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9 jui 2015 · définition, ces classes moyennes représentent 58 de la population spéculation qui accompagnent les mutations urbaines initiées par la 

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urbaine du sol 107 Marchés du logement et fractures urbaines en Ile-de- France clair que la définition du logement doit s'entendre au sens large Elle ne se

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L'extension urbaine s'est ensuite poursuivie le long des axes de transports reliant la ville à sa périphérie • L'étalement urbain s'est caractérisé par le grignotage ( 

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16 déc 2015 · centre/périphérie) et de la « popularisation » du terme de « fractures sociales spatiales participant à la définition de la ville en morceaux 

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ministère de l"Écologie, du Développement et de l"Aménagement durablesministère du Logement et de laVille

Direction générale

de l"urbanisme de l"habitat et de la construction www.urbanisme.equipement.gouv.fr/puca isbn 978-2-11-097022-0 15 Marchés du logement et fractures urbaines en Ile-de-France Cet ouvrage, issu d'une recherche menée pour le PUCA, propose une analyse, à un niveau géographique très détaillé, des relations entre peuplement, formation des prix du logement et structuration de l'espace urbain par les équipements scolaires et de transport. Fondé sur l'exploitation conjointe des données notariales et de Filocom, il apporte trois séries de résultats : une typologie et une cartographie de l'Ile-de-France ; l'identification de l'impact spécifique de la localisa- tion sur les prix du logement, qui permet la construction d'un indice spatialisé des prix du logement ; une étude des déterminants des prix du logement, qui propose notamment une mesure des effets respec- tifs de la composition sociale, de l'accessibilité et des formes urbaines. A ce niveau, une des conclusions est le caractère des effets de compo- sition sociale dans l'explication de la hiérarchie spatiale des prix : en ce sens, les marchés du logement apparaissent bien comme la sanction des fractures urbaines qui traversent l'Ile-de-France. La méthodologie proposée est généralisable à d'autres aires urbaines (elle a d'ailleurs déjà été engagée par l'équipe d'ATEMHAsur plusieurs agglomérations françaises). Reposant sur le refus de modéliser les impacts des facteurs sociaux et urbains indépendamment de la structure spatiale urbaine, elle se veut aussi innovante par rapport aux approches usuelles par les prix hédoniques. Elle invite finalement à la construction d'une nouvelle économie géographique des marchés du logement, fondée sur une approche des dynamiques cumulatives résultant du jeu de marchés segmentés en déséquilibre. Le plan | urbanisme | construction | architecture | puca depuis sa création en 1998, développe à la fois des programmes de recherche incitative, des actions d'expérimentation et apporte son soutien à l'innovation et à la valorisation scientifique et technique dans les domaines de l'aménagement des territoires, de l'habitat, de la construction et de la conception architecturale et urbaine. Organisé selon quatre grands départements de capitalisation des connaissances: Sociétés urbaines et habitattraite des politiques urbaines dans leurs fondements socio-économiques;

Territoires et

aménagement s'intéresse aux enjeux du développement urbain durable et de la planification; Villes et architecturerépond aux enjeux de qualité des réalisations architecturales et urbaines ;

Technologies et construction

couvre les champs de l'innovation dans le domaine du bâtiment; le pucadéveloppe une recherche incitative sur le

Futur des villes à

l"impératif du développement durable. Ce plan 2007-2012 se décline, selon huit programmes finalisés dont les objectifs de recherche répondent aux défis urbains de demain. Ces programmes sont accompagnés par des ateliers thématiques de bilan des connaissances et des savoir-faire, ainsi que par des programmes transversaux à l'échelle des territoires et des villes et à l'échelle européenne avec la participation du

PUCAà des réseaux

européens de recherche. Le PUCA, par ailleurs, assure le secrétariat permanent du programme de recherche sur l'énergie dans le bâtiment.

175pucaplan urbanisme construction architecture

Le gouvernement des villes

et la fabrique du bien commun Polarisation sociale de l"urbain et services publics

Citoyenneté et décision urbaine

Intercommunalité et métropolisation

Norme et fabrique du bien commun

∑Le renouveau urbain

Rénovation urbaine et mixité sociale

Renouvellement et recomposition des quartiers

Créativité et attractivité des villes

∑L"avenir des périphéries urbaines Territoires urbains et sûretéArchitecture de la grande échelle Habitat pluriel : densité, urbanité, intimité Systèmes périurbains et coûts d"urbanisation

Dynamiques et pratiques résidentielles

∑Comportements résidentiels et défis démographiques Vieillissement de la population et choix résidentiels

Habitat et services aux personnes âgées

Evolutions démographiques et inégalités territoriales ∑Accès au logement

Habitat et vie urbaine

Trajectoires résidentielles

Recompositions institutionnelles de l"offre de logement

Modes et formes de l"hébergement

Economie foncière et immobilière∑L"innovation dans l"architecture et la construction

Le futur de l"habitat

Logements optimisés: coûts, qualité, fiabilité, délai

Concept qualité, habitat, énergie

Observatoire des bâtiments durables

Palmarès de l"innovation

Evaluation énergétique du patrimoine existant (PREBAT)

Bâtiments démonstrateurs (PREBAT)

∑Territoires et acteurs économiques

Espaces urbain et dynamiques économiques

Lieux, flux, réseaux dans la ville des services Développement économique local et mondialisation

Economie de l"aménagement

Attractivité des territoires

∑Vers des villes viables et acceptables Politiques territoriales et développement durable Risques technologiques: enjeux économiques et territoriaux

Villa urbaine durable

Quartiers durables

Aménagement et démarches HQE

Collectivités locales et politiques énergétiques (PREBAT) Collectivités locales et défi climatique (PREBAT) Marchés du logement et fractures urbaines en Ile-de-France

Benoit Filippi, Cyrille Funès,

Hervé Nabos, Christian Tutin

PUCA recherche

Marchés du logement

et fractures urbaines en Ile-de-France

Benoit Filippi

Cyrille Funès

Hervé Nabos

Christian Tutin

MarcheLogement_couv_2coul_03.qxd 27/11/07 12:04 Page 1

Benoit Filippi

Cyrille FunËs

HervÈ Nabos

Christian Tutin

Marchés du logement

et fractures urbaines en Ile-de-France MarcheLogement_16x24_int06.qxd 14/11/07 12:10 Page 1

Plan Urbanisme Construction Architecture

Directrice de la publication: Michèle Tilmont, Secrétaire permanente du P UCA

Responsable de l'action: Phuong Mai Huynh

Coordination de la publication et communication: Josette Marie-Jean-Robert

PUCA / Grande Arche de la Défense

Paroi Sud - 92055 La Défense Cedex

Tél.: 01 40 81 18 20 - Fax: 01 40 81 63 78

Site: www.urbanisme.equipement.gouv.fr/

PUCA

Collection "Recherches» du PUCA n° 175

en vente au CERTU - 9, rue Juliette Récamier - 69456 Lyon Cedex 06

Tél.: 04 72 74 59 59 - Fax: 04 72 74 57 80

Site: www.certu.fr

MarcheLogement_16x24_int06.qxd 14/11/07 12:10 Page 2

Sommaire

PrÈambule et remerciements007

PrÈface009

Chapitre 1 : Cycles de vie, comportements rÈsidentiels et structures urbaines : vers une analyse ´ multi-niveau ª des dynamiques rÈsidentielles011

1. Contexte et enjeux011

Enjeux de mutations sociétales et urbaines011

Un renouvellement des problématiques de recherche012 Une analyse systémique " ville et habitat »014 Interventions publiques et besoins de " connaissances orientées action »018

2. Cycle de vie et comportements rÈsidentiels020

Cycle de vie et cursus résidentiels021

Cycle de vie, patrimoine et statut doccupation024 Cycle de vie, préférences spatiales et choix dhabitat028

3. Structures spatiales et rÈgulations de marchÈ031

Demande de logement et carte de localisation : une lecture par les prix031 Offre de logement et orientation des choix des ménages037

La présence du secteur social du logement040

4. Une pÈriode de restructuration des outils dêobservation041

3 MarcheLogement_16x24_int06.qxd 14/11/07 12:10 Page 3

Chapitre 2 : La structure urbaine du peuplement

rÈsidentiel et le cycle de vie des mÈnages043

1. Approches et mÈthodes dêanalyse des structures du peuplement rÈsidentiel043

De nombreux travaux sur lorganisation sociale du territoire043 Une méthode admise : lAnalyse factorielle des correspondances044

2. De la division sociale de lêespace ‡ lêanalyse multidimensionnelle

des profils dêoccupation de lêhabitat localisÈ 045
Les approches spatiales du peuplement résidentiel045

Les approches en termes de logement047

Lapproche en termes dhabitat localisé048

3. Les structures urbaines du peuplement rÈsidentiel en Ile-de-France :

un rÈfÈrentiel dêanalyse 050
Les éléments structurants des profils doccupation des quartiers en Ile-de-France 050

La structure de lespace social francilien053

Une typologie des profils doccupation des quartiers de lIle-de-France059 Une typologie socio-économique de lhabitat localisé071

Une typologie des profils doccupation du parc

en propriété occupante de lIle-de-France 072

4. Cycle de vie et insertion urbaine en Ile-de-France081

Cycle de vie et insertion urbaine081

Appréhender le cycle de vie des ménages : une combinaison de lâge des occupants et des structures familiales 081
Caractéristiques des ménages selon leurs positions dans le cycle de vie 086
Comportements résidentiels des ménages au cours de leur cycle de vie094 Chapitre 3 : Lêanalyse des configurations urbaines : formes urbaines et Èquipements103

1. Introduction : Espace rÈsidentiel et identitÈ des quartiers,

le rÙle des Èquipements 103

2. La constitution de la base de donnÈes urbaines :

les sources et leurs potentialitÈs gÈographiques 105
Linformation géographique et lespace105 Lanalyse de la morphologie et de loccupation urbaine du sol107 MarchÈs du logement et fractures urbaines en Ile-de-France4 MarcheLogement_16x24_int06.qxd 14/11/07 12:10 Page 4

Transports et production dêespaces urbains110

Equipements scolaires et structure sociale de lêespace113

3. Lanalyse des formes urbaines en Ile-de-France114

Une approche conjointe de la morphologie urbaine, de la rÈpartition spatiale des Èquipements et de la structure du parc de logement 114
Une grille de lecture des formes urbaines en Ile-de-France116 La typologie des formes urbaines en Ile-de-France118

4. Lanalyse de laccessibilité transport121

Une analyse associant lêaccessibilitÈ en vÈhicule particulier et en transports collectifs 121
Une grille de lecture de la structure des transports en Ile-de-France125 Une typologie francilienne de lêaccessibilitÈ transport126

5. Lanalyse spatiale des lycées127

Une analyse territorialisÈe des rÈsultats des lycÈes127

Une typologie des lycÈes128

Spatialisation de la typologie des lycÈes129

6. Les co-occurrences spatiales adaptées à la problématique " habitat et ville »130

Chapitre 4 : Lanalyse des marchés du logement

à travers la formation des prix141

1. Lapport dune analyse économétrique du logement comme

ensemble de caractéristiques et la diversité de ses mobilisations par les théories économiques 141

2. Les deux approches de la hiérarchie spatiale et de la valorisation

des aménités urbaines 144

3. Analyse des hiérarchies spatiales des prix en Ile-de-France150

Lêanalyse des prix en Ile-de-France150

Le modËle ajustÈ sur les transactions dêappartements152 Le modËle ajustÈ sur les transactions de maisons individuelles154

Construction dêun indice spatial des valeurs

et de ´ zones de prix ª homogËnes 156

4. Les déterminants urbains des hiérarchies spatiales en Ile-de-France159

Niveau des prix et profils de peuplement des quartiers159

Niveau des prix et accessibilitÈ transport163

Niveau des prix et formes urbaines168

Sommaire 5

MarcheLogement_16x24_int06.qxd 14/11/07 12:10 Page 5

5. Prix des logements et reprÈsentations des marchÈs :

comment analyser les contraintes de prix et revenus, et les mÈcanismes de sÈlectivitÈ sociale ? 172

6. Fonctions dêenchËres, prÈfÈrences spatiales et sÈlectivitÈ sociale178

La rente denchère : position du problème178 Le modèle économétrique ajusté dans le Val-de-Marne180

7. Une approche par les marchÈs segmentÈs186

8. Une mise en perspective historique des prix et des revenus

des mÈnages : comment penser un modËle dynamique ? 188
Chapitre 5 : Espace urbain, marchÈs immobiliers et politiques publiques : question dêÈconomie urbaine195

1. De lêespace rÈsidentiel ‡ lêespace urbain : ‡ la recherche dêune thÈorie195

2. Espace urbain, marchÈs immobiliers et politiques publiques :

trois ensembles de questions thÈoriques 198
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