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UniversitédeMontréal

Valeurhédoniquedesterrains

Par

OnsalÔzdilek

Facultédel'aménagement

envuedel'obtentiondugradede

Phi1osophieDoctor(Ph.D.

enaménagement

Janvier,2006

19 o 2006

©UnsalOzdilek,2006

C

Université

deMontréal

Dïrectiondesbibliothèques

AVIS

NOTICE

researchpurposes. theauthor'spermission. contentfromthedocument.

UniversitédeMontréal

Facultédesétudessupérieures

Cettethèseintitulée:

uneapprochehédonique présentéepar:

UnsalÔzdilek

jurycomposédespersonnessuivantes: président-rapporteur /JnMcNeU directeurderecherche

JaccueI

- co-directeurderecherche tmembredujury - examinateurexterne représentantdudoyendelaFES

SOMMAIRE

>l'estimationdesavaleurmarchande. théorieclassique. 11 particuliers.

Prix,CoûtetValeur.

SUMMARY

responsetothedifficultiesof: >Estimatingitsmarketvalue. oftheproperty. isconfoundedwithinthetotalpropertyprice. !decomposition ofthetotal iv particularattributesofthesecomponents. independent"bundie"ofservices: valueofasinglefamilyproperty.

Hedonic,Price,CostandValue.

TABLEDESMATIÈRES

Sommairej

TabledesmatièresV

Listedestableauxix

ListedesfiguresX

Listedessiglesetabréviationsxii

Remerciementsxiii

INTRODUCTION1

CHAPITRE1

FONDEMENTSTHÉORIQUES20

1.1.1Conceptionéconomiqueclassique22

1.1.3Conceptiongéographique29

1.1.4Conceptionsociale33

1.1.4.2Modèleurbainsectoriel36

1.1.5Conceptionpolitique39

1.1.5.1Visiontraditionnelle42

1.1.5.2Visionmoderne43

1.1.6Synthèsedesconceptions47

1.2.1Naturecompositedelarente55

1.2.4Synthèsedesdébats65

vi

CHAPITRE2

ÉVALUATIONIMMOBILIÈRE-72

2.1.1Conceptdelavaleurmarchande72

$1

2.2Évaluationtraditionnelle82

2.2.1.1Méthodeducoût86

2.2.1.2Méthodedurevenu88

2.2.1.3Méthodedumarché89

89

2.2.2.1Basespratiques91

2.2.2.2.1Techniquedumarché93

2.2.2.2.3Techniqued'allocation95

2.2.2.2.4Techniquededéveloppement97

2.3Évaluationmoderne

- ------97

2.3.1Méthodehédonique

99

2.3.2Postulatsstatistiques

102

2.3.2.1Indépendancedesvariables103

2.3.2.2formefonctionnelle104

2.3.2.3Choixdesvariables106

2.3.2.4Segmentationdumarché107

2.3.2.5Autresconsidérations108

2.4Problématiqued'évaluationdeLavaleurmarchandedusolurbain--- - 110

vii

CHAPITRE3

MODÈLEETMÉTHODOLOGIE

- -----117

3dSpécificationdumodèle

117

3.1.1Hypothèsesd'indépendance11$

121

3.1.2.1Valeurduterrain(Vi

123

3.1.2.2Valeurdubêtirnent(VB,

126

3.1.3Définitiondesvariables

127

3.1.3.1Variabledépendante

128

3.1.3.2VariablesindépendantesADE

129

3.1.3.3VariablesindépendantesADH135

13$ 139

3.2.2.1Donnéesstructurelles

144

3.2.2.2Donnéessocio-économiques

146

3.2.2.3Donnéesgéométriques

147
153
155

CHAPITRE4

RÉSULTATS -

- - -------161 162

4.1.3Analysedecorrélation

16$

4.1.4Ajustementdumodèle

171
viii

4.1.4.1Ajustementtemporeldesprix-171

4.1.4.2Recodficationdesvariables172

4.2.2.1Localisationditterrain182

4.2.2.2Centralitéttrbaine187

4.5Limitesdelarecherche216

Conclusion

220

RÉFÉRENCES221

ANNEXEII:Matricedescorrélationsxxiv

ANNEXEIII:ModèlesADUetADExxix

ANNEXEIV:Équationsderégressionxxix

ANNEXEVIII:Universalitédelavaleurli

ANNEXEIXtPrincipesdelavaleurliii

LISTEDESTABLEAUX

TableauVII:Nombredeventesparsecteur142

TableauXl:RésultatsdesattributsADH179

TableauXII:RésultatsdesattributsADE - localisation183 TableauXIII:RésultatsdesattributsADE - centralitéurbaine187 TableauXW:RésultatsdesaftributsADE - services191 TableauXV:RésultatsdesattributsADE - socio-politique198

TableauXVl:Ratiosterrain-bâtiment203

LISTEDESFIGURES

Figure1.4:Modèleurbainsectoriel37

xi

Figure4.4:Proximitéaufleuve186

Figure4.7:Carted'utilisationdusol192

figure4.$:Proximitéauxparcsurbains194

Figure4.1O:Proximitéauxhôpitaux195

Figure4.13:CartographiedesADE212

figure4.14:CartographiedesADH213

LISTEDESSIGLESETABRÉVIATIONS

AAIAmericanAppraisalInstitute

ADHAvantagesDifférentielsd'Habitation

ARESAmericanRealEstateSociety

CUMCommunautéUrbainedeMontréal

CVCoefficientdevariation

DHADifferentialHousingAdvantages

PSADifferentialSiteAdvantages

É.A.Évaluateuragréé

ICÉInstitutCanadiendesÉvaluateurs

LFMLoisurlafiscalitémunicipale

MLSMultipleListingServices

MTMMercatorTransverseModifiée

NADNorthAmericanDatum

RLMRégressionLinéaireMultiple

SEStandardError

SEEStandardErrorofEstimate

UMPAUsagelemeilleuretleplusavantageux

VIFVarianceInflationFactor

REMERCIEMENTS

n'auraitsûrementpasvulejour. l'UniversitédeMontréaletdel'UQAM. xiv qualitédecesdonnées.

INTRODUCTION

9e siècles.Il lascienceéconomique. parfoiscomplexes. connuedu 20e 2 provenantdelascienceéconomique'. périphérie. 3 impossibleetmêmeinutile? 2 4 partirduquellavilleestfabriquée». perception. 5 etQuirion,1977;Nandinee,1999). réponsesdemeurentcontradictoires. sontinconnues(Becker,1969;Tideman,1994).

C'estcequimotivelaprésenterecherche.

6

2001):

1.Méthodeducoût;

2.Méthodedurevenu;

3.Méthodedumarché6.

6 7 terrainn'apasdecoûtmaisunprix7); logementslocatifs,stationnements); valeur. 8 duManueld'ÉvaluationFoncièreduQuébec - MÉF Q (GouvernementduQuébec, 9 deuxaxesderechercheinterdépendants construitetnonproducteurderevenu: théorieclassiqueidentifie. construitetnonproducteurderevenu: 10 propriété. 11 valuemap». deuxobjectifsspécifiques >Objectïf1

Objectif2

12 reconnusdepuislarecherchedeRosen(1974 additionnellessontformulées

Hypothèse1

13 >Hypothèse2 d'emplacement. 14 territoiredel'îledeMontréal. (SIG

Validationdesrésultats

15 Montréalsontcellespubliéesparl'InstitutNationaldelaRechercheScientifique - 16

Contributionetoriginalitédetathèse

17 marchandedusolurbain. 18

Organisationetcontenudetathèse

méthodologieetdecalculs. comparables. 19 enseignementsquel'onentire.

CHAPITREJ

FONDEMENTSTHÉORIQUES

Ladocumentationconsultéeremonteau

17e siècle.Lagrandequantité 21

1.Conceptionéconomiqueclassique;

3.Conceptiongéographique;

4.Conceptionsociale;et

5.Conceptionpolitique.

urbaine. identifiantcertainsdeleursauteursconnus. 22

1.1.1Conceptionéconomiqueclassique

17e siècle, production. 23
lavaleur-travail. 10 24
L DEF

Superiiciesdesterrainsclassés

parordredefertilitédécroissant A

Semences

BC 25
dansleprocessusdesacréation. demande,présentéauprochainpoint. 12 26
13 3000e
pi2ajouté variableentrantdanscettedéfinition. 27
modèledelathéorienéoclassique. usage. hypothèsesgénéralessuivantes 14 28
immobiliers; lemarché; demandeursupplémentaire;et leurreconversion. oudesréfrigérateurs(Nzau,2003). (2002oudeSirmansetMacpherson(2003 29
composent.

7.1.3Conceptiongéographique

hypothèsessimples l'ensembledesactivitésdeproduction; 30
centre-ville; pourdifférentsproduitsagricoles16;et

àlafois.

particulière. solenmilieuurbain'7. 16 17 31
fonctiondecesvariables. 32

Distanceau

centre-ville I

Prixfoncierde

l'usagecommercial

Prixfoncierde

l'usagerésidentiel r

Prixfoncierde

l'usageindustriel

Prixfoncierde

l'usageagricole I I II I I

ZoneZone'ZoneZone

II I I I I I II 33
d'emploisetautresattributsd'emplacement. (Garreau,1991).

J.1.4Conceptionsociale

34

Chicago(Briassoulis,1999)

35

1.Modèleurbaindezonesconcentriques;

2.Modèleurbainsectoriel;et

3.Modèleurbainpolynucléaire.

verslapériphérie. qualitéoùhabitelaclassemoyenne. l'espace. 36

1.1.4.2Modèleurbainsectoriel

externalitéssurlespriximmobiliers.

Fonctionsurbaines

Zone1 - Centredesaffaires

Zone2 - Zonedetransition

Zone3 - Résidentielle,moyennegamme

Zone4 - Résidentielle,hautdegamme

Zone5 - Zonedesnavetteurs

37
routiers.

Figure7.4:Modèleurbainsectoriel

Route

Chemindefer

Fonctionsurbaines:

Zone1 - Centredesaffaires

Zone2 - Industrielle

Zone3 - Résidentielle,basdegamme

Zone4 - Résidentielle,milieudegamme

Zone5 - Résidentielle,hautdegamme

1.1.4.3Modèleurbainpolynucléaire

38
résidentielledefaibledensité.

Chemindefer

f 4. 4.

Fonctionsurbaines:

Zone1 - Centredesaffaires

Zone2 - Commercesetindustrieslégères

Zone3 - Résidentielle,basdegamme

Zone4 - Résidentielle,milieudegamme

Zone5 - Résidentielle,hautdegamme

Zone6 - Industrielourde

Zone7 - Centredesaffairesenretrait

Zone8 - Banlieue,fonctionrésidentielle

Zone9 - Banlieue,fonctionindustrielle

39
desmanufacturesetdescommerces.

1.1.5Conceptionpolitique

19 résidentiels(Vemon,1966). 40
territoireurbain. etLynn,1978). 41

Tideman(1994lecommenteainsi:

troisvisionsdifférentes

1.Visiontraditionnelle;

2.Visionmoderne;

quotesdbs_dbs17.pdfusesText_23