[PDF] Promoteurs immobiliers privés et problématiques de développement

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L'UNAM - Université du Maine

Espaces et Sociétés (ESO-Le Mans) - UMR 6590 CNRS ?èse de doctorat pour l'obtention du diplôme de doctorat " Géographie sociale et régionale » Promoteurs immobiliers privés et problématiques de développement durable urbain

Présentée et soutenue publiquement par

Aurélien TABURET

le 3 décembre 2012

Directeurs de thèse : Jacques CHEVALIER

Cyria EMELIANOFF

Membres du jury

Jacques CHEVALIER, professeur émérite de géographie, Université du Maine

Cyria E

MELIANOFF, professeur d'aménagement et urbanisme, Université du Maine

Francis B

EAUCIRE, professeur émérite d'aménagement et urbanisme, Université Paris I, rapporteur

Jean-Claude D

RIANT, professeur, Institut d'urbanisme de Paris, rapporteur

François M

ADORÉ, professeur de géographie, Université de Nantes, examinateur

Nicolas M

ICHELIN, architecte-urbaniste, ANMA (Agence Nicolas Michelin et associés), examinateur

L'UNAM - Université du Maine

Espaces et Sociétés (ESO-Le Mans) - UMR 6590 CNRS ?èse de doctorat pour l'obtention du diplôme de doctorat " Géographie sociale et régionale » Promoteurs immobiliers privés et problématiques de développement durable urbain

Présentée et soutenue publiquement par

Aurélien TABURET

le 3 décembre 2012

Directeurs de thèse : Jacques CHEVALIER

Cyria EMELIANOFF

Membres du jury

Jacques CHEVALIER, professeur émérite de géographie, Université du Maine

Cyria E

MELIANOFF, professeur d'aménagement et urbanisme, Université du Maine

Francis B

EAUCIRE, professeur émérite d'aménagement et urbanisme, Université Paris I, rapporteur

Jean-Claude D

RIANT, professeur, Institut d'urbanisme de Paris, rapporteur

François M

ADORÉ, professeur de géographie, Université de Nantes, examinateur

Nicolas M

ICHELIN, architecte-urbaniste, ANMA (Agence Nicolas Michelin et associés), examinateur

Sommaire

Introduction générale 11

Partie 1. Logement et habitat 19

Introduction 21

Chapitre 1. Mise en perspective historique 23

Chapitre 2. Crises et contraintes 49

Chapitre 3. La durabilité, nouvelle priorité 77

Conclusion 139

Partie 2. La durabilité des promoteurs 141

Introduction 143

Chapitre 4. Mise en place de la méthode 145

Chapitre 5. De l'adhésion forcée à l'adhésion choisie ? 157 Chapitre 6. Le référentiel, plus petit dénominateur commun ? 181 Chapitre 7. Conjuguer les composantes de la durabilité 201

Conclusion 237

Partie 3. Promoteurs privés et quartiers durables 239

Introduction 241

Chapitre 8. Du bâtiment performant au quartier durable 243 Chapitre 9. La durabilité d'une deuxième vie 281

Conclusion 325

Conclusion générale 327

Remerciements

À la lecture d'une thèse, la première page sur laquelle se pose mon regard est généralement celle des

remerciements (ne me demandez pas pourquoi...). Je n'ai pas toujours su apprécier le caractère

élogieux, parfois enflammé, parfois même à l'inverse si morne, des remerciements à l'adresse des

directeurs de thèse. Je crois bien mieux comprendre à présent. Le rôle des directeurs ne se résume

pas uniquement à la qualité d'une thèse. La dimension humaine de leur accompagnement surpasse

ce simple fait. J'exprime donc toute ma reconnaissance à Jacques Chevalier et à Cyria Emelianoff,

complémentaires dans leurs approches, pertinents dans leurs conseils et finalement si agréablement

humains dans leurs rapports et leurs relations.

Je tiens également à exprimer ma reconnaissance à Cristina Carballo et à Jean-René Bertrand

qui ont accompagné ma première recherche sur le terrain argentin de la fermeture et de la

sécurisation résidentielle. D'une certaine manière, ils sont " responsables » du parcours

qui m'a mené à la veille de la conclusion de cette thèse. Rien que pour cela, je les remercie

chaleureusement.

Je tiens bien évidemment à remercier les acteurs rencontrés, qu'ils soient promoteurs, élus,

architectes, urbanistes, etc. Derrière le mot " acteur », un peu jargonnant parfois..., je retiendrai

des femmes et des hommes disponibles, prolixes sur leur activité, prompts à discuter et intéressés

par le monde universitaire. Cet intérêt est réciproque et s'exprime au travers de cette thèse. Je

les remercie donc vivement d'avoir répondu à mes sollicitations. Je tiens à remercier Francis Beaucire et Jean-Claude Driant pour avoir accepté d'être les

rapporteurs de cette thèse. Ces remerciements s'adressent bien évidemment à François Madoré

et Nicolas Michelin pour leur participation au jury. L'occasion me sera alors donnée d'exprimer de vive voix ma reconnaissance. Ne concevant pas rester seul à travailler, j'ai élu domicile (parfois au sens propre comme au

sens figuré) au sein du laboratoire de géographie. De crainte de ne pas pouvoir relever le défi de

l'exhaustivité, je souhaite remercier l'ensemble des membres du laboratoire qu'ils soient enseignants-

chercheurs, techniciens, administratifs ou doctorants. De cette cohabitation quasi journalière sont

nés des discussions plus ou moins informelles, des repas animés, des conseils avisés et suivis. Ces

remerciements s'adressent également au département de géographie qui m'a offert l'opportunité

d'enseigner, complétant ainsi ma formation et répondant à une de mes volontés les plus fortes.

Les relecteurs d'un jour (souvent plusieurs...), d'une page (parfois bien plus d'un chapitre...) : Michèle, Mélanie, Graziella, Dorothée, Julie et Guillaume. Le terme de relecteur est un peu

trop restrictif pour résumer la pertinence de vos corrections, de vos remarques et de votre aide. Un grand merci et une pensée amicale pour chacun d'entre vous.Comment ne pas remercier ceux qui ont endossé les bleus de chauffe, bien avant même l'approche de la date d'envoi, et ont accompagné ces derniers mois et ces dernières années. Dans le sens des aiguilles d'une montre à partir de la table qui accueille nos rendez-vous bi-journaliers autour d'un café, merci Sébastien pour tes conseils, le temps consacré ainsi que ta patience ! Merci Jérémy pour mes perpétuels problèmes existentiels (problème d'imprimante, de drivers, d'écran, de nettoyage d'ordinateur...) ainsi que ton aide au quotidien, parfois peu banale. Merci Alain pour l'humour décalé (noir et un peu piquant comme je sais l'apprécier), l'hebdo du lundi matin et la veille scientifique ! Un grand merci à Brigitte qui doit parfois subir les frasques de certains d'entre nous mais toujours disponible à répondre à mes différentes requêtes (dont la relecture des remerciements !)Il m'est également arrivé de m'éloigner de la tanière du labo ! Parfois cela m'a simplement conduit à arpenter les couloirs à quelques mètres de là. J'ai apprécié le temps passé (parfois plus que de raison !) entre les discussions et les plaisanteries menées ça et là avec Marie-France, Marie-José, Cathy, Christine, Nadège, Samuel, Fabienne. Merci pour ces moments partagés au détour d'un couloir ou d'une porte.Comment ne pas penser à ma famille et à mes amis qui ont su (parfois sans le savoir !) me décentrer pour mieux me recentrer sur cette thèse. Qu'ils en soient tous remerciés ! Au risque d'oublier l'un d'entre vous, j'aurai maintes occasions de vous faire part de mon affection et de mon amitié. Julie, Émile, un grand merci ne suffirait pas. Vous êtes l'un et l'autre indissociable de cette thèse. Bien plus que cela d'ailleurs.Le manuscrit quitte mes mains pour se confronter à la lecture, à l'avis et à la critique. J'attends, non sans impatience, ce moment depuis quelques semaines. Les remerciements marquent la fin d'une étape. Leur conclusion en ouvre à présent une nouvelle.

Note aux lecteurs

Illustrations

Les illustrations sont classées en quatre catégories : Encadrés, Extraits d'entretiens, Figures et

Photos. À chacune d'entre elles correspond une couleur. Les Encadrés viennent en miroir de la démonstration. Ils pourraient prendre le nom de

" Pour aller plus loin ». Ils peuvent également être utilisés afin de préciser au lecteur une des

méthodologies mobilisées au cours du développement. Les extraits d'entretiens prennent la forme de verbatim. Ils apparaissent à partir de la deuxième partie. Les Figures regroupent les tableaux, les graphiques, les schémas, les cartes, dont les images satellites. Enfin, les photographies sont réunies dans la catégorie Photo. Lorsque plusieurs photos sont présentées, nous utilisons le terme de " Planche ».

100 km

14

20Nombre de programmes

Siège socialEdifim

Lamotte

Seixo Promotion

58

Agence et/ou

direction régionale

Saint-Vincent-de-Tyrosse

Rennes

Cran-Gevrier

NumérotationLes chapitres s'égrainent de 1 à 9. La numérotation des illustrations et des encadrés est réinitialisée pour chaque chapitre. Par exemple, la figure 1.5 renvoie à la figure no 5 du

Chapitre 1. L'encadré 7.2 ci-dessus est le deuxième encadré du Chapitre 7.

Bibliographie

La bibliographie est rédigée d'après la norme Z 44-005 de décembre 1987, Documentation : Références bibliographiques : contenu, forme et structure (

ISO 690), et son extension

Z 44-005-2 (

ISO 690-2) de février 1998 pour les documents électroniques, documents complets ou parties de documents. Elle s'appuie sur la référence bibliographique suivante :

HENSENS H., 2004, Rédaction de bibliographie : les normes et les usages [en ligne]. Montpellier : IRD,

2004/11, 29 p. Disponible sur : .

Sigles

3D Directeur du développement durable

ACERMI Association pour la certification des matériaux isolants

ACV Analyse du cycle de vie

ADDOU Approche développement durable dans les

opérations d'urbanisme ADEME Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie

AEU Approche environnementale de l'urbanisme

AFUL Association foncière urbaine libre

ANAH Agence nationale de l'amélioration de l'habitat ANIL Agence nationale pour l'information sur le logement

ANPC Association nationale des promoteurs

constructeurs ANRU Agence nationale pour la rénovation urbaine

APL Aide personnalisée au logement

ARENE Agence régionale de l'environnement et des nouvelles énergies en Île-de-France

ATEX Avis technique expérimental

AUDD Aménagement, urbanisme et développement durable

AUDIAR Agence d'urbanisme et de développement

intercommunal de l'agglomération rennaise

BBC Bâtiment de basse consommation

BEPOS Bâtiment à énergie positive

C2P Commission prévention produit

CAS Centre d'Analyse Stratégique

CAUE Conseils d'architecture, d'environnement et

d'urbanisme

CDC Caisse des Dépôts et Consignations

CEPHEUS Cost Efficient Passive House as European Standards

CFF Crédit foncier de France

CIDD Crédit d'impôt développement durable CITEPA Centre interprofessionnel technique d'études sur la pollution atmosphérique

CLÉ Conseil locale en énergie

COS Coefficient d'occupation des sols

CPCU Compagnie parisienne de chauffage urbain

CRE Commission de régulation de l'énergie

CREDOC Centre de recherche pour l'étude et l'observation des conditions de vie CSTB Centre scientifique et technique du bâtimentCUB Communauté urbaine de Bordeaux

DAL Droit au logement

DGA Direction générale de l'aménagement de

Bordeaux

DGUHC Direction générale de l'urbanisme, de l'habitat et de la construction

DPE Diagnostic de performance énergétique

DREIF Direction régionale de l'équipement d'Île-de-

France

ECS Eau chaude sanitaire

EHDN Emploi, habitat, déplacement et nature

EHPAD Établissement d'hébergement pour personnes

âgées dépendantes

EMGP Entrepôts et magasins généraux de Paris

FGAS Fonds de garantie à l'accession sociale

FNPC Fédération nationale des promoteurs

constructeurs FPC Fédération des promoteurs constructeurs

FPI Fédération des promoteurs immobiliers

FSC Forest Stewardship Council

FSL Fond de solidarité pour le logement

GES Gaz à effet de serre

GMF Groupe Maisons Familiales

GPE Garantie de performance énergétique

GPRU PNE Grand projet de renouvellement urbain Paris

Nord-Est

GPV Grand projet de ville

GRT Groupes de ressources techniques

H&E Habitat & Environnement

HBM Habitation à bon marché

HLM Habitation à loyer modéré

HLM/O HLM ordinaire

HPE Haute performance énergétique

HQE Haute qualité environnementale

HQV Haute qualité de vieillissement

HVS Habitat et vie sociale

ICC Indice du coût de la construction

INA Institut national de l'audiovisuel

INSEE Institut national de la statistique et des études

économiques

IVM Institut pour la ville en mouvement

JEP Journées d'études professionnelles

loi DALO Loi instituant le Droit au logement opposable loi

ENE Loi portant Engagement national pour

l'environnement loi ENL Loi portant Engagement national pour le logement loi LRL Libertés et aux responsabilités locales loi MOLLE Loi de Mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion loi POPE Loi de Programme fixant les orientations de la politique énergétique

LOV Loi d'orientation pour la ville de 1991

MAB Man and biosphere

MEDDTL Ministère de l'Écologie, du Développement durable, des Transports et du Logement OPAH Opération programmée d'amélioration de l'habitat OQAI Observatoire de la qualité de l'air intérieur ORSE Observatoire sur la responsabilité sociale des entreprises

OVE Observatoire du véhicule d'entreprise

PAB Port autonome de Bordeaux

PAD Plan d'action durable

PAE Programme d'aménagement d'ensemble

PAH Primes à l'amélioration de l'habitat

PALULOS Prime à l'amélioration des logements à usage locatif et à occupation sociale PAP Prêt aidé d'accession à la propriété

PCI Processus de conception intégré

PDALPD Plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées

PDE Plan de déplacements entreprise

PDU Plan de déplacements urbains

PEFC Pan european forest certification council

PLA Prêt locatif aidé

PLR Programme à loyer réduit

PLU Plan local d'urbanisme

PME Petites et moyennes entreprises

PNRU Programme national de rénovation urbaine

POS Plan d'occupation des sols

PSLA Prêt social location accession

PSR Programmes sociaux de relogement

PTZ Prêt à taux zéroPUCA Plan urbanisme construction architecture

RFF Réseau ferré de France

RSA Revenu de solidarité active

RSE Responsabilité sociale des entreprises

RT Réglementation thermique

SAS PNE Société par actions simplifiée ParisNordEst SAUNAB Société d'aménagement urbain du nord de l'agglomération bordelaise SCET Société centrale pour l'équipement du territoire SCIC Société centrale immobilière de la Caisse des Dépôts

SCMI Syndicat des constructeurs de maisons

individuelles SCOP Société coopérative et participative SCOT Schéma directeur d'aménagement et d'urbanisme

SEM Sociétés d'économie mixte

SEMAVIP SEM d'aménagement de la Ville de Paris

SHAB Surface habitable

SHON Surface hors oeuvre nette

SMABTP Société mutuelle d'assurance du bâtiment et des travaux publics SNEF Société nationale d'espaces ferroviaires

SNI Société nationale immobilière

SNTR Société nationale des transports routiers SOVAFIM Société de valorisation des actifs ferroviaires immobiliers

SRU Loi Solidarité et renouvellement urbain

THPE Très haute performance énergétique

fédération Française du bâtimentquotesdbs_dbs46.pdfusesText_46

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