FAUT-IL RÉFORMER LE STATUT DES BAUX COMMERCIAUX
la foulée, modernisation des baux commerciaux Le statut des baux commerciaux, organisé par le décret du 30 septembre 1953, a atteint la cinquantaine C’est à l’occasion d’un colloque organisé pour son anniversaire par l’UNPI (Union Nationale de la Propriété Immobilière) que le mot a été lancé
LE STATUT BAUX COMMERCIAUX - ORIE
réalité des baux de bureaux (2004) En parallèle, Philippe Pelletier était mandaté par le Garde des sceaux, en 2003, pour proposer une modernisa-tion du régime juridique des baux commerciaux Son rapport, publié en 2004, présentait 40 propositions dont certaines ont pu être concrétisées dans les années suivantes
LE STATUT DES BAUX COMMERCIAUX: DUREE DU BAIL, EXPIRATION, ET
statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans En effet, à l'expiration de ce délai, si le preneur reste et est laissé dans les lieux, s'opére un nouveau bail soumis au statut des baux commeriaux d'une durée minimale de 9 ans
Les baux commerciaux - Novances
Le statut des baux commerciaux relève des articles L 145-1 et suivants du commerce Nous revenons dans cette fiche sur le statut de ces baux suite aux modifications significatives apportées par la loi du
COMPRENDRE LE BAIL COMMERCIAL EN 10 POINTS-CLÉS
Le champ d’application du statut des baux commerciaux est défini par les articles L 145-1 et L 145-2 du Code de commerce : « Est soumis au statut des baux commerciaux le contrat par lequel un propriétaire loue un immeuble qui lui appartient à un preneur qui est commerçant,
LA LOI « PINEL » DU 18 JUIN 2014 ET LE STATUT DES AUX
Jérôme RENARD – LES BAUX COMMERCIAUX – 2006 2 CHAPITRE I LE CHAMP D’APPLICATION DU STATUT DES BAUX COMMERCIAUX La plupart des baux commerciaux sont assujettis de plein droit au statut desdits baux, c’est à dire aux articles L 145-1 à L 145-60 du Code de commerce ainsi qu’aux articles R 145-1 à R 145-33 du même code
LOI PINEL - Baux Commerciaux
manifester le désir d’échapper au statut légal des baux commerciaux, alors qu’avant la loi, à l’expiration de la durée maximale du ou des baux dérogatoires,le simple maintien du locataire commercial dans les lieux et sans opposition du bailleur avait pour conséquence la naissance d’un nouveau bail régi par le statut des baux
LE BAIL COMMERCIAL - unis-immofr
Le cadre juridique applicable aux baux commerciaux Décret du 30 septembre 1953 et autres textes codifiés aux articles L145-1 et s et R 145-1 et s du Code de commerce Le statut des baux commerciaux est très protecteur pour le locataire = droit au renouvellement ou droit une indemnité d’éviction
LES BAUX COMMERCIAUX ET PROFESSIONNELS APRES LA LOI LME DU 4
titulaire d’un nouveau bail de 9 ans soumis au statut des baux commerciaux La loi LME permet maintenant de conclure des baux dérogatoires successifs avec le même locataire à la condition que leur durée totale ne dépasse pas 2 ans Section 3 : Du renouvellement Article L 145-8
Le Bail Commercial : Entre Dahir 1955
Le législateur marocain vient, donc, de franchir un nouveau pas en matière de statut des baux commerciaux mettant ainsi fin à toutes les incertitudes et au manque de prévisibilité qui l'ont marqué La mise à niveau de la législation passe nécessairement par une refonte
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LA LOI " PINEL » DU 18 JUIN 2014 ͗'
Modification de la réglementation du droit de préemption des communes (article 1er et 17), application immédiateSuppression des baux et périodes fermes, possibilités pour les héritiers du locataire de résilier en
cours de période triennale (article 2), OP*, application immédiateModification de la réglementation du bail dérogatoire (article 3), OP, application aux baux conclus ou
renouvelés à compter de septembre 2014Défin]š]}vo Poo}vÀvš]}v[}µ‰š]}v‰OE ]OE~OEš]oð, application immédiate
Suppression des références légales à la nationalité française (article 5), OP, application immédiate
Transfert du bail en cas de transmission universelle de patrimoine du fait de la réunion de toutes les
parts sociales en une seule main (article 6), application immédiateNouvelles règles applicables à la clause de garantie solidaire en cas de cession (articles 7 et 8),
application immédiate Elargissement du champ de compétence des commissions départementales de conciliation (article10), application immédiate
^µš]šµš]}vo[/>}µo[/>do[/‰}µOEouler le plafonnement (article 9,) OP pour la révision
triennale, application aux baux conclus ou renouvelés à compter de septembre 2014‰‰o]š]}v‰OE}POE]Ào[µPuvšš]}vµo}ÇOEv ‰o(}vvuvš~OEš]oíí, OP pour
les révisions légales, application aux baux conclus ou renouvelés à compter de septembre 2014
Nouvelle OEPouvšš]}vo[ ššo]eux, des charges et des travaux (article 14), OP, application
aux baux conclus ou renouvelés à compter de septembre 2014 Droit de préemption du locataire en cas de vente du local (article 14), application aux cessions intervenues à partir de décembre 2014W}]]o]š [i}vš]}v[š]À]š }vvAE}µ}u‰o uvš]OEµOEµš}OE]š]}viµ]]]OEv
procédure collective (article 15), application immédiate Possibilité de donner congé par LRAR (article 20), application immédiate relatives à ces questions sont donc données à titre indicatif. Jérôme RENARD±LES BAUX COMMERCIAUX ±2006 1LES BAUX COMMERCIAUX
Section II. Baux commerciaux et conventions exclus du statut. Section III. Les baux soumis conventionnellement au statut. CHAP. II. LA DUREE DU BAIL COMMERCIAL ET SON RENOUVELLEMENT. (P.12)Section I. La durée.
Section II. Le renouvellement.
CHAP. III. LE DROIT AU RENOUVELLEMENT ET LE REFUS DERENOUVELLEMENT. (P.16)
Section I. Le droit au renouvellement.
Section II. Le refus de renouvellement.
CHAP. IV. LA CESSION ET LA SOUS-LOCATION. (P. 23)
Section I. La cession.
Section II. La sous-location.
CHAP V. LE LOYER DU BAIL COMMERCIAL. (P. 28)
SOUS-CHAP. I. LE LOYER DU BAIL RENOUVELE.
Section I. La procédure.
Section II. La notion de valeur locative.
Section III. Le plafonnement et le déplafonnement.Section I. La révision triennale.
Section IV. Les loyers variables.
CHAP. VI. LA RESILIATION DU BAIL COMMERCIAL. (P. 51)CHAP. VII. LA DESPECIALISATION. (P. 53)
Section I. La déspécialisation partielle.
Section II. La déspécialisation plénière. Section III. Les cas particuliers de déspécialisation.CHAP. VIII. LA PROCEDURE. (P. 61)
SOUS-CHAP I. LES PROCEDURES JUDICIAIRES.
Section I. Les différentes juridictions et leurs règles de procédure.Section II. Le délai pour agir.
SOUS-CHAP II. LES PROCEDURES AMIABLES.
Section III. La conciliation.
Section IV. La médiation judiciaire.
SYNTHESE (dernière page). Trois études complémentaires (charges, réparations, bail vert) sont annexées en fin de documents ou communiquées à la demande. Jérôme RENARD±LES BAUX COMMERCIAUX ±2006 2DES BAUX COMMERCIAUX
même code.Le statut des baux commerciaux garantit au locataire un régime très protecteur comprenant,
notamment, le bénéfice de la " propriété commerciale » dont le principal élément est le droit au
ont néanmoins intervenues au fil du temps, les plussont pas contredites par une dispositionparticulière du statut.Il faut rappeler que le régime du
nombreux désormais, la loi PINEL ayant complété le statut des baux commerciaux par de nouvelles
réparations, notamment ± sur plus de 2000 mètres carrés doivent comprendre une annexe environnementale (article L.125-9 du même code, décret du 30 décembre 2011).
parties (III). commerciaux -15, L. 145-16 et L. 145-45 du code réputent impérativeune grande partie du statut (essentiellement règles relatives au droit au renouvellement du locataire ±
-, à la durée du bail, à la révision triennale du loyer et à la révision limitant les effets de la
résiliation de plein droit, à la déspécialisation et à la cession du fonds), ce qui signifie que les parties
Jérôme RENARD±LES BAUX COMMERCIAUX ±2006 3 : notamment à celles relatives aux conditions de forme du congé ±cf. chapitre II.)sens : Cour de cassation, 04.05.2006, AJDI octobre 2006), voire dès le lendemain. Dans ce cas, le bail
(Sur cette question, cf. aussi Section II, Sous-section III).doivent répondre les baux pour être assujettis de plein droit au statut, indépendamment des hypothèses
un fonds est exploité, que ce fonds appartienne soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé
mmerce, et en outre : : il y a donc, en pratique, bien(Cour de cassation, 14.10.2009, Loyers et copropriété janvier 2010 ; Cour de Montpellier, 13.04.2011,
AJDI février 2012).
-5.1° et L. 145-5.2° énumèrent par ailleurs plusieurs locations qui, par exception,sont soumises au statut sans répondre aux critères précités : essentiellement, baux des terrains nus sur
lesquels ont été édifiéesctions à usage commercial, baux des artistes répondant à certaines conditions.] Jérôme RENARD±LES BAUX COMMERCIAUX ±2006 4e local est généralement défini par la jurisprudence comme " un espace clos et couvert » (Cour de
Paris, 14.11.1956), présentant un caractère de fixité et de solidité suffisant ou, au moins, un caractère
" de stabilité et de permanence » (id., 19.01.2005, Loyers et copropriété mars 2005). stationnement, selon la jurisprudence dominante (Cour de cassation 04.01.1995 ; id., 01.072014, AJDI octobre 2014), ou encore des bungalows de type Algeco (Cour de Douai, 05.11.2013, AJDI mai 2014).Selon la Cour de Nancy (14.11.2012, AJDI juin 2013), un ouvrage lui-même solide ne relève pas du
Deux décisions récentes sont en net retrait au regard des principes ci-dessus, pour des surfaces non
cloisonnées incluses dans une structure :Dans un arrêt du 23 mars 2006 (Administrer, mai 2006), la Cour de cassation retient la qualification de
2014).
accessoirement au local principal par le même contrat sont soumis au statut, car le bail est indivisible)
cassation, 05.03.1971, ou encore Cour de Paris 19.09.2006, notamment), et non pas simplement
commode (id., 26.10.1964 ; ou encore 27.09.2005 : Gazette du Palais, 16 et 17 juin 2006). Le fait que
le locataire dispose de possibilités de remplacement est indifférent (id., 30.01.1970).Les juges du fond apprécient souverainement le caractère nécessaire du local, selon le commerce dont
Chapitre III).
bureaux-boutiques », cf. chapitre V). Ilque les bureaux ne relèvent pas systématiquement et de plein droit du statut (en ce sens : Me
tout cas, soumis audit statut par les parties, sans que cette soumission réponde toujours aux conditions
telles locations, dans la plupart des cas. Jérôme RENARD±LES BAUX COMMERCIAUX ±2006 5(13.04.1959). Quant aux bureaux abritant des services détachés, la jurisprudence se prononce au cas
: Cour de cassation, 25.06.1991, pour : id., 19.07.1966). Le fonds en cause doit être artisanal ou commercial :5.03.1971).
Les articles L. 145-1 et L. 145-
(ce qui exclut de la protection légale le locataireconsentant une sous-location intégrale - Cour de cassation, 30.05.1996 et 04.05.2011, Cour de Paris
02.05 2012, Administrer juin 2012, notamment). La Cour suprême refuse ainsi le statut aux locataires
un arrêt critiqué du 5 février 2003 (Administrer mai 2003), la Cour de cassation avait même paru
pratiques tarifaires, publicitaires, etc. personnelles audit locataire (23.11.2004, précité). Plus encore,
des contraintes incompatibles avec le libre exercice de son activité ». Dans une décision du 5
septembre 2012 (AJDI octobre 2012), la même Cour de cassation a refusé le bénéfice du statut à une
(elle) était soumise étaient incompatibles avec le libre exercice de son activité ». La cour relève entre
entretien et réparation des e commercial ne décide pas de ses horairesne serait plus forcément déterminant. En revanche, " le droit de regard que le propriétaire se réserve
5 septembre 2012.
Un arrêt de la Cour de Bordeaux du 20 juin 2007 (Loyers et copropriété janvier 2008) se réfère encore
Jérôme RENARD±LES BAUX COMMERCIAUX ±2006 6 lent des contraintes incompatibles avec le libreEn synthèse, et au-delà du vocabulaire utilisé, on doit considérer que le seul fait que le locataire
membres (Cour de Paris, 11.10.2002).En revanche, dans un arrêt du 27 mars 2002 (Administrer juillet 2003) la Cour de cassation reconnaît
idère en général que le propriétaire, en cours de bail, ne peut pas poursuivre sur ce6.2009 ± - et 06.10.2012). En revanche, une clause contractuelle
-section II. Le locataire doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou
au répertoire des métiers mande (Cour de cassation, 22.01.2014 et18.06.2014, AJDI novembre 2014).
2005, ou encore 22.11.2011, AJDI janvier 2012).
obligations contractuelles (en ce sens : Cour de Paris, 04.12.2008, AJDI avril inistrer mai 2008 ; Cour de Paris, 21.05.2008,Administrer octobre 2008 ; mais, contra, Cour de Paris, 11.03.2009, et même cour, 20.06.2012,
Administrer octobre 2012).
13.10.1999, ou 15.04.2008 ; Cour de Paris, 29.11.2002, ou 03.11.2008, ou encore 07.10.2009,
Dans des arrêts du 12 juillet 2000 et 3 mai 2011 (lesquels ne sont pas dans le sens de la jurisprudence
antérieure : Cour de cassation, 24.11.1993, notamment) la Cour suprême a même sanctionné
reproduit cette jurisprudence (notamment, 17.06.2009, AJDI décembre 2009). Confirmant, par
ailleurs, une précédente jurisprudence du 2 juin 1999, la Cour de cassation, dans un arrêt du 18 octobre
Jérôme RENARD±LES BAUX COMMERCIAUX ±2006 7 ur (laquelle avait conduit le locataire à mettre en sommeil sa ; id., 18.01.2011, Loyers et copropriété mars 2011). : Cour de cassation, 15.09.2010, AJDI avril 2010). s immatriculés ; la Cour Le nouveau texte ne précise pas, cependant, si cette immatriculation ins de la succession » profitent également du statut. Section II. Baux commerciaux et conventions exclus du statutSous-section I. Les baux dérogatoires
s baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. e ci-dessus a été modifié par les lois LME et PINEL.même les dernières réformes précitées, la Cour de cassation a admis dans un arrêt du 15 octobre 2014
08 .11.1972) et la seule durée de deux ans au plus ne suffit pas à caractériser un bail dérogatoire selon
Jérôme RENARD±LES BAUX COMMERCIAUX ±2006 8 anciennes (02.02.2005, Administrer avril 2005).La situation est donc risquée pour le bailleur qui souhaite récupérer son local, voire pour le locataire
qui souhaite partir. Ce nouveau bail suppose, selon la jurisprudence, (Cour de cassation, 15.10.2008 ; id. 24.06.2009,Loyers et copropriété décembre 2009 ; Cour de Caen 12.05.2010 et Cour de Paris 17.11.2010, Loyers
: 30.04.1997 et 19.07.2000 ; dans le même sens, arrêts des 22 janvier et 18 juin 2014, précités en Section I.).clauses et conditions du bail expiré ne contrevenant pas aux règles impératives du statut et notamment,
par voie de conséquence, au loyer du bail échu (Cour de Versailles, 30.09.1993, notamment), la Cour
de Paris a plus récemment jugé que le prix du nouveau bail devait être fixé à la valeur locative
(12.01.2005, Loyers et copropriété, mars 2005 ; ou encore 18.10.2006, Administrer mars 2007). La
Cour de cassation a statué dans le même sens par une première décision du 14 décembre 2005 (Loyers
et copropriété, février 2006), puis à nouveau par un arrêt du 5 février 2008 (Administrer avril 2008).
Dans un autre arrêt du 31 octobre 2007 (Administrer février 2008), la Cour de Paris a précisé que la
valeur locative en cause est " la valeur locative du marché » (et non pas la valeur locative statutaire :
propriétaire de faire connaître au preneur son opposition au maintien dans les lieux (arrêt du
un avenant ±a Cour de Bordeaux avait admis le contraire dans une décision du25 mars 2008.)
a plaidé avec succès le maintien en possession (id., 28.06.2011, Administrer août-septembre 2011).
Jérôme RENARD±LES BAUX COMMERCIAUX ±2006 9locataire puisse renoncer au statut. Cette renonciation ne peut se concevoir que lorsque le locataire
maintenu en possession peut prétendre au statut (Cour de cassation, 05.04.2011, AJDI mai 2011, , ou rier 2004 ; mais en sens contraire, Cour de Paris 05.10.2006, AJDI mars 2007, ou encore Cour de Colmar, 30.06.2010).Le maintien de cette jurisprudence est toutefois incertain, au regard de la nouvelle rédaction de
réparations locatives.) ». Cette définition est conforme à celle issue de la jurisprudence préexistante de la Cour de cassation.une expropriation, Cour de Caen, 14.04.2005 ; ou encore la volonté de vendre manifestée par le
bailleur avant la signature de la convention, Cour de Rennes, 09.11.2004 ou Cour de Paris, 19.09.2007
jurisprudence en sens contraire : Cour de Rennes, 23.11.2010, AJDI février 2011). ; ou encore Cour de Paris, 11.10.2006, AJDI mars2007). Il semble néanmoins prudent de ne pas laisser perdurer une occupation précaire au-delà du
précarité (en ce sens, Cour de Paris, 04.07.2007, AJDI janvier 2008). Jérôme RENARD±LES BAUX COMMERCIAUX ±2006 10Sous-section III. Les locations saisonnières
Il faut cependant ajouter que les juges ne sont pas liés par la qualification employée par les parties et
que, par conséquent, en dépit des termes utilisés, le statut sera appliqué si les circonstances font
apparaître une continuité de la location (Cour de cassation, 13.06.1998, notamment). La jurisprudence
re signer au locataire un écrit en ce sens ; ou: cette pratique est donc à risque. Par ailleurs, le locataire maintenu dans les lieux après la
(précité). Section III. Les baux soumis conventionnellement au statut11.12.2007), ni encore, en principe, de la présence des clauses habituelles dans un bail commercial
cependant parfois tendance à déduire cette volonté commune des : arrêt de la Cour de Paris du 15.02.2006 précité ; id. 17.09.2008 et Cour de Administrer octobre 2004 ; id., 09.02.2005, Administrer mai 2005 ; id., 10.07.2007, AJDI novembre2007 ; id., 09.12.2008 ; Cour de Paris 23.01.2004, 15.02.2006, ou encore 27.06.2007, AJDI mai 2008 ;
Cour de Montpellier, 25.04.2012, précité). Toutefois, la Cour de cassation a jugé le 18 janvier 2011
Jérôme RENARD±LES BAUX COMMERCIAUX ±2006 11désormais que les parties peuvent soumettre conventionnellement au statut un bail exclusivement
es. Dans un arrêt du 12 mars 2012 (AJDI mai 2013), la Cour de Basse-Terre a admis que les partiescontractuel est pourtant sujet à caution dans la mesure où, à la différence du précédent, il a pour
Jérôme RENARD±LES BAUX COMMERCIAUX ±2006 12CHAPITRE II. LA DUREE DU BAIL COMMERCIAL ET
SON RENOUVELLEMENT
Section I. La durée
alinéa, du Code de commerce, lequel dispose :La durée du contrat de location est au moins égale à neuf ans. Toutefois, le preneur a la faculté de
décédé.Deux idées forces se dégagent donc du texte précité, qui sont la durée minimale incompressible de
congé à chaque période triennale (faculté écartée, toutefois, pour les locataires exploitant des
monovalents ou à usage exclusif de bureaux (cf. Chapitre V pour ces trois baux), et les baux des locaux de stockage. L. 145-18, L. 145-21 L. 145-23-1 et L. 145-» (article L. 145-4, second alinéa). aux articles L. 313-3 à L. 313-4-2 » (secteurs des opérations de restaurationimmobilière : dans ces secteurs, les articles L. 145-6 et L. 145-7 organisent, en outre, une procédure
de reprise à tout moment par le bailleur, moyennant relogement) à refuser le renouvellement pour la
ses besoins et possibilités dans un emplacement équivalent, offre que le locataire est réputé avoir
Cette procédure suppose que le bailleur démontre son intention réelle de faire les travaux (Cour de
normaux de déménagement et emménagement ainsi que, " le cas échéant privation temporaire de jouvalue de son fonds (perte partielle de clientèle).