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Un partenariat public-privé pour dynamiser le centre-ville ZAC Foch-Sully, Roanne (42)
- 21 janvier 2020LES RENCONTRES DE LA REVITALISATION
• Roanne, une ville moyenne de 35 000 habitants, insérée dans une agglomération de 104 000 habitants du nord du département de la Loire, • une ville qui a perdu de la population au profit des communes périphériques • un territoire en reconversion économique depuis plusieurs décennies, détendu en termes économiques • une aire de chalandise qui s'étend jusqu'à la Saône-et Loire (71) et le Rhône (69) • un appareil commercial de proximité, diversifié et dense • une offre commerciale existante en centre-ville mais caractérisée par de petits locaux • une ville marquée par son passé industriel : friches, pollution des sols • Une friche artisanale de 2ha, ancienne imprimerie, en centre- ville (Foch-Sully) à requalifierRETOUR D'EXPERIENCE
collectivité se donne les moyens de ses ambitions en engageant les actions suivantes : • La mise en oeuvre d'une stratégie commerciale équilibrée : favoriser la ville-centre par rapport au développement de la périphérie en rééquilibrant l'offre commerciale par la modification du ScoT en terme d'urbanisme commercial (évolution des orientations générales du document d'aménagement commercial, décembre 2015) • Le soutien aux commerces de centre-ville, ambition de longue date, grâce à : l'embauche d'un manager de centre-ville qui travaille en partenariat avec les associations de commerçants et les chambres consulaires (CCI, CMA) un fonds d'intervention spécifique pour les services, l'artisanat et le commerce (FISAC), une convention d'aide aux commerces en partenariat avec la Région (10% ville - 20% Région) l'acquisition d'un fond de commerce permettant l'expérimentation d'une boutique-test la taxation des friches commerciales • le lancement d'un projet d'espace commercial et d'habita- tion en hyper-centre . L'ilot Foch-Sully s'inscrit dans une poli- tique de renforcement de l'offre commerciale du centre, pour : moderniser et élargir l'offre commerciale de centre-ville, pour attirer de nouveaux clients attirer des habitants en centre-ville aux revenus plus élevés (CSP+) en construisant des logements de qualité et en luttant contre la vacance requalifier un secteur urbain, grâce à une programmation mixteUn centre-ville à dynamiser2-Les rencontres de la revitalisation
Programmation
Le projet Foch-Sully, une programmation mixte de renouvellement urbainLe site Foch-Sully de 2 ha est en accroche directe au secteur marchand existant, deux rues piétonnes et les Halles
Diderot. Ce tènement constitue un espace mutable conséquent au coe ur de cette ville moyenne ligérienne.Commerces :
11 500 m² (SDP)
• 1/3 Moyenne Surface Alimentaire • 1/3 Moyennes Surfaces (EquipementPersonne Maison - à définir)
• 1/3 Boutiques (25 environ) (à définir par l'opérateur en lien avec le comité d'enseignes) Logements :13 000 m² (SDP)
• 1 résidence séniors de 120 à 130 appartements • 80 logements collectifs ou intermédiaires en accession Hôtellerie :3 000 m² environ (SDP) dont 50
chambres 3 étoilesEspaces publics :
• 430 places de stationnement en sous- sol dont 290 publiques • 3 nouvelles places publiques (environ4 800 m²) : place des Halles, place
Foch-Sully, place de Verdun
Surfaces exprimées en surface de plancher (SDP)La programmation mixte
Les rencontres de la revitalisation - 3
Une SEMOP, un montage partenarial innovant
La société d'économie mixte à opération unique, la SEM OP est un dispositif innovant de partenariat public- privé. La SEMOP Foch-Sullya été créée à l'initiative de la ville de Roanne en octobre 2017 pour mener à bien le développement de son projet, l'aménagement de
la ZAC. Les partenaires associés à la ville sont la Banque des Territoires, le groupe Serl et Sogeprom. La durée de vie de la SEMOP
est liée à la durée de vie du projet (6 ans). Un programme d'actions échelonné sur 10 ans (2012-2022) • création de la ZAC et bilan de la concertation en mai 2016 • lancement de la consultation SEMOP et concession d'aménagement (juin 2016) ; • remise des offres, analyse et négociation (juillet 2016 - avril 2017) ; • choix de l'opérateur-investisseur (mai 2017) ; • création de la SEMOP avec le groupement d'opérateurs (septembre 2017), appui de la SERL ; • études et conception du projet (2017-18) ; • permis de démolir et démarrage du chantier en 2 phases (juillet 2018) ; • obtention des permis de construire, valant CDAC (avril2019), aujourd'hui purgé de recours ;
• intégration du projet dans le programme national ActionCoeur de ville (2019) ;
• travaux de construction (2020-2021) ; • livraison et ouverture de la ZAC Foch-Sully (prévue2022).2012 - 2014
• sollicitation de l'associationVitrines de Roanne :
nécessité de soutenir et développer un nouveau programme commerçant moderne ; • étude de préfiguration réalisée par l'EPCI RoannaisAgglomération ;
• transfert du projetà la ville : ZAC
opérationelle de centre-ville. 2014 - 2015 • mise en place du droit de préemption urbain (D.P.U) renforcé (janvier 2014),élargissement du périmètre
(septembre 2015) ; • modification du SCOT en terme d'urbanisme commercial pour mettre en oeuvre une stratégie commerciale de renforcement de la ville-centre par rapport au développement en périphérie (décembre 2015) ; • études de programmation et1ères acquisitions foncières en
parallèle ; • lancement du projet de ZAC et de la concertation par délibération ; • élaboration du dossier de demande de Déclaration d'UtilitéPublique (DUP) (décembre
2015) et obtention (juillet 2016).
Processus - outils
4-Les rencontres de la revitalisation
M ontage juridique, gouvernance et missionsLa création d'une SEMOP permet de partager les risques financiers de l'opération entre acteurs publics et privés, ainsi que de limiter
le risque de commercialisation et de conserver une maîtrise publique du projet. La SEMOP Foch-Sully est constituée d'un capital de 1, d'€ détenu • à 34% par la ville de Roanne ; • à 32% par la Banque des Territoires, tiers investisseur ; • à 34% par un groupement d'opérateurs (SERL@IMMO et SOGEPROM).Ce montage permet de limiter la contribution de la collectivité locale à cette opération. L'investissement total du projet est de 82 M€,
dont 30 M€ portés par la SEMOP. La SEMOP est l'aménageur du projet qui agit dans le cadre d'un contrat de concession de ZAC signé avec la ville de Roanne.La présidence de la SEMOP est assurée par la ville de Roanne. Son Conseil d'Administration regroupe l'ensemble des actionnaires :
ville de Roanne, Banque des Territoires, SERL@IMMO et SOGEPROM.La SERL assure la mission de gestion technique et administrative de la SEMOP et réalise par convention de prestation, les missions
opérationnelles de conduite du projet confiées à la SEMOP.Ses missions :
• l'acquisition du foncier : rachat à la ville qui a fait les acquisiti ons en amont avec la DUP ;• le pilotage des études et des travaux : procéder aux démolitions nécessaires, réaliser le parking en sous-sol et les nouveaux
espaces publics ; • la cession des charges foncières pour confier la réalisation des a utres éléments de programme immobilier à des sociétés de promotion immobilière. BILANLes rencontres de la revitalisation - 5 • une étude de programmation urbaine pour définir les
invariants du projet en vue de la consultation ; • une AMO juridique et financière sérieuse pour préparer la création de la SEMOP (capital, modalités de gouvernance, etc.) ; • un outil qui permet la participation de la ville aux équipements publics (parking souterrain notamment) ; • des acquisitions foncières étaient largement engagées préalablement à la phase de consultation (DUP), situation qui a favorablement influencé les investisseurs ; • la participation de la Banque des Territoires (ex CDC) qui a permis de faire baisser la participation de chacun au capital de la SEMOP ; • l'association avec les partenaires du territoire : la structure porteuse du Scot, l'agglomération, les chambres consulaires, le groupement de commerçants, la Région et l'Etat. la SEMOP permet : • une grande cohérence architecturale du projet et une intégration dès la conception de l'ensemble des exigences des différentes parties du programme. Cette "facilité technique" est liée au principe "d'une seule conception-réalisation" et est un facteur de rationnalisation des coûts ; • un vrai travail amont, sur le montage juridique et financier du projet, réalisé par une AMO ;