Le lot de copropriété, entre complexité et illusion: analyse

9 J BOSVIEUX, Les logements en copropriété, Anil, habitat actualité, mai 2010 5 La doctrine et la pratique ont cependant du mal à intégrer le statut de la copropriété dans le droit

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Droit Privé

Yannik PAQUET

Geneviève PIGNARRE

Sébastien PIMONT

l'École Doctorale

Le lot de copropriété, entre

Mr Jean Robert BOUYEURE

Mr Jean François BUET

Mme Marianne FAURE ABBAD

Mr Stéphane BENILSI

Mme Geneviève PIGNARRE

Mr Sébastien PIMONT

LISTE DES ABRÉVIATIONS

A. : Arrêté

Administrer : Revue Administrer

AG : Assemblée générale

al. : Alinéa ADIL : agence départementale d'information sur le logement

AJ : Actualité jurisprudentielle

AJD : Actualité juridique Dalloz

AJDI : Actualité juridique de droit immobilier

A. min. : arrêté ministériel

A. mun. : Arrêté municipal

AN : Assemblée nationale

ANAH : Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat ANIL : agence nationale d'information sur le logement ann. : Annexe Ann. Loyers : Annales des loyers et de la propriété commerciale

A. préf. : arrêté préfectoral

Art : Article (d'un code)

BO : Bulletin officiel

BODAC : Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales Bull. civ. : Bulletin des arrêts des chambres civiles de la Cour de cassation

C : Constitution

c/ : contre

CA : Cour d'appel

CAA : Cour administrative d'appel

Cah. ANAH : Cahiers de l'ANAH

Cass : Cour de cassation

CC : Conseil constitutionnel

C. Civ : Code civil

CCN : Convention collective nationale

CEDH : Convention européenne des droits de l'homme CEE : Communauté économique européenne

C. env. : Code de l'environnement

cts : consorts

C. urb. : Code de l'urbanisme

D : Dalloz, Recueil Dalloz-Sirey

D : Décret

Gaz. Pal. : Gazette du palais

IR : Informations rapides du recueil Dalloz

JCP : Semaine juridique (JurisClasseur périodique)

L. : Loi

Op. cit. : Opere citato, cité précédemment

RDI : Revue de droit immobilier

TGI : Tribunal de grande instance

Th : Thèse

TI : Tribunal d'instance

SOMMAIRE

INTRODUCTION ................................................................................................................................. 3

LE STATUT DE LA COPROPRIETE APPREHENDE DANS L'ESPACE ET DANS LE TEMPS ............................................. 3

1. Les grands modèles de statut de la copropriété à travers le monde ........................................................... 6

2. De la première dynastie Babylonienne à la loi du 10 juillet 1965 .............................................................. 13

3. le champ d'application du statut de la copropriété en France .................................................................. 29

1ER PARTIE LA MISE EN EVIDENCE D'UNE REALITE, LE LOT DE COPROPRIETE EN TANT QU'OBJET

COMPLEXE DE PROPRIETE PLURIELLE ............................................................................................... 47

TITRE 1 L'ANALYSE STRUCTURELLE DU LOT DE COPROPRIETE .......................................................................... 48

CHAPITRE 1 Une énumération formelle restrictive de la définition du lot de copropriété ........................ 49

CHAPITRE 2 Une composition réelle élargie de la définition du lot de copropriété .................................. 70

CHAPITRE 3 Le cas particulier des lots spéciaux ......................................................................................... 89

TITRE 2 L'ANALYSE CONCEPTUELLE DU LOT DE COPROPRIETE ....................................................................... 101

CHAPITRE 1 Les approches théoriques classiques .................................................................................... 101

CHAPITRE 2 L'approche renouvelée de l'analyse du lot de copropriété par l'apport de la théorie de la

propriété plurielle ............................................................................................................................................ 116

CONCLUSION DE LA 1ERE PARTIE .......................................................................................................................... 151

2E PARTIE LA MISE EN EVIDENCE D'UNE ILLUSION PAR LA MISE A L'EPREUVE DU CONCEPT DE LOT

DE COPROPRIETE, OBJET COMPLEXE DE PROPRIETE PLURIELLE ....................................................... 153

TITRE 1 LE LOT DE COPROPRIETE OBJET COMPLEXE DE PROPRIETE PLURIELLE A L'AUNE DU CODE CIVIL ..... 154

CHAPITRE 1 Le principe du lot de copropriété en tant que bien immeuble ............................................. 155

L'article 516 du Code civil dispose : " Tous les biens sont meubles ou immeubles ». ...................................... 155

CHAPITRE 2 L'effet du principe, la libre disposition du propriétaire sur son lot ...................................... 177

TITRE 2 LE LOT DE COPROPRIETE OBJET DE PROPRIETE PLURIELLE A L'AUNE DU CODE DE LA COPROPRIETE

DES IMMEUBLES BATIS ........................................................................................................................................ 196

CHAPITRE 1 L'impact juridique du concept de propriété plurielle sur le lot de copropriété ................... 196

CHAPITRE 2 L'impact économique du concept de propriété plurielle sur le lot de copropriété .............. 248

CONCLUSION DE LA 2° PARTIE ............................................................................................................................. 301

CONCLUSION GENERALE ................................................................................................................ 304

LA CONFORMITE DOGMATIQUE .................................................................................................................................... 304

L'INSUFFISANCE DU STATUT DE LA COPROPRIETE. ............................................................................................................ 305

VERS UN NOUVEAU STATUT DE LA COPROPRIETE AU SEIN DU CODE CIVIL. ............................................................................ 306

TABLE DES MATIERES .................................................................................................................... 316

BIBLIOGRAPHIE ............................................................................................................................. 320

1. TRAITES, MANUELS ET OUVRAGES GENERAUX ....................................................... ERREUR ! SIGNET NON DEFINI.

2. OUVRAGES SPECIAUX, MONOGRAPHIE, THESES .................................................... ERREUR ! SIGNET NON DEFINI.

3. ETUDES ET ARTICLES................................................................................................. ERREUR ! SIGNET NON DEFINI.

INDEX ........................................................................................................................................... 320

ANNEXES ...................................................................................................................................... 329

LES EVOLUTIONS LEGISLATIVES DEPUIS LA LOI DU 10 JUILLET 1965 .................................................................. 329

INTRODUCTION

LE STATUT DE LA COPROPRIÉTÉ APPRÉHENDÉ DANS L'ESPACE ET DANS LE TEMPS La notion de copropriété en France est définie par l'article 1 er de la loi du 10 juillet 1965 qui

dispose : " La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la

propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie

privative et une quote-part de parties communes. »

1 Le lot de copropriété se présente comme

un lien de droit à vocation perpétuelle instaurée entre des parties de l'immeuble pour permettre

la répartition de sa propriété. Le lot de copropriété est donc la résultante d'une appropriation

individuelle à l'aide d'un procédé collectif et entre dans la notion plus large de propriété privée.

La propriété privée a été conçue par la Révolution française comme un droit naturel et

imprescriptible de l'homme au même titre que la liberté. C'est un droit inviolable et sacré dont

nul ne peut être privé. Au Moyen Âge, les juristes redécouvrant le droit romain, ont cherché à

traduire le caractère exclusif et absolu du droit de propriété en reconnaissant à la propriété du

sol des prolongements infinis

2. Cynus de Pistole, au XIVe siècle, l'avait exprimé ainsi dans une

formule célèbre : " Cujus est solum, ejus est ad caelum usque ad inferos » (" celui qui a le sol a la

propriété jusqu'au ciel et jusqu'aux enfers »

3). L'article 544 du Code civil définit la propriété

comme : " le droit de jouir des choses de la manière la plus absolue pourvu qu'on n'en fasse pas

un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». L'analyse positive des attributs du droit de

propriété permet de constater les prérogatives qui constituent, par leur réunion, la pleine

propriété. Ainsi, dans la tradition juridique française, le droit de propriété se définit par la

combinaison du droit d'user de la chose (usus), du droit d'en recueillir les fruits (fructus) et du

droit d'en disposer, de l'aliéner provisoirement ou définitivement jusqu'à la destruction (abusus).

L'article 578 du Code civil offre quant à lui la possibilité de démembrer les attributs de la

propriété et définit l'usufruit comme étant " le droit de jouir des choses dont un autre a la

propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance ».

Poussé par les évolutions démographiques, sociales, culturelles et économiques, le législateur a

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