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Conseil Communautaire du 26 octobre 2015

2016-2021

Val de Seine

Conseil Communautaire du 26 octobre 2015

Conseil Communautaire du 26 octobre 2015

Sommaire général

Introduction ............................................................................................................ 4

Diagnostic du territoire ......................................................................................... 12

Estimatif budgétaire ............................................................................................ 156

Fiches communales ............................................................................................. 161

Conseil Communautaire du 26 octobre 2015

Introduction

1. Contexte règlementaire et juridique du PLH

choix des collectivités locales dans ce domaine, en cohérence avec les nouvelles compétences dévolues

Les dispositions règlementaires relatives au PLH sont réunies dans le Code de la Construction et de

et du cadre de vie. De façon plus précise, les enjeux du PLH sont les suivants :

Favoriser un développement équilibré du territoire grâce à la mixité des fonctions urbaines aux

Favoriser la mobilité résidentielle et éviter les phénomènes de relégation ;

2. Un contexte législatif en pleine " révolution »

rénové.

La loi du 18 janvier 2013

passe en effet de 20% à 25% des résidences principales de la commune qui doivent être

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25%.

respecteraient pas les objectifs triennaux de rattrapage (dont le mode de calcul évolue lui aussi). Les

pénalités peuvent notamment être quintuplées et un arrêté de carence pris, déléguant

automatiquement au Préfet le droit de préemption. Ce droit peut ensuite être délégué à la CAMVS, à

convention avec un bailleur social afin de réaliser des opérations de logements sociaux sur le territoire

La loi ALUR du 24 mars 2014

La loi ALUR entraîne des évolutions importantes sur de nombreuses questions liées au PLH. Parmi

Pour les communes en situation de rattrapage vis-à-vis de la loi SRU, cela implique également une production de logements non maitrisée potentiellement en hausse venant renforcer le

besoin de production de logements conventionnés. Enfin, dans certains secteurs, cette évolution

être construit partenarialement avec les communes, le préfet, les bailleurs, et tous les

informations données doivent être indiquées dans le plan. En effet la loi crée également un

sa demande, que ce soit la commune, le bailleur ou un employeur, des modalités de dépôt de sa

demande, des " caractéristiques » du parc social et de la demande (la zone est-elle tendue, un type de logement est-il plus demandé ?) et des principales étapes du traitement de sa demande. Certaines de ces informations sont nouvelles et doivent obligatoirement être transmises (données présentes dans le SNE1, principales étapes du traitement de sa demande,

caractéristiques du parc social, niveau de satisfaction des demandes sur le territoire ciblé pour

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son futur logement). Le plan définit les orientations destinées à assurer la gestion partagée des

actions à mettre en place par chacun des partenaires. (partage des informations contenues dans le dossier de demande, des informations relatives à

fonctionnement de cet outil de gestion partagé (contenu partagé, participation financière de

chacun des acteurs, etc.) En outre, les EPCI peuvent créer une " conférence intercommunale du logement », obligatoire

pour les EPCI concernés par un contrat de ville au regard de la loi de programmation pour la ville

», de relogement des personnes et les " modalités de la coopération entre les bailleurs sociaux

et les titulaires de droits de réservation ». Ces conférences regrouperont les maires des

communes membres, le préfet, des représentants du département, des bailleurs sociaux et des demande mis en place localement : un système de " cotation » de la demande, censé apporter choisie », permettant aux demandeurs de cibler leur demande sur des logements identifiés. dans le logement et celui incite fortement les EPCI à mettre en place une politique

prévoit également que les préfets instaureront les conférences intercommunales prévues par la

loi de programmation pour la ville et la cohésion urbaine. pour prévenir son endettement et la dégradation du bâti. copropriétés pour les ensembles de plus de 200 lots (dans ce cadre une fiche synthétique toute promesse ou compromis de vente portant sur un lot de copropriété).

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de 15 lots principaux.

La loi prévoit de renforcer la prise en charge des copropriétés dégradées. Elle abaisse

duquel se déclenche la saisine du juge pour la désignation d'un expert indépendant chargé

parties communes par la commune ou par un EPCI. Ce nouveau régime sera expérimenté

prévues.

Elle met en place pour les cas les plus complexes un nouveau dispositif : ů'opération de

requalification des copropriétés dégradées (Orcod), qui a pour objectif de lutter contre

l'indignité et la dégradation des immeubles en copropriété. Les Orcod constituent un nouvel

outil ensemblier, qui doit permettre de traiter de façon globale les causes des du marché local du logement, aspects urbains et sociaux), dans le cadre d'un projet urbain et social ou d'une politique locale de l'habitat, en ayant notamment recours au portage foncier.

Etablissement Public Foncier.

complexe, en donnant la possibilité aux communautés délégataires des aides à la pierre de

communautés de se voir déléguer les compétences et pouvoirs de police spéciale du préfet,

La loi LAMY ou loi de programmation pour la ville et la cohésion urbaine du 21 mai 2014

concentration des moyens. Cette réforme propose de revoir en profondeur les instruments de la

politique de la ville en inscrivant pour la première fois le principe fondamental de co-construction de la

intercommunale, et en engageant une nouvelle étape de rénovation urbaine (NPNRU) indissociable du

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La loi met en place un contrat de ville unique pour la ville et la cohésion urbaine : il traitera dans un

même cadre des enjeux de cohésion sociale, de renouvellement urbain et de développement

politique de la ville.

Les impacts de la loi LAMY pour le PLH sont donc de deux ordres : un enjeu concernant la définition du

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Ce 3ème PLH définit pour une durée de 6 ans, les actions visant à répondre aux besoins en logements et à

favoriser la mixité sociale. Pour ce faire, il assure entre les communes une répartition équilibrée et

moyens et en phase avec les caractéristiques du territoire en perpétuelle évolution démographique,

économique et sociale.

A quels besoins souhaite-t-on répondre prioritairement ? Comment souhaite-t-on faire évoluer le peuplement ?

Quels ménages souhaite-t-on attirer ?

du diagnostic existants Les interventions foncières permettant la réalisation des actions du programme

Ce 3ème PLH constitue également le support du renouvellement de la convention de délégation des

conventionnée sur son territoire.

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des documents de programmation de niveau supérieur.

(Territorialisation des Objectifs de Logements) qui attribuent au territoire un objectif de création de

maximum à horizon 2030) et identifie par des " pastilles » les zones où un développement

Extrait du SDRIF

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Le PLH doit ensuite être compatible avec le Scot. Ces deux documents étant, en ce qui concerne la

CAMVS, élaborés concomitamment, de nombreuses passerelles entre les deux " chantiers »

Il est également nécessaire de rappeler que 5 communes sont actuellement en déficit de logement social

au regard de loi SRU : Boissise-le-Roi, Livry-sur-Seine, Rubelles, Seine-Port et Vaux-le-Pénil. Sur ces

compte un objectif de 25%). Parmi ces communes, une sort de carence (Livry-sur-Seine sur la période

notamment le schéma départemental d'accueil des gens du voyage (SDAGV) et le plan départemental

5. Le territoire communautaire et sa sectorisation

distinguait les communes du Centre Urbain (Melun, Le Mée-Sur-Seine et Dammarie-Les-Lys) des 11

autres communes périphériques.

" communes de périphérie urbaine », comprenant Rubelles, La Rochette et Vaux-le-Pénil, et les

" communes de périphérie rurale ».

même date, la CAMVS intégrera les communes de la Communauté de Communes de Seine-Ecole, Saint-

Fargeau-Ponthierry et Pringy, portant le nombre de communes à 16. Ces communes appartiennent au

cet avenant, la Direction Habitat réalisera auprès de ces communes un travail de concertation (déjà

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Diagnostic du territoire

Le territoire dans son environnement fonctionnel ......................................................................... 14

Le peuplement du territoire .......................................................................................................... 18

Le parc de logements .................................................................................................................... 34

La production de logements .......................................................................................................... 41

Les publics spécifiques .................................................................................................................. 64

Quels enjeux pour le territoire ...................................................................................................... 68

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et les enjeux du territoire communautaire mais aussi les objectifs qui lui sont imposés (TOL, SDRIF) et

les contraintes ou limites qui doivent être prises en compte. complémentarité ou de la concurrence des offres résidentielles sur ces territoires.

Dans un premier temps, le recueil des données statistiques disponibles, leur traitement puis leur

analyse, couplés à une étude documentaire des travaux déjà réalisés sur le territoire ou à des échelles

plus larges, a permis de dégager des grandes tendances et caractéristiques du territoire ainsi que les

Pour confirmer, infirmer, nuancer et préciser ce premier diagnostic, il convenait alors de prendre en

compte la connaissance des acteurs de terrain (techniciens de la CAMVS, des communes, des

partenaires institutionnels, bailleurs, promoteurs, aménageurs, etc.) ainsi que des élus. Cette

objective du territoire, a pris acte des stratégies, des analyses et de la connaissance détenues par les

2014.

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Le territoire dans son environnement

fonctionnel

Des liens fonctionnels étroits avec Sénart qui traduisent une interpénétration des marchés

immobiliers qui positionne la CAMVS comme un territoire de report de Paris et de la petite couronne à Le Sud-Est de la CAMVS : un marché de report pour les actifs travaillant sur le territoire Une offre universitaire développée récemment mais qui constitue un axe potentiel de développement territorial. Les étudiants vivent cependant peu sur le territoire.

Etre en capacité de proposer une offre de logements à même de " retenir » les actifs travaillant

sur le territoire communautaire, y compris les actifs des CSP " supérieures » Demeurer vigilant sur le niveau de la construction neuve pour ne pas déséquilibrer le ratio actif/emploi »

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1. Un territoire équilibré en terme de fonctionnalité

Le territoire de la CAMVS abrite 87 emplois pour 100 actifs résidant sur le territoire. Si le ratio emploi /

territoires. Sa fonctionnalité principale est donc légèrement orientée vers une finalité résidentielle.

compte que 65 emplois localisés pour 100 actifs résidant. emplois de Seine-et-Marne, contre 8% de la population du département.

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2. Des liens fonctionnels étroits avec Sénart

Plus de la moitié (54%) des actifs occupés qui habitent une commune de la CAMVS travaillent en dehors du territoire communautaire. en ce qui concerne son attractivité résidentielle.

territoire communautaire. Une bonne partie de ces actifs résident sur le territoire de la CA de Sénart

(15% des emplois pourvus par des habitants de la CA de Sénart), exprimant ainsi la perméabilité forte

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contrairement à la relation assez équilibrée entre la CAMVS et la CA de Sénart, la relation de la CAMVS

CAMVS.

3. La fonction universitaire du territoire

antenne de Panthéon-Assas, seul un tiers des 3150 étudiants inscrits dans un établissement de la CAMVS

y réside effectivement. Parmi ces étudiants, vivant et étudiant sur le territoire communautaire, la moitié

(36% de locataires autonomes, quasi-uniquement dans le parc privé, et 7% vivant en foyer-résidence

universitaire).

territoire. Le choix de développement de la filière universitaire impactera nécessairement la politique

cadre de vie adapté) pour fixer ces jeunes ménages sur le territoire.

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Le peuplement du territoire

42 270 ménages au 1/1/2013 (FILOCOM) - 107 830 habitants au 1/1/2011 (INSEE)

Un profil moins familial que sur la CA de Sénart avec notamment une sous-représentation des couples avec enfant(s)

logements par an sur la période 2006-2011 pour maintenir la population (" point mort »

démographique) occupation, notamment dans le parc pavillonnaire en propriété occupante. Beaucoup de ménages aux revenus modestes et de fortes disparités de revenus et de statut un important parc potentiellement indigne. familles. Répondre aux besoins en logements provoqués par le desserrement des ménages ménages. Anticiper la libération progressive de grands logements individuels et les divisions parcellaires maîtrise foncière publique

Développer une capacité de réponse aux besoins des ménages les plus modestes du parc locatif

privé, au travers du logement locatif social.

Développer une offre en accession qui réponde aux capacités financières des ménages locataires

les plus aisés, y compris dans le parc locatif social.

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1. Un profil de peuplement assez peu familial

Avec 2,39 personnes par ménage en moyenne, les ménages de la CAMVS ont un profil assez peu familial

en comparaison des communes situées directement au Nord, notamment sur la CA de Sénart où la taille

moyenne des ménages atteint 2,80 personnes par ménage. personnes.

Cette différence entre les deux territoires est avant tout due à la surreprésentation des personnes

seules au sein des ménages de la CAMVS (34% des ménages contre 22% sur la CA de Sénart). Cette

situation est en partie à rapprocher des spécificités des parcs de logements : le parc de la CAMVS,

notamment du fait de sa plus grande ancienneté et des caractéristiques du centre-ville de Melun, est

particulièrement bien doté en petits logements.

On ne dénombre donc sur la CAMVS que 41% de ménages avec enfants (INSEE 2011) contre 55% sur la

CA de Sénart, un écart essentiellement dû à une faible part de couples avec enfants (29% contre 43%

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(12%).

personne, 11 000 habitent sur le Centre Urbain soit plus de 4 sur 5 (82%), alors que ce secteur concentre

qui sont surreprésentés puisque ces communes concentrent 28% des grands ménages de la CAMVS pour

25% des ménages.

Sur le Centre Urbain, on dénombre 8 800 petits logements (1 ou 2 pièces) soit 28% du parc de ce secteur,

pour deux fois plus de ménages de 1 ou 2 personnes, soit 1 petit logement pour 2 petits ménages. Ce

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ratio est de 1 pour 5 sur les communes périphériques. Ainsi la tendance forte à la sous occupation dans

les grands logements est particulièrement marquée en périphérie où on dénombre 7 500 logements de

4 pièces et plus pour 2800 grands ménages. On peut rapprocher cette observation au phénomène de

vieillissement marqué en périphérie. Une augmentation de la part des familles en périphérie doit donc

être anticipée au fur et à mesure de la rotation dans le parc pavillonnaire, sous réserve que ces

logements demeurent accessibles en termes financiers. Ces ménages en sous-occupation peuvent

accession comme en locatif) davantage adapté à leur profil.

également permettre un renouvellement du peuplement ainsi que des possibilités de préemption pour

les communes et donc une meilleure maitrise foncière. Il est également important de maitriser un

phénomène qui se développe, notamment en centre urbain : la division de grandes maisons en petits

appartements.

2. Une forte tendance à la diminution de la taille moyenne des

ménages

Entre 2006 et 2011, la taille moyenne des ménages est passée de 2,46 à 2,39 personnes. Elle atteignait,

en 1999, 2,51 personnes par ménage. Ce phénomène, classiquement dénommé " desserrement des

ménages » a donc connu entre 2006 et 2011 une accélération, particulièrement marquée sur les

Centre Urbain : 2,36 personnes par ménage en 2011 contre 2,41 en 2006 Périphérie urbaine : 2,43 personnes par ménage en 2011 contre 2,56 en 2006 Périphérie rurale : 2,58 personnes par ménage en 2011 contre 2,68 en 2006

Cette évolution, comparable sur la CA de Sénart (-0,06 personne par ménage entre 2006 et 2011), est à

relier à plusieurs autres phénomènes et notamment celui du vieillissement de population et de la

forte entre 2006 et 2011 sur la CAMVS passant de 29% des ménages à 34%.

Enfin, pour beaucoup de communes périphériques, les phénomènes de décohabitation des enfants est

un levier fort de ce desserrement des ménages.

Sur la période 2006 -2011, pour répondre aux seuls besoins en logements induits par ce phénomène de

Autrement dit, il aura fallu produire environ 230 résidences principales supplémentaires uniquement

en dessous de ce niveau de production, la CAMVS aurait perdu des habitants.

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3. Un vieillissement de la population

La part des ménages dont la personne de référence est âgée de 60 ans ou plus est en effet en légère

augmentation, atteignant le tiers de la population en 2013, contre 29% en 2007. Parmi eux, 10 600 sont

vieillissement de la population est une dynamique de fond et tous les secteurs sont concernés par la

croissance de la population des seniors.

Avec une hausse de 6 points des plus de 60 ans entre 2007 et 2013, les communes périphériques sont

cependant davantage touchées par ce vieillissement. Sur ces communes en 2013, 41% des chefs de ménages ont 60 ans ou plus et 14% ont plus de 75 ans.

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4. De grandes disparités dans les revenus des ménages

Consommation (UC)2 en 2011. Comme le montre la cartographie (revenu annuel par UC), il existe de

grandes disparités de revenus entre les communes du centre urbain et de la périphérie. Les revenus

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