du droit de propriété, l'instrumentalisation de sa valeur
PARTIE 2. LES LIMITATIONS, VECTEURS DE PROTECTION
DU DROIT DE PROPRIÉTÉ
TITRE 1. La protection de la valeur du droit de propriété, effet de l'encadrement des limitations Chapitre 1. L'organisation du contrôle des limitations du droit de propriété Chapitre 2. La pluralité de sanctions des limitations au droit de propriété TITRE 2. La protection de la portée du droit de propriété, conséquence de la considération des limitations Chapitre 1. La garantie de la valeur fondamentale du droit de propriété Chapitre 2. La nécessité de repenser le droit de propriété par ses limitations 8 9TABLE DES PRINCIPALES ABRÉVIATIONS
Adde Ajouter
Aff. Affaire
AJCT L'actualité juridique : Collectivités territoriales AJDA L'actualité juridique : Droit administratifAJDI L'actualité juridique : Droit immobilier
Al. Alinéa
AP Assemblée plénière
APD Archives de philosophie du droit
Art. Article
Ass. Plén. Assemblée plénière
BOI Bulletin officiel des impôts
Bull. civ. Bulletin des arrêts de la Cour de cassation (chambres civiles) Bull. crim. Bulletin des arrêts de la chambre criminelle de la Cour de cassationCA Cour d'appel
CAA Cour administrative d'appel
Cass. Cour de cassation
CCH Code de la construction et de l'habitation
C. civ. Code civil
C. com. Code de commerce
CE Conseil d'État
CEDH Cour européenne des droits de l'homme
C. envir. Code de l'environnement
C. expr. Code de l'expropriation pour cause d'utilité publiqueCf. Confer, reportez-vous à
CGI Code général des impôts
CGPPP Code général de la propriété des personnes publiquesChron. Chronique
Civ. Chambre civile de la Cour de cassation
CJCE Cour de Justice des communautés européennes CJUE Cour de Justice de l'Union européenne (depuis 2009)Coll. Collection
Com. Chambre commerciale de la Cour de cassation
cons. ConsidérantContra Solution contraire
C. pén. Code pénal
C. rur. Code rural
C. urba. Code de l'urbanisme
D. Recueil Dalloz
DA Droit Administratif
Dr. et Patri. Droit et patrimoine
éd. Édition
Ex. Exemple
Fasc. Fascicule
Gaz. Pal. Gazette du Palais
Ibid. Ibidem, au même endroit
In Dans
Infra Ci-dessous
10 JCP A. Semaine juridique édition Administrations et collectivités territoriales JCP E. Semaine juridique édition Entreprise et affaires JCP G. Semaine juridique édition Générale JCP N. Semaine juridique édition Notariale et immobilièreJ.O. Journal officiel
L.G.D.J. Librairie générale de droit et de jurisprudenceLPA Les petites affiches
Mél. Mélanges
n°/nos Numéro/numéros op. cit. Opus citatum p. Page pp. Pages préc. PrécitéPréf. Préface
PUAM Presses Universitaires d'Aix Marseille
PUF Presses Universitaires de France
QPC Question prioritaire de constitutionnalitéRDC Revue des contrats
RDI Revue de droit immobilier
RDP Revue de droit public et de la science politique en France et à l'étrangerRDSS Revue de droit sanitaire et social
Rec. Lebon Recueil des décisions du Conseil d'État Rép. Defrénois Répertoire du notariat DefrénoisRép. min. Réponse ministérielle
RFDA Revue française de droit administratif
RFFP Revue française de finances publiques
RIDE Revue internationale de droit économique
RJEP Revue juridique de l'économie publique
RLDC Revue Lamy droit civil
RTD civ. Revue trimestrielle de droit civil
RTD com. Revue trimestrielle de droit commercial et de droit économiqueS. Recueil Sirey
s. Suivant(e)s spéc. Spécialement ss. SousSupra Ci-dessus
t. TomeTA Tribunal administratif
T. confl. Tribunal des conflits
TGI Tribunal de grande instance
th. ThèseTI Tribunal d'instance
V./v. Voir
Vol. Volume
11INTRODUCTION
1. À Rome, une pratique courante consistait à exproprier des terres pour les offrir aux
soldats vétérans1. VIRGILE lui-même subit une telle expropriation, mais grâce à l'appui
d'Octave, le futur Auguste, il obtint la restitution de ses biens. VIRGILE utilisa alors son vécupour dépeindre la détresse de l'exproprié et la brutalité du nouveau propriétaire dans une
poésie élégiaque, dont est extrait ce dialogue 2 :LYCIDAS
Quo te, Moeri, pedes ? an, quo via ducit, in urbem ?MOERIS
O Lycida, vivi pervenimus, advena nostri
(Quod numquam veriti sumus) ut possessor agelli Diceret : " Haec mea sunt ; veteres migrate coloni ! "Nunc victi, tristes, quoniam fors omnia versat,
Hos illi (quod nec vertat bene) mittimus haedos
3.1 Le service militaire durait en moyenne 25 ans. Cette durée dépendait de l'affectation : infanterie, cavalerie...
2 VIRGILE, Bucoliques, IX vers 1 à 6, éd. Goelzer. Ces vers ont été publiés vers l'an -39 av. J.-C.
3 Traduction : LYCIDAS : " Hé bien, Méris, où te portent tes pas ? Sans doute à la ville où mène ce chemin ? ».
MÉRIS : " Oh Lycidas, n'avons nous tant vécu pour que voir (malheur inimaginable !) un étranger devenu
propriétaire de notre modeste héritage nous dire : "Ces biens sont à moi ; retirez-vous, vous les anciens
possesseurs" ! Et maintenant, vaincus, désolés, victimes du sort qui bouleverse tout, nous lui menons ces
chevreaux (que cela ne lui porte pas chance !) ». 122. Plus de deux mille ans après ces vers4, les limitations du droit de propriété, et
particulièrement celles qui se rapportent à la matière immobilière, peuvent toujours susciter
de fortes émotions. Notamment dans le cas des expropriations de grande ampleur commecelles visant la création d'une ligne TGV ou d'un aéroport, où le désarroi des propriétaires
s'exprime par des manifestations, des chaînes humaines, des occupations et des procès. À laréaction des propriétaires s'ajoutent des enjeux environnementaux, politiques, sociaux et
économiques. Ces enjeux exacerbent les tensions entre les propriétaires et les pouvoirs
publics. La poésie de VIRGILE et les réactions contemporaines des expropriés illustrent un fait : ledroit de propriété est source de polémiques. Il faut alors en chercher les raisons en Droit, dans
la définition du droit de propriété et ses interprétations.3. Malgré des critiques anciennes5 et un avant-projet de réforme6 qui projetait de le
modifier7, l'article 544 du Code civil est toujours censé définir le droit de propriété8. Cet
article dispose que " la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la
plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».Or, à la simple lecture de l'article 544 apparaît une difficulté terminologique : " la propriété »
et " le droit de propriété » sont-ils synonymes ? Il est possible d'en douter d'une part parce
que le Code civil, notamment à l'article 5439, évoque non pas " la propriété » mais " le droit
de propriété » et qu'il distingue ce dernier du droit de jouissance. D'autre part, le Code civil
utilise parfois le terme de " propriété » pour désigner l'objet du droit10, comme cela est
souvent le cas dans le langage courant11. En outre, étymologiquement, le mot latin proprietas
4 L'analyse historique de l'évolution du droit de propriété et de ses limitations faisant partie intégrante de la
thèse, il lui est consacrée une section : cf. pp. 33 et s., nos 25 et s.5 VAREILLES-SOMMIERES (de la Broüe de) G., La définition et la notion juridique de la propriété, RTD civ.
1905, p. 443.
6 PÉRINET-MARQUET H. (sous la direction de), Proposition de l'association H. CAPITANT pour une réforme
du droit des biens, Litec, Coll. Carré Droit, Paris, 2009.7 Art. 534 avant-projet de réforme : " La propriété est le droit exclusif et perpétuel d'user, de jouir et de disposer
des choses et des droits. Elle confère à son titulaire un pouvoir absolu sous réserve des lois qui la règlementent ».
8 C'est ce qu'a affirmé le Conseil constitutionnel : décision n°2011-169 QPC du 30 septembre 2011, cons. 9,
J.O. du 1
er octobre 2011, p. 16527.9 Mais également aux articles 710-1, 2227, 2372 et 2510 du Code civil.
10 Art. 646 C. civ. : " Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contigües (...) ».
Art. 673 C. civ. : " Celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres, arbustes et arbrisseaux du
voisin peut contraindre celui-ci à les couper (...) ».11 DROSS W., Droit des biens, Montchrestien, Coll. Domat droit privé, Paris, 2e éd., 2014, p. 42, n°37 ;
MÉMETEAU G., Droit des biens, Larcier, Coll. Paradigme, Bruxelles, 7e éd., 2014, p. 79. 13signifie propriété, au sens de ce qui présente un caractère propre12. Les origines du droit de
propriété13 ne se trouvent donc pas dans le terme de proprietas mais dans celui de dominium, qui désigne " le pouvoir exclusif que l'on a sur une chose » 14.Toutefois, l'article 544 précise que " la propriété est un droit ». Il réalise ainsi une jonction
qui permet d'assimiler dans ce cas la propriété et le droit de propriété. Les articles 2 et 17 de
la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789 utilisant la même formulation : ledroit de propriété y est présenté comme un droit naturel et imprescriptible de l'Homme, et
comme un droit inviolable et sacré 15. Une difficulté similaire a été rencontrée au sujet de l'article 1 er du protocole n°1 additionnel à la Convention européenne des droits de l'homme, qui énonce que " toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens (...) ». Il fallu que la Cour de Strasbourg précisequ' " en reconnaissant à chacun le droit au respect de ses biens, l'article 1er du protocole n°1
garantit en substance le droit de propriété » 16.Par conséquent, même si " le droit de propriété » et " la propriété » sont employés
habituellement comme des synonymes, il serait plus opportun de les distinguer juridiquement.4. En se fondant sur l'article 544 du Code civil, le droit de propriété est défini
traditionnellement17 par les prérogatives qu'il confère au propriétaire : l'usus, le fructus et
12 Frédéric ZENATI-CASTAING explique dans ce sens que la proprietas est " la qualité qu'a une chose d'être
propre » : ZENATI-CASTAING F., La propriété, mécanisme fondamental du droit, RTD civ. 2006, p. 445.
13 Il s'agit ici des origines étymologiques uniquement car en droit romain la proprietas comportait en elle-même
un rapport de domination. Sur ce point V. ROCHFELD J., Les grandes notions du droit privé, pp. 280-281, n°3.
14 ZENATI-CASTAING F., préc.
15 Art. 2 DDHC : " le but de toute association politique est la conservation des droits naturels et imprescriptibles
de l'Homme. Ces droits sont la liberté, la propriété, la sûreté et la résistance à l'oppression » ; art. 17 DDHC :
" la propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n'est lorsque la nécessité publique,
légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité ».
16 CEDH Marckx c./ Belgique du 13 juin 1979, Série A n°31, §63.
17 La plupart des manuels ne manquent pas de le définir ainsi : BERGEL J.-L., Le droit des biens, PUF, Coll.
Que sais-je, Paris, 2e éd., 1990, pp. 30 et s. ; CHEYNET DE BEAUPRÉ A., Droit des biens, Vuibert, Coll.
Dyna'sup Droit, Paris, 2010, pp. 57 et s., nos100 et s. ; CORNU G., Droit civil, les biens, Montchrestien, Coll.
Précis Domat droit privé, Paris, 13
e éd, 2007, pp. 66 et s., nos26 et s. ; COURBE P. et LATINA M., Droit civil.Les biens, Dalloz, Coll. Mémentos, Paris, 7e éd., 2014, pp. 36 et s. ; DRUFFIN-BRICCA S., et HENRY L.-C.,
Droit des biens, Gualino-Lextenso, Coll. Mémentos, Paris, 6e éd., 2015, pp. 53 et s. ; MALAURIE Ph. et
AYNÈS L., Les biens, L.G.D.J., Coll. Droit civil, 6e éd., 2015, pp. 139 et s., nos432 et s. ; MATHIEU M.-L.,
Droit civil, Les biens, Dalloz, Coll. Sirey Université, Paris, 3e éd., 2013, pp. 76 et s., nos201 et s. ; REBOUL-
MAUPIN N., Droit des biens, Dalloz, Coll. Hypercours, Paris, 2014, 5e éd., pp. 198 et s., nos235 et s. ;
SCHILLER S., Droit des biens, Dalloz, Coll. Cours, Paris, 6e éd., 2013, pp. 67 et s., nos74 et s. ; SEUBE J.-B.,
Droit des biens, Litec, Coll. Objectif Droit - Cours, Paris, 6e éd., 2014, pp. 27 et s., nos69 et s. ; STRICKLER Y.,
Les biens, PUF, Coll. Thémis Droit, Paris, 2006, pp. 363 et s., nos255 et s. ; TERRÉ F. et SIMLER Ph., Droit
civil. Les biens, Dalloz, Coll. Précis, Paris, 9e éd., 2014, pp. 131 et s., nos120 et s.Plus mesurés sur cette définition : ATIAS Ch., Droit civil, les biens, Lexisnexis, Coll. Manuel, Paris, 12e éd.,
2014, pp. 80 et s., n
os101 et s. et pp. 91 et s., nos119 et s. (il estime que l'article 544 est " une dispositioninutile », que le droit de propriété est " plus qu'une somme de prérogatives », mais admet les trois caractères) ;
DROSS W., op. cit., pp. 19 et s., nos5 et s. (il remplace les attributs du propriétaire par les utilités de la chose
14 l'abusus, c'est-à-dire respectivement les droits d'usage, de jouissance et de disposer d'une chose18 ; et par ses caractères : exclusif, perpétuel et absolu19. Selon cette conception
classique, il constitue " le droit le plus complet que l'homme puisse exercer sur une chose »20. Et à ce titre il est qualifié de droit réel principal21. Il est également considéré comme un droit
subjectif et individuel. Le droit de propriété du Code civil ayant pris ces caractéristiques en
réaction à la propriété féodale, " l'avènement du droit de propriété tel qu'il est aujourd'hui
connu serait donc l'histoire d'une individualisation » 22.Cette vision du droit de propriété allant dans un sens libéral, certains auteurs ont mis en avant
sa fonction sociale. Pour DUGUIT le droit de propriété était une fonction sociale en ce sens
qu'il avait vocation à accomplir un devoir au profit du plus grand nombre et non pas
uniquement pour le propriétaire23. Ses idées ont été reprises par quelques auteurs24. Et bien
qu'elles aient été longtemps mises de côté, par certains aspects il semblerait qu'elles soient
d'actualité, et que le droit de propriété fasse l'objet d'une " socialisation » 25.Puis, les partisans de la théorie dite moderne ont tenté de redéfinir le droit de propriété26.
GINOSSAR et Frédéric ZENATI-CASTAING ont développé une conception renouvelée dudroit de propriété, qui n'est alors plus un droit réel tout en demeurant un droit subjectif27. Il se
définit par la relation exclusive qui unit une personne à un bien, ce qui donne le pouvoir à
cette personne d'exclure tous tiers28. Ils expliquent également que, de cette manière, le droit
c'est-à-dire sa valeur d'usage ou sa valeur d'échange, et substitue le caractère absolu par celui de totalité) ;
MÉMETEAU G., op. cit., pp. 96 et s. (il n'évoque pas le caractère exclusif et il considère que le caractère absolu
du droit de propriété porte sur ses trois attributs).18 Bien que l'article 544 n'évoque pas le droit d'usage, cf. infra n°56.
19 Sur les critiques portant sur le caractère absolu, cf. infra nos62-63, n°689. Et pour une étude récente du
caractère absolu du droit de propriété, par le biais d'une analyse obligationnelle : THOMASSIN N., De la
propriété, Contribution à une théorie générale, th. Paris XI, 2009.20 TERRÉ F. et SIMLER Ph., op. cit., 2014, p. 63, n°50.
21 Sur l'opposition entre droit réel et droit personnel : cf. infra nos204 et s.
22 ROCHFELD J., op. cit., p. 290, n°11 ; STRICKLER Y., op. cit., p. 304, n°224.
23 DUGUIT L., Les transformations générales du droit privé depuis le Code Napoléon, F. Alcan, Paris, 2e éd.,
1920.24 RENARD G. et TROTABAS L., La fonction sociale de la propriété privée, Recueil Sirey, Paris, 1930 ;
JOSSERAND L., Configuration du droit de propriété dans l'ordre juridique nouveau, in Mél. SUGIYAMA,
Association japonaise des juristes de langue française, Maison France-Japon, Tokyo, 1940, p. 95 ; LABORDE-
LACOSTE M., La propriété immobilière est-elle une " fonction sociale » ?, in Mél. BRETHE DE LA
GRESSAYE, Editions Bière, 1967, p. 373.
25 ROCHFELD J., op. cit., pp. 291 et s., nos12 et s.
26 D'abord : GINOSSAR S., Droit réel, propriété et créance, Elaboration d'un système rationnel des droits
patrimoniaux, L.G.D.J., Paris, 1960 ; GINOSSAR S., Pour une meilleure définition du droit réel et du droit
personnel, RTD civ. 1962, p. 573. Puis : ZENATI F., Essai sur la nature juridique de la propriété, contribution à
la théorie du droit subjectif, th. Lyon III, 1981, 2 vol.27 Cf. infra n°205.
28 ZENATI F., th. préc., pp. 541 et s., nos399 et s. Cf. infra nos705 et s.
15de propriété peut porter sur des droits29, et donc sur des créances30. Cependant, même si le
Conseil constitutionnel
31 et la Cour de cassation se sont récemment prononcés en faveur de la
notion de propriété des créances32, la théorie moderne ne forge toujours pas notre droit
positif 33.Par conséquent, la question de la définition du droit de propriété continue à faire débat.
Partant, d'autres approches ont vu le jour
34. L'objectif de toutes ces définitions est
d'actualiser le droit de propriété pour qu'il corresponde le plus possible à la réalité. Mais le
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