[PDF] RAPPORT DÉVALUATION IMMOBILIÈRE VALEUR MARCHANDE

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RAPPORT D'ÉVALUATION IMMOBILIÈRE

VALEUR MARCHANDE ACTUELLE

(TERRAIN VACANT)

Propriété connue comme étant :

Une partie du lot 4 257 340, Cadastre du Québec

Chemin du Mont-Gabriel

Ville de Sainte-Adèle (Québec)

En date du : 3 février 2015

Rapport présenté à :

M.R.C. des Pays-d'en-Haut

Att. Monsieur Yvan Genest, DG

Visité et préparé par :

Robert Kingsley, technicien évaluateur

Vérifié par :

Robert Lapointe, É.A.

Évaluateur agréé

Notre dossier :

15-6035

info@eslavoie.com eslavoie.com

Sainte-Adèle

T. (450) 229-6693

F. (450) 229-6556

Saint-Jérôme

T. (450) 436-1285

Ligne sans frais

T. (800) 317-8022

983, Valiquette

Sainte-Adèle, Québec

J8B 2M4

Sainte-Adèle, le 12 février 2015

OBJET : Rapport d'évaluation immobilière - Terrain vacant Partie du lot 4 257 340, Cadastre du Québec Chemin du Mont-Gabriel

Ville de Sainte-Adèle, Québec

Notre dossier : 15-6035

Monsieur,

Suite au mandat reçu, il nous fait plaisir de vous remettre notre opinion de la valeur marchande de

la propriété décrite ci-avant.

Après avoir effectué les recherches et enquêtes nécessaires et avoir analysé toutes les données sur

le marché qui sont pertinentes à l'évaluation de cet emplacement, nous sommes d'opinion que la

valeur marchande la plus probable de l'immeuble sous étude, et ce, en date du 3 février 2015, s'établit à :

UN MILLION QUATRE CENT MILLE DOLLARS

1 400 000 $

Toutes les informations et opinions de valeur contenues dans ce rapport, sont exactes, sous

réserves des conditions contingentes et limitatives y mentionnées. Nous demeurons à votre disposition pour vous fournir tout renseignement supplémentaire qui pourrait s'avérer utile et nous vous prions, Monsieur, d'accepter nos salutations distinguées.

ÉVALUATIONS SERGE LAVOIE INC.

Robert Lapointe, É.A.

Évaluateur agréé

Visité et préparé par:

Robert Kingsley, technicien en évaluation (Poste 228) r.kingsley@eslavoie.com

Monsieur Yvan Genest, DG

M.R.C. des Pays-d'en-Haut

1320, boulevard Sainte-Adèle

Sainte-Adèle (Québec) J8B 2N5

Une partie du lot 4 257 340, Cadastre du Québec Chemin du Mont-Gabriel, ville de Sainte-Adèle (Québec) (N/D : 15-6035)

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___________________________________________TABLES DES MATIÈRES CONDITIONS CONTINGENTES ET LIMITATIVES __________________________________________________ 4 CONDENSÉ DÉCISIONNEL___________________________________________________________________ 5 BUT DU RAPPORT_________________________________________________________________________ 6 DÉFINITION DE LA VALEUR MARCHANDE ______________________________________________________ 6 DATE DE L'ÉVALUTION_____________________________________________________________________ 6 DROIT DE PROPRIÉTÉ ______________________________________________________________________ 6 DONNÉES MUNICIPALES ___________________________________________________________________ 7 SERVICE_________________________________________________________________________________ 7 ZONAGE ________________________________________________________________________________ 7 GRILLE DES USAGES ET DES NORMES _________________________________________________________ 8 ENVIRONNEMENT _______________________________________________________________________ 16 CARTE DU SECTEUR ______________________________________________________________________ 16 PLAN __________________________________________________________________________________ 17 PHOTOGRAPHIES DU SUJET________________________________________________________________ 19 UTILISATION OPTIMALE ___________________________________________________________________ 22 MÉTHODES D'ÉVALUATION ________________________________________________________________ 23 ÉVALUATION DU TERRAIN _________________________________________________________________ 25 TABLEAU DES VENTES ____________________________________________________________________ 26 CONCLUSION ___________________________________________________________________________ 33 CERTIFICATION__________________________________________________________________________ 34 Une partie du lot 4 257 340, Cadastre du Québec Chemin du Mont-Gabriel, ville de Sainte-Adèle (Québec) (N/D : 15-6035)

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_________________________CONDITIONS CONTINGENTES ET LIMITATIVES

I. La possession de ce rapport ne confère aucun droit de publication à son détenteur. De plus, ce

rapport ne peut servir à d'autres fins que celles pour lesquelles il a été préparé sans l'obtention

préalable du consentement de l'évaluateur agréé signataire.

II. Aucune responsabilité professionnelle n'est assumée pour toute question à caractère légal et il est

présumé, sans quelque autre forme de vérification que ce soit, que les titres de propriété sont clairs

et libres de toutes charges, servitudes ou hypothèques (autre que celle mentionnée dans ce

rapport, s'il y a lieu).

III. Toutes les informations contenues dans ce rapport ont été obtenues de sources jugées fiables.

Même si l'exactitude de chaque donnée utilisée a été vérifiée (en autant que faire se peut), nous ne

pouvons néanmoins pas nous porter garant de leur exactitude. La superficie et les dimensions du

terrain fournies dans ce rapport d'évaluation proviennent du cadastre du Québec. Elles sont

considérées fiables. IV. Les plans, croquis et photographies fournis dans ce rapport n'ont pour seul but que d'aider le

lecteur à mieux visualiser et comprendre la portée des sujets traités dans cette étude et,

conséquemment, toutes ces illustrations ne doivent donc, sous aucune considération, servir à titre

de référence technique pour quelque autre fin que ce soit.

V. Cette évaluation est effectuée en considération des conditions de marché existantes à la date de

l'évaluation.

VI. À moins qu'il n'y ait préalablement eu entente à cet effet, le dépôt de ce rapport n'oblige

aucunement son signataire à aller témoigner en cour au sujet de l'immeuble évalué. Dans une telle

éventualité, le mandant devra s'engager à assumer tous les honoraires et (ou) autres frais encourus

par l'évaluateur pour l'accomplissement de tous actes professionnels en ce sens que ce dernier aurait à effectuer.

VII. Ce rapport présume que la propriété sous étude est conforme à toutes les normes et exigences de

la ville dont elle fait partie (ex. : zonage, règlements d'urbanisme, etc.) ainsi que de toutes autres

autorités gouvernementales en matière d'environnement. Il est à noter que la valeur estimée dans

ce rapport pourrait devoir être revue à la baisse, si ladite propriété ne satisfaisait pas à certaines de

ces normes ou exigences.

VIII. Si, à la lecture de ce rapport, le mandant trouvait une erreur, une omission ou tout autre point

divergent avec le mandat confié, ce dernier devra en aviser verbalement et par écrit l'évaluateur

signataire dans les 10 jours suivant la réception dudit rapport.

IX. L'immeuble est évalué comme étant libre de toutes charges et (ou) privilèges, à l'exception de(s)

l'hypothèque(s) dont il est fait mention dans la méthode du revenu (s'il y a lieu). X. Les valeurs mentionnées dans ce rapport sont exprimées en devises (dollars) canadiennes.

XI. Nous n'avons aucun intérêt direct ou indirect, non plus que présent ou futur, dans la propriété

faisant l'objet de la présente évaluation. Une partie du lot 4 257 340, Cadastre du Québec Chemin du Mont-Gabriel, ville de Sainte-Adèle (Québec) (N/D : 15-6035)

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_________________________________________CONDENSÉ DÉCISIONNEL

ADRESSE DE LA PROPRIÉTÉ :

Chemin du Mont-Gabriel

Ville de Sainte-Adèle

DATE DE L'ÉVALUATION :

3 février 2015

BUT DE L'ÉVALUATION :

Acquisition pour la construction d'un centre sportif régional.

TERRAIN :

Numéro (s) de lot (s):

Partie du lot 4 257 340, Cadastre du Québec

Circonscription foncière : Terrebonne

SUPERFICIE :

37 161 m² (400 000 pi²)

DESCRIPTION SOMMAIRE :

Zonage : TM-007

UTILISATION LA MEILLEURE ET

LA PLUS PROFITABLE :

Commerciale en conformité avec la réglementation municipale.

RÉSULTAT D'ANALYSE :

Méthode de comparaison: 1 400 000 $

Une partie du lot 4 257 340, Cadastre du Québec Chemin du Mont-Gabriel, ville de Sainte-Adèle (Québec) (N/D : 15-6035)

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BUT DU RAPPORT

Le contrat de service qui fut confié consiste à estimer la valeur marchande la plus probable, telle

que définie ici-bas, de la propriété décrite dans ce rapport, et ce, pour fins d'acquisition pour la

construction d'un centre sportif régional.

DÉFINITION DE LA VALEUR MARCHANDE

C'est le prix le plus probable exprimé en terme monétaire à la date d'évaluation, que l'aliénation

du droit de propriété exercé sur un bien quelconque rapportera à son vendeur lorsque ce bien

aura été exposé sur un marché libre pendant une période de temps raisonnable; Le tout suppose

un acheteur et un vendeur consentants et capables, ni l'un ni l'autre ne se trouvant dans

l'obligation de vendre ou d'acheter, l'un et l'autre bien informés, parfaitement au courant des

avantages et désavantages de la propriété ainsi que de ses différentes potentialités tant présentes

que futures.

DATE DE L'ÉVALUATION

Les forces sociales, économiques, politiques et physiques étant en constantes mutations, peuvent

en conséquence modifier rapidement la valeur marchande d'une propriété. Pour les fins de ce rapport, les dates retenues pour l'établissement de la valeur marchande de la propriété concernée est le 3 février 2015, soit la date de la visite des lieux.

DROIT DE PROPRIÉTÉ

L'ensemble des droits du propriétaire.

La présente évaluation porte sur un terrain qui sera éventuellement subdivisé. Les servitudes à y

être établies ne sont donc pas actuellement déterminées. Toutefois, selon la configuration

proposée, nous pouvons présumer qu'une servitude de passage et de construction de rue en faveur du sujet sera nécessaire à son accessibilité et à sa constructibilité. Une partie du lot 4 257 340, Cadastre du Québec Chemin du Mont-Gabriel, ville de Sainte-Adèle (Québec) (N/D : 15-6035)

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__________________________________________DONNÉES MUNICIPALES

Matricule : Partie du 5387-99-8809

Propriétaire : Les Stations de la Vallée de Saint-Sauveur

Municipalité : Ville de Sainte-Adèle

Cadastre : Partie du 4 257 340

Superficie : 65.9 hectares

Évaluation municipale : 1 975 600 $ pour 65.9 hectares

Rôle triennal : 2015-2016-2017

Proportion médiane : 100 %

Infrastructures disponibles : Égout sanitaire

Date du marché : 01-07-2013

La partie de lot à l'étude n'est pas encore définie de façon distincte au rôle municipal.

SERVICES

Seul le service d'égout municipal est disponible à cet endroit.

Un système privé d'approvisionnement en eau ou le prolongement du réseau d'aqueduc municipal

sera nécessaire pour une nouvelle construction.

ZONAGE

L'emplacement sujet est localisé à l'intérieur de la zone TM-007.

Voir extrait de la grille des usages et normes et le détail des usages permis aux pages suivantes.

Une partie du lot 4 257 340, Cadastre du Québec Chemin du Mont-Gabriel, ville de Sainte-Adèle (Québec) (N/D : 15-6035)

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__________________________________________DONNÉES MUNICIPALES

GRILLE DES USAGES ET DES NORMES

Une partie du lot 4 257 340, Cadastre du Québec Chemin du Mont-Gabriel, ville de Sainte-Adèle (Québec) (N/D : 15-6035)

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__________________________________________DONNÉES MUNICIPALES

Groupe habitation (H)

Classe H-01 : habitation unifamiliale;

La classe H-01 du groupe habitation se distingue par un type de bâtiment comprenant un seul logement érigé sur un terrain.

Classe H-02 : habitation bifamiliale;

La classe H-02 du groupe habitation se distingue par un type de bâtiment comprenant 2

logements hors-sol érigés sur un même terrain. Les entrées des logements doivent être distinctes

et peuvent être accessibles par l'extérieur ou par un vestibule commun.

Classe H-04 : habitation multifamiliale;

La classe H-04 du groupe habitation comprend les habitations comportant 4 logements ou plus

érigé sur un même terrain. Les entrées des logements doivent être distinctes et peuvent être

accessibles par l'extérieur ou par un vestibule commun.

Groupe commerce (C)

Une partie du lot 4 257 340, Cadastre du Québec Chemin du Mont-Gabriel, ville de Sainte-Adèle (Québec) (N/D : 15-6035)

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__________________________________________DONNÉES MUNICIPALES __________________________________________DONNÉES MUNICIPALES Une partie du lot 4 257 340, Cadastre du Québec Chemin du Mont-Gabriel, ville de Sainte-Adèle (Québec) (N/D : 15-6035)

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Groupe communautaire et utilité publique (P)

__________________________________________DONNÉES MUNICIPALES Une partie du lot 4 257 340, Cadastre du Québec Chemin du Mont-Gabriel, ville de Sainte-Adèle (Québec) (N/D : 15-6035)

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Une partie du lot 4 257 340, Cadastre du Québec Chemin du Mont-Gabriel, ville de Sainte-Adèle (Québec) (N/D : 15-6035)

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_______________________________________SITUATION GÉOGRAPHIQUE

ENVIRONNEMENT

Située au coeur des Laurentides, Sainte-Adèle compte une population 12 652 résidants, ce qui fait

d'elle la ville la plus populeuse de la MRC des Pays-d'en-Haut. La superficie de son territoire est de

122 km², lequel est borné par les municipalités de Val-Morin au nord, de Piedmont au sud, de

Sainte-Marguerite-du-Lac-Masson à l'est et de Morin-Heights à l'ouest.

Le terrain à l'étude est situé approximativement à l'intersection du chemin du Mont-Gabriel et de

la voie de service de l'autoroute des Laurentides. Cette situation permet un accès direct à

l'autoroute en direction nord et sud. Une très bonne visibilité y est également offerte.

L'environnement immédiat est à peu près vacant à l'exception des installations de remontée

mécanique du centre de ski Mont-Gabriel situé face à notre sujet.

DISTANCES AUX AGGLOMÉRATIONS AVOISINANTES

Centre-ville de Sainte-Adèle : 5.0 km

Centre-ville de Saint-Sauveur : 4.5 km

Village de Morin-Heights : 12.0 km

Village de Sainte-Anne-des-Lacs : 9.0 km

Village de Piedmont : 4.0 km

SITUATION

Une partie du lot 4 257 340, Cadastre du Québec Chemin du Mont-Gabriel, ville de Sainte-Adèle (Québec) (N/D : 15-6035)

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____________________________________DESCRIPTION DE LA PROPRIÉTÉ

Le terrain sujet décrit à la présente évaluation est issu d'un projet de subdivision non encore

officialisée. Selon le croquis fourni, le site n'est adjacent à aucune voie publique ou privée, ce qui

le rend théoriquement inconstructible. Notre évaluation sera donc basée sur l'hypothèse qu'un

droit de construire lui soit octroyé. À cette fin, un chemin devra être construit afin de relier le lot à

la voie publique. Nous pouvons présumer qu'une servitude de passage et de construction de rue en faveur du sujet sera également nécessaire.

Le site est constitué d'un plateau surplombant les voies de circulation avoisinantes. La condition

du sol et l'origine de la création de ce plateau nous sont inconnues. La présente évaluation

suppose que les lieux sont propices à la construction sans mesures excessives de stabilisation du sol. Le terrain est déboisé sur l'ensemble de sa superficie.

DIMENSIONS ET SUPERFICIES

Front (côté ch. Mt-Gabriel) Front (côté autoroute 15) Superficie

195 mètres 180 mètres 37 161 m²

PLAN DU TERRAIN

Une partie du lot 4 257 340, Cadastre du Québec Chemin du Mont-Gabriel, ville de Sainte-Adèle (Québec) (N/D : 15-6035)

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____________________________________DESCRIPTION DE LA PROPRIÉTÉ Condition du sol : Aucun problème structural laissant croire à une déficience du sol ne nous est apparu lors de notre visite, de sorte que nous n'avons aucune raison de soupçonner une condition du sol inadéquate.

Danger et contamination :

Aucune étude de contamination n'a été mise à notre disposition et nous avons présumé qu'aucune contamination n'existe. Pendant la visite physique de la propriété et de son voisinage, nous n'avons remarqué aucun danger pouvant porter préjudice à la propriété ou

à sa valeur.

Le lecteur est avisé qu'il peut être nécessaire d'avoir recours à d'autres experts pour enquêter sur

les questions de nature technique puisqu'il est hors de portée de ce travail de garantir la validité

des commentaires fournis ci-haut. Une partie du lot 4 257 340, Cadastre du Québec Chemin du Mont-Gabriel, ville de Sainte-Adèle (Québec) (N/D : 15-6035)

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_______________________________________PHOTOGRAPHIES DU SUJET

Chemin du Mont-

Gabriel

Voie de service

autoroute 15 Une partie du lot 4 257 340, Cadastre du Québec Chemin du Mont-Gabriel, ville de Sainte-Adèle (Québec) (N/D : 15-6035)

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_______________________________________PHOTOGRAPHIES DU SUJET

Environnement

immédiat

Plateau

Une partie du lot 4 257 340, Cadastre du Québec Chemin du Mont-Gabriel, ville de Sainte-Adèle (Québec) (N/D : 15-6035)

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_______________________________________PHOTOGRAPHIES DU SUJET

Plateau

Terrain en front au

chemin du Mont-

Gabriel

Une partie du lot 4 257 340, Cadastre du Québec Chemin du Mont-Gabriel, ville de Sainte-Adèle (Québec) (N/D : 15-6035)

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__________________________________________UTILISATION OPTIMALE

Toute la notion de valeur repose sur un principe fondamental : l'utilité. La valeur d'un objet

quelconque dépend, en effet, de sa capacité à procurer à son propriétaire une certaine forme

d'avantage ou de jouissance. Il est dans la nature de l'homme de toujours rechercher l'utilité maximale d'un produit afin d'en tirer le plus grand nombre possible d'avantages. Cette tendance bien naturelle a donné naissance

au principe d'utilisation optimale, c'est-à-dire l'utilisation la plus rentable qui puisse être.

Omettre de déterminer l'utilisation optimale d'un bien dans le processus d'évaluation rend

caduque l'estimation de la valeur de celui-ci. De façon plus théorique, l'utilisation optimale se définit comme étant : " L'utilisation raisonnable et probable qui permettra de soutenir la valeur actuelle la plus élevée, telle qu'elle est définie, à compter de la date effective d'évaluation, ou encore, l'utilisation qui parmi un choix d'utilisations probables et légales, se révèle possible sur le plan physique, étayée de façon appropriée, réalisable sur le plan financier et confère au terrain sa valeur la plus élevée. » " Pour atteindre l'usage le meilleur et le plus avantageux, il faut que les trois premiers facteurs de production (travail, organisation, capital) décident de l'emploi le plus profitable que l'on puisse faire du dernier facteur, la matière première, en conformité avec les lois et règlements et pendant la période la plus longue où durera le meilleur emploi. »

Selon les préceptes ci-haut décrits, les usages permis à la réglementation municipale et

l'environnement local et régional de notre sujet, l'utilisation optimale des lieux est lié à son

utilisation commerciale. La visibilité offerte et l'utilisation du voisinage immédiat en tant que

centre de ski opérationnel porte à croire que cette utilisation pourrait être liée à l'hébergement,

aux loisirs ou usages connexes. Une partie du lot 4 257 340, Cadastre du Québec Chemin du Mont-Gabriel, ville de Sainte-Adèle (Québec) (N/D : 15-6035)

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_______________________________________MÉTHODES D'ÉVALUATION

Afin d'estimer la valeur marchande du sujet, nous devons considérer les quatre (4) moyens

d'évaluer un terrain qui sont généralement reconnus par la profession.

1) LA MÉTHODE D'ALLOCATION

Cette méthode consiste à soustraire du prix de vente, la valeur des bâtiments et des améliorations

des immeubles. Le résultat constitue une indication de la valeur probable de l'emplacement de chaque immeuble comparable.

Cette méthode s'avère difficile d'application et est très coûteuse. Elle ne sera généralement

retenue qu'en cas d'absence de marché de terrains vacants.

2) LA MÉTHODE DU REVENU RÉSIDUAIRE AU TERRAIN

Cette méthode est utile dans les secteurs à forte densité d'occupation où on ne peut analyser des

ventes comparables de terrains vacants. Cette méthode repose sur le principe de surplus de

productivité. En clair, cela signifie qu'une fois que les trois agents de production suivants: la main-

d'oeuvre, les frais d'exploitation et les exigences du capital ont été payés, on capitalise au taux

approprié le revenu résiduaire attribuable au terrain, conformément au principe de surplus de

productivité. Le résultat de cette opération donne une indication de la valeur marchande du

terrain.

3) LA MÉTHODE DE COMPARAISON

Lorsqu'il est possible de tirer suffisamment de données pertinentes, nous croyons que la méthode

de comparaison représente la meilleure façon d'estimer la valeur d'un terrain. Cette méthode, qui

vise essentiellement à estimer un prix de vente réaliste compte tenu du prix de vente d'une

propriété de même type, repose fondamentalement sur le principe de substitution qui veut qu'un

acheteur avisé ne paie pas plus cher pour un immeuble qu'il ne paierait pour un autre immeuble présentant les mêmes caractéristiques. Ceci a pour but de se placer dans la position d'un acheteur ou d'un vendeur type qui scrute le

marché à la recherche de renseignements pertinents lui permettant d'obtenir le meilleur prix. Il

importe donc de tenir compte des dissemblances entre les immeubles que l'on est amené à

comparer. Cette méthode sera retenue à la présente évaluation. Une partie du lot 4 257 340, Cadastre du Québec Chemin du Mont-Gabriel, ville de Sainte-Adèle (Québec) (N/D : 15-6035)

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________________________________________MÉTHODE D'ÉVALUATION

4) LA MÉTHODE DE LOTISSEMENT

Cette méthode d'évaluation de l'emplacement est surtout utilisée pour des emplacements vacants

de grande surface se prêtant à une utilisation urbaine. Elle consiste à projeter une subdivision

hypothétique de lots sur l'emplacement. On évalue le prix de vente brut de tous les lots puis on

soustrait les coûts d'aménagement. On doit aussi déduire le profit normal du développeur et le

solde représente la valeur de l'emplacement en supposant un délai raisonnable de mise en

marché des lots disponibles. Compte tenu de la période de liquidation des lots, on doit actualiser

les revenus nets projetés afin d'obtenir le prix probable que paierait le développeur pour le terrain

visé en fonction de ses possibilités d'aménagement. Nous énumérons brièvement les principales règles à suivre : • Déterminer le ou les types probables d'utilisation; • Déterminer le moment où le projet d'aménagement sera réalisé; • Déterminer la densité d'occupation; • Estimer par comparaison la valeur de l'emplacement aménagé; • Estimer le prix de vente brut de tous les lots; • Estimer les coûts de subdivision, des travaux de génie et les subventions municipales; • Estimer les coûts de mise en marché et les frais généraux;quotesdbs_dbs35.pdfusesText_40

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