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P lan Local d'Urbanisme d'Aix-en-Provence
Rapport de Présentation - Tome I Diagnostic et Prévisions - Partie I et II Diagnostic Territorial
3 SOMMAIRE
P ARTIE 1 - CONTEXTE TERRITORIAL ET AMENAGEMENT DU TERRITOIRE......................................51.1-ECHELLES DE TERRITOIRE ET DE PROJET...............................................................................5
1.1.1- L
a place d"Aix-en-Provence dans le territoire ..........................................................................................................5
1.1.2 Aix en Provence dans l"aire urbaine Marseille-Aix-en-Provence .............................................................................7
1.1.3 Aix en Provence dans la Communauté d"Agglomération du Pays d"Aix, un rôle moteur dans le dynamisme
multipolaire du Pays d"Aix ..................................................................................................................................................8
1.2 - LE CONTEXTE REGLEMENTAIRE ET LEGISLATIF..................................................................10
1.2.1 Le cadre législatif général de l'urbanisme................................................................................................................ 10
1.2.2 Les orientations de la Directive Territoriale d"Aménagement des Bouches-du-Rhône à prendre en compte dans
le cadre du PLU .................................................................................................................................................................. 10
1.2.2.1 Les orientations relatives au rayonnement et à la métropolisation, la grande accessibilité ......................... 10
1.2.2.2 Les orientations relatives au fonctionnement du territoire .................................................................................... 11
1.2.3 Les documents intercommunaux et leurs objectifs .................................................................................................. 11
1.3- ORGANISATION DU TERRITOIRE : UN TERRITOIRE QUI PRESENTE UN FONCTIONNEMENT COMPLEXE.........1
41.3.1 Le développement historique de la ville à partir du XXème siècle ........................................................................... 14
1.3.2 Les spécificités du territoire ...................................................................................................................................... 18
1.3.3 Un territoire structuré en 3 secteurs homogènes ....................................................................................................... 18
1.4- MORPHOLOGIE URBAINE ET TISSUS BATIS............................................................................20
1.4.1 La ville centre ............................................................................................................................................................. 20
1.4.1.1 L'analyse des tissus urbains ......................................................................................................................................... 20
1.4.1.2 Les typologies des tissus urbains ................................................................................................................................ 26
1.4.1.3 Le fonctionnement ............................................................................................................................................................ 28
1.4.1.4 Les enjeux spécifiques de la ville-centre .................................................................................................................... 29
1.4.2 Les quartiers Ouest .................................................................................................................................................... 30
1.4.3 Les villages ................................................................................................................................................................ 32
1.4.4 Les hameaux et le bâti diffus ...................................................................................................................................... 35
1.4.5 Les secteurs d"activités hors la ville .......................................................................................................................... 38
Enjeux du développement urbain ...................................................................................................................................... 40
1.4.6 Analyse de la capacité de densification et de mutation de l"ensemble des espaces bâtis........................................... 41
1.4.6.1. Des simulations de renouvellement urbain ............................................................................................................... 42
1.4.6.2. Un repérage des capacités de densification ............................................................................................................. 45
PARTIE 2 - LE DIAGNOSTIC TERRITORIAL....................................................................................50
2.1- LES ACTIVITES ECONOMIQUES ET L'EMPLOI..................................................................... ...50
2.1.1 Un fort rayonnement économique pour Aix-en-Provence .......................................................................................... 50
2.1.1.1 Un renforcement de la " fonction » économique d'Aix-en-Provence au sein de l'aire métropolitaine ....... 51
2.1.2 Une forte progression des fonctions métropolitaines d"Aix-en-Provence .................................................................. 51
2.1.2.1 Les fonctions métropolitaines, facteur de développement économique ........................................................... 52
2.1.2.2 Une importante concentration d'emplois stratégiques ........................................................................................... 52
2.1.3 Une économie créatrice d"emplois ............................................................................................................................. 54
2.1.3.1 Un doublement du nombre d'emplois ......................................................................................................................... 54
2.1.3.2 Grâce à la dynamique des emplois de services ........................................................................................................ 54
2.1.4 Une économie présentielle pérenne ........................................................................................................................... 54
2.1.4.1 Un rééquilibrage récent entre sphère présentielle et sphère productive ........................................................... 55
2.1.4.2 Des fonctions présentielles qui cherchent à répondre autant aux besoins des actifs extérieurs qu'à la
population résidente..................................................................................................................................................................... 56
2.1.4.3 La place importante des services et du commerce dans l'économie présentielle........................................... 57
2.1.4.4 Une forte représentation du secteur des services aux entreprises ..................................................................... 57
2.1.4.5 Une plus grande concentration de services aux particuliers et de commerces dans le centre urbain ...... 58
2.1.4.6 Un développement commercial plus rapide que les évolutions de la population ............................................ 59
2.1.5 L"activité agricole ...................................................................................................................................................... 64
2.1.5.1 Des terroirs agricoles à bon potentiel ......................................................................................................................... 64
2.1.5.2 Des dynamiques agricoles fragiles .............................................................................................................................. 66
2.1.6 La montée progressive du tourisme aixois ................................................................................................................. 68 2.1.7 Une organisation métropolitaine multipolaire........................................................................................................... 69
2.1.7.1 Périmètre urbain et pôle d'activités : un développement différencié et autonome ......................................... 69
2.1.7.2 Le pôle métropolitain du centre urbain ...................................................................................................................... 70
2.1.7.3 Le pôle d'activité d'Aix-en-Provence, un espace économique majeur ............................................................... 72
2.1.7.4 Le Technopôle de l'Arbois ............................................................................................................................................. 73
2.1.7.5 Les pôles de compétitivité ....................................................................................................................................... 73
2.1.8 Mais quelques signes de ralentissement économique fin 2008 .................................................................................. 74
2.1.9 Forces et faiblesses économiques d"Aix-en-Provence ............................................................................................... 75
2.2 -L
' HABITAT...........................................................................................................................
762.2.1 L"évolution du nombre de logements ....................................................................................................................... 76
2.2.1.1 Un léger ralentissement du niveau de construction ........................................................................................................... 76
2.2.1.2 Une tendance à un recul de la production de collectif ........................................................................................... 77
2.2.1.3 Le parc immobilier aixois majoritairement constitué de collectifs ................................................................................... 78
2.2.1.4 La progression de l'habitat individuel ces dernières années ............................................................................... 79
2.2.2 La structure et l"occupation du parc immobilier...................................................................................................... 80
2.2.2.1 Un léger infléchissement de la fonction locative qui reste toutefois stable ....................................................................... 80
2.2.2.2 ...annonçant une évolution vers l'accession à la propriété ............................................................................................... 81
2.2.3 La fonction résidentielle d"Aix-en-Provence confortée ........................................................................................... 82
2.2.3.1 Une progression nette des résidences principales .............................................................................................................. 82
2.2.3.2 Le recul de la vacance, signe d'une tension sur le marché de l'habitat ............................................................ 83
2.2.3.3 Un taux de résidences secondaires faible et variable dans sa fonction effective ........................................... 84
2.2.3.4 Le logement étudiant : une forte demande, pas totalement satisfaite .............................................................................. 85
2.2.3.5 Une tendance nette à la diminution de la taille des logements ............................................................................ 86
2.2.3.6 Le phénomène de la baisse de la taille des ménages ............................................................................................. 88
2.2.3.7 L'âge du parc de logement ............................................................................................................................................ 89
2.2.3 Le parc social ............................................................................................................................................................ 92
2.2.3.1 La répartition des logements locatifs sociaux au sein de la CPA ...................................................................................... 92
2.2.3.2 La répartition des logements locatifs sociaux sur la ville d'Aix-en-Provence ................................................. 92
2.2.3.3 Un parc social ancien qui suppose des opérations de réhabilitation et de renouvellement urbain ........... 92
2.2.3.4 L'occupation du parc social .......................................................................................................................................... 92
2.2.4 La mobilité dans le parc de logements ....................................................................................................................... 93
2.2.4.1 Une certaine stabilité résidentielle...................................................................................................................................... 93
2.2.4.2 ... conjuguée avec une forte attractivité résidentielle ........................................................................................................ 94
2.2.5 Le marché du logement .............................................................................................................................................. 95
2.2.5.1 Des prix élevés à la vente comme à la location ................................................................................................................... 95
2.2.5.2- Un marché de l'habitat difficilement accessible, en inadéquation avec les revenus moyens des habitants ................. 95
2.2.6 Un parc de l"habitat pourtant diversifié ................................................................................................................... 96
2.2.7 L"év olution de la construction neuve par secteur ...................................................................................................... 97
2.3 -LES EVOLUTIONS SOCIO-DEMOGRAPHIQUES........................................................................99
2.3.1 Les grandes étapes du développement démographique ............................................................................................. 99
2.3.1.1 1954-1975, l'explosion démographique ...................................................................................................................... 99
2.3.1.2 Dès 1975, une réduction des rythmes de développement s'amorce .................................................................. 99
2.3.1.3 Dès le début des années 1990, Aix-en-Provence retrouve un dynamisme démographique ....................... 100
2.3.1.4 L'évolution du poids démographique d'Aix-en-Provence dans la CPA ........................................................... 100
2.3.1.5 Un développement démographique contrasté à l'échelle infra-communale................................................... 101
2.3.2 La structure de la population par âge ...................................................................................................................... 102
2.3.2.1 Une tendance au vieillissement de la population en raison de la baisse conjuguée des taux de natalité et
de mortalité ................................................................................................................................................................................... 102
2.3.2.2- Mais la tranche d'âge 15-24 ans toujours surreprésentée ................................................................................. 103
2.3.3 Les migrations résidentielles ................................................................................................................................... 104
2.3.3.1 Une érosion progressive du solde migratoire ........................................................................................................ 104
2.3.3.2- Les migrations résidentielles avec le reste de la France .................................................................................... 104
2.3.3.3 Les migrations résidentielles avec les territoires de proximité ......................................................................... 104
2.3.3.4 Les flux et solde migratoires par grandes classes d'âge .................................................................................... 105
2.3.4 Un profil socio-démographique atypique ................................................................................................................ 107
2.3.4.1 La part d'inactifs de 15-24 ans particulièrement forte .......................................................................................... 107
2.3.4.2- Un taux d'activité qui remonte récemment ............................................................................................................ 107
2.3.4.3 Les étudiants, une composante essentielle de la population aixoise .............................................................. 108
2.3.4.4- Une faible proportion de familles avec enfants..................................................................................................... 108
P lan Local d'Urbanisme d'Aix-en-ProvenceRapport de Présentation - Tome I Diagnostic et Prévisions - Partie I et II Diagnostic Territorial
4 2.3.4.5- ...conjuguée avec une baisse constante de la taille des ménages ................................................................... 109
2.3.4.6 Vers un vieillissement de la population .................................................................................................................... 110
2.3.4.7 La relation entre l'âge du parc de logement et l'âge des habitants ................................................................... 110
2.3.5 Les catégories socio-professionnelles ...................................................................................................................... 111
2.3.6- Le niveau de vie des ménages ................................................................................................................................. 112
2.3.7 Le niveau de formation ............................................................................................................................................. 114
2.4 LA MOBILITE, LES DEPLACEMENTS, LES TRANSPORTS 116
2.4.1- La mobilité dans son ensemble ............................................................................................................................... 117
2.4.1.1- La place prépondérante d'Aix dans l'organisation des déplacements à l'échelle métropolitaine ............................... 117
2.4.1.2- Le rôle central d'Aix-en-Provence à l'échelle du Pays d'Aix ......................................................................................... 119
2.4.1.3- Les pratiques de déplacements des Aixois ....................................................................................................................... 120
2.4.2- Les infrastructures et le réseau ............................................................................................................................. 125
2.4.2.1-Le réseau routier ................................................................................................................................................................. 125
2.4.2.2 Le réseau ferroviaire ........................................................................................................................................................... 128
2.4.2.3- Le réseau aérien ................................................................................................................................................................ 130
2.4.3- L
' organisation de la circulation routière .............................................................................................................. 132
2 .4.3.1-L'organisation du réseau et l'évolution du trafic ............................................................................................................. 132
2.4.3.2- Le stationnement ................................................................................................................................................................ 133
2.4.4- Les transports collectifs ......................................................................................................................................... 138
2.4.4.1- Les transports collectifs urbains ....................................................................................................................................... 138
2.4.4.2- Les transports collectifs interurbains .............................................................................................................................. 139
2.4.4.3- Le transport voyageur ferroviaire .................................................................................................................................... 141
2.4.5-Les modes de déplacements actifs........................................................................................................................... 141
2.4.5.1- Les déplacements à pied .................................................................................................................................................... 141
2.4.5.2- Les déplacements à vélo ..................................................................................................................................................... 143
2.4.6- Transports de marchandises .................................................................................................................................. 146
2.4.6.1- Le contexte général ............................................................................................................................................................ 146
2.4.6.2- L'évolution des pratiques commerciales .......................................................................................................................... 146
2.4.6.3- Les livraisons et la distribution des marchandises .......................................................................................................... 146
2.5- LES EQUIPEMENTS ET SERVICES 148
2.5.1- Les équipements de rayonnement régional voire international ........................................................................... 148
2.5.1.1- L'Université ........................................................................................................................................................................ 148
2.5.1.2- La Justice ............................................................................................................................................................................ 151
2.5.1.3- La culture ........................................................................................................................................................................... 152
2.5.2- L
es é quipements de rayonnement d'agglomération.............................................................................................. 154
2.5.2.1- L'enseignement du 2nd degré ............................................................................................................................................. 154
2.5.2.2- Les équipements sanitaires ................................................................................................................................................ 155
2.5.2.3- Les équipements sportifs d'agglomération ...................................................................................................................... 157
2.5.2.4- Les équipements culturels de rayonnement d'agglomération ........................................................................................ 157
2.5.2.5- Une offre en équipements publics d'agglomération de bon niveau ................................................................................ 158
2.5.3- Les équipements de proximité ................................................................................................................................ 159
2.5.3.1- L'enseignement du 1er degré ............................................................................................................................................. 159
2.5.3.2- L'accueil de la petite enfance ............................................................................................................................................ 159
2.5.3.3- L'enfance ............................................................................................................................................................................ 160
2.5.3.4- La jeunesse ......................................................................................................................................................................... 160
2.5.3.5- La pratique du sport dans les quartiers ........................................................................................................................... 160
2.5.3.6- Les parcs et jardins d'Aix-en-Provence ........................................................................................................................... 160
2.5.3.7- Le Centre Communal d'Action Sociale (CCAS) ............................................................................................................. 161
2.5.3.8- Les équipements culturels de quartiers ............................................................................................................................ 161
2.5.3.9- Les équipements de proximité de santé ............................................................................................................................ 161
2.5.4- Les réseaux de communication électroniques ......................................................................................................... 163
2.5.4.1- Le haut débit : ADSL et SDSL ..................................................................................................................................... 163
2.5.4.2- Le très haut débit : la fibre optique ........................................................................................................................... 164
2.5.4.3- Les autres technologies ............................................................................................................................................... 164
2.5.5- Assainissement des Eaux Usées et Alimentation en Eau Potable ........................................................................... 165
2.5.6- Assainissement pluvial ............................................................................................................................................ 166 PARTIE III : PERSPECTIVES D'EVOLUTION DES PREVISIONS DEMOGRAPHIQUES ET ECONOMIQUES
ET DES BESOINS REPERTORIES EN MATIERE DE DEVELOPPEMENT ECONOMIQUE ET D'EQUILIBRESOCIAL DE L'HABITAT : 171
COMMENT EVALUER LES BESOINS DEMOGRAPHIQUES ET D'HABITAT D'AIX-EN-PROVENCE AL'ECHEANCE DU PLAN LOCAL D'URBANISME ?.....................................................................................................172
1 - LES PROJECTIONS DEMOGRAPHIQUES - LE TENDANCIER.........................................................173
2 - LES PREVISIONS DES BESOINS EN LOGEMENTS - L'INFLUENCE DU " POINT MORT » SUR LES
BESOINS EN LOGEMENTS...............................................................................................................175
2.1 - L'IMPORTANCE DU RENOUVELLEMENT DU PARC DANS LA SATISFACTION DES BESOINS EN
2.2 - L'IMPACT DE LA BAISSE DE LA TAILLE DES MENAGES SUR L'ESTIMATION DES BESOINS EN3- LES PREVISIONS DES BESOINS ECONOMIQUES..........................................................................177
4- LES SCENARIOS POSSIBLES DU PLAN LOCAL D'URBANISME.......................................................178
4.1. - LE SCENARIO ANNUEL DIT AU FIL DE L'EAU : +600 LOGEMENTS / +2.000 EMPLOIS.........................................178
4.2. - LE SCENARIO APAISE ET EQUILIBRE : +900 LOGEMENTS / +1.000 EMPLOIS....................................................178
4.3. - LE SCENARIO DE L'HYPER- ATTRACTIVITE +1.500 LOGEMENTS / +2.800 EMPLOIS..........................................178
5- LE SCENARIO CHOISI EN MATIERE DE PREVISIONS DEMOGRAPHIQUES, BESOINS EN LOGEMENTS
ET EN EMPLOIS............................................................................................................................179