[PDF] IFLS étude de cas 25-26 juin 2013

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INSTRUCTION D'UNE OPERATION

DE CONSTRUCTION DE

LOGEMENTS SOCIAUX PLUS-PLAIFrédérique DAO PANAM chargée d'opérations DDT 77 Estelle CANONNE ex-Chef d'Unité FLS DDT 77/DGALN PH2

Prise de poste IFLS

25 et 26 juin 2013

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Objectifs de ce module de

formation Identifier les différentes étapes de l"instruction d"un dossier PLUS, PLAI à partir du dépôt jusqu"au solde Identifier les points de vigilance et les leviers d"intervention Avoir les repères législatifs et réglementaires www.territoires.gouv.fr Ministère de l'Égalité des Territoires et du Logement

PLAN DE L'INTERVENTION

Présentation des intervenants et tour de table des stagiaires Les différents montages, la maîtrise foncière

Les pièces du dossier

La surface utile

L"assiette de subvention, le calcul de la subvention

Le loyer

Le prix de revient

Le plan de financement

L"équilibre de l"opération, les hypothèses économiques La surcharge foncière et la prime d"insertion IDF

La décision de financement

La vie du dossier, acomptes, solde

La saisie du dossier dans GALION

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La construction neuve de logements (logements

ordinaires, résidences sociales, logements-foyers, résidences étudiantes...) L"acquisition de logements suivie ou non d"amélioration La transformation de locaux non-résidentiels en logements R 331-1 du Code de la Construction et de l"Habitation(CCH) = ensemble des montages possiblesLES DIFFERENTS CAS www.territoires.gouv.fr Ministère de l'Égalité des Territoires et du Logement Vente en l"Etat Futur d"Achèvement = vente sur plans Contrat entre un vendeur " maître d"ouvrage » (promoteur) et un acquéreur " bailleur social » articles L 261-1, L 261-3, L 433-2 du CCH, article 1601-3 du Code Civil, circulaire de programmation 2001

LA VEFA

Le constructeur

Le bailleur social

Il assure la maîtrise d"ouvrage complète du

projet:•Acquisition et portage foncier•Projet architectural•Conduite d"opération du projet•Il est le vendeur qui transfère les droits du sol et

la propriété du bâti au fur et à mesure de l"exécution des travaux au bailleur social

Il est l"acquéreur

Il devient le propriétaire " clé en main »

Il procède aux demandes de financement.

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Pleine propriété

L 251 et s. :

Bail emphytéotique et Bail à construction

(location d"une durée au moins égale à celle du prêt et comprise entre 18 et 99 ans, loyer annuel ou soulte à la signature, au terme le propriétaire récupère terrain + bâti)

Usufruit locatif socialLA MAITRISE DU FONCIER

www.territoires.gouv.fr Ministère de l'Égalité des Territoires et du Logement Art. L 253 et suivants, Circulaire UHC/FB3 n2007-27 du 17 avril 2007 concernant la mise en oeuvre de l"usufruit locatif social. démembrement temporaire du droit de propriété : la nue propriété appartient à des investisseurs privés qui financent la construction sans prêt aidé de l"Etat ; l"usufruit est acquis par un bailleur social qui perçoit l"intégralité des loyers et assure l"entretien de l"immeuble. durée minimale de 15 ans l"acquisition de l"usufruit par le bailleur social peut être financée par du PLS. garanties de relogement des locataires à l"expiration de la convention d"usufruit

L'USUFRUIT LOCATIF SOCIAL

www.territoires.gouv.fr Ministère de l'Égalité des Territoires et du Logement C"est une demande de subvention (ou d"agrément pour le PLS) pour la construction ou l"acquisition et l"amélioration de logements Le service instructeur y répond en accusant réception du dépôt du dossier L"instruction de cette demande se solde par une décision qui ouvre droit à: •une subvention le cas échéant •un prêt de la CDC (ou autres banques si PLS) •la TVA à taux réduit •l"exonération de la TFPB (jusqu"à 30 ans)

•au conventionnement à l"Allocation Personnalisée au Logement (APL)QU'EST-CE QU'UNE DEMANDE

DE FINANCEMENT ?

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Arrêté du 26 août 2005

Exercice n1 : le dossier distribué est-il complet ? Quelles pièces ? Pourquoi faire ? Les points de vigilanceLES PIECES DU DOSSIER www.territoires.gouv.fr Ministère de l'Égalité des Territoires et du Logement La surface utile réglemente les opérations réalisées depuis le 1er juillet 1996.

Art. R 331-10 du CCH

" [...] La surface utile (SU) à prendre en compte est égale à la surface habitable (SH) du logement telle que définie à l"article R. 111-2 du présent code augmentée de la moitié de la surface des annexes (SA) dans les conditions fixées par arrêté du ministre du logement. »

SU = SH + ½ SA

Guide de la surface utile (fév 2008)LA SURFACE UTILE (SU) www.territoires.gouv.fr Ministère de l'Égalité des Territoires et du Logement

Les surfaces annexes

arrêté du 9 mai 1995 modifié par l"arrêté du 10 mai 1996 du ministre en charge du logement ; guide de la SU Elles sont définies comme " les surfaces réservées àl"usage exclusif de l"occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m. Elles comprennent : " les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et celliers extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias, les vérandas et, dans la limite de 9 m², les parties de terrasse accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitiéenterré ».

Celliers ou sous-sol et garages en logement individuel : on pourra considérer que le stationnement du

véhicule mobilise forfaitairement 12 m², le surplus étant alors décompté à 50 % en tant que surface annexe

entrant dans le calcul de la surface utile (=cellier).

Les points de vigilance

Exercice n2

LA SURFACE UTILE (SU)

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Arrêté du 5 mai 1995Uniquement pour les PLUS et PLAILe montant de la subvention est égal au produit du taux de

subvention et d"une assiette de subvention (AS)

AS = SU x CS x VB x (1+MQ+ML) + (CFG x NG)

SU = surface utile de l"opération

CS = coefficient de structure qui tient compte de la taille des logements = 0,77 x [1 + (nbre logts x 20 m

2/ SU)]

VB = valeur de base

1 + MQ + ML = 1 + majoration pour qualité + majoration locale

MQ : Majoration pour qualité : critères nationaux sur la qualité énergétique des logements, l"accessibilité handicapés, la présence ou non d"ascenseur... => cf. arrêté du 17 octobre 2011 ML : Majoration locale : critères locaux par rapport aux problématiques locales CFG = coût forfaitaire pour chaque garage construit (coût fixé par circulaire) NG = nombre de garagesL'ASSIETTE DE SUBVENTION GLOBALE www.territoires.gouv.fr Ministère de l'Égalité des Territoires et du Logement Taux de subvention maximum (hors Corse et hors délégation de compétence) : Pour lesdélégataires : majoration possible de 5 points (R.331-15-1)

En acquisition-amélioration la subvention est plafonnée à 13 % (logement ordinaire) ou 25 % (PLAI) du prix de revient.

Opérations de construction neuve

2a) du R.331-15 du CCH

Opérations d"acquisition-amélioration3a) du R.331-15 du CCH PLUS

5 % (dérogation préfet : 6,5 %)

10 % (dérogation préfet : 11,5 %)

PLAI 20 %

20 % (dérogation préfet : 25 %)

LES TAUX DE SUBVENTION

www.territoires.gouv.fr Ministère de l'Égalité des Territoires et du Logement Construction des enveloppes à partir d"un montant de référence par produit, et non plus d"un montant moyen de subvention : Montants maximum de subvention de référence 2013: mêmes valeurs qu"en 2012

LES MONTANTS DE SUBVENTION DE

REFERENCE

Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C

PLAI12 000 €/lgt 10 500 €/lgt 9 000 €/lgt7 500 €/lgt PLUS

500 €/lgt

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Circulaire du 24 janvier 2013

Il est exprimé en euros par mois et par m² de SU: LM zone (loyer maximal de zone cf circulaire) x CS x (1 + marge locale %) possibilité de loyer pour les annexes = loyer accessoire (être vigilant sur les montants)

Exercice n3

LE LOYER MAXIMAL

CONVENTIONNABLE

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Annexe 1 de l"Arrêté du 17 octobre 2011

3 éléments constitutifs

la charge foncière ou immobilière le coût des travaux Le coût des prestations intellectuelles et honoraires Le prix de revient prévisionnel comprend les révisions de prix afférentes aux travaux et la part des intérêts de préfinancement qui sont courus depuis la décision de lancement de l"opération jusqu"au moment de leur consolidation, à l"achèvement des logements.ANALYSE DU PRIX DE REVIENT www.territoires.gouv.fr Ministère de l'Égalité des Territoires et du Logement

Cas particuliers

Flash 13-2010

VEFA : en l"absence de document du vendeur permettant l"identification de la part du prix relative à la charge foncière, celle-ci est fixée forfaitairement => 45% en zone Abis, 35% en zone A, 30% en zone B1, 25% en zone B2 et 20% en zone C depuis 2010 en acquisition ou acquisition amélioration, puisqu"il n"est pas possible de ventiler la charge immobilière entre la valeur du terrain et celle de la construction, la fraction du prix de revient susceptible de donner lieu à un financement par le prêt foncier est, depuis 2010, également fixée forfaitairement à45% en zone Abis, 35% en zone A, 30% en zone B1, 25% en zone B2 et 20% en zone C. ANALYSE DU PRIX DE REVIENT www.territoires.gouv.fr Ministère de l'Égalité des Territoires et du Logement

PRIX DE REVIENT/PLAN DE

FINANCEMENT

Prix de revient

- charge foncière ou immobilière 30%
- coût des travaux 60%
- coût des honoraires 7% - révisions de prix + intérêts de préfinancement 3% = 100%

Plan de financement

- fonds propres de l"organisme 9% - subventions Etat (PLUS, PLAI, PI, SF) 5% - subventions des CT (commune, EPCI,

CG, CR)

12% - subventions des collecteurs

Action Logement

4% - prêts: 70%
- CDC (PLUS à 3,35%, PLAI à 2,55%) - Action Logement (à 1,25%) - éventuellement aides spécifiques Etat (CGLLS, FEDER, PIA..) = 100% www.territoires.gouv.fr Ministère de l'Égalité des Territoires et du Logement Circulaire n97-51 du 29 mai 1997 (annexe IV) ; note technique du 28 décembre 2011
" Une opération est considérée comme équilibrée lorsque les loyers permettent de couvrir :

Le remboursement des prêts

Les frais de gestion et d"entretien

La Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties (TFPB)

Les grosses réparations

Les aléas (vacances, impayés, ...)

" Une opération est considérée comme équilibrée dès lors que le solde de trésorerie (en € constants) cumulé de celle-ci est positif ou nul année après année pendant toute la durée du prêt » Calcul du loyer d"équilibre = LOLA (formation en septembre au CVRH de Paris)L'EQUILIBRE DE L'OPERATION www.territoires.gouv.fr Ministère de l'Égalité des Territoires et du Logement

LES HYPOTHESES

ECONOMIQUES (CALCUL DES

CHARGES)

paramètres

Valeur

Taux de croissance

loyer

PLAI: 5,51€/m2 en zone 1

PLUS: 6,19€/m2 en zone 1

1,7 % prêts

Taux du prêt sur la base d"un LA à 2,75 %

PLAI: 2,55% sur 40 et 50 ans

PLUS: 3,35% sur 40 et 50 ans

Sans objet

Vacances / impayés

3 %

Sans objet

Frais de gestion

Variable selon organisme

2,2 %

Grosses réparations

0,6 % de la valeur construction + VRD

1,8 % TFPB

Variable selon commune

2,2 % www.territoires.gouv.fr Ministère de l'Égalité des Territoires et du Logement

Diminuer les charges

Diminuer le prix de revient

Diminuer les frais de gestion

Augmenter les recettes

Augmenter les fonds propres

Optimiser les réservations

Augmenter les subventions

Augmenter la constructibilité

Vérifier le pré-financement

LEVIERS PERMETTANT

D'OPTIMISER LE MONTAGE

FINANCIER

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R.381-4 du CCH

Elle est attribuée en IDF pour améliorer l"équilibre financier des opérations qui comprennent des PLAI Cas général : Subvention RESERVEE en priorité aux PLAI et représentant 10% du prix de revient sur la construction de logements neufs, limitée à 140% de l"assiette de subvention Ouverture possible aux opérations avec du PLUS " dans la proportion du prix de revient égale à la part des logements qui doit être occupée par des ménages » aux ressources PLAI (30 % des PLUS, donc 3 % (=10 % X 30 %) du prix de revient PLUS). C"est le chargé d"opérations qui apprécie l"octroi de cette subvention si l"équilibre le justifie, elle n"est pas de plein droit. A Paris : le plafond peut être porté à 200 % de l"assiette de subvention. Dans les départements limitrophes : le plafond peut être porté à 200 % de l"assiette de subvention " en l"absence de subventions complémentaires ». Exceptions : taux de 30 % ou 42,5 % dans certains cas dérogatoires (cf. R 381-4)

LA SUBVENTION SPECIFIQUE

(PRIME D'INSERTION) www.territoires.gouv.fr Ministère de l'Égalité des Territoires et du Logement

Articles du CCH : R.331-24 (ou R 331-24-1 pour les délégataires) et R.331-25 et, pour la région IDF,

articles R.381-1 à R.381-3 - arrêté du 5 mai 1995 relatif aux subventions de l"Etat- circulaire 89-80 du

14 décembre 1989

Principe

: subventionner la partie de la charge foncière de l"opération (en neuf) ou du prix de revient de l"opération (en acquisition de logements existants) qui dépasse une valeur de référence (valeur foncière de référence

VFR x SU)

Elle nécessite une participation des collectivités territoriales au moins égale à

20% du dépassement de la VFR X la SU (sauf pour le délégataire).

Dépassement = différence entre la charge foncière réelle et la charge foncière de référence

LA SURCHARGE FONCIERE

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LA SURCHARGE FONCIERE

Plafonds de subvention :

Double plafond de subvention

taux de prise en charge du dépassement par la collectivité locale

Nature d"opération

part du dépassement part de la valeur foncière de référence X SU de l"opération

Hors délégation de compétence (R331-

24)
20% neuf 50%
100%

Acquisition-Amélioration

50%
20%

AA traitement insalubrité

75%
30%
40%
neuf 60%
200%

Acquisition-Amélioration

60%
40%

Délégation de compétence (R331-24-1)

neuf 75%
200%

Acquisition-Amélioration

75%
40%
www.territoires.gouv.fr Ministère de l'Égalité des Territoires et du Logement C"est le chargé d"opérations qui apprécie l"octroi de cette subvention si l"équilibre le justifie et que les conditions sont remplies; elle n"est pas de plein droit et la lettre de notification préconise de la réserver à la zone A et B1. Elle est accordée pour les PLUS/PLAI, et exceptionnellement pour les PLS (petite couronne IDF notamment). Attention en ZAC => Circulaire du 14 décembre 1989 " Surcharge foncière » : veiller aux modalités d"attribution de la surcharge foncière, " en vérifiant que le caractère social de l"opération financée, justifie l"intervention de cette subvention et en tenant compte des possibilités de péréquation du coût du foncier liées aux autres activités ou aménagements générés par la ZAC. »

LA SURCHARGE FONCIERE

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Art. R 331-6 du CCH

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