[PDF] LA DENSIFICATION DOUCE A VILLEPINTE

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1 Monographie réalisée pour le Plan Urbanisme Construction Architecture Unité Innovation, Conception et Stratégies Urbaines

Juillet 2015

LA DENSIFICATION DOUCE A VILLEPINTE

2

Sommaire

Monographie réalisée pour le Plan Urbanisme Construction Architecture ........................................ 1

Introduction ................................................................................................................................. 3

I. Une morphologie urbaine et une offre immobilière qui semblent favorables à une densification

des tissus d'habitat indiǀiduel ........................................................................................................ 6

1. Typologie des tissus d'habitat indiǀiduel : une majorité de maisons issue de la construction de

lotissements anciens ................................................................................................................. 6

2. Une majorité de petites maisons individuelles (<100m²) situées sur des petits terrains

(<400m²)................................................................................................................................. 13

3. Une offre immobilière attractive mais peu conséquente .................................................... 15

L'offre de maisons indiǀiduelles ............................................................................................ 18

II. Elaboration du PLU : un changement de zonage et règlement pour répondre à un objectif de

densification modérée des tissus pavillonnaires ............................................................................ 20

1. Un objectif de densification modérée pour préserver les caractéristiques des tissus

pavillonnaires.......................................................................................................................... 20

2. Une traduction cohérente des objectifs dans le zonage et règlement du PLU....................... 22

avec les objectifs de développement..................................................................................... 22

b. Une augmentation raisonnĠe des droits ă bątir sur l'ensemble des secteurs de maisons individuelles, malgré une réduction des hauteurs et l'interdiction de construction en fond de

parcelle ............................................................................................................................... 26

III. Une forte augmentation des processus de densification douce par division parcellaire latérale

avec ou sans démolition du bâti initial .......................................................................................... 30

1. Des divisions parcellaires latérales dans les lotissements anciens........................................ 30

2. Une bonne intégration des nouvelles constructions au sein des tissus existants................... 35

3. La perception de la densification pavillonnaire par la nouvelle équipe municipale : réticences

peu fondées ou dérives avérées ?............................................................................................. 36

IV. La division parcellaire : un facteur de renouvellement des quartiers pavillonnaires .............. 38

1. Des divisions participant à la dynamique des trajectoires résidentielles des habitants .......... 38

a. Les propriétaires initiaux des parcelles : une majorité de retraités et quelques marchands

de biens .............................................................................................................................. 38

b. Les propriétaires acheteurs : une dominante de primo-accédants extérieurs à la commune

39

c. Vers un renouvellement social des quartiers pavillonnaires ............................................ 39

2. Les divisions parcellaires et la création de nouveaux produits immobiliers .......................... 40

Conclusion .................................................................................................................................. 41

Table des figures : ....................................................................................................................... 42

3

Introduction

Villepinte est une ville de 36 055 habitants1, se situant à la limite nord-est de la Seine-Saint- Denis (93). Elle est membre de -de-France (environ

120 000 habitants), avec les communes de Sevran et du Tremblay-en-France (environ 50 000

et 35 000 habitants). Plusieurs axes de transport structurent la ville de Villepinte : les deux branches de la ligne B du RER, reliant la ville à Paris en trente minutes environ, et l. Cette dernière traverse la ville ouest en est, provoquant un effet de coupure important entre les quartiers. Le parc départemental du Sausset se retrouve notamment isolé ouest de la commune. Figure 1: Localisation de Villepinte en Île-de-France. Source: BD Topo 2014. Réalisation: Cerema DTer IF Figure 2 : Les axes de transport principaux à Villepinte. Source : BD Ortho 2014. Réalisation: Cerema DTer IF

Trois gares desservent la commune :

- la gare de Villepinte, relativement enclavée car située dans le parc du Sausset loin des habitations, - la gare du Parc des Expositions, au Nord de la commune, - la gare du Vert-Galant, située au sud de la commune, en limite communale. Ainsi, malgré la présence de trois gares RER, médiocre. La localisation de ces stations les rend difficilement accessibles pour la population. Un

projet de bus à haut niveau de service reliant la gare du Vert-Galant à la gare de Sevran via le

Boulevard Ballanger est prévu, il pourrait remédier partiellement à ce problème2. Le

1 Statistiques INSEE, 2011.

2 Entretien avec Elise Loewenthal, responsable du service urbanisme de la mairie de Villepinte, en mars 2014.

4

Boulevard Robert Ballanger est en effet le seul axe structurant du réseau viaire de la

commune. Celui-ci se caractérise par ailleurs par de nombreuses rues étroites héritées de la

construction des lotissements dans les années 1930 à 1950. Le territoire de Villepinte dédiés aux activités et équipements, aux parcs - notamment forestiers - 3. Les quartiers des ambiances différentes selon leur on. Ils ont ensuite -à-dire une mixité fonctionnelle due à l4, ils sont localisés à proximité de la gare du Vert-Galant et autour du Boulevard Robert Ballanger.

3 MOS 2008, IAU.

4 Observations issues des visites de terrain.

Figure 3 : Présence de commerces et services le long du Boulevard Robert Ballanger. Source: Cerema DTer IF

Figure 4 : Occupation du sol de Villepinte. Sources: IAU MOS 2008, INSEE 2011. Réalisation: Cerema DTer IF

5 Les surfaces dédiées à l sont essentiellement bâties de logements individuels. Ces derniers sont localisés majoritairement au centre et au Sud de la commune. Cependant, si résidentiel individuel, le nombre de logements individuels est sensiblement équivalent au nombre de logements collectifs. potentiel de densification. la densification douce6 des quartiers pavillonnaires. Deux à trois constructions en fond de parcelle étaient demandées chaque année par les habitants, projets qui apportaient des problèmes de voisinage. Les élus souhaitaient permettre des projets de densification un règlement plus adapté spontanés sont plus nombreux (20 demandes de divisions en 6 mois). immobilier, les processus de densification douce spontanés observables sur la commune . Ils seront mis en perspective avec les objectifs des élus : la densification observée correspond-elle ou non quantitatif ? Le cas échéant, quels ont été les effets non prévus ?

5 Entretien avec Jean-

6 la densification douce consiste à densifier le tissu

urbaines du quartier en mutation et qui ne nécessite pas la destruction du parc existant ». 6 I. Une morphologie urbaine et une offre immobilière qui semblent favorables à une densification des tissus regroupées en unités foncières7 à partir de la base de données Fichiers Fonciers 2011 (base de données traitée par la DTer

Nord-Picardie du CEREMA, issue de MAJIC8).

individuel est la suivante : - parcelles contenant un ou deux locaux de type " maison », - ou bien aucun local de type " maison » mais un à quatre locaux de type " appartement » pour tenir compte du phénomène de division pavillonnaire (maison individuelle divisée en logements), - sans local commercial indépendant du local " maison »,

- appartenant à un propriétaire physique ou moral privé, mais les copropriétés ont été

exclues, la densification y étant considérée comme difficile compte tenu des règles de gestion. 369 maisons individuelles . - de taille inférieure à 1420m², ce qui représente 99,5% des parcelles.

5285 parcelles de maisons individuelles ont été ainsi identifiées, correspondant à 5393

2011.

1. : une majorité de maisons issue de la

construction de lotissements anciens en évidence les caractéristiques morphologiques de ces quartiers. Elle s que la forme et la largeur des unités foncières (données disponibles dans la base de données Fichiers Fonciers), et la trame viaire. La construction des maisons individuelles à Villepinte a depuis la création des premiers lotissements (1920-1930), hormis pendant la seconde guerre mondiale. Figure 5: Date de construction des unités foncières de maison individuelle à Villepinte. Source: Fichiers Fonciers 2011. Réalisation: Cerema DTer IF

7 Une unité foncière est le regroupement des parcelles contigües appartenant à un même propriétaire. Dans 97% des cas, une

parcelle » de manière abusive pour évoquer une " unité foncière ».

8MAJIC : Mise à Jour des Informations Cadastrales, données fournies par la Direction Générale des Finances Publiques.

7 construits à partir des années 1970 situés au n construits par des promoteurs. Au s

derniers ont été densifiés au cours du temps, de manière diffuse. Les quartiers pavillonnaires

évoluent donc depuis leur création, ils ne sont pas figés. Figure 6 : Date de construction des maisons pavillonnaires à Villepinte. Source: Fichiers Fonciers 2011. Réalisation: Cerema DTer IF

Une unité foncière est considérée comme régulière si le rapport entre sa surface et la surface

du plus petit rectangle la contenant est compris entre 0,75 et 1 (unités foncières de forme rectangulaire ou carrée). Si ce rapport est compris entre 0,6 et 0,75, est dite irréguliè est dite très irrégulière (catégorie qui contient notamment les parcelles triangulaires ou les parcelles en drapeau).

87% des unités foncières de la commune de Villepinte sont " régulières ». Les unités

foncières " irrégulières » ou " très irrégulières -à- 8 Une unité foncière sera plus facile à diviser si elle est de forme régulière. Quatre formes régulières sont observées dans le tissu pavillonnaire : Les unités foncières rectangulaires allongées9 des unités foncières Les unités foncières rectangulaires courtes10 : 27%. Les unités foncières carrées : 8%, elles sont principalement situées angle de deux rues perpendiculaires. Les unités foncières en lanières11: 5%, certaines disséminées dans quelques îlots sont très longues (m), tandis que la plupart des " lanières » sont 12 et ont une longueur de 80m. nord et du centre de la

Par ailleurs, la moitié des parcelles de maisons individuelles à Villepinte a une largeur

comprise entre 12 et 15m, un tiers a une largeur inférieure à 12m et les autres parcelles ont

une largeur supérieure à 15m. Les parcelles les moins larges sont majoritairement concentrées

sur des îlots au nord et au centre de la commune, tandis que les autres parcelles sont réparties

9 Le type rectangulaire allongé correspond à un rapport longueur sur largeur compris entre 2 et 5.

10 Le type rectangulaire court correspond à un rapport longueur sur largeur inférieur ou égal à 2.

11 Le type lanière correspond à un rapport longueur sur largeur supérieur ou égal à 5.

12

Figure 7 : Typologie des formes de parcelles régulières de maisons individuelles à Villepinte.

Source: Fichiers Fonciers 2011. Réalisation: Cerema DTer IF 9 A partir de ces éléments e, cinq catégories de tissu ont été identifiées.

Figure 8 : Typologie du tissu pavillonnaire à Villepinte. Source: BD Topo 2014. Réalisation: Cerema DTer IF

Le lotissement ancien

Le type " lotissement ancien » compte près de 3000 parcelles de maisons individuelles, soit

55% du stock de la commune. Ces parcelles sont pour la plupart situées au Sud du Boulevard

Ballanger. Ce type de tissu rectangulaire et

commune, organisé de manière radioconcentrique. La forme des îlots est issue des premières

entreprises de lotisseurs. On y observe une diversité des constructions en termes

architecture et de matériaux mais de manière générale, les maisons anciennes sont petites en

surface et en volume (rez-de-chaussée (R) + combles (C)), et parcelles. Ce tissu a connu de nombreuses évolutions au fil du temps, avec des extensions et des démolitions- 13 et la taille du bâti y sont donc hétérogènes.

13 Cf. illustration 6 en page 8

10 Source: BD Ortho 2014. Réalisation: Cerema DTer IF

Le lotissement moderne

Les îlots de type " lotissement moderne » accueillent les opérations de promotion immobilière

à partir des années 1970. Contrairement aux lotissements anciens ils présentent une trame . Ils représentent 24% du stock de la commune. Les maisons sont plus hautes que dans le tissu ancien (R+1+C) et sont implantées au centre des parcelles. Source: BD Ortho 2014. Réalisation: Cerema DTer IF 11

Les maisons de bourg

Les maisons de bourg ne représentent que 3% des maisons individuelles de Villepinte. Elles sont situées dans le centre ancien, essentiellement composé de logements collectifs. Si les maisons, dans ce tissu, surface comparable à celles du reste de la commune, en

revanche les terrains possèdent des formes hétérogènes. En effet le centre bourg possède des

parcelles relativement petites (160m², contre 400m² en moyenne sur la commune), avec dans

de nombreux cas, une mitoyenneté du bâti. A la périphérie du bourg les parcelles sont plus

larges et plus profondes (en moyenne 14m de large et 55m de profondeur). Les maisons de bourg sont les plus anciennes de la commune. Elles possèdent généralement deux niveaux et sont mitoyennes sur les deux limites séparatives. ndividuel groupé

Les îlots de type " individuel groupé » sont des îlots sur lesquels sont construites des maisons

mitoyennes sur les deux limites séparatives latérales. Ils représentent 13% du stock de la

commune et sont plus denses que la moyenne communale, les parcelles les composant étant

de petite taille. Elles sont en effet très étroites : environ 6m de largeur sur 30m de profondeur,

Les maisons de type " individuel groupé » possèdent généralement deux niveaux (R+1+C).

Ces lotissements sont les plus récents de la commune : ils ont été construits entre 1992 et 2010.
Source: BD Ortho 2014. Réalisation: Cerema DTer IF 12

Le tissu mixte

Les îlots du " tissu mixte » sont des îlots sur lesquels sont construites des maisons

individuelles avec une activité commerciale, généralement située en rez-de- chaussée14. Ils représentent 5% du stock de maisons individuelles de la commune et sont et au Sud à côté de la gare du Vert-Galant (RER B). La taille et la morphologie des parcelles sont les mêmes que celles des parcelles du tissu

lotissement ancien : ces maisons ont été bâties à la même période, mais leur positionnement

confèrent à ces tissus une mixité fonctionnelle. Le rez-de-chaussée est alors consacré au

au logement.

14 Observations issues des visites de terrain.

Source: BD Ortho 2014. Réalisation: Cerema DTer IF Source: BD Ortho 2014. Réalisation: Cerema DTer IF 13

2. Une majorité de petites maisons individuelles (<100m²) situées sur des petits

terrains (<400m²) Les maisons individuelles de Villepinte sont des logements de petite taille. En effet, 67% ds ont une surface de plancher inférieure à 100m². 29% des maisons offrent une surface comprise entre 100 et 150m², tandis que seules 4% des maisons ont une surface supérieure à 150m².

100m² a été plus importante que la construction de maisons plus grandes : quatre fois plus

artir de 1990, on observe autant de constructions de surface inférieure que supérieure à 100m². nombre de maisons le plus important. Il contient la grande majorité des maisons de moins de

100m² et de plus de 150m², seules les maisons de taille intermédiaire se répartissent de

manière plus homogène entre tissu ancien, moderne et mixte. Dans les tissus de bourg, moderne et groupé, les maisons de moins de 100m² sont également majoritaires. Seul le tissu mixte présente principalement des maisons de 100 à 150m².

Figure 14 : Illustrations de maisons dans les différents types de tissus à Villepinte. Source: Cerema DTer IF

14 Figure 15 : Evolution du stock de maisons individuelles à Villepinte à partir de 1905. Source: Fichiers Fonciers 2011. Réalisation: Cerema DTer IF Figure 16 : Taille des maisons en fonction de la typologie de tissu. Source: Fichiers Fonciers 2011. Réalisation: Cerema DTer IF 15 Les maisons de moins de 100m² sont situées sur des petits terrains : un quart de ces maisons a

100m² sont aussi majoritaires sur les grands terrains (plus de 600m²). En effet, les maisons de

plus de 100m² ne sont pas situées sur des terrains plus grands que les maisons précédentes, les

terrains de plus de 600m² étant également sous-représentés pour cette catégorie de maisons.

entre 250 et 600m².quotesdbs_dbs33.pdfusesText_39

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