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Université François Rabelais de TOURS
&µoš OE}]šU[}v}u]š^]v^}]oMEMOIRE DE STAGE
Licence Sciences de Gestion
LA SCI EST-ELLE UN OUTIL DE GESTION
PERTINENT ?
BRUNEAU Mélanie
Responsable de stage : Mme BERGER Marie-Agnès et Mr LAFOND PascalAnnée universitaire : 2010/2011
Directeur du mémoire : Mr Fabien GERBAUD
Mémoire de stage " La SCI est-elle un outil de gestion pertinent ?P a g e | 1
BRUNEAU Mélanie
LA SCI EST-ELLE UN OUTIL DE
GESTION PERTINENT ?
Année universitaire 2010/2011
Mémoire de stage " La SCI est-elle un outil de gestion pertinent ?Page | 2
Remerciements
Pour commencer, j'aimerais remercier Mr GUIDET Jean, Expert-Comptable et Directeur d'Agence FIDUCIAL St Avertin pour m'aǀoir offert l'opportunité d'effectuer mon confiance, avec une pleine autonomie, et votre sympathie. Je tiens également à remercier Mme BERGER Marie-Agnès, Expert-Comptable et Mr LAFOND Pascal, Chef de Groupe pour leur dévouement, leur écoute, leur confiance au seinmeilleure réussite possible. Merci de m'aǀoir confié un large panel de dossiers tous
Je remercie aussi Mr GUILBERT Cyril, TRAVAILLARD Etienne et MOREAU Tiffany, Collaborateurs Comptables et Mme DEMAY Jessica, Chef de Mission pour leur bonne humeur, leurs attentions à toutes mes interrogations, leurs réponses constructives, leurs disponibilités et leurs conseils. Je souhaite remercier mon tuteur de stage, Mr GERBAUD Fabien, professeur deComptabilitĠ au sein de l'UniǀersitĠ Franĕois Rabelais pour son Ġcoute et son attention à
répondre à toutes mes interrogations pendant l'Ġdification de ce mĠmoire.10 semaines.
Mémoire de stage " La SCI est-elle un outil de gestion pertinent ?Page | 3
" La société est instituée par deux ou plusieurs personnes à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter Elle peut être instituée, dans le cas prévus par la loi . »11 Selon l'article 1832 du Code Ciǀil
Mémoire de stage " La SCI est-elle un outil de gestion pertinent ?Page | 4
Sigles et Abréviations
AMTS : Amortissements
ASS : Assurance
BIC : Bénéfices Industriels et Commerciaux
BODACC : Bulletin Officiel Des Annonces Civiles et Commerciales CA :CET : Contribution Economique Territoriale
CFE : Cotisation Foncière des Entreprises
CVAE : Contribution de la Valeur Ajoutée des EntreprisesHON : Honoraires
HT : Hors Taxes
IR : Impôt sur le Revenu
IS : Impôt sur les Sociétés
N° : Numéro
RCS : Registre du Commerce et des Sociétés
RN : Résultat Net
SIC : Société Civiles Immobilières
TTC : Toutes Taxes Comprises
TVA : Taxe sur la Valeur Ajoutée
Mémoire de stage " La SCI est-elle un outil de gestion pertinent ?Page | 5
Table des matières
INTRODUCTION P. 6
1. La constitution de la SCI : Outil de gestion patrimoniale simplifié
1-1. Les règles de fonds : Société de personne ................................................................ P. 7
1-2. Les règles de formes : Trop souvent négligées ......................................................... P. 8
2. Les enjeux de la SCI : Bonne ou mauvaise affaire ?
2-1. Les avantages ͗ Facilitation de la gestion d'un patrimoine immobilier .................... P. 10
2-2. Les inconvénients : Responsabilité indéfinie ............................................................ P. 11
2-3. Pour détenir quoi ? Des biens immobiliers et des acquisitions nouvelles ............... P. 12
2-4. Dans quels buts ? Un support pour gérer son patrimoine professionnel ................ P. 13
3. Les caractéristiques de la SCI : Une liberté encadrée
3-1. Grande souplesse d'utilisation : un atout majeur pour la SCI ................................... P. 15
3-2. Domaine d'application limitĠ : Ne pas déraper vers une activité commerciale ........ P. 15
1. La gestion de la SCI s'effectue au cas par cas
1-1. Comptabilité non obligatoire : Indispensable malgré tout ! ..................................... P. 17
1-2. Soumise ă l'IR ou soumise ă l'IS : Tactiques de gestion bien différentes .................. P. 18
1-3. Simulation au sein d'une SCI ................................................................................... P. 19
1-4. Soumise à TVA : Une gestion plus contraignante ..................................................... P. 21
2. Les obligations fiscales restent légères mais spécifiques
2-1. Yuand la SCI est soumise ă l'IR : Revenus fonciers, déclaration simplifiée ............... P. 23
2-2. Yuand la SCI est soumise ă l'IS : Déclaration détaillée et complexe ......................... P. 24
3. La dissolution de la SCI : Une opération souple et simplifiée
3-1. Une procédure souple .............................................................................................. P. 27
3-2. La liquidation est une opération simple pour les SCI ................................................ P. 28
CONCLUSION P. 29
ANNEXES P. 30
BIBLOGRAPHIE P. 34
Mémoire de stage " La SCI est-elle un outil de gestion pertinent ?Page | 6
La SCI est une notion de plus en plus employée dans le vocabulaire des français. Lesigle de SCI désigne la société civile immobilière. On peut comparer cette notion à un outil
de gestion : en effet, elle est de plus en plus convoitée dans notre société actuelle car elle
présente un intérêt certain pour gérer son patrimoine immobilier personnel et parfois même
professionnel. cas des avantages tant sur le plan fiscal que sur le plan privé. On peut parler en ce sens d'un outil de gestion patrimonial car la SCI a pour ǀocation la gestion d'un ou plusieurs biens immobiliers sous forme de location.convient de savoir manier avec la plus grande délicatesse car il faut le faire évoluer et le faire
vivre comme toute autre société. A défaut, cette structure peut être qualifiée de fictive,
parfois abusive et les avantages occasionnellement remis en cause.patrimoine du fait que ce ne sont pas les associés mais la société qui est dorénavant
propriétaire des biens immobiliers. Dans ce mémoire, nous allons analyser cet outil de gestion et voir si oui ou non il est pertinent et surtout dans quel cas. Dans un premier temps, nous évoquerons les différentes caractéristiques de la SCI ainsi que ses enjeux afin de comprendre son fonctionnement et se familiariser avec cet instrument. Dans un deuxième temps nous aborderons surtout les aspects fiscaux, comptables et juridiques en vue d'analyser cet outil et d'en dĠduire une réflexion cohérente vis-à-vis de la société qui nous entoure. Mémoire de stage " La SCI est-elle un outil de gestion pertinent ?Page | 7
1. La constitution de la SCI : Outil de gestion patrimoniale simplifié
La constitution d'une SCI reste un acte simple relatif à une société de personne. Le
peut s'en crĠer une s'il le souhaite. Selon certaines estimations, il y aurait plus de 1 400 0002 SCI immatriculées en France. Des particuliers, dans le cadre de la gestion de leur patrimoine personnel, comme des professionnels peuvent créer une SCI. En résumé, elle est un outil de gestion patrimoniale apprécié des Français dans le cadre de la transmission du patrimoine environ 20 SCI sont gérées annuellement. Pour comprendre le fonctionnement d'une sociĠtĠ ciǀile immobiliğre, il est importantjuridiques peuvent être modifiés au cours de la vie de la société. Il faut donc préalablement
évoquer les règles de cette fiscalité pour pouvoir se familiariser avec elle, analyser cet outil
de gestion grandissant en France et en déduire si il est pertinent ou non.1-1. Les règles de fonds : Société de personne
Sachant qu'une SCI est une société de personne, le Code Civil4 encadre ce type de société
famille identique. Dans la réalité, beaucoup de SCI se forment entre époux respectifs quel que soit le régime matrimonial du couple. Ceci peut être perçu comme un avantage du fait2 Le Nouvel Observateur, 14 Janvier 2011, V.G
3 Le Figaro, 22 Octobre 2010, Anna Hagége
4 Article 1832 du Code Civil
CHAPITRE 1 IM 6FH Ń·HVP"
Mémoire de stage " La SCI est-elle un outil de gestion pertinent ?Page | 8
général le même bien immobilier intégré dans le cadre de la SCI. De plus, un enfant mineur
anticipé peut être associé à une SCI dans la seule condition que les deux parents en donnent
l'autorisation. Cependant, le cas ne s'est jamais prĠsentĠ dans le cadre de cette mission et il
En effet, chaque membre de la société doit faire un apport, les parts ne doivent pas
obligatoirement être égales. Dans les cas rencontrĠs, le capital social n'edžcğde pas 2 500 Φ et
les parts sont majoritairement égales entre les associés. Mais parfois, dans certaines SCI, des
associés ne détiennent que 1й des parts et l'autre 99й ; cela montre bien une grande
différence entre la gestion des SCI présente en France. Ceci montre également uninconvĠnient d'ġtre en situation d'une sociĠtĠ de personne. Il n y a pas de montant
minimum pour le capital social d'une SCI. En contrepartie, les associés reçoivent des partssociales à la hauteur de leur apport. La SCI doit reposer sur le principe de l'affectio
societatis5.pouǀoir la gĠrer et s'en serǀir comme un outil de gestion précieux. Elle est simple à
constituer car il faut juste aprğs aǀoir dĠfini les associĠs, l'enregistrer au Registre du
contraintes lors de la constitution mais celles-ci restent superflues. La gestion de la SCI est donc organisée librement, ce qui montre un signe de grande souplesse de gérance.1-2. Les règles de formes : Trop souvent négligées
L'une des premiğres rğgles à connaître est celle de la mise au point des clauses
statutaires qui sont souvent négligées ; ce qui est dommage car la réglementation applicable
avantage les sociétés civiles et laisse beaucoup de libertés dans la rédaction des statuts. Il
est par conséquent important de déterminer :5 Selon le dictionnaire juridique " L'affectio societatis, est une locution d'origine latine pour désigner l'élément
intentionnel indispensable à la formation du lien qui unit les personnes qui ont décidé de participer au capital
d'une société qu'elle soit civile ou commerciale » Mémoire de stage " La SCI est-elle un outil de gestion pertinent ?Page | 9
- la durée ; - les comptes courants d'associĠs; - l'affectation du rĠsultat ;- la gérance qui fixe les règles de désignation et de révocation du gérant ainsi que la
prévision de sa rémunération ;- le droit de vote lors des assemblées générales qui ont lieu une fois par an pour
l'approbation des comptes. La deuxième règle importante concerne les apports qui peuvent être de tous types (en nature, en numéraire et en industrie). Lors de la constitution d'une SCI, chacun des associĠsest tenu de faire un apport pour établir le passif du bilan. Aujourd'hui, les apports en
industrie sont peu voir pas présents dans les sociétés civiles immobilières.connaissance de toutes les modalités requises pour ce faire. Il ne faut négliger aucune
responsabilité et aucune obligation car la constitution est la première étape de la SCI, qui
reste primordiale dans le processus de démarrage. Pour éviter tous litiges également, lesstatuts doivent être rédigés et approuvés par tous les associés dès les premiers pas de la
société. En ce qui concerne les écritures comptables6 pour la création de la SCI, il suffit de lesétablir pour les apports en numéraire, pour les apports en nature et pour les apports libérés.
Celles-ci doiǀent ġtre effectuĠes par un cabinet d'edžpertise comptable car les écritures
restent malgré tout complexes.6 Annexe 1 ͗ critures comptable pour la constitution d'une SCI
Mémoire de stage " La SCI est-elle un outil de gestion pertinent ?Page | 10
2. Les enjeux de la SCI : Bonne ou mauvaise affaire ?
La SCI est un outil de gestion patrimoniale, il s'agit d'un instrument dĠlicat et subtil àcette partie. " La réalité a pourtant de quoi faire déchanter pour la bonne et simple raison
que la SCI est fiscalement transparente7 ».2-1. Les avantages : Facilitation de la gestion d'un patrimoine immobilier
immobilier important.Cette forme de société permet à plusieurs personnes de réaliser un investissement
immobilier conséquent qui peut même dépasser la capacité de chacune d'entre elles. Nous quotesdbs_dbs14.pdfusesText_20