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GUIDE DU SYNDIC

DE COPROPRIETE

DIRECTION

PROMOTION

IMMOBILIERE

GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

SOMMAIRE

Préambule

.................... 5

PREMIERE PARTIE - LA COPROPRIETE

: DEFINITION, REGIME

JURIDIQUE ET ORGANES D'ADMINISTRATION

..... 7 Chapitre 1 - La copropriété dans le droit marocain :

Législation sur la copropriété

................................. 9 Chapitre 2 - Organes d"administration de la copropriété . 15 Chapitre 3 - Règles juridiques applicables aux transactions immobilières relatives à la copropriété ............. 23 SECONDE PARTIE - LE SYNDIC ET SA MISSION DE GESTION DE LA COPROPRIETE .......................................... 31

Chapitre 1 - Le syndic

......................................................... 33

Chapitre 2

- Les outils juridiques du syndic - Le règlement de copropriété ................................................. 39

Chapitre 3 - Les finances du syndic

................................... 41

Chapitre 4 - La comptabilité du syndic

............................. 49 Chapitre 5 - Gestion et tenue des documents et archives du syndic .......................................................... 55 Chapitre 6 - Organisation et conduite des assemblée générales .......................................................... 65 Chapitre 7 - Entretien des biens de la copropriété ........... 71 TROISIEME PARTIE - LE SYNDIC DANS SES RELATIONS AVEC LES COPROPRIETAIRES ET LES TIERS .................. 79 Chapitre 1 - Relations du syndic avec les copropriétaires

Chapitre 2

- Relations du syndic avec le concierge et le personnel d"entretien ....................................... 85

Chapitre 3 - Relations du syndic avec les tiers

................ 105

GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

PREAMBULE

Le syndic de copropriété se trouve quotidiennement confronté

à des pro

blèmes ardu s relatifs à la gestion de la copropriété. Pour faire face à ces problèmes, il est appelé à disposer de comptables, administratives, techniques ... Partant de ces considérations, le présent guide a pour objectifs de permettre aux personnes s'adonnant à cette activité de - maîtriser le cadre législatif et règlementaire régissant la copropriété - connaître les règles et les procédures de création et de gestion du syndicat des copropriétaires - connaître l'étendue, les limites et les conséquences des responsabilités du syndic - se familiariser avec les techniques de gestion de la copropriété (comptabilité, gestion des fonds, gestion des documents) - maîtriser les techniques de communication et de con- duite des réunions - se familiariser avec certains aspects techniques relatifs à la maintenance et l'entretien des installations et équipements de la copropriété (électricité, eau, assainissement) - connaître les voies de recours existantes en matière de règlement des litiges inhérents à la gestion de la copropriété. Ce guide est articulé autour de 3 parties intitulées comme suit - Première partie : la copropriété : définition, régime juridique et organes d'administration ; - Seconde partie : le syndic et sa mission de gestion de la copropriété ;

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- Troisième partie : Le syndic dans ses relations avec les copropriétaires et les tiers. Ces trois parties seront constituées de 14 chapitres couvrant l'ensemble des domaines intéressant l'exercice de l'activité de syndic de copropriété.

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Chapitre 1 - La copropriété dans le droit

marocain : Législation sur la copropriété La gestion de la copropriété nécessite la mise en place d'un cadre juridique et de structures appropriées de nature à pérenniser ce patrimoine immobilier et à encourager les promoteurs immobiliers à y investir. A cet effet, la loi 18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis entrée en vigueur le 7 Novembre 2003 a apporté le cadre et les outils juridiques permettant d'atteindre de la copropriété ainsi que les droits et obligations des copropriétaires, et en dotant cette institution des organes adéquats, dont le syndicat et le syndic de copropriété constituent des composantes fondamentales.

1 - Champs d'application de la loi sur la copropriété

Selon l'article premier de la loi 18-00, les dispositions de ladite loi s'appliquent à la propriété des immeubles bâtis divisés par appartements, étages ou locaux et dont la propriété appartenant à plusieurs personnes est répartie par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes. Elles sont applicables également aux ensembles immobiliers bâtis et aux différentes résidences constituées d'habitations contiguës ou séparées ayant des parties communes appartenant dans l'indivision à l'ensemble des copropriétaires. Ces dispositions s'appliquent aussi bien aux immeubles immatriculés ou en cours d'immatriculation qu'à ceux non immatriculés. Par ailleurs, selon l'article 46 de la loi 18-00, les dispositions de cette loi s'appliquent aux coopératives et associations d'habitat. Celles-ci sont tenues, à cet effet, d'élaborer un règlement de copropriété. En cas de dissolution de la coopérative ou de l'association, un syndicat composé des membres de la coopérative ou de l'association est créé de plein droit, en raison de l'existence des parties communes affectées à l'usage commun.

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2 - Composantes de la copropriété

2.1 - Parties privatives

Sont considérées comme parties privatives des immeubles, les parties bâties ou non bâties appartenant à chaque copropriétaire dans le but d'en jouir individuellement et personnellement. Elles sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

2.2 - Parties communes

Sont considérées comme parties communes des immeubles, les parties bâties ou non bâties destinées à l'usage et à la jouissance de l'ensemble des copropriétaires ou de certains d'entre eux.

Sont réputées parties communes:

- le sol ; - les gros oeuvres de l'immeuble, les fondations, les murs porteurs et les caves quelque soit leur profondeur ; - la façade de l'immeuble ; - les toits destinés à l'usage commun ; - les escaliers, les passages et les corridors destinés à l'usa ge commun ; - les loges des gardiens et des concierges ; - les entrées, les sous-sols et les ascenseurs destinés à l'usa ge commun ; - les murs et cloisons séparant deux appartements ou lo caux ; - les équipements communs, y compris les parties y affé rentes qui traversent les parties privatives ; - les coffres, têtes de cheminée et les bouches d'aération destinés à l'usage commun. Sont considérées également comme parties communes, sauf stipulation dans les titres de propriété ou en cas de contradiction entre ces titres : - les toitures et les balcons non affectés initialement à l'usage individuel ;

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- les cours et jardins; - les locaux destinés à l'usage commun. Et d'une manière générale, toute partie considérée comme telle ou que la nature de l'immeuble exige qu'elle soit destinée

à l'usage commun.

Sont considérés comme droits accessoires aux parties communes : - le droit de surélévation de l'immeuble ; ou dans les jardins et dans leurs sous-sols ; - le droit d'excavation.

3 - Droits et obligations des copropriétaires

3.1 - Droits des copropriétaires

3.1.1 - Droits individuels

Tout copropriétaire a le droit de

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