[PDF] DU CERTIFICAT DE LOCALISATION ET DE LA RECONNAISSANCE DES

Modèle de certificat d’urbanisme opérationnel (type CU b)

Le certificat d’urbanisme d’information ne peut pas être refusé ni accepté, dans la mesure où il se limite à informer de la situation juridique du terrain Le certificat d’urbanisme opérationnel peut en revanche être positif, ou négatif

Le certificat d’urbanisme - SELARL Notadoo

Le certificat d’urbanisme Le certificat d’urbanisme est un acte administratif qui renseigne les demandeurs sur les règles d’urbanisme applicables à un terrain donné ainsi que sur les droits et obligations qui s’y rattachent Décembre 2017 www urbanisme equipement gouv wwww vosdroits service-public wwww notaires

Demande de Certificat d’urbanisme - Ville dAutun

Si vous souhaitez obtenir un certificat d’urbanisme d’information, vous devez fournir la pièce CU1 Si vous souhaitez obtenir un certificat d’urbanisme opérationnel, vous devez fournir les pièces CU1 et CU2 La pièce CU3 ne doit être jointe que s’il existe des constructions sur le terrain

CERTIFICAT DURBANISME Délivré au nom de la commune de Saint-Lys

Vu la demande d'un certificat d'urbanisme indiquant, en application de l'article a) du code de l'urbanisme les dispositions d'urbanisme, les droit de propriété la liste des taxes el participations d'urbanisme applicables à un terrain situè, 1680 route de Muret à Saint-Lys (31470), cadastré section

Compo PL-CL bilingue - Bruxelles

certificat d'urbanisme le certificat d'urbanisme en vue de lotir 20 ordonnance I ordonnance du 29 août 1991 organique de la planification et de l'urbanisme; 30 commission de concertation la commission de concertation territorialement compétente, instituée par l'article 11 de la même

lili Jpljrimer wm, ,t,, • Demande de t§fu

CERTIFICAT D'URBANISME N° CUa03150718W0037 VU la demanda de certifical d'urhanisme déposée le 22/11/2018, par ALMU7 ARA·MUNCK Nicola MUNCK demeurant 50 rue Alsace Lorraine 31000 TOULOUSE ooncernant un terrain sit1Jé à 3 AOUTE DE GRENADE • 31530 SAINT-PAUL-,SUR·SAVE cadastré A358,

Plan PLU - Pays Diois

La validité du certificat d’urbanisme (que ce soit un certificat d’urbanisme d’information ou opé-rationnel) est de 18 mois à compter de sa délivrance Elle peut être prolongée d’une année sauf évolution des règles d’urbanisme, des servitudes d’utilité publique et des taxes applicables La

DU CERTIFICAT DE LOCALISATION ET DE LA RECONNAISSANCE DES

d’une modification d’un règlement de zonage, pourra continuer d’exister dans le temps dans les mêmes conditions, en bénéficiant de la protection de ce que l’on appelle des « droits acquis » La notion de droit acquis est donc un élément fondamental du droitquébécoisdel’aménagementetdel’urbanisme,dontlamiseen

Chapitre II Infractions d’urbanisme – Indulgences législatives

, du CoDT est libellé comme suit: «Un permis d’urbanisme ou un certificat d’urbanisme n o 2 peut être octroyé en dérogation au plan de secteur pour les constructions, les installations ou les bâtiments existants avant l’entrée en vigueur du plan de secteur ou qui ont été autorisés, dont l’affectation actuelle ou future ne

[PDF] montlégia postuler

[PDF] certificat d'urbanisme et permis de construire

[PDF] certificat d'urbanisme pré opérationnel

[PDF] qui peut demander un certificat d'urbanisme

[PDF] formulaire de demande d'aménagement d'épreuves aux examens 2017

[PDF] aménagement examen dyslexie

[PDF] demande d'asile aux etats unis en 2017

[PDF] exemple lettre demande d'asile gratuite

[PDF] asile politique aux etats-unis 2017

[PDF] exemple d histoire personnelle pour la demande d asile

[PDF] refugies aux etats-unis

[PDF] formulaire de renouvellement de residence permanente au canada

[PDF] formulaire imm 5445

[PDF] carte de résident permanent canada

[PDF] demande de renouvellement de la carte de resident permanent

Tous droits r€serv€s Francis ROY, 2006

Ce document est prot€g€ par la loi sur le droit d'auteur. L'utilisation des d'utilisation que vous pouvez consulter en ligne. l'Universit€ de Montr€al, l'Universit€ Laval et l'Universit€ du Qu€bec " Montr€al. Il a pour mission la promotion et la valorisation de la recherche. https://www.erudit.org/fr/Document g€n€r€ le 20 juin 2023 19:49Revue du notariat

DU CERTIFICAT DE LOCALISATION ET DE LA

RECONNAISSANCE DES DROITS ACQUIS EN MATI€RE

Francis ROY

ROY, F. (2006). DU CERTIFICAT DE LOCALISATION ET DE LA RECONNAISSANCE

Revue du notariat

108
(2),

225†271. https://doi.org/10.7202/1045622ar

DU CERTIFICAT DE LOCALISATION ET DE

LA RECONNAISSANCE DES DROITS ACQUIS

EN MATIÈRE D'URBANISME : LA PORTÉE

DE L'OPINION PROFESSIONNELLE DE

L'ARPENTEUR-GÉOMÈTRE

Francis ROY*

INTRODUCTION . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 227

1. LA NOTION DE DROIT ACQUIS . . . . . . . . . . . . . 229

1.1 Les conditions d'existence des droits acquis . . . . . 231

1.2 La légalité des usages ou constructions protégées

par droits acquis . . . . . . . . . . . . . . . . . . 232

1.3 Le principe de cristallisation des situations protégées

par droits acquis . . . . . . . . . . . . . . . . . . 233

1.4 Les pouvoirs réglementaires des municipalités en

matière de droits acquis . . . . . . . . . . . . . . . 234

2. LES COMPÉTENCES ET OBLIGATIONS DE L'ARPENTEUR-

GÉOMÈTRE LORS DE LA CONFECTION D'UN CERTIFICAT DE LOCALISATION . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 236

2.1 Le lotissement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 237

2.2 L'implantation des constructions à l'intérieur des

limites d'un terrain . . . . . . . . . . . . . . . . . 241

Vol. 108, septembre 2006225

* Ph.D., arpenteur-géomètre. Professeur en législation foncière, Département des sciences géomatiques, Université Laval.

2.3 L'obligation de vérifier personnellement la

réglementation municipale . . . . . . . . . . . . . 244

2.4 Le devoir de conseil . . . . . . . . . . . . . . . . . 247

3. LA FORMULATION D'UNE OPINION PROFESSION-

NELLE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 248

3.1 Un constat technique d'une situation de droit

acquis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 249

3.2 Les difficultés relatives à la formulation d'une

opinion professionnelle sur une situation protégée par des droits acquis . . . . . . . . . . . . . . . . 252

4. LA RECONNAISSANCE DES DROITS ACQUIS PAR

LE TRIBUNAL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 255

4.1 L'ordonnance de cessation ou d'annulation . . . . . 256

4.2 L'ordonnance demandamus. . . . . . . . . . . . . 257

4.3 La requête en jugement déclaratoire. . . . . . . . . 258

5. DE LA NÉCESSITÉ D'UNE RÉFLEXION INTER-

PROFESSIONNELLE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 259 CONCLUSION . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 262 ANNEXE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 264

La Revue du Notariat, Montréal

226LA REVUE DU NOTARIAT

INTRODUCTION

Depuis l'entrée en vigueur de laLoi sur l'aménagement et l'urbanisme 1 en 1979, l'analyse foncière des immeubles doit tenir compte des effets de la réglementation municipale d'urbanisme sur l'exercice du droit de propriété. Cette réglementation est rendue applicable par l'emploi de la technique du zonage qui, pour être légi time et ne pas créer d'injustice, reconnaît des " droits acquis » aux immeubles aujourd'hui dérogatoires par rapport aux normes d'ur banisme en vigueur mais qui y ont déjà été conformes par le passé. L'expérience du dernier quart de siècle démontre que les immeubles protégés par droits acquis ne sont pas des cas exceptionnels mais plutôt des situations courantes dans les municipalités québécoises. De plus, l'analyse de ces situations se complexifie au fil des ans en vertu des modifications fréquentes de la réglementation municipale d'urbanisme et des caractéristiques physiques des immeubles. Il en résulte que, lors d'une transaction immobilière, la seule connaissance du statut foncier d'un immeuble (délimitation, servi- tudes, empiètement, etc.) n'est plus suffisante ; les parties (vendeur et acheteur) ainsi que les professionnels de l'immobilier voudront connaître également son statut " urbanistique », c'est-à-dire les droits et contraintes statutaires affectant l'exercice du droit de pro priété sur l'immeuble 2 . Ce désir de connaissance du statut urbanis- tique demeure en partie frustré puisqu'il n'existe pas au Québec de documents officiels spécifiques permettant de cerner cette question et d'établir un bilan complet des charges publiques d'aménagement et d'urbanisme affectantl'exercice du droit de propriété, comme cela est le cas en France avec le certificat d'urbanisme 3

Vol. 108, septembre 2006

1. L.R.Q., c. A-19.1.

2. Voir : Didier LLUELLES, " La servitude administrative et les professionnels de la

vente immobilière », (1982-83) 85R. du N.251, 284 ; Berthier BEAULIEU, Yaïves FERLAND et Francis ROY,L'arpenteur-géomètre et les pouvoirs municipaux en aménagement du territoire et en urbanisme, Cowansville, Éditions Yvon Blais,

1995, p. 367 et s.

3. Cet acte administratif est défini par l'article L410-1 duCode de l'urbanisme fran-

çais.

227
Dans un tel contexte, l'arpenteur-géomètre est de plus en plus sollicité, notamment par les notaires, à exprimer son opinion sur les lisation 4 . Ce dernier exprime l'opinion d'un arpenteur-géomètre sur la situation etla condition actuelles d'un bien-fonds par rapport aux titres de propriété, au cadastre, ainsi qu'aux lois et règlements pou vant l'affecter 5 . Cette opinion énonce également certaines charges, limitations et contraintes législatives et réglementaires affectant l'exercice du droit de propriété, comme celles découlant de l'appli cation des règlements municipaux d'urbanisme. Plusieurs utilisa teurs du certificat de localisation exigent que l'arpenteur-géomètre se prononce sur l'existence et la portée de droits acquis protégeant la situation d'immeubles dérogatoires. Cependant, les obligations légales de ce dernier en cette matière ne sont toutefois pas établies de façon expresse par leRèglement sur la norme de pratique relative au certificat de localisation 6 ; elles découleraient plutôt de son devoir de conseil. La question des droits acquis a alimenté plusieurs débats et discussions au sein de l'Ordre des arpenteurs-géomètres du

Québec

7 , sans y apporter de réponses définitives. Tout en étant préoccupé par leurs obligations et leurs responsabilités en matière de droits acquis, les arpenteurs-géomètres constatent que chaque situation de droits acquis est unique et constitue autant de cas d'espèce. Leur analyse pleine et entière peut également se buter à différentes difficultés, comme la recension des faits juridiques et physiques étayant une prétention à des droits acquis. Il peut alors être difficile de prescrire une ligne de conduite uniforme pour nor maliser et standardiser l'opinion émise à cet égard par l'arpenteur- géomètre.Également,on s'interrogesur la portée d'un mandat stan

La Revue du Notariat, Montréal

228LA REVUE DU NOTARIAT

4. Voir : B. BEAULIEU, Y. FERLAND et F. ROY,op. cit., note 2, p. 351 et s. ; Grégoire

GIRARD, " Le certificat de localisation », dans Chambre des notaires du Québec, R.D./N.S. - Titres immobiliers - Doctrine - Document 2, Montréal, 1993, p. 1 ; Fran- çois BROCHU, " Quelques remarques à propos des certificats de localisation »,

Entracte, vol. 13, n

o

5, 2004, p. 10.

5.Règlement sur la norme de pratique relative au certificat de localisation, R.R.Q.,

c. A-23, r. 7.1, art. 2 (ce règlement est reproduit en annexe).

6.Ibid.

7. Notamment par l'organisation de plusieurs cours de formation continue traitant

du sujet : Jean-Marc RIVEST,Les arpenteurs-géomètres face à la Loi sur l'aména- gement et l'urbanisme, mai 1981 ; Berthier BEAULIEU et Francis ROY,L'arpen- teur-géomètre et le milieu municipal, décembre 1995 ; Francis ROY et Jean-Pierre ST-AMOUR,Réglementation municipale et aménagement du territoire, janvier

2001 ; Daniel BÉRARD et Francis ROY,Le certificat de localisation et les droits

acquis, janvier 2004. dard de certificat de localisation, face à l'analyse des effets de la réglementation municipale sur les immeubles fonciers qui tend à se complexifier avec le temps, au rythme des modifications fréquen tes des normes réglementaires ainsi que des caractéristiques des immeubles. Ainsi, plusieurs aimeraient préciser ce qui constitue un mandat normal et juste, et sous quelles conditions il y aurait lieu d'obtenir un mandat supplémentaire spécifique. Enfin, ces débats etquestionnementssontloind'êtreclosetfontl'objet dediscussions fréquentes. Il serait possiblement souhaitable de les étendre aux autres professionnels de l'immobilier qui se préoccupent des effets de la réglementation municipale d'urbanisme sur l'exercice du droit de propriété. Sans prétendre régler la question de façon définitive, le présent article vise à examiner et à préciser le rôle de l'arpenteur-géomètre en matière d'analyse des situations immobilières pouvant bénéficier de droits acquis. Son objectif est d'éclairer le notaire et les utilisa- teurs du certificatde localisation, notammentquant aux obligations de l'arpenteur-géomètre relativementà l'analyse des effetsdes règle- ments municipaux sur les immeubles fonciers. L'article cherche également à présenter les difficultés rencontrées par l'arpenteur- opinion professionnelle en matière de droits acquis. Il en résultera, espérons-le, une meilleure compréhension du travail de l'arpen- teur-géomètre et un désir d'aborder la problématique d'intégration du droit public de l'aménagement et du droit privé de la propriété selon une perspective interprofessionnelle.

1. LA NOTION DE DROIT ACQUIS

D'entrée de jeu, il convient de rappeler ce qu'est un droit acquis 8 . En droit de l'aménagement et de l'urbanisme, le droit acquis naît lorsqu'un usage ou l'état physique d'un immeuble devient dérogatoire à la suite d'une modification réglementaire. Afin Vol. 108, septembre 2006OPINION PROFESSIONNELLE DE L'ARPENTEUR-GÉOMÈTRE 229

8. Plusieurs ouvrages et articles traitent de cette question des droits acquis en

matière d'urbanisme dont notamment : Lorne GIROUX,Aspects juridiques du règlement de zonage au Québec, coll. " Bibliothèque juridique », Québec, P.U.L.,

1979 ; Gaston BÉLANGER, " Le droit municipal, inutile aux notaires ? », (1991)

C.P. du N.333 ; L. GIROUX, " Questions controversées en matière de droits acquis », dans Service de la formation permanente, Barreau du Québec, vol. 53, Développements récents en droit municipal (1994), Cowansville, Éditions Yvon Blais, p. 129 ; B. BEAULIEU, Y. FERLAND et F. ROY,op. cit., note 2 ; Marc-André LECHASSEUR,Le zonage en droit québécois, Montréal, Wilson & Lafleur, 2006. de préserver l'ordre social et de ne pas frustrer les justiciables de leurs investissements, l'entrée en vigueur de nouvelles dispositions réglementairesne peut avoir pour effetde revenirsur un faitentière ment accompli avant son entrée en vigueur. le choix entre l'application générale et l'application restreinte de la loi nouvelle est guidé par un principe général de droit, celui du maintien des droits acquis. En vertu de ce principe général, dégagé par la juris prudence et en partie consacré par le législateur, la loi nouvelle n'est pas censée porter atteinte à un droit acquis avant la date où elle a pris effet, mais elle est opposable aux simples expectatives. 9 La notion de droit acquis est un corollaire au principe de non- rétroactivité des lois et des règlements qui en découlent 10 . À moins d'une disposition contraire, une nouvelle disposition législative ou réglementaire ne peut pas porter atteinte à une situation légale déjà constituée 11 . En droit immobilier, les droits acquis naissent des faits qui marquent la " vie » d'un immeuble. Ainsi, l'état d'un immeuble légalement constitué, qui devient dérogatoire à la suite d'une modification d'un règlement de zonage, pourra continuer d'exister dans le temps dans les mêmes conditions, en bénéficiant de la protection de ce que l'on appelle des " droits acquis ». La notion de droit acquis est donc un élément fondamental du droit québécois de l'aménagement et de l'urbanisme, dont la mise en oeuvre repose sur la technique du zonage. À ce sujet, dans un ouvrage fondamental sur le zonage au Québec, le professeur Lorne Giroux présente l'origine des droits acquis en ces termes : [Les inventeurs du zonage qui en étaient aussi les promoteurs] choisi- rent plutôt de permettre la continuation des usages antérieurs non conformes à la réglementation tout en essayant d'en réduire la vie éco nomique par des dispositions réglementaires limitant le droit de les modifier, agrandir, réparer, restaurer ou empêcher leur reprise après

La Revue du Notariat, Montréal

230LA REVUE DU NOTARIAT

9. Pierre-André CÔTÉ, " Le juge et les droits acquis en droit public canadien »,

(1989) 30C. de D.359, 364.

10. Louis-Philippe PIGEON, " L'urbanisme et les droits acquis », (1982)C.P. du N.

215, 222, par. 6 ; P.-A. CÔTÉ,loc. cit., note 9, p. 366 ;Saint-Jean (Ville de)c.

Desourdy Construction ltée, [1980] C.A. 455 ;Montréal (Ville de)c.Bijouterie

Lucien Gervais Inc., [1981] J.M. 21 (C.A.).

11. Voir : Pierre-André CÔTÉ,Interprétation des lois,3

e

éd., Montréal, Éditions

Thémis, 1999, p. 155-190 et 195-218.

abandon ou interruption. [...] L'histoire leur donna tort. Les usages dérogatoires protégés [par droits acquis], loin de disparaître, se perpé tuèrent [...]. 12 Ainsi, les droits acquis sont un compromis entre la volonté de l'autorité publique de planifier et d'ordonner spatialement le déve loppement et l'aménagement du territoire, et la liberté des proprié taires fonciers d'exercer leurs droits réels. La notion de droit acquis a été principalement développée par la jurisprudence, abondante sur ce sujet : conditions d'existence, d'extension, de modification et d'extinction. De son côté, la loi ne définit pas les droits acquis, ni n'en précise l'étendue, bien qu'elle en reconnaisse l'existence notamment en accordant aux municipalités locales certains pou La prolifération des situations protégées par des droits acquis et leur perpétuation dans le temps est aujourd'hui une source importante de difficultés pratiques pour les professionnels de l'immobilier, dont l'arpenteur-géomètre et le notaire. Il en est ainsi en raison de la modification fréquente de la réglementation munici- pale d'urbanisme et de l'évolution des caractéristiques physiques des immeubles. Ainsi, l'analyse rigoureuse et exhaustive d'une situation de droits acquis nécessite l'examen d'un nombre toujours croissant de normes réglementaires successives dans le temps ainsi que l'identification des modifications physiques effectuées sur l'immeuble ayant des incidences sur l'existence même des droits acquis. Ce type d'analyse ne viserait pas uniquement à reconnaître l'existence de droits acquis, mais davantage à préciser les condi tions d'exercice de ces mêmes droits à différentes époques.

1.1 Les conditions d'existence des droits acquis

Dans l'affaireHuotc.Municipalité de l'Ange-Gardien 13 , le juge Chouinard de la Cour d'appel du Québec établissait les conditions d'existence des droits acquis (ou les conditions qui permettent d'acquérir un droit face à de nouvelles dispositions législatives ou réglementaires) : Les principales conditions d'existence des droits acquis sont bien connues, maintes fois exposées en doctrine et en jurisprudence. Vol. 108, septembre 2006OPINION PROFESSIONNELLE DE L'ARPENTEUR-GÉOMÈTRE 231

12. L. GIROUX,op. cit., note 8, p. 370.

13.Huotc.L'Ange-Gardien (Municipalité de), [1992] R.J.Q. 2404 (C.A.).

a) Les droits acquis n'existent que lorsque l'usage dérogatoire anté- rieur à l'entrée en vigueur des dispositions prohibant un tel usage

était légal.

b) L'usage existait en réalité puisque la seule intention du proprié taire ou de l'usage ne suffit pas. c) Le même usage existe toujours, ayant été continué sans interrup tion significative. d) Les droits acquis avantagent l'immeuble qui en tire profit. De tels droits ne sont pas personnels mais cessibles, suivant l'immeuble dont ils sont l'accessoire. e) Ils ne peuvent être modifiés quant à leur nature et parfois quant à leur étendue bien que les activités dérogatoires peuvent être intensifiées en certains cas. f) La seule qualité de propriétaire ne suffit pas quant aux droits acquis. Bien que les propos du juge Chouinard soient restreints aux usages dérogatoires, il ne faut pas oublier qu'en droit de l'aména- gement et de l'urbanisme, les droits acquis touchent quatre élé- ments : (1) l'usage ; (2) les constructions ; (3) le lotissement ; (4) les enseignes 14 . En vertu de son champ de compétences, l'arpenteur- géomètre aura à se préoccuper de deux de ces éléments : les cons tructions (quant à leur implantation à l'intérieur des limites d'un terrain) et le lotissement. La deuxième partie de cet article sera consacrée à l'examen de ce thème.

1.2 La légalité des usages ou constructions protégés par

droits acquis La notion de légalité d'un usage ou d'une construction 15 mérite quelques commentaires, car son application suscite certains débats : certains sont d'avis que la non-conformité d'un élément

La Revue du Notariat, Montréal

232LA REVUE DU NOTARIAT

14. Jean-Pierre ST-AMOUR et Marc-André LECHASSEUR,Loi sur l'aménagement et

l'urbanisme annotée, Cowansville, Éditions Yvon Blais, feuilles mobiles ; voir les commentaires des auteurs sur les droits acquis, aux pages [I] IV/699 et s.

15. Nous employons le terme " construction » au sens de l'article 900 duCode civildu

Québec, par opposition au terme " bâtiment » utilisé dans leCode civil du Bas Canada. Il se peut toutefois que le terme " bâtiment » soit utilisé dans certaines citations, avec la même signification que " construction », afin de respecter l'inté gralité des références doctrinales, législatives ou jurisprudentielles. d'une construction la rend illégale (par exemple, une construction qui empièterait dans une marge latérale lors de son érection) tandis que d'autres sont plus nuancés et établissent une distinction entre légalité et conformité. D'une part, il semble que la notion de légalité s'évalue plus facilement à l'égard des usages, qui peuvent être conformes aux catégories d'usage énoncées dans un règlement tout en étant illicites (notamment par rapport auCode criminel). D'autre part, une construction commerciale érigée dans une zone résiden tielle serait possiblement illégale, parce que le type de construction est très lié à l'usage qui en sera fait. La légalité d'un immeuble est aussi évaluée en fonction de l'émission effective d'un permis de construction. Ainsi, on pourrait croireque l'absence d'un telpermisautorisantl'érectiond'une cons truction, qui serait autrement conforme en tout point à la réglemen- tation applicable, serait un vice empêchant la naissance future de droits acquis si jamais ladite construction devenait dérogatoire. Cependant, la doctrine et certains auteurs affirment que la seule absence de permis (pour une construction ou un lot constitué conformément à la réglementation) ne serait pas une condition fatale à la naissance de droits acquis 16 . L'évaluation de la valeur du permis relève toutefois de l'interprétation juridique et non de l'analyse des faits constatés. Cette question sera normalement débattue par les juristes et non par l'arpenteur-géomètre lors de la confection d'un certificat de localisation.

1.3 Le principe de cristallisation des situations protégées

par droits acquis L'analyse de situations protégées par droits acquis doit tenir compte du principe de cristallisation. Selon ce principe, un immeu ble protégé par droits acquis ne pourra plus être modifié sous peine de perdre la protection conférée par ces droits acquis, à moins qu'ilquotesdbs_dbs12.pdfusesText_18