[PDF] PRIX LOYERS ET COUPLE RENDEMENT- RISQUE DU PLACEMENT EN LOGEMENT



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PRIX, LOYERS ET COUPLE RENDEMENT-

RISQUE DU PLACEMENT EN LOGEMENT

Avril 2021

ǯ-CGEDD sur le développement de

institutionnels (https://cgedd.documentation.developpement-

Ce rapport ǯǯǯ

ǯǯ-10-EQPX-ͳ͹ȋǯ

sécurisé aux données Ȃ CASD).

SOMMAIRE

1. ǯ ............ 1

1.1. Depuis les années ͳͻ͹Ͳǡǯ

revenu par ménage, alors même que le poids du loyer dans le revenu des

locataires a doublé ...........................................................................................................................1

a augmenté parallèlement au reǥ ....................... 1

1.1.2. ǥlocataires a doublé 1

1.2. Depuis ʹͲͲͲǡǯau

revenu des ménages ........................................................................................................................6

1.3. Il en résulte une baisse des rendements locatifs, concomitante avec celle des

ǯ ......................................................................................................................................9

1.4. ǯenciée géographiquement que

celle des loyers ............................................................................................................................... 10

1.5. Le prix des logements existants détermine le prix du foncier constructible dans

leur voisinage .................................................................................................................................. 12

2. COMPETITIVITE DU COUPLE RENDEMENT - RISQUE DU PLACEMENT EN

LOGEMENT ................................................................................................................................. 15

2.1. Sur le long terme le couple rendement - volatilité du placement en logement

certain pouvoir diversificateur ................................................................................................ 15

2.1.1. ǯ

....................................................................................................................................................... 15

2.1.2. Historiquement, le couple rendement-volatilité du placement en logement

ressort intermédiaire entre ceux des placements en obligations et en

actions ........................................................................................................................................ 17

2.1.3. ǯ-volatilité du

placement en logement de celui du placement en actions ................................ 21

2.1.4. Pouvoir diversificateur ....................................................................................................... 21

2.2. Des travaux portant sur des périodes plus récentes confortent ce résultat ......... 24

2.3. Par rapport à ses concurrents, le placement en logement des investisseurs

institutionnels présente des coûts et risques spécifiques ............................................ 25

2.3.1. Le marché des immeubles entiers ǯ

un marché peu profond dont seule la construction neuve peut compenser

....................................................................................................................................................... 25

2.3.2. ǯ ........................... 27

2.3.3. ǯ-values ........................ 28

2.3.4. ǯ

ou à la France ......................................................................................................................... 29

2.3.5. ǯ

semblent inadaptées ............................................................................................................ 29

2.3.6. Les caractéristiques propres à un actif dont le consommateur final est le

particulier ................................................................................................................................ 30

2.4. Prospective sur les couples rendement-risque du placement en logement et son

attractivité pour les investisseurs institutionnels ........................................................... 31

2.4.1. ǯaugmenter parallèlement au revenu par

ǯ ................................................. 31

2.4.2. Le ǯ

ǯ .......................................................................................................................... 32

2.4.3. Rendement du placement en logement ...................................................................... 32

2.4.4. Compétition avec les autres actifs ................................................................................ 32

- 1 - 1

1. ǯ

1.1. Depuis les années 1970, lǯes loyers est resté stable par rapport au

revenu par ménage, alors même que le poids du loyer dans le revenu des locataires a doublé

1.1.1. ͳͻ͹Ͳǡǯǯ

augmenté parallèlement au revenu disponible par ménageǥ ǯ1 a augmenté depuis 1975 parallèlement au revenu moyen par ménage, à un rythme voisin sur le parc social et le parc privé. Graphique 1 : indice du loyer des résidences principales rapporté au revenu disponible par ménage, selon la base 2000 = 1

Source : ǯǡ.

1.1.2. ǥ le poids du loyer dans le revenu des locataires a doublé

contradictoire avec le doublement du poids du loyer dans le revenu des locataires depuis les années 1970 (cf. schéma 1)2:

1 https://www.insee.fr/fr/recherche?q=ILH&debut=0.

2 Cf. " Loyers et revenus depuis les années 1970 », http://www.cgedd.fr/loyer-revenu-2013.pdf , actualisé par " Les

ménages et leurs logements depuis 1970, quelques résultats sur longue période extraits des enquêtes logement »,

http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/menage-logement-friggit_cle03e36d.pdf J. Friggit,

CGEDD,

0,7 0,8 0,9 1,0 1,1 1,2 1,3 1,4 1,5 1,6 1,7 1,8 1,9 2,0 2,1 2,2 2,3 2,4 2,5 2,6 2,7 2,8 2,9 3,0

1/1 19651/1 19701/1 19751/1 19801/1 19851/1 19901/1 19951/1 20001/1 20051/1 20101/1 20151/1 20201/1 20251/1 2030

Indice du loyer des résidences principales

rapporté au revenu disponible par ménage, base 2000=1

France

Secteur libre, agglomération parisienne

Secteur libre, France hors agglomération parisienne

Social, agglomération parisienne

Social, France hors agglomération parisienne

Tunnel

NB: le revenu par ménage qui figure au dénominateur est celui de l'ensemble des ménages, sur l'ensemble de la France, qu'ils soient locataires ou propriétaires. Le revenu des locataires a augmenté moins vite que celui de l'ensemble des ménages. - 2 - 2

ǯement que celui de

Schéma 1 : deux représentations du ratio loyer / revenu

Source ǣǯ.

1.1.2.1. Le loyer moyen a augmenté plus rapideǯ

confort dans le parc privé (cf. Graphique 3), qui dans les années 1970 y était moindre que dans

le parc social.

Graphique 2 ǣǯ

Source ǣǯ.

0,0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 1,0 1,1 Loyer moyen par logement rapporté à l'indice Insee des loyers

Parc locatif privé, 1973-2013,

base 2013=1 0,8 1,0 1,2 1,4 1,6 1,8 2,0

1/1 19651/1 19701/1 19751/1 19801/1 19851/1 19901/1 19951/1 20001/1 20051/1 20101/1 20151/1 20201/1 20251/1 2030

Indice du prix des logements et indice des loyers

rapportés au revenu par ménage

Ensemble de la France, base 2000=1

Indice du prix des logements anciens

Indice des loyers de l'Insee, tous logements

Indice des loyers de l'Insee, 'secteur libre'

Indice des loyers de l'Insee, 'secteur social'

Rapportés au revenu par ménage

moyen de l'ensemble des ménages, base 2000=1 NB1: l'indice des loyers et l'indice des prix de cession n'ont pas le mêmepérimètre =>biais => en divisant le premier par le second on n'obtient pas un indice du rendement locatif brut. NB2: le revenu par ménage qui figure au dénominateur est celui de l'ensemble des ménages, qu'ils soient locataires ou propriétaires. Le revenu des locataires augmente moins vite que celui de l'ensemble des ménages.

NB3: nombreux effets de structure.

Tunnel

56

Comment réconcilier deux présentations

apparemment contradictoiresdu ratio loyer / revenu?

Depuis les années 1970

-INSEE et bases notariales

NumérateurIndice des loyersLoyer moyen

DénominateurRevenu par ménage moyen

de

Revenu par ménage moyen

des locataires

NB: toutes ces données sur

Loyer en % du revenu des locataires 0% 5% 10% 15% 20% 25%
30%
35%

Locat. d'un logt loué vide

(dont ni HLM ni loi de 48) (dont HLM) (dont loi de 48)

Autre locataire

Ensemble

Le loyer moyen a davantage

Le revenu des locataires a moins

augmenté que celui des autres ménages (paupérisation relative) - 3 - 3 Graphique 3 : exemplǯnts locatifs du secteur privé

équipés de WC intérieur

1.1.2.2. ǯ

Le revenu moyen ǯ

(cf. graphique 4).

ǡǯ-à-dire un accroissement de

le revenu par ménage (cf. graphique 5) et le revenu par unité de consommation (cf. graphique

6) des locataires ont progressé dans les années 1970 et 1980, puis se sont approximativement

stabilisés, le second ayant crû un peu ǯ ménages (cf. Graphique 7). Graphique 4 : revenu par ménage en % du revenu par ménage dǯǡ

Source ǣǯ

40%
60%
80%
100%
120%
140%

197019801990200020102020

Revenu en % du revenu de l'ensemble des ménages

Propriétaire

(dont non accédant) (dont accédant)

Locat. d'un logt loué vide

(dont ni HLM ni loi de 48) (dont HLM) (dont loi de 48)

Autre locataire

Fermier-métayer

Logé gratuitement

% des logements équipés d'un WC intérieur Locataires du secteur privé, selon le quartile de revenu du locataire 0% 10% 20% 30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%

1970197519801985199019952000200520102015

1er quartile

2e quartile

3e quartile

4e quartile

Tous quartiles

- 4 - 4

Graphique 5 ǣǡǯ

Source ǣǯ.

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