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1

La réforme du permis de construire

et des autorisations d"urbanisme 2

PREAMBULE

Quelques dates pour situer

la réforme du permis de construire 3

Le permis de construire en quelques dates

1852
: décret relatif aux rues de Paris - contrôle administratif préalable des constructions à Paris - se conformer à un alignement et à un nivellement de la voie publique au devant de son terrain 1859
: première réglementation des hauteurs de construction en fonction de la largeur des rues à Paris 1914
: arrêt du Conseil d"État " GOMEL » qui introduit pour la première fois le vocable de " permis de construire » 1945
: ordonnance du 27 octobre 1945 relative au rétablissement de la légalité républicaine qui abroge un acte législatif de juin 1943, en reprend l"essentiel du contenu et fait du permis de construire, obligatoire dans les communes de plus de

2.000 habitants, une autorisation unique

4

Le permis de construire en quelques dates

1967
: loi d"orientation foncière - avant 1967 le permis de construire contrôle les règles d"urbanisme et certaines normes de construction (hygiène, sécurité, confort) - après 1967, plus de contrôle a priori de règles de construction (engagement du demandeur à respecter ces règles) 1969
: régime de dispense de permis de construire si POS, ZAC ou lotissement avec règlement simplifié d"urbanisme

1976 et 1977 : suppression de ce régime de dispense et loi sur

l"architecture1986 : loi de simplification administrative et restriction de l"obligation de permis de construire avec la déclaration de travaux. Cette simplification génère un problème de champ d"application, car en fait la DT est un PC simplifié 5

Le permis de construire en quelques dates

1992 :

rapport du Conseil d"État "l"urbanisme, pour un droit plus efficace » - problèmes de champ d"application, complexité du droit

1996 et 1997 :

nouvelle tentative de réforme du permis de construire qui aboutit à un projet de loi de simplification du permis de construire et d"amélioration des documents d"urbanisme - dissolution de l"assemblée nationale - changement de gouvernement et abandon de la réforme

2000 et 2003 :

loi " solidarité et renouvellement urbains », puis loi " urbanisme et habitat » qui réforment en profondeur la planification territoriale (SCOT et PLU) - la réforme des autorisations d"urbanisme devient une nécessité. 6

Le permis de construire en quelques dates

2002 à 2007 : •

comité d"évaluation de l"ADS et rapport " De Fleurieu» (IGE

CGPC) en 2003

" déclic et expression d"une forte volonté politique »et GT

Pelletier (président de l"ANAH et avocat)

rapport Pelletier de janvier 2005 : propositions permettant d"améliorer la sécurité des autorisations d"urbanisme large concertation élus et professionnels la sécurité des autorisations d"urbanisme prend sa source dans la qualité des documents d"urbanisme ordonnance du 08 décembre 2005 et loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement 7

PARTIE 1

Les objectifs de la réforme

8

Une réforme attendue2.000.000 d"actes d"urbanisme par an dont 600.000 permis de construireUne législation très touffue et complexe•

Source d"insécurité pour les porteurs de projet et les communes Critique unanime des usagers sur le caractère incertain des délais (la prévisibilité importe plus que la longueur du délai)Fruit d"une large concertation•

Un travail commun interministériel

Une écoute de tous les acteurs depuis 2004 (collectivités locales, usagers, professionnels...) 9

Les objectifs de la réforme

Clarifier le droit en diminuant le nombre

d"autorisations et en unifiant les procédures

d"instruction et de contrôleAméliorer les conditions d"instruction des demandes en garantissant les délais d"instruction Mieux préciser les responsabilités respectives de l"autorité compétente et des constructeurs pour limiter les risques juridiques

???Faciliter l"acte de construire pour les citoyens 10

Les textes de la réformeLes textes de la réformeL"ordonnance n°2005-1527 du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations d"urbanisme La loi n°2006- 872 du 13 juillet 2006 portant engagement nationalpour le logement (entrée en vigueur au 1er octobre 2007, délai de retrait unifié, 3 mois)Le décret n°2006-958 du 31 juillet 2006 relatif aux règles de caducité du permis de construire et modifiant le code de l"urbanisme (délai de validité du permis suspendu pendant l"instance contentieuse)Le décret n°2006-1220 du 4 octobre 2006 relatif aux permis de construire délivrés à titre précaire (possibilité pour une construction de ne pas respecter les règles d"urbanisme)Le décret n°2007-18 du 5 janvier 2007 pris pour l"application de l"ordonnance n°2005-1527 du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations Le décret n°2007-452 du 25 mars 2007 relatif aux secteurs sauvegardésLe décret du 11 mai 2007 relatif à la restauration immobilière

11

Les derniers textes

Le décret du 11 septembre 2007 relatif à la sécurité et à l"accessibilité des établissements recevant du public et

des immeubles de grande hauteurL"arrêté du 11 septembre 2007 : nouveaux formulaires de demande et pièces annexes

12

PARTIE 2

Les 6 points fondamentaux de la réforme

13

Les 6 fondamentaux de la réforme1. Les autorisations d"urbanisme sont réorganisées et clarifiées

2. Le contenu des dossiers de demande est précisé

3. Les procédures et les délais d"instruction sont encadrés

4. Le certificat d"urbanisme est simplifié

5. Le régime déclaratif est renforcé et élargi

6. Le contrôle de l"achèvement des travaux est réorganisé

14

1. Les autorisations sont

réorganisées et clarifiées 15

Réorganisation et clarification

Des autorisations moins nombreuses•3 permis remplacent 11 régimes d"autorisation ▪Le permis de construire ▪Le permis d"aménager ▪Le permis de démolir •1 régime déclaratif remplace 4 régimes de déclaration ▪La déclaration préalable 16

Réorganisation et clarificationRéorganisation et clarification11 régimes d"autorisations:1. Le permis de construire2. Le permis de démolir,3. L"autorisation pour les installations et travaux

divers

4. L"autorisation d"aménager un terrain de camping

5. L"autorisation de stationnement de caravanes

6. L"autorisation d"aménager un parc résidentiel de

loisir

7. L"autorisation de coupe et abattage d"arbres

8. L"autorisation de lotir

9. L"autorisation spéciale de travaux dans les

secteurs sauvegardés

10. L"autorisation spéciale de travaux dans les

périmètres de restauration immobilière

11. L"autorisation des remontées mécaniques et

d"aménagement des pistes de ski5 régimes de déclarations:1. La déclaration de travaux2. La déclaration de clôture3. La déclaration en cas de division de terrain non

soumise à autorisation de lotir

4. La Déclaration en cas de division de terrain non

destinés à l"implantation des bâtiments

5. La déclaration de camping de moins de 6 tentes

3 régimes d"autorisations:

1. permis de construire

2. permis d"aménager

3. permis de démolir1 régime de déclaration :

une déclaration préalable 17

Réorganisation et clarificationDes champs d"application mieux définis•Définition claire de ce qui est soumis à autorisation, à

déclaration ou réalisable sans formalité au titre de

l"urbanisme•Avec ou sans formalité : respect des règles d"urbanisme •2 exceptions :▪Les permis précaires▪Les constructions temporaires

18

Réorganisation et clarificationConstructions nouvelles•Principe▪Le permis de construire est la règle pour les constructions

nouvelles •Exceptions▪Les constructions ou travaux soumis à déclaration préalable

sont listés de manière exhaustive▪Les constructions ou travaux exclus de toute procédure

d"autorisation ou de déclaration sont listés de manière exhaustive, notamment : •En raison de leur caractère temporaire •En raison de leur faible importance 19

Réorganisation et clarification

Exemples•

Constructions de moins de 20 m

2sur un terrain nu ou bâti

???déclaration préalable

Structure temporaire à usage commercial

???rien Piscine non couverte dont le bassin est > à 10 m2 et < à 100 m2 ???déclaration préalable

Piscine dont la couverture > à 1,80 m

???permis de construire ????Globalement le champ du permis reste quasiment le même 20

Réorganisation et clarificationTravaux sur constructions existantes et changements de destination•Principe▪Aucune formalité

•Exceptions▪Liste exhaustive des constructions ou travaux ou changements de destination soumis à déclaration préalable▪Liste exhaustive des constructions ou travaux ou changements de destination soumis à permis de construire

21

Réorganisation et clarification

Exemples

▪Transformation d"une maison individuelle en cabinet médical sans travaux modifiant lsans travaux modifiant l

""aspect extaspect ext

éérieurrieur

ou la structure du bou la structure du b

ââtimenttiment

?déclaration préalable ▪Transformation d"un entrepôt en habitationavec travaux modifiant lavec travaux modifiant l ""aspect extaspect ext

éérieurrieur

ou la structure du bou la structure du b

ââtimenttiment

?permis de construire ▪Transformation de plus de

10 m2 de SHOB en SHON

?déclaration préalable▪Travaux modifiant le volume d"un bâtiment et ayant pour effet de percer ou d"agrandir une ouverture sur un mur extérieur ?Permis de construire 22
Réorganisation et clarificationAménagements•Principe▪Aucune formalité

•Exceptions▪Liste exhaustive des aménagements ou travaux soumis à déclaration préalable▪Liste exhaustive des aménagements ou travaux soumis à permis d"aménager

23

Réorganisation et clarificationExemples :

▪Parcs d"attractions > 2 ha, golfs > 25 ha ?Permis d"aménager▪Réaménagement d"un terrain de camping ?Permis d"aménager▪Aires de stationnement entre 10 et 49 places ?Déclaration préalable▪Lotissement : opération d"aménagement ayant pour effet la division, en propriété ou en jouissance, sur une période de moins de 10 ans, d"une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l"implantation de bâtiments - lotissement sans espace commun ni voirie interne ?Déclaration préalable 24
Réorganisation et clarificationDémolition•Principe▪Aucune formalité

•Exceptions▪Les communes ayant institué un permis de démolirsur tout ou partie de leur territoire▪Secteurs ou bâtiments protégés pour lesquels un enjeu national justifie la nécessité d"un permis de démolir (secteur sauvegardé, ZPPAUP, périmètre MH, site classé...)

La demande de permis de construire ou d"aménager peut porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l"aménagement 25

2. Le contenu des dossiers de

demande est précisé 26

Précision du contenu de la demandeLes pièces obligatoires sont précisément et limitativement fixées

▪Bordereau accompagnant les formulaires de demandede permis ou de déclaration préalable▪Impossibilité de demander au pétitionnaire de fournir une pièce si cette pièce ne figure pas dans le bordereau

Un délai de 3 mois pour fournir les pièces manquantes, si elles sont demandées avant la fin du premier mois. Dans ce cas, le délai est suspendu. Au-delà, décision tacite de rejet. 27

Précision du contenu de la demande

Déclinaison précise du contenu de la notice paysagère du permis de

construire :•État initial du site et de ses abords•Partis retenus pour assurer l"insertion du projet dans son environnement

Création d"un " volet paysager » pour le permis d"aménager: notice paysagère, plan de l"état actuel du terrain à aménager et de ses

abords, plan de composition•Pour les lotissements, en plus des pièces ci-dessus : ▪deux vues en coupe faisant apparaître la situation du projet dans le

profil du terrain naturel, ▪deux photos, ▪le programme et plans des travaux, ▪un document graphique faisant apparaître une ou plusieurs hypothèses

d"implantation des futurs bâtiments 28

3. Les procédures et les délais

d"instruction sont encadrés 29

Encadrement des délais et procédures

d"instruction

Un régime unifié d"instruction des demandes•Fin des 12 procédures d"instruction souvent fixées par

jeu de renvoi•Une procédure unique de dépôt et d"instruction des demandes ????Améliore la sécurité juridique en évitant les erreurs de procédure 30

Encadrement des délais et des

procédures d"instructionLa fixation du délai initial•Les délais de droit commun▪Un mois pour les déclarations préalables▪Deux mois pour les maisons individuelles▪Trois mois pour les autres constructions et aménagements

•Un délai connu dès le dépôt du dossier en mairie▪Lors du dépôt de la demande, le demandeur reçoit un récépissé qui lui indique le délai d"instruction de droit

commun 31

Encadrement des délais et procédures

d"instructionUn nouveau mécanisme de majoration des délais•Majoration du délai normal fixée à l"avance par les textes▪Exemple :

Consultation obligatoire d"une commission

départementale = 2 mois complémentaires

•Majoration opposable uniquement si elle est notifiéedans le mois qui suit le dépôt de la demande (si faite au-delà du délai d"un mois, c"est le délai initial qui s"applique)

32

Encadrement des délais et procédures

d"instructionEn résumé :• Un délai d"instruction connu et garanti pour l"ensemble des demandes au plus tard un mois après le dépôt en mairie Sauf exception, le permis ou la déclaration seront acquis de manière tacite à l"issue du délai d"instruction porté à la connaissance du pétitionnaire

Rares cas où le permis ne peut pas être tacite▪Exemple : Un permis nécessitant une enquête publique

33

4. Le certificat d"urbanisme

est simplifié 34

Le certificat d"urbanisme

Délai de validité : 18 moisLe certificat d"urbanisme de simple information•Il ne contient plus l"information sur les réseaux•Délai d"instruction : 1 mois

Le certificat d"urbanisme opérationnel•Ajout de la localisation approximative de la construction projetée•Délai d"instruction : 2 mois•En cas d"absence de réponse, le demandeur bénéficie du maintien des droits en vigueur à la date du certificat d"urbanisme " tacite »•L"administration est tenue de répondre en vertu de la loi DCRA du 12 avril 2000

35

5. Le régime déclaratif est

renforcé et élargi 36

Renforcement du régime déclaratifL"instructeur n"a plus à vérifier des éléments qu"il peut

difficilement contrôlerObjectif : préciser les responsabilités respectives de l"autorité compétente et des autres acteurs (constructeurs,

architectes...) de façon à limiter l"insécurité juridiqueCertaines informations demandées à l"occasion d"un permis

deviennent strictement déclaratives :•Propriété du terrain•Surfaces du projet•Servitudes de droit privé•Etudes concernant la sécurité

37

Renforcement du régime déclaratif

Champ élargi de la déclaration préalableL"autorité compétente peut s"opposer à la déclaration ou

émettre des prescriptions dans le délai d"un mois (2 mois dans certains cas)Sinon, un mois (ou 2 mois) après le dépôt de la demande,

la déclaration préalable peut être mise en oeuvre•L"autorité compétente ne peut plus retirer la non-opposition

38

Renforcement du régime déclaratif

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