[PDF] [PDF] Gemeinschaftlich Wohnen – was kann das sein? - Wohnprojekte

[PDF] Besteuerung von Wohnprojekten - Haushalten eV

(Eigennutzer → gemeinschaftl Errichten, indiv Wohnen) – WE-Anlagen Kapitalanleger mit Focus in Sachwerten Besteuerung von Wohnprojekten 

[PDF] Gemeinschaftlich Wohnen – was kann das sein? - Wohnprojekte

12 déc 2019 · Für Wohnprojekte relevante Rechtsformen 2 Besteuerung des Unternehmens Besteuerung von Gewinnzuweisungen an die Mitglieder 

[PDF] Potentiale und Grenzen genossenschaftlicher Kooperationen

in kleinen Wohnungsgenossen- schaften stecken und wie diese im Interesse von Wohnprojekten genutzt Instandhaltungsmaßnahmen zu steuern Die dafür

[PDF] 2/2013 IMMOBILIENSTEUER - Frieden

steuer Beide Befreiungen sind nicht vererbbar Das bedeutet, dass immer vereinfachten Besteuerung vorneh- men Das Wohnprojekt in Ulmerfeld ent-

[PDF] Wohnen im Kontext - Bund Deutscher Architekten

Hilde Strobl Das Wohnen und die ganze Stadt Steuern Entschlacken Beschleunigen Stefan Rettich klassischen gemeinschaftlichen Wohnprojekten und

[PDF] Wegweiser zur Gründung und Gestaltung von

Wohnprojekte mit intergenerativem Ansatz verbinden z B das frühzeitig die Unternehmens-, Steuer- und ganz oder teilweise von der Besteuerung befreit

[PDF] Börsennotierte Wohnungsunternehmen als - BBSR - Bundde

keiten durch den Jahresüberschuss nach Steuern und eventuelle Gewinnvorträge aus unter von selbst mit Wohnprojekten auf die Verwaltung zugehen

[PDF] Wege zur Stärkung der Eigenkapitalbasis von - BBSR

dern, die an einem Wohnprojekt interessiert und im Regelfall noch nicht mit Wohnraum versorgt Die Steuer ist durch den Schuldner ( Wohnungsbaugenossen-

[PDF] Wohnen im Alter - Steuertipps

8 1 2 Wann fällt Steuer auf die Einnahmen an? 10 1 Für die Besteuerung entscheidend: die Nutzung in den Jahren vor schaft oder einem Wohnprojekt

[PDF] FDP - Gesetzentwurf - Deutscher Bundestag

15 fév 2006 · Grundprinzip der Einkommensteuer – die Besteuerung nach der individuellen ein altersgerechtes Wohnprojekt einzukaufen Nicht ver-

[PDF] BESTHOTEL 138, rue des Pâquerettes 74960 CRAN GEVRIER Mr

[PDF] Bestiaire - Portails sur Might and Magic - Anciens Et Réunions

[PDF] bestiaire - Racines et Traditions en Pays d`Europe

[PDF] Bestiaire de la vague venue me voir à Nice de la part de mon ami le

[PDF] Bestiaire du coquillage

[PDF] Bestiaire d`amour rimé

[PDF] Bestiaire d`horoscope - Anciens Et Réunions

[PDF] Bestiaire malfaisant - Des commentaires de poèmes par Daniel - Chats

[PDF] Bestiaires fabuleux - France

[PDF] Bestimm - Fischereiverein Bregenz - Anciens Et Réunions

[PDF] Bestimmung der geographische Breite eines Ortes (I

[PDF] Bestimmung von Seltenen Erden in Lebensmitteln mittels ICP

[PDF] Bestnoten von Capital für VON POLL IMMOBILIEN

[PDF] BesTop Floor Mats Installation Instructions - Mexique Et Amérique Centrale

[PDF] Bestzeit - HTL Heubach Transport Logistik GmbH

Gemeinschaftlich Wohnen -

Wie organisieren und finanzieren?

Rechtsformen und FinanzenGemeinschaftlich Wohnen Teil 2 12.12.19

Bernd Müller, Conny Müller

Überblick

1.Für Wohnprojekte relevante Rechtsformen

3.Finanzierung

5.Arbeitspunkte bis zur Finanzierungszusage einer Bank

Welche Rechtsform ist die richtige?

Die Projektziele bestimmen, welche Rechtsform passt.

Erster Schritt daher: Festlegung der Projektziele

Zweiter Schritt:Wahl der Rechtsform und Ausarbeitung des

Gesellschaftervertrages

Mitglieder.

im Besitz eines Einzelnen (WEG) ist, im Besitz einer Gruppe bestimmter Personen (GbR, KG) ist, oder nicht an Personen gebunden ist (Genossenschaft; GmbH) Für die Wahl der Rechtsform relevante Projektziele Soll es ǀerbindliche Ziele (eine "Verfassung͞) geben͍ Wer bestimmt über die Auswahl neuer Bewohner? Soll es hierfür Kriterien (z.

B. Quoten für Altersgruppen) geben?

Sollen Gewinneerzielt werden?

Wertsteigerungen?

Was noch zu beachten ist

Wie ist die Haftunggeregelt?

Verwaltungsaufwand(Anforderung an Buchhaltung, ggf. Prüfung)

Aufwand bei Mitgliederwechsel

Besteuerungdes Unternehmens

Besteuerung von Gewinnzuweisungen an die Mitglieder

Steuerliche Aspekte

Standard-Abschreibung von 2 % pro Jahr

Steuerliche Verlustanrechnung für die Mitglieder

Verlustzuweisungen gibt es

nur bei Personengesellschaften(GbR, KG, Stille Beteiligungen) nicht bei Beteiligungen an juristischen Personen (Genossenschaftseinlagen; GmbH)

Besteuerung von Rücklagen

Rücklagen für zukünftige Instandhaltungsmaßnahmen sind als Gewinn zu versteuern.

Befreit sind nur steuerbefreite Genossenschaften.

Für Wohnprojekte relevante Rechtsformen

WEG, WEG & GbR

GbR

Genossenschaft

GmbH und Co KG

Mietwohnprojekt in Kooperation mit einem Investor

(Wohnungsunternehmen, Genossenschaft)

Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)

Aufteilung eines Objektes (z.B. MFH) in Einzeleigentumdurch Individuelle Finanzierungnach Miteigentumsanteilen, individuelle Haftung, individuelle Verfügung, individuelle Renditeerwartung Zustimmung bei Verkauf und Vermietung kann vereinbart, aber nur in deren grundbuchlich gesichertem Ankaufsrecht zu einem festgelegten Preis (z.B. Verkehrswert nach Gutachterausschuss) oder über eine

Erbbaurechtskonstruktion.

Eigentümerversammlung entscheidet über das Gemeinschaftseigentum Integration von Mieternerfordert Kombination mit anderer Rechtsform (z.B. GbR) oder private Vermietung (Nachbarn sind ggf. Vermieter). GbR GbR besitzt die Wohnungen als Gemeinschaftseigentum(Selbstnutzer- GbR, Vermieter-GbR, gemischte GbR) und kann Kredite aufnehmen geteilte Wohnungsgrundbücher.

Aufrechterhaltung des gemeinsamen Eigentums.

Anspruch auf "angemessene Abfindung͞ bei Kündigung; Durchsetzbarkeit einer wertbegrenzten Abfindung ist umstritten. Konsensprinzip; Mehrheitsprinzip durch Gesellschaftervertrag festlegbar Besteuerung: Gewinne und Verluste werden dem einzelnen Mitglied zugeordnet. (Instandhaltungsrücklagen unterliegen Gewinnbesteuerung.) GbR legen. Banken akzeptieren deshalb nur eine begrenzte Mitgliederzahl.

Vermietung.

Bewertung:

GbR -eine Rechtsform für kleine Gruppen

Genossenschaft -Prinzipien

Eigentümer ist die Genossenschaft(kein privater Zugriff auf

Wertsteigerungen)

Demokratieprinzip: Ein Mitglied -eine Stimme.

(Gewinne werden von den wohnenden Mitgliedern bezahlt) werden nominal zurückgezahlt.

Finanzierung auszubezahlender Wertsteigerungen.)

Das Nutzungsentgeltorientiert sich an den Kosten(nicht am Markt).

Genossenschaft -Finanzierung

Jedes Mitglied zahlt eine Pflichteinlage für die Mitgliedschaft Flexible finanzielle Beteiligung -Flexible Nutzungsentgelte

Genossenschaft.

(Steigert Kreditwürdigkeit, nützt dadurch den Ärmeren). (eingesparte Aufwendungen für Kredite) Absenkung des Nutzungsentgelts bis auf die Nebenkosten + Abschreibung

Genossenschaft-rechtliche Aspekte

In der Satzung regelbar: Unternehmensziele, Regeln, Pflichten. Vermietung nur an Mitglieder, somit Bindung aller Bewohner an die

Satzung.

Doppelte Buchführung und Jahresabschluss zwingend. Geringere Anforderungen für die Aufnahme von Nachrangdarlehenvon Mitgliedern (Anlegerschutzgesetz, Kreditwesengesetz) Genossenschaftsmitglieder haftenmaximal mit ihrer Einlage. (Nachschusspflicht bei Insolvenz nur, wenn in Satzung vorgesehen) Organe: Mitgliederversammlung, Vorstand, Aufsichtsrat

Verbund von Hausprojekten, mit dem Ziel

-einen Solidartransfer zwischen etablierten und neuen Hausprojekten zu organisieren. Die Hausgemeinschaft organisiert sich über einen Verein. Der Verein hat die Mehrheit im der Hausbesitz-GmbH. Er trifft alle Entscheidungen, für die kein Vetorecht des Syndikats besteht.

Hausverein

Wohnprojekt

Syndikat

Verein

Syndikat

GmbH

Hausbesitz-

GmbH einziger

Gesellschafter

Vetorecht bei

Hausverkauf,

Ergebnisverwendung

Einlage͗ 12.500 Φ

Selbstverwaltung

Einlage͗ 12.500 Φ

Mitglied

Eigentümerin

Rechtliches Konstrukt

Mietshaussyndikat Finanzierung

Zentrales Finanzierungsprinzip:

Priǀate Nachrangdarlehen bzw. "Direktkredite͞

Was sind "Direktkredite͍͞

Nicht grundbuchlich gesicherte Darlehen von

Projektmitgliedern und Externen mit einem qualifiziertenRangrücktritt. (also nicht nur die Banken, sondern auch Lieferanten, Handwerker) Der Solidarbeitrag jedes Projekts steigt jedes Jahr von

10 Cent/m² und Monat um 0,5 % der Vorjahreskaltmiete an.

Daraus werden z.B. finanziert:

-Einlagen in neue Projekt-GmbHs -Beratung von Projekt-Initiativen -Öffentlichkeitsarbeit

Anforderungen an Hausbesitz-GmbH

Doppelte Buchführung, Jahresabschluss zwingend.

Kommanditgesellschaft mit GmbH

Hoher Gestaltungsspielraum:

Struktur:

Buchführung und Jahresabschluss für GmbH und für KG erforderlich.

GmbHKommanditisten

Mitglieder des Wohnprojekts

GmbH & Co KG

Eigentümerin

GmbH& Co. KG

Wohnung verbunden werden (vom Kommanditist auch vermietbar).

Alternativ ist die KG Vermieterin der Wohnungen.

Eine Festlegung der Verkaufsbedingungenfür den Kommanditanteil auf den (Anteil am Stammkapital plus offene Rücklagen plus Bilanzgewinn)

Steuer

Keine Grunderwerbssteuer beim Kauf eines Anteils.

Gesellschafter sind über ihre Anteile an Gewinnen und Verlusten beteiligt. Mietwohnprojekt in Kooperation mit "Inǀestor͞

Ein Investor übernimmt die Bauherrnschaft.

Die Gruppe kann organisiert sein als:

Verein

GbR Hausgemeinschaft der Genossenschaft mit eigenen Rechten

Traditionsgenossenschaft; Wohnungsunternehmen

(z.B. bauverein AG, GSW, Ökogeno) Dachgenossenschaft mit teilautonomen Hausgemeinschaften

Satzung regelt Kompetenzen, Rechte und Pflichten

Von zentraler Bedeutung: Kooperationsvereinbarung

Regelung der Rechte und Pflichten der Gruppe und ihrer Mitglieder gegenüber dem Investor. Mietwohnprojekt in Kooperation mit "Inǀestor͞

Vorteile in Bezug auf

Eigenkapitalbedarf und Finanzierung

Projektmanagement

Risikoausgleich

Langfristig: Unterstützung neuer Projekte bzw. billigere Einstiegsmieten

Nachteile: Autonomieverlust

Instandhaltung

KfW-Wohneigentumsprogramm (Zinsgünstiges Darlehen)

Hessen-Darlehen Familien

Kindern; bis 145.000 Φ; 0,89 %; 20 J. Zinsb.)

Baukindergeld (bis 31.12.20; 12.000 ΦͬKind)

Gemeinschaftliche bewohnergetrageneWohnprojekte

Hessen-Darlehen: 50 % der Haushalte müssen Einkommensgrenzen Erwerb von Genossenschaftsanteilen: KfW-Kredit 134; zinsgünstiges

Darlehen (bis zu 50.000 Φ)

85 % der Finanzmittel kommen von der Öffentlichen Hand

Kredite mit sehr niedrigen Zinsen, ggf. Baukostenzuschüsse

Antragstellung über die Kommune

Belegung erfolgt über die Kommune (keine freie Vermietung) Vermietung nur an Mieter innerhalb der Einkommensgrenzen

15 % muss der Bauherr als Eigenkapital beisteuern (z.B. Genossenschaft)

einen GLS-Bürgenkredit (Kommune besitzt das Belegungsrecht über das Wohnungsamt)

Kosten und Finanzierung

Kosten

Grundstück mit Nebenkosten

Baukosten + Baunebenkosten

Bauzeitzinsen

Finanzierung

Eigenkapital

Geld der zukünftigen Bewohner/innen

Eigenkapitalersatz

Private Nachrangdarlehen von Externen

BürgengemeinschaftGLS-Bank

Fremdkapital (Grundbuchlich gesichert)

Bankdarlehen

Kosten

laufende Ausgaben Miete

Kredite

Kosten der Wohnungsnutzung

Das Nutzungsentgelt / die Miete / das Hausgeld muss die -Ausgaben für die Wohnung und den

Ausgaben

-Zinsen für Kredite -ggf. Erbbauzinsen für das Grundstück -Tilgung -Instandhaltung (Reparaturen und Rücklagen dafür) -Verwaltungskosten (Prüfung, Buchhaltung, Hausverwaltung) -Ggf. Mietausfall (und Rücklagen dafür)

Wertverlust (Abschreibung)

Kostengrundlagen

Derzeitige reine Baukosten von WohnSinn Bessungen.

Bauzeitzinsen: 1,75 % der Gesamtkosten

je qm Whfl. Grundstück (inkl. 8% Nebenkosten)je qm 1.0801.100

Baukosten ohneGrundstück

2.900

Gesamtkosten Bau + Grundstück4.100

Miete bei 100% Kreditfinanzierung

Zins + Tilgung1,5%+2,2%12,60

(Abschreibung1,4%4,78)

Kostendeckendes Nutzungsentgelt (Miete)

Bestandteile eines Nutzungsentgelts zu Beginn:

für seine Wohnung erforderliche Kredit, desto geringer ist die Zinsbelastung.

Entsprechend sinkt sein Nutzungsentgelt.

0 500
1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000 4.500 5.000

Beispiel:

Einlage: 30 %

Abschreibung: 1,4 %

Tilgung: 2 %

Zinsen: 1,5 %

Instandhaltung͗ 10 Φͬmϸa

Verwaltung͗ 200 ΦͬWhg*a

Mietausfall: 2%

Zentrales Etappenziel: Erhalt eines Bankkredits

Ohne Bankkredit kein Projekt.

Voraussetzung für den Erhalt eines Bankkredits

Die Bank muss daran glauben, dass

Voraussetzungen

Eigenkapitalnachweis im Bereich von 25-30 %

Positive Wirtschaftlichkeitsrechnung für das Gesamtprojekt (Einnahmen decken die Ausgaben) Nachweis, dass der Großteil der Wohnungen vergeben ist Begründung, dass die erforderliche Miete erzielbar ist

Eintragung einer Grundschuld

Evtl. vorausgehender Einsatz des Eigenkapitals

Konstituierung der Gruppe

Richtwert: 12 Monate

Arbeitsstruktur installieren

Mitglieder werben

Wahl und Eintragung einer Rechtsform

Arbeitspunkte bis zur Beantragung eines Bankkredits

Richtwert: ca. 10 Monate

Nutzungskonzept (Wohnen und Sondernutzungen)

Mitglieder abgleichen

Arbeitspunkte bis zum Grundstückskauf

Fortsetzung: Arbeitspunkte bis Beantragung Bankkredit

Zusagen für Privatkredite einholen

Mitgliederverpflichtungen für Eigenkapital einholen Finanzierungskonzept erstellen, Wirtschaftlichkeitsrechnung

Nachweis der vorhandenen Wohnungsbelegung

Grundstückskauf und Kreditauszahlung

Richtwert: 3 Monate

Nachweis des Eigenkapitals und des Eigenkapitalersatzes

Verhandlungen mit Banken

Kaufvertragsverhandlungen

Finanzierungsanforderungen bis zum Grundstückskauf Alle Kosten, die vor dem Abschluss eines Bank-Kreditvertrages anfallen, müssen von den vorhandenen Mitglieder finanziert werden. Problem: Scheitert das Projekt, ist das Geld verloren.

Kostenpunkte

Beratungskosten für Wahl der Rechtsform und Finanzierung.

Entwurfsplanung.

(Volumen: Etwa 1,5 % der Baukosten ohne Grundstück: 150.000

Broschüren zu Rechtsformen

Stiftung Trias

Folgeveranstaltungen 2020

Gemeinschaftlich finanzieren -Wie geht das?

Gemeinschaftlich bauen -Selber bauen oder bauen lassen? (Erste organisatorische Schritte zum Gruppenaufbau)

Termine ab Jahreswechsel auf:

gemeinschftlich-wohnen/quotesdbs_dbs26.pdfusesText_32