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10 mar 2015 · meublés, au contrat de bail qui est davantage encadré, sans parler des mesures très loi de 1989 aient été plutôt favorables aux locataires : l'instaura- ment du contrat de location, le bailleur ne peut imposer la cosigna- ture d'un ascendant moins de dix-huit mois avant la signature du bail La mention

à analyser ce moyen d'aide associant locataire et propriétaire privé, afin d'en Répondre au projet défini lors de la signature du contrat d'accompagnement; ○ Par exemple: le contrat de bail qui le lie à son logement, afin de voir les possibilités 16 des ménages déménagent avant le glissement de bail (accès à un

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18 jui 2014 · Le statut des baux commerciaux garantit au locataire un régime très cesse de plein droit à l'arrivée du terme, ce qui dispense le déterminer si le locataire peut prétendre à la propriété commerciale : il y a bailleur avant la signature de la convention, Cour de Rennes, applicables à chacune d'elles

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25 jui 2012 · d'occupation du domaine public qui ne peuvent faire l'objet d'un bail, mais Avant d'étudier le bail commercial et le fonds de commerce dans le droit iranien, remettre le bien au locataire en contrepartie du loyer : l'équivalence entre contrat (par exemple, les revendeurs liés à leurs fournisseurs par un

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1Laloi ALURet les baux d"habitation

Béatrice VIAL-PEDROLETTI,

maître de conférences à l"Université d"Aix-Marseille

La loi du 24 mars 2014 pour l"accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi " ALUR », a profondément

impacté la réglementation des bauxd"habitation avec pour finalité récurrente la protection des locataires tant

en meublés qui seront dorénavant soumises à l"essentiel desdispositions de la loi du 6 juillet 1989. En

définitive, une loi très polémique qui risque de dissuader unpeu plus les investisseurs... au détriment des

locataires.

1 - Incontestablement,laloipourl"accèsaulogementetunurba-

nismerénové,diteloi" ALUR »,endatedu24 mars2014estune loi importante, une loi " fleuve » composée de 177 articles, qui les logements sociaux ou les logements locatifs privés.

2 - Dansledomainedesbauxd"habitation,lesmodificationssont

substantielles.Contrairementauxdifférents" toilettages »opérés surlaloidu6 juillet1989depuissapromulgation,leprojetdeloi nue puisque c"est la loi dans son ensemble qui est retouchée, de son domaine d"application qui est étendu aux locations en des mesures très polémiques relatives aux loyers ou aux congés. le cadre de ce hors-série consacré à la loi " ALUR », de traiter de Des études complémentaires plus ciblées seront opportunes, par exemple, sur les locations en meublés, les congés ou encore la colocation ;d"autresserontnécessairesdèslaparutiondesdécrets d"application, en particulier ceux attendus sur le bail type ou sur les loyers.

3 - Il ressort à l"évidence de cette loi un renforcement des droits

teur a voulu " réguler le marché locatif privé » par l"instauration dulogement," apaiserlesrapportslocatifs »et" renforcerlesdroits des locataires ». Sur ce dernier point, il a été remarqué que ce lisé au fil du temps, au détriment des locataires. Il semblait pour- tant que les différents toilettages intervenus postérieurement à la loi de 1989 aient été plutôt favorables aux locataires : l"instaura- en cas de vente à la découpe ou encore la réduction du dépôt de garantie à un mois n"en sont que quelques exemples.

4 - Cenouvel" équilibrage »-termequineparaîtpasdesmieux

et des congés, deux mesures phares de la loi. Une partie des poli-

de la loi, en pointant les graves atteintes portées au droit depropriété et à la liberté contractuelle. Mais la saisine du Conseilconstitutionnelparlesdéputésetsénateursdel"oppositionn"arien

donné.Pardécisionn° 2014-691du20 mars2014,leconseiln"a portaientsurl"encadrementduloyer

1;unetroisièmeétaitrelative

à la protection des locataires âgés ne disposant que de faibles ressources tiques de courte durée 3.

5 - La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 est donc applicable

depuisle27 mars,lendemaindesapublicationauJournalofficiel. Les dispositions transitoires (5) seront envisagées à la fin de cette étude dont l"objet est de mesurer l"impact de laloi ALURsur le domained"applicationdelaloidu6 juillet1989(1),lecontratde bail (2), les obligations des parties (3) et la cessation des relations locatives (4).

1. Domaine d"application de la loi

du 6 juillet 1989 A. - Maintien du domaine d"application traditionnel

6 -Locationsdelocauxnus(L.n° 89-462,6 juill.1989,art. 2).-

tée à la notion de résidence principale, qui est substituée à celle d"habitation principale dans l"article 2. Ainsi, les locaux loués à

1.Le Conseil constitutionnel a censuré la limitation du complément de loyer

téristiques " exceptionnelles » de localisation ou de confort du logement. Il a censuré également les dispositions permettant de faire varier le loyer de réfé- rencemajoréetleloyerderéférenceminoré" enfonctiondeladispersiondes niveaux de loyers observés ». Le loyer de référence majoré nepourra qu"être supérieur de 20 % au loyer de référence et le loyer de référence minoré infé- rieur de 30 %).

2.Est censuré l"article 5 de laloi ALURqui étendait cette protection au locataire

ne répondant pas à ces critères, dès lors que vivait avec lui une personne à charge aux faibles ressources.

3.Le Conseil constitutionnel sanctionne l"article 19 permettant à l"assemblée

priétairesdesoumettreàsonaccord" toutedemanded"autorisationdechan- de le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage ».

2Études

preneur, entendue comme devant être "occupée au moins huit de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une tation»

Laloidu1

principale est d"ailleurs reprise de celle figurant dans l"article R. 351-1duCodedelaconstructionetdel"habitation,textequifixe delaloidu6 juillet1989nesupposaitpasuneoccupationperma- nente des lieux et que des impératifs professionnels pouvaient même justifier que le locataire n"occupe les lieux que quelques mois dans l"année, voire les week-ends uniquement 6.

7 - Leslocauxexclusdudomainedelaloirestentlesmêmes,sauf

à remarquer que la location saisonnière, remplacée en première lecture par la notion de location meublée touristique " définie de passage qui n"y élit pas domicile », n"est même plus mention- néedanslaversionfinaledel"article 2.Ilfautdirequ"ilétaitinutile de mentionner ce cas d"exclusion dans la mesure où la limitation du domaine d"application de la loi aux locations qui constituent la résidence principale les exclut déjà implicitement.

8 - Ilestégalementànoterquelestitulairesdelogementsdefonc-

vertudel"article 24-1delaloidu6 juillet1989,sefairereprésen- ter par une association à l"occasion d"un litige locatif avec leur bailleur.

9 -Locations relevant de régimes spécifiques (L. n° 89-462,

6 juill. 1989, art.40). -Les modifications apportées à l"article 40

delaloidu6 juillet1989quiénumère,acontrariolesdispositions de la loi qui sont applicables aux logements appartenant à des erseptembre le texte, sont pour l"essentiel des modifications de coordinations.

10 - À noter cependant que dans le secteur HLM, le législateur

transfert du bail prévu par l"article 14 de la loi du 6 juillet 1989 parl"article 40.Ainsiest-ilrajoutédansl"article 40-Ique"lorsque

tions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à latailleduménage,l"organismebailleurpeutproposerunrelogement

11 - L"article40estenoutrecomplétéparunVIIIquiénumèrea

résidences universitaires, nouvelles promues dans le Code de la constructionetdel"habitation.UnnouvelarticleL. 631-12leurest consacréquidéfinitlarésidenceuniversitairecomme" unétablis- dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs, meublés ou non, et des locaux affectés à la vie collective. Cet contrat de professionnalisation ou d"apprentissage. À titre excep- tionnel, cet établissement peut accueillir des enseignants et des chercheurs ».

12 - Le texte fixe les conditions spécifiques du bail conclu avec

les occupants de ces résidences, notamment sa durée qui est au maximum d"un an, mais qui peut être renouvelée.

B. - Extension aux locations en meublés

13 -D"un régime libéral à un statut légal. -Les locations en

meublésaurontconnudebellesheures ;cellesoùlespropriétaires par ce biais, échapper à la réglementation contraignante de la loi du6 juillet1989.L"encadrementprogressifdecesbaux,enpremier lieu par la loi du 28 juillet 1998, puis par des lois postérieures a permis d"assurer une protection minimale à ces locataires. Pour quente à laquelle laloi ALURa entendu mettre fin. L"objectif affi- à ce type de locations, tout en tenant compte de leur spécificité. régies par le Code civil, sous réserve du respect de règles particu- lières aux meublés touristiques de courtes durées 7.

14 -Dispositions applicables aux meublés loués en résidence

principale. - Laloi ALURinsère, après le titre premier de la loi du

6 juillet1989untitre1

et locataires dans les logements meublés résidence principale» 8 qui figuraient dans les articles L. 632-1 et suivants du CCH. Pour autant, ce texte n"est pas abrogé puisqu"il contient toujours des dispositions spécifiques à la location d"un meublé situé dans un établissement recevant du public aux fins d"hébergement (hôtel meublé, maison de retraite). Ces locations-là sont également soumisesautitre1 erbisdelaloidu6 juillet1989,àl"exceptiondes articles 3-2, 3-3, 18, 24-1, 25-4 et 25-11.

15 - Ce titre 1

erbis n"est applicable ni aux logements-foyers, ni Il ne régit pas non plus les logements attribués ou loués en raison locations consenties aux travailleurs saisonniers.

16 - L"article 25-3 nouveau de la loi du 6 juillet 1989 énumère

les dispositions de cette loi qui sont applicables aux baux en meublés. Il s"agit des articles : 1 er(discriminations), 3-2 (état des lieux) ;3-3(dossierdediagnosticstechniques) ;4(clausesréputées non écrites) ; 5 (rémunération des intermédiaires) ; 6 et 7 (obliga- tionsdesparties) ;7-1(prescriptiondesactionsdérivantdubail) ;

8(cessionetsous-location) ;8-1(colocation) ;18(décretd"enca-

d"indécence) ; 21 (quittance) ; 22 (dépôt de garantie) ; 22-1

4.Selon l"article R. 351-8 du CCH, sont considérés comme personnes à charge

sous réserve qu"ils vivent habituellement au foyer : - les enfants ouvrant droit aux prestations familiales et ceux qui, bien que au sens des 1° et 2° de l"article L. 512-3 et de l"article L. 513-1 du Code de la

sécurité sociale et ont un âge inférieur à l"âge limite fixé au premier alinéa de

l"articleD. 542-4duCodedelasécuritésocialeenapplicationdudernieralinéa de l"article L. 512-3 du même code ; - les ascendants du bénéficiaire ou de son conjoint qui sont âgés d"au moins soixante-cinq ans ou de soixante ans en cas d"inaptitude au travail et dont les ressourcesdéterminéesdanslesconditionsprévuesàl"articleR. 351-5n"excè- dentpasleplafondindividuelprévuàl"articleL. 815-9duCodedelasécurité socialeenvigueurau31 décembredel"annéederéférence,multipliépar1,25 ; - les ascendants, descendants ou collatéraux au deuxième ouau troisième nant une incapacité permanente au moins égale à un pourcentage fixé par décret ou qui sont, compte tenu de leur handicap, dans l"impossibilité recon- nel,prévueparl"articleL. 323-11duCodedutravail,deseprocurerunemploi et dont les ressources déterminées dans les conditions prévues à l"article R. 351-5n"excèdentpasleplafondindividuelprévuàl"articleL. 815-9duCode delasécuritésocialeenvigueurau31 décembredel"annéederéférence,multi- plié par 1,25.

5.L. n° 48-1360, 1ersept. 1948, art. 10-2°.

6.CA Toulouse, 11 oct. 2005, n° 04/02306 : JurisData n° 2005-288619 - CA

Versailles, 29 sept. 2009, n° 08/06967 : JurisData n° 2009-379215.

7.V.CCH,art. L. 631-7:afindeluttercontrelapénuriedelogements,laloiALUR

les zones tendues. - V.infra Loyers et copr. 2014, Hors-série n° 1, étude 2.

8.L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 25-3 à 25-11, nouveaux.

3Études

(cautionnement) 22-2 (pièces justificatives exigées du candidat àla location) ; 24 (clause résolutoire) et 24-1 (associations manda-tées pour régler les litiges).

17 - Outrecestextes,leslocationsenmeubléssontrégiespardes

dispositions complémentaires.

18 - Ainsi,lebailmeubléestdorénavantdéfiniparlaloi,comme

devant porter sur "un logement décent équipé d"un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d"y de la vie courante »(la liste des éléments que doit comporter ce mobilier doit être fixée par décret). C"est ce que la jurisprudence soit justifiée.

19 - Commepourlesbauxdelocauxnonmeublés,lecontratde

pour une durée d"au moins un an (l"article L. 632-1 du CCH ne prévoyait pas un minimum, mais une durée d"un an), avec une Dans ce cas, il n"y a pas de tacite reconduction au terme du bail.

20 - Pours"entenirauxnouveautésparrapportaurégimeinitial

instauré par l"article L. 632-1 du CCH, il y a lieu de noter que le loyer initial est encadré dans les zones tendues, comme pour la mentslesdispositionsdunouvelarticle 17delaloide1989.Ainsi prévue pour tenir compte du caractère meublé du logement. De même, le complément de loyer tient compte des équipements et même régime restrictif de mise en oeuvre que pour les baux non meublés. Le régime des congés est également affecté. Alors qu"aucun formalisme n"était jusqu"ici prévu, il faudra à l"avenir notifier les congés par acte d"huissier ou par lettre recommandée remiseenmainpropre,procédéprévuparlenouvelarticle 15).La comme dans l"article 15 de la loi du 6 juillet 1989 sont listés par laloi congédier pour l"un des trois motifs prévus par la loi est soumis à de plus de soixante-cinq ans et à des ressources inférieures à un plafond qui est celui en vigueur pour l"attribution des logements locatifs conventionnés. C"est le même régime que pour les baux aux ressources inférieures au seuil précité), à une différence près qui ne s"explique que par une négligence des parlementaires qui ont saisi le Conseil constitutionnel. En effet, même s"il ne satisfait pas à ces seuils d"âge et de ressources, le locataire bénéficiera néanmoins de cette protection dès lors qu"il a à sa charge une raitdansl"article 15delaloide1989modifiéparlaloiALURaété censurée par le Conseil constitutionnel.

21 - Un régime dérogatoire est prévu pour le montant du dépôt

de garantie, afin de tenir compte du coût de remise en état lié à mois, alors qu"il est d"un mois dans la loi du 6 juillet 1989.

22 - Il en va de même des charges locatives. Il est prévu deux

modalitésd"imputationdecelles-ci :soitunmécanismedeprovi- siondechargesrégularisablescommedansl"article 23delaloide

1989 ;soitunforfaitversésimultanémentauloyer,dontlemontant

et la périodicité sont prévus dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou régularisation ultérieure.

2. Contrat de bail

23 -Documents exigés d"un candidat à la location ou de sa

forme en " parcours du combattant » et aussi pour limiter la atteinte à la vie privée, l"article 22-2, introduit dans la loi du

6 juillet1989parlaloidu17 janvier2002fixaitunelistededocu-

La loi nouvelle supprime cette liste qui avait été plusieurs fois complétée par des lois postérieures. À sa place, le nouvel article 22-2 prévoit qu"un décret en Conseil d"État énumérera la dat à la location ou de sa caution par le bailleur, préalablement à l"établissement du contrat de location.

24 - Le texte précise également qu""en préalable à l"établisse-

ture d"un ascendant ou d"un descendant du candidat à la loca- tion».

25 - Pour rendre plus effectives ces interdictions, une amende

administrative est envisagée par l"article 22-2 : prononcée par le représentant de l"État dans le département, son montant ne peut être supérieur à 3 000?pour une personne physique et à

15 000?pour une personne morale.

A. - Parties au contrat

1° Cotitularité légale : extension aux partenaires pacsés

26 -Cotitularité subordonnée à une demande. - La cotitularité

légale du droit au bail, jusqu"ici réservée aux époux, est étendue aux partenaires pacsés. Le droit au bail portant sur le logement familial est donc réputé appartenir aux deux partenaires alors partenaires, sous réserve, précise l"article 1751 modifié, d"une demande conjointe des partenaires. Le bailleur ne devrait pas dique avec l"article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui impose de notifier tous les actes jalonnant le bail à la personne liée au loca- taire par un Pacs, bien que celle-ci ne soit pas locataire de par la loi.

27 -Attribution judiciaire du droit au bail. -Un nouvel

article 1751-1duCodecivilprévoitégalementlapossibilitéd"une attributionjudiciairedudroitaubailsuiteàunerupturedupacs : " en cas de dissolution du pacte civil de solidarité, l"un des parte- naires peut saisir le juge compétent en matière de bail aux fins de nel ou commercial, qui sert effectivement à l"habitation des deux partenaires, sous réserve des créances ou droits à indemnité au profit de l"autre partenaire. Le bailleur est appelé à l"instance. Le familiaux des parties. ». Cette appréciation du juge d"instance (et non du JAF comme pour les époux) laisse une latitude pour refu- tenu du fait que la rupture du pacs fait cesser la solidarité. L"attri- bution du droit au bail pourrait dans ce cas être subordonnée à la fourniture d"une caution.

2° Cotitularité conventionnelle : encadrement

de la colocation (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 8-1)

28 -Définition de la colocation. -Face à la pratique courante

quelques dispositions spécifiques contenues dans un article 8-1 nouveau de la loi du 6 juillet 1989. Ces dispositions qui

9.L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 25-8-I, al. 5.

4Études

s"appliquent aux baux de locaux nus comme aux baux de locauxmeublés,viennentsesurajouteroudérogerauxautresrèglesgéné-

rales de la loi du 6 juillet 1989. En effet le texte précise que "chaque contrat de bail formalisant une colocation respecte les chapitresI loué meublé, du titre I erbis de la présente loi».

29 - Le texte commence par définir la colocation comme "la

leur résidence principale et formalisée par la conclusion d"un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur». Cette définition rend compte de la variété des cas dequotesdbs_dbs13.pdfusesText_19

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