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Numéro 99, 6 juin 2016. ISSN 2031-0293

Benjamin Wayens (Secrétaire de rédaction de Brussels Studies), +32(0)2 211 78 22, bwayens@brusselsstudies.be

Joost Vaesen (Directeur du BSI), + 32(0)476 78 93 37, joost.vaesen@ulb.ac.be

Note de synthèse BSI.

Le logement à Bruxelles

: diagnostic et enjeux Christian Dessouroux, Rachida Bensliman, Nicolas Bernard, Sarah De Laet, François Demonty,

Pierre Marissal, Johan Surkyn

Brussels Studies est publié avec le soutien d'Innoviris (Institut bruxellois pour la recherche et l'innovation)

www.brusselsstudies.be la revue scientifique électronique pour les recherches sur Bruxelles Christian Dessouroux, docteur en géographie, est chercheur à l'Institut de Gestion de l'Environnement et d'Aménagement du Territoire de l'Université libre de Bruxelles. Il a contribué à plusieurs publications sur les politiques urbanistiques, l'aménagement urbain, les transports et l'histoire de Bruxelles. Ses travaux actuels au sein du groupe de recherche METROLAB portent sur les enjeux sociaux des dynamiques démographiques et immobilières à Bruxelles. Il a contribué dernièrement à la publication " La production d'en- sembles résidentiels élitaires (Bruxelles 18e-20e) : des ancrages durables de la domination ? » (Genèses, 2015). c.dessouroux@metrolab.brussels Nicolas Bernard est professeur de droit et co-directeur de l'Institut de re- cherches interdisciplinaires sur Bruxelles (IRIB) à l'Université Saint- Louis - Bruxelles. Ses travaux portent, sous l'angle juridique principalement, sur le droit au logement, le bail, le logement social, la rénovation urbaine, etc.

Il vient de publier "

Les politiques du logement en Région bruxelloise

» (Bruy-

lant, 2015). nicolas.bernard@usaintlouis.be Rachida Bensliman est doctorante au Centre de Recherche Interdiscipli- naire " Approches sociales de la santé » à l'École de Santé publique et assis- tante chargée d'exercices à la Faculté de Médecine de l'ULB. Sa thèse porte sur la promotion de la santé et du bien-être au travail, en particulier sur la participation et l'empowerment des professionnels du secteur du "care" des séniors. Elle a publié un rapport d'étude intitulé " Les enjeux santé et loge- ment en Région bruxelloise : l'exemple de Forest » (Ed. Pour la Solidarité,

2014). rabensli@ulb.ac.be

Sarah De Laet est titulaire d'un master en Sciences géographiques. Dans le cadre de ses r echerches doctorales, menées au sein du Laboratoire de Géographie humaine de l'Université libre de Bruxelles, elle s'attache à mettre en évidence et comprendre les trajectoires résidentielles des classes populai- res bruxelloises et en particulier les phénomènes de périurbanisation. Dans ce cadre, elle s'intéresse particulièrement à la question du logement et à ses conséquences sur les comportements migratoires. sdelaet@ulb.ac.be www.brusselsstudiesinstitute.be la plateforme de recherche sur Bruxelles François Demonty est sociologue au sein du Centre d'Etudes Sociologiques (CES) et du Centre d'Anthropologie, Sociologie et Psychologie - Etudes et Re- cherches (CASPER) à l'Université Saint-Louis de Bruxelles. Il a travaillé sur la thématique des pratiques culturelles avant d'entamer une thèse de doctorat portant sur des formes particulières d'habitats (" habitats groupés » et " solidai- res »). Ses centres d'intérêt portent avant tout sur des questions liées aux rap- ports au logement et à l'habitat. Il a récemment publié : " Aménager son auto- nomie en habitat groupé » (La Revue nouvelle, 2015). francois.demonty@usaintlouis.be Pierre Marissal est géographe à l'Institut de Gestion de l'Environnement et d'Aménagement du Territoire de l'Université libre de Bruxelles. Il a participé à de nombreuses études sur les dynamiques économiques et sociales des terri- toires en Belgique et de l'Europe. Spécialisé dans le traitement des données statistiques dans un cadre géographique fin, il est un des auteurs de l'atlas Dynamiques des quartiers en difficulté dans les régions urbaines belges, publié par le SPP Intégration sociale. pmarissa@ulb.ac.be Johan Surkyn est sociologue et chercheur au centre Interface Demography de la Vrije Universiteit Brussel. En tant que démographe, il s'intéresse en parti- culier aux modèles et projections démographiques, ainsi qu'à la recherche stra- tégique à cheval sur les domaines de la démographie, du logement, de l'ensei- gnement et des soins. Il a codirigé avec Benjamin Wayens une étude sur l'habi- tat à Bruxelles. Il a récemment travaillé avec Steven Groenez (HIVA, KU Leuven) sur le monitoring des capacités d'accueil dans l'enseignement obligatoire néer- landais en Flandre et à Bruxelles. Johan.Surkyn@vub.ac.be

Introduction

1.Le logement tient une place importante dans la vie de chacun.

C'est le lieu où l'on habite, le point d'ancrage de la vie familiale, un es- pace privé porteur de valeurs sociales et affectives. Le logement est aussi un bien économique qui s'achète et se loue, qui s'échange sur un marché rythmé par l'offre et la demande. C'est dans cette rencontre d'intérêts, pas nécessairement faciles à concilier, que réside tout l'enjeu de la question du logement, de son accessibilité financière et de son adéquation aux besoins.

2.À cet égard, la situation sur le marché du logement bruxellois est

aujourd'hui interpellante, en raison de la hausse des prix immobiliers, de l'insuffisance en logements accessibles aux ménages modestes, mais aussi des situations de mal-logement que vivent de plus en plus de ménages. Ce sont avant tout les milieux associatifs et académiques qui dénoncent une crise du logement révélatrice et productrice d'inéga- lités sociales et imputable au premier chef à la croissance démographi- que insuffisamment anticipée et à la flambée non maîtrisée des prix immobiliers.

3.En focalisant le regard sur la dynamique immobilière en tant que

telle, une autre lecture de la situation se dégage : l'attrait qu'exerce Bruxelles en tant que pôle d'emploi, capitale de l'Europe et métropole de rang international a dopé le marché immobilier local et fourni les bases à un nouvel élan de production et de rénovation résidentielles, favorisant la mutation d'une partie du parc immobilier existant en objet d'investissement et donnant naissance à un marché, fût-il limité, du haut de gamme. Le contexte démographique et d'investissement fi- nancier actuel est ainsi favorable à une activité immobilière prospère, un phénomène amplement répercuté par la presse dans leurs supplé- ments dédiés à l'immobilier.

4.Plutôt que de s'exclure, ces deux dynamiques cohabitent et ren-

dent compte de situations très contrastées qui existent sur le marché résidentiel bruxellois, reconnu comme tendu et hiérarchisé.

5.Le monde politique n'est pas resté indifférent à ces évolutions.

Aujourd'hui, avec le Plan Régional d'Affectation du Sol (PRAS) dit démographique » et le projet de Plan régional de Développement du- 1 DESSOUROUX Christian, BENSLIMAN Rachida, BERNARD Nicolas, DE LAET Sarah, DEMONTY François, MARISSAL Pierre, SURKYN Johan, Note de synthèse BSI. Le logement à Bruxelles!: Diagnostic et enjeux, Brussels Studies, Numéro 99, 6 juin 2016, www.brusselsstudies.be rable (PRDD), le logement constitue un champ d'action essentiel, sinon premier, de la politique régionale. De fait, le logement est devenu, après le chômage, la préoccupation la plus importante pour une part de plus en plus grande de ménages bruxellois. Un éventail de mesures est ainsi mis en place et des leviers politiques actionnés pour inciter à la produc- tion de logements publics et privés. Ces dispositions sont-elles suffi- santes et appropriées pour surmonter la crise du logement et garantir à terme un logement décent et abordable à tous les Bruxellois ? Nous tenterons de répondre à cette question en donnant tout d'abord un aperçu des connaissances sur l'offre et les besoins en logements à Bruxelles, puis en évoquant les principaux enjeux et défis découlant de ces observations.

1. Les besoins et l'offre en logements à Bruxelles. Un état des

lieux

1.1. Au-delà de la demande en logements

: estimer les besoins réels

6.Mesurer les besoins en logements pour évaluer leur degré d'adé-

quation à l'offre est un exercice délicat. Les statistiques officielles don- nent tout au plus une mesure de la demande exprimée (le nombre de ménages enregistrés ou de logements occupés), mais ne permettent guère d'évaluer la satisfaction des besoins réels. Celle-ci sous-entend en effet la connaissance d'un spectre élargi de données, dont notam- ment les besoins latents liés au mal-logement ou au non-logement, les trajectoires résidentielles des habitants, les transactions et les prix im- mobiliers.

7.Actuellement, la connaissance et les outils statistiques sur le lo-

gement à Bruxelles sont encore trop peu développés pour chiffrer et caractériser précisément la demande non exprimée. Il est dès lors né- cessaire de se référer à une série d'indications indirectes pour objecti- ver au mieux les besoins.

8.L'évaluation de ceux-ci doit prendre en compte deux facteurs!: les

besoins découlant de la croissance démographique, d'une part, et les besoins latents et non satisfaits liés à l'inadéquation entre offre et de- mande potentielle, d'autre part. Le défi politique qui s'exprime ainsi serait d'assurer une croissance du parc immobilier qui soit abordable et qui réponde non seulement aux besoins démographiques mais aussi, et c'est souvent peu relevé, aux besoins de résorption des déficits déjà existants.

9.Passons à présent en revue quelques éléments démographiques

permettant de rendre visible, directement ou en filigrane, ces différents besoins.

1.1.1. Envol démographique et demande croissante en loge-

ments

10.La croissance démographique soutenue que connaît Bruxelles de

nos jours remonte au milieu des années

1990 (figure

1). Elle découle de

l'effet combiné de deux phénomènes : un renforcement du bilan migra- toire positif avec l'étranger et une natalité bruxelloise revigorée. La po- pulation bruxelloise s'est ainsi accrue de 225.000 habitants en seule- ment 20 ans (soit en moyenne

11.250 par an) pour en compter

1.175.000 début

2015. Sur le même laps de temps, le nombre de mé-

nages a augmenté de 75.500 unités (soit en moyenne

3.800 par an).

Ce renversement de situation par rapport aux années

1970 et 1980,

marquées par un déséquilibre migratoire en faveur de la périurbanisa- tion et une baisse régulière de la population, a mécaniquement renforcé la demande en logements et provoqué une transformation perceptible du marché résidentiel (volume de production, acteurs en présence, politique du logement...).

Dynamiques migratoires

11.Les migrations étrangères contribuent très fortement aux dynami-

ques de renouvellement de la population, mais elles ne sont pas les seules à l'oeuvre. Le processus de périurbanisation hors des limites régionales se poursuit, à un rythme qui s'est même renforcé depuis

2000. Si Bruxelles ne manque pas d'attirer de plus en plus d'habitants,

elle peine à retenir durablement une part de sa population en ville.

12. Il faut bien se rendre compte que cette contradiction apparente

entre croissance démographique rapide et exode marqué vers le péri- urbain est une caractéristique constitutive de la dynamique migratoire bruxelloise. Migration interne et externe sont intimement liées. La venue 2 DESSOUROUX Christian, BENSLIMAN Rachida, BERNARD Nicolas, DE LAET Sarah, DEMONTY François, MARISSAL Pierre, SURKYN Johan, Note de synthèse BSI. Le logement à Bruxelles!: Diagnostic et enjeux, Brussels Studies, Numéro 99, 6 juin 2016, www.brusselsstudies.be nombreuse de ressortissants étrangers, généralement assez jeunes et d'origines très variées, contribue de fait à une internationalisation et un rajeunissement tendanciels de la population bruxelloise.

13.C'est ainsi que les effets typiques de la périurbanisation, comme la

baisse des jeunes parmi la population urbaine, ne sont pas survenus à Bruxelles. Là où l'exode urbain classique s'accompagne d'un vieillis- sement de la population urbaine, vu que ceux qui partent sont toujours plus jeunes que ceux qui restent, le contraire s'est produit à Bruxelles ceux qui partent sont généralement remplacés par des nouveaux venus plus jeunes. L'afflux en provenance de l'intérieur du pays (notamment les étudiants) contribue également à ce phénomène. Spécificité démographique des flux entrants et sortants

14.Un effet induit par les importants excédents de migration jeune

des vingt dernières années est qu'elle recèle un fort potentiel de crois- sance de population qui ne sera pas neutralisé instantanément lors d'un ralentissement de l'immigration étrangère. Même à flux entrants et sortants numériquement équivalents, la population rajeunirait et conti- nuerait à augmenter en raison du solde naturel positif de cette popula- tion. Ceci différencie d'ailleurs Bruxelles des deux autres Régions bel- ges. Si la migration économique fluctue fortement au rythme des con- jonctures économiques et du contexte politique, le taux de natalité lié à la forte présence des jeunes adultes et la faible mortalité contribuent, eux, de façon plus stable et structurelle à un renouvellement de la po- pulation. Spécificité sociale des flux entrants et sortants

15.Un autre aspect important des flux migratoires depuis et vers

Bruxelles est la spécificité de leur profil social. On observe tout d'abord que les classes moyennes et supérieures belges et, de plus en plus, les migrants d'origine étrangère des générations précédentes, déjà mieux établis, sont surreprésentés parmi les migrants quittant la Région bruxelloise, et ce malgré les politiques du gouvernement régional visant à fixer durablement et spécifiquement ces ménages en ville. Ce lien étroit entre mobilité sociale ascendante et parcours résidentiel hors de la ville n'est toutefois pas un fait propre à Bruxelles : il est également observé dans d'autres métropoles [Catney & Simpson, 2010]. Les 3 DESSOUROUX Christian, BENSLIMAN Rachida, BERNARD Nicolas, DE LAET Sarah, DEMONTY François, MARISSAL Pierre, SURKYN Johan, Note de synthèse BSI. Le logement à Bruxelles!: Diagnostic et enjeux, Brussels Studies, Numéro 99, 6 juin 2016, www.brusselsstudies.be

Figure

1. Les différentes composantes de l'évolution démographique (1988-2014). Source

: Direction gé- nérale Statistique (DGS).

-20000!-10000!0!10000!20000!30000!40000!1988!1989!1990!1991!1992!1993!1994!1995!1996!1997!1998!1999!2000!2001!2002!2003!2004!2005!2006!2007!2008!2009!2010!2011!2012!2013!2014!Croissance naturelle!Bilan migratoire interne!Bilan migratoire international et changements de registre!Accroissement annuel!Ajustement statistique!

classes populaires participent à ce mouvement de périurbanisation, mais sont bien plus faiblement représentées et choisissent des destina- tions géographiques spécifiques [Van Hamme et al., 2016]. Nous y re- viendrons.

16.Précisons que si l'agrandissement du ménage (partenariat, ma-

riage, enfants) représente un motif de déménagement typique (afin d'adapter le logement aux nouveaux besoins du ménage), la recherche d'un environnement plus attrayant, mais aussi la possibilité d'accéder à la propriété d'un bien immobilier financièrement abordable représentent également des paramètres favorables à la quête d'un logement en de- hors de Bruxelles [De Valk & Willaert, 2012].

17.Les migrants arrivants à Bruxelles ont des profils de revenus éga-

lement très variables, mais les ménages appartenant aux classes de revenus inférieurs sont cette fois surreprésentés. Ils comprennent entre autres une partie des migrants extérieurs, mais aussi de jeunes diplô- més appartenant sociologiquement à la classe moyenne, mais dont les revenus restent modestes pendant la phase, de plus en plus longue, de stabilisation professionnelle et financière.

18.Ces départs et arrivées socialement sélectifs [De Maesschalck et

al., 2015] se soldent par une stagnation du revenu moyen par habitant en Région bruxelloise, dans un contexte de croissance continue des prix immobiliers.

1.1.2. Citoyens de Bruxelles et résidents de Bruxelles

19.En tant qu'important pôle d'attraction (inter) national sur le plan de

la vie sociale, économique et politique, Bruxelles attire une population nombreuse et variée. La grande majorité de ces citoyens bruxellois sont inscrits dans les registres d'état civil communaux (population dite de droit »). Mais une autre part non négligeable échappe à cette source statistique, ce qui mène à une sous-estimation de la population résidente de fait, c'est-à-dire celle formant la demande réelle en loge- ments à Bruxelles.

20.Parmi ces populations, on dénombre un nombre cr oissant de

candidats-citoyens (dont notamment des demandeurs d'asile ou des conjoints dans le cadre du regroupement familial), mais également les personnes se trouvant dans une situation de résidence temporaire ou de double résidence (étudiants koteurs ou étrangers non domiciliés diplomates, stagiaires et autres résidents de courte durée pour raison de travail ; propriétaires d'une seconde résidence), sans compter ceux qui choisissent explicitement de rester sous le radar de l'administration. 4 DESSOUROUX Christian, BENSLIMAN Rachida, BERNARD Nicolas, DE LAET Sarah, DEMONTY François, MARISSAL Pierre, SURKYN Johan, Note de synthèse BSI. Le logement à Bruxelles!: Diagnostic et enjeux, Brussels Studies, Numéro 99, 6 juin 2016, www.brusselsstudies.be

Figure

2. Évolution de la population et des ménages privés. Source: 1991-

2014
: observations DGS et calculs BFP ; 2015-2030 : perspectives BFP et DGS.

Population!Ménages privés!

21.Regardons de plus près les deux groupes de résidents les mieux

documentés parmi ce groupe, à commencer par les demandeurs d'asile inscrits au " registre d'attente

». Au tournant de ce siècle et peu

après, le nombre de nouvelles demandes par an culminait à plus de

40.000 en Belgique, mais par la suite, ce chiffre a baissé pour ne plus

atteindre que 15.000 environ. En 2015, le nombre de demandeurs d'asile, principalement en provenance de Syrie, de l'Irak et d'Afghanis- tan, a de nouveau sensiblement augmenté.

22.Les étudiants forment un deuxième groupe important. À Bruxelles,

ils sont 86.000 à être inscrits dans les différentes institutions de l'ensei- gnement supérieur (universités, hautes écoles et écoles supérieures des arts), dont environ 40.000 qui vivent dans un logement indépen- dant de leurs parents [Raynaud et al., 2014 & 2015]. Parmi eux, la pro- portion d'étudiants vivant dans une résidence universitaire ou étudiante est de 33 % parmi les universitaires et de 6 % parmi les autres écoles supérieures. Un tiers des étudiants vit en colocation, la part restante optant pour une location individuelle en chambre (chez un particulier), kot, appartement ou maison ou une location en couple/famille. On es- time par ailleurs qu'un tiers des étudiants résidant à Bruxelles n'est pas domicilié officiellement. Ils représentent dès lors un effectif non négli- geable de locataires non recensés auxquels se rajoute une demande latente d'étudiants renonçant à un logement individuel pour des raisons financières (35quotesdbs_dbs42.pdfusesText_42