[PDF] World Bank Document 7 sept. 2017 PCUD : Plateforme

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GUINEE (Conakry)

EUROPEAID/127054/C/SER/multi

Lot 7 : Gouvernance et affaires intérieures

Rapport Final

CAGF-Guinée Conakry

Experts :

Alpha Amadou BARRY (Expert sénior)

Kader Fanta NGOM (Expert junior)

Coordination: Banque Mondiale

Point focal : Ministère de la Ville et de

aménagement du Territoire (MVAT)

Projet financé par la Projet mis en

Septembre 2015

Public Disclosure AuthorizedPublic Disclosure AuthorizedPublic Disclosure AuthorizedPublic Disclosure Authorized

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Abréviations

ABN : Autorité du bassin du Niger

ANLCC : Agence nationale de lutte contre la corruption

ANO : Avis de non objection

APIP : Agence pour la Promotion des Investissements Privés

BCF : Bureau de la Conservation Foncière

BSD : Bureau Stratégies et Développement du MVAT

BTP : Bâtiments et Travaux Publics

Cab : Cabinet

CAGF nance foncière

CCL : Code des Collectivités Locales

CFD : Code foncier et Domanial

CM : Code Minier

CNG : Chambre des Notaires de Guinée

CNOS : Conseil national des organisations de la société civile CONASOC : Coalition nationale des organisations de la société civile et du

Industrielles

CPDM : Centre de promotion et de développement minier

CSM : Conseil Supérieur de la Magistrature

DACO : Direction nationale

DATU

DATUVI

infrastructures

DCVAT nagement du Territoire

DGM : Direction Générale des Mines

DGPBP : Direction Générale du Patrimoine Bâti Public DICLOCAV: Direction nationale de la Construction, du Logement et du Cadre de Vie

DNAT : Direction

DNI : Direction Nationale des Impôts

DOCAD : Direction nationale des Domaines et du Cadastre

DRVAT : Direction

EGF : Etats Généraux du Foncier en Guinée

FMI : Fonds Monétaire International

IGF : Indicateur de Gouvernance Foncière

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ITIE : Initiative pour la Transparence dans les Industries Extractives MA MATD MEF MHTA

MJ : Ministère de la Justice

MMG : Ministère des Mines et de la Géologie

MTP : Ministère des Travaux Publics

MVAT

OAG : Ordre des Avocats de Guinée

OGEG : Ordre National des Géomètres Experts de Guinée OMVG : Organisation pour la Mise en Valeur du fleuve Gambie OMVS : Organisation pour la Mise en Valeur du fleuve Sénégal PCUD : Plateforme nationale des citoyens unis pour le développement

PDUC : Plan de Développement Urbain de Conakry

POS

PPTE : Pays Pauvres Très Endettés

PRG: Présidence de la République de Guinée

PTF : Partenaires Techniques et Financiers

REGUIJOC : Réseau guinéen des journalistes pour la lutte contre la corruption et la promotion de

la bonne gouvernance SADOC : Service des Archives, de la Documentation et de la Communication

SADU : Schéma

SDAU :

SGG : Secrétariat Général du Gouvernement

SNAT :

on Immobilière

4 | P a g e

Remerciements

pour diagnostiquer, analyser et évaluer les politiques et pratiques foncières dans les pays. Il a pu

e de plusieurs acteurs. Européenne (appui financier) et de la Banque Mondiale (coordination technique).

en République de Guinée, ainsi que Monsieur Louncény CAMARA qui lui a succédé à la tête de

Le Point focal (M. Kerfalla TOURE), par ailleurs, Directeur du Bureau de Stratégie et de

a ménagé aucun effort pour la réussite du CAGF, en facilitant publics aux différents panels.

Le CAGF a été conduit en République de Guinée par le Cabinet B&S Europe, qui a mis les experts

(voir liste des experts en annexe) dans des conditions de travail idéales

tâche abattue par ceux-ci. En effet, ces experts méritent des remerciements appuyés, du fait des

innombrables contraintes auxquelles, ils étaient confrontés pendant la collecte des données. Ils ont

fait face à la réticence de certains agents à mettre à leur disposition les informations. Les experts

s ont amenés parfois à mener des enquêtes complémentaires non budgétisées. panels). Leurs contributions, suggestions et recommandations ont particulièrement enrichi les

résultats du CAGF en Guinée. Leurs expertises et expériences en matière de politiques et pratiques

foncières ont constitué un grand apport à cet e acteurs rencontrés lors de l

que des personnes avec qui, les experts ont eu des entretiens dans le recueil de données en vue de

ilitations ont constitué des apports judicieux qui ont

du CAGF, exprime ses sincères remerciements à toutes les personnes impliquées directement ou

indirectemen

République de Guinée.

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Table des matières:

1. Résumé exécutif .............................................................................................................. 7

1.1. Brève récapitulation de la feuille de route ................................................................ 7

1.1.1. Actes préparatoires .......................................................................................................................... 7

1.1.2. Collecte des informations et préparation des rapports de référence par les experts (à

partir de janvier 2014) : ............................................................................................................................. 8

1.1.3. Préparation et tenue des panels ................................................................................................... 8

1.2. Résultats globaux des analyses ................................................................................. 9

2. Introduction (importance du foncier et pertinence du CAGF en Guinée) .............. 16

2.1. Le contexte de la gouvernance foncière ..................................................................... 16

................................... 18

3 Approche méthodologique et Pro ........................ 19

3.1. .................... 19

3.2. Recrutement et mandats des experts ....................................................................... 20

3.3. La désignation du Point focal .................................................................................. 21

3.4. Présentations des travaux des experts ..................................................................... 22

3.4.1. Déroulement général ................................................................................................................... 22

3.4.2 Phasage de chaque journée de panel ........................................................................................ 22

3.4.3 Les contraintes rencontrées ....................................................................................................... 23

3.4.4. Autres contraintes......................................................................................................................... 24

4 Introduction générale ou contexte du secteur foncier en Guinée ............................. 26

4.1 Informations générales et données sur la Guinée (Conakry) ...................................... 26

4.1.1 Données physiques .......................................................................................................................... 26

4.2 Contexte historique et politique .................................................................................. 30

4.2.1 La colonisation française (1895-1958) ..................................................................................... 31

4.2.2 La République indépendante de la Guinée (1958 à nos jours). ......................................... 31

4.3 Données économiques ................................................................................................. 33

4.4 Organisation du système administratif et territorial .................................................... 36

4.5 La gestion foncière ...................................................................................................... 37

4.5.1 Evolution du régime foncier en Guinée ............................................................................... 37

4.5.2 Dispositif législatif et règlementaire, réforme institutionnelle ..................................... 38

4.5.3 Répartition des terres, Structures responsables de la gestion de la terre ................... 40

5 Conclusions et analyses des panels .............................................................................. 41

5.1 Reconnaissance de la tenure foncière.......................................................................... 41

5.1.1. ......................................... 42

5.1.2. Tableau synthétique de la notation des ........................................ 45

terres rurales ...................................................................................................................... 51

5.2.1 ......................................... 51

5.2.2. ......................................... 58

5.3. Utilisation du sol, planification et développement urbains ........................................ 62

5.3.1 ......................................... 63

5.3.2. ......................................... 65

5.3.3. ......................................... 68

5.3.4. ......................................... 73

5.3.5. ......................................... 74

6 | P a g e

5.4. Gestion des terres publiques ....................................................................................... 77

5.4.1 : Tableau récapitulatif de la notation des dimensions de ...................................... 77

5.4.2 ...................................... 83

5.4.3 ...................................... 85

5.5: Transparence des procédures et avantages économiques du transfert des terres publiques

à un usage privé ................................................................................................................. 88

5.5.1 ....................................... 88

5.5.2 ...................................... 91

5.5.3 ...................................... 96

5.5.4 : Tablea ...................................... 99

5.6 : Accès public aux informations foncières ................................................................ 101

5.6.1 ..................................... 101

5.6.2 ..................................... 107

5.6.3 ..................................... 112

5.6.4 ..................................... 114

5.6.5 ..................................... 115

5.7 : Estimation de la valeur des terres et fiscalité foncière ............................................ 117

5.7.1 ..................................... 117

5.7.2 ..................................... 118

5.8: Résolution des litiges ............................................................................................... 122

5.8.1: ...................................... 122

5.8.2: F2 ...................................... 126

5.9 Examen des modalités institutionnelles et des politiques générales ......................... 128

5.9.1 ...................................... 128

5.9.2 ...................................... 134

6. Conclusions.................................................................................................................. 142

Annexes ............................................................................................................................... 145

1) Analyse consolidée et matrice de recommandations ........................................ 146

2) Tableau synthétique des notations "Scorecard» .............................................. 244

3) Tableau des experts-animateurs de panels ....................................................... 254

4) Tableau des spécialistes/participants du panel 1 .............................................. 255

5) Tableau des spécialistes/participants du panel 2 .............................................. 255

6) Tableau des spécialistes/participants du panel 3 .............................................. 256

7) Tableau des spécialistes/participants du panel 4 .............................................. 256

8) Tableau des spécialistes/participants du panel 5 .............................................. 257

9) Tableau des spécialistes/participants du panel 6 .............................................. 257

10) Tableau des spécialistes/participants du panel 7 .............................................. 258

11) Tableau des spécialistes/participants du panel 8 .............................................. 258

12) Tableau des spécialistes/participants du panel 9 .............................................. 259

13) ..................... 260

Commentaires de trois personnes ressources ............................................................. 264

7 | P a g e

1. Résumé exécutif

Deux parties sont abordées dans ce résumé exécutif. Le premier fait une brève récapitulation de la

feuille de route et la deuxième dresse les résultats globaux tirés des panels.

1.1. Brève récapitulation de la feuille de route

Plusieurs étapes constituent cette feuille de route et la validation de la Banque Mondiale a été

1.1.1. Actes préparatoires

mission générale qui avait deux volets : tenue des états généraux du foncier et appui à la réalisation

qui était chargé de dérouler ce processus. Le Cabinet a mis en place une équipe locale de

avait les principales missions suivantes : Elaboration du Plan de travail détaillé du processus et des TDR personnalisés pour chaque expert (octobre 2013) ; prenantes (partenaires techniques et financiers, administration, équipe de coordination) ;

3 décembre

2013) ;

tenue de réunions de concertation (août, septembre, octobre et novembre 2014) entres experts recrutés et coordinateur (expert séniore et expert junior) la Banque Mondiale (évaluation des indicateurs attribués, relecture et amendement des différents rapports etc.) ; différents panels ; organisation et encadrement des différents panels ; -mémoires.

Un budget a été mis en place pour couvrir le paiement des honoraires des experts, l'organisation

des panels (hôtel, restauration, pause-café), les frais de déplacement des membres des panels, ainsi

que les frais de secrétariat, d'impression et de photocopie).

8 | P a g e

1.1.2. Collecte des informations et préparation des rapports de référence par les experts (à partir

de janvier 2014) : agences foncières ; identification des participants à inviter pour chaque panel ; séance de renforcement sur la méthodologie du CAGF aux experts et au Point focal ; lancement de la collecte de données, des textes et des informations pour préparer les rapports de référence en vue de la tenue des panels. Le rapport contient, les éléments dimension.

1.1.3. Préparation et tenue des panels

Préparation des panels

- Finalisation des rappor - préparation des Notes d'information (versions condensées des rapports de référence) pour chacun des neuf panels ; - arrêter la liste définitive des participants à inviter pour chaque panel ; - envoi des invitations (le Point focal transmet les invitations des agents des pouvoirs pub différentes dimensions des indicateurs de gouvernance foncière. Il est, en outre, demandé à chaque invité de panel d'attribuer une note à chacune des dimensions à l'étude avant la session du panel.

Tenue des sessions des panels

Le lancement des panels a eu lieu le 16/02/2015, sous la présidence du Ministre de la Ville et de cérémonie officielle a été suivie de la tenue du panel 8 sur la

résolution des conflits. Les panels ont été organisés en deux temps : les premiers panels (8, 1 et 7)

ont été tenus au courant du mois de février 2015 et le deuxième lot (2, 3, 4, 5, 6 et 9)

09 au 18 juin 2015.

™ Premier lot de panels

- Panel 8 : Résolution des litiges (16/02/2015) - Panel 1 : Reconnaissance de la tenure foncière (20 février 2015) - Panel 7 : Estimation de la valeur des terres et fiscalité foncière (25 février 2015)

™ Deuxième lot de panels

- Panel 2 : Droits sur les terres forestières et communautaires et réglementation de

l'utilisation des terres rurales (9 juin 2015)

9 | P a g e

- Panel 3 : Utilisation du sol, planification et développement urbains (10 juin 2015) - Panel 4 : Gestion des terres publiques (11 juin 2015) - Panel 5 : Transparence des procédures et avantages économiques du transfert des terres publiques à un usage privé (15 juin 2015) - Panel 6 : Accès public aux informations foncières : registre et cadastre (17 juin 2015)

- Panel 9 : Examen des modalités institutionnelles et des politiques générales (18 juin 2015)

Elaboration des aide-mémoires

-mémoires (rapport du panel). Ces aide-

mémoires comprennent les délibérations du panel et les notes définitives attribuées à chaque

dimension, ainsi que les recommandations de politique publique.

Préparation du rapport provisoire

aide-mémoi

1.2. Résultats globaux des analyses

Le panel 1 qui portait sur la reconnaissance de la tenure foncière a permis une bonne

familiarisation avec la tenure foncière guinéenne qui a débuté durant la période coloniale avec

, 24 juillet 1906 et du

matière foncière. Le titre foncier fut remplacé par des documents administratifs (arrêtés) et ainsi

de conflits domaniaux etc. instrument demeure le Code Foncier et Domanial (CFD) adopté en 1992 qui abroge le décret de

propriété, la détermination de la qualité du propriétaire, les atteintes aux droits de propriété.

DPpQDJHPHQWIRQFLHUUXUDODSSOLFDEOHV à la protection de

l'environnement et à l'amélioration de la production agricole, forestière et pastorale, notamment

en ce qui concerne la protection et l'aménagement des aires protégées, des forêts classées et des

périmètres agricoles, pastoraux et de restauration des sols, sont déterminées par voie législative

ou réglementaire». La portée de cet article est extrêmement large et importante puisqu'il peut

conduire à faire échapper aux règles du présent code, en tout ou en partie, ce qu'il est convenu

10 | P a g e

d'appeler le "droit foncier rural», c'est-à-dire celui relatif aux terrains destinés à l'agriculture ou à

spécifiques au foncier rural, telle que la " Déclaration de politique foncière en milieu rural ».

en 1998) et le code des collectivités locales (adopté en 2006), réglementent respectivement

entre ces dispositions théoriques et les pratiques foncières locales. En plus du cadre juridique, ce panel a permis de retracer le cadre institutionnel de la gouvernance

foncière et les différents manquements liés à la faible coordination ou au manque de cohésion

entre les différents acteurs. La cartographie des acteurs fonciers est très diversifiée en Guinée. On

peut notamment noter les acteurs étatiques éclatés entre la Présidence et plusieurs autres

Ministères, les acteurs locaux (circonscriptions administratives et collectivités décentralisées)

ainsi que les acteurs de la société civile, les autorités coutumières, les promoteurs immobiliers, les

géomètres experts, les notaires etc.

Concernant la thématique "Droits sur les terres forestières et communautaires et réglementation

de l'utilisation des terres rurales», le panel 2 a de ces terres est clairement identifiée mais la mise

panel a cependant noté que les droits des utilisateurs sur les principales ressources naturelles sont

reconnus par la loi mais seuls quelques-uns sont effectivement protégés dans la pratique. Par rapport aux droits multiples sur les mêmes terres communautaires et les ressources naturelles qui

s'y trouvent, les panelistes ont retenu que la coexistence est légalement possible et respectée dans

la pratique, tout en précisant que les mécanismes de résolution des litiges sont souvent insuffisants.

Le Code foncier et domanial est une avancée en termes de sécurisation des droits fonciers sous un

régime coutumier. Il permet en effet, à ceux qui possèdent des droits fonciers collectifs sous un

régime coutumier d'enregistrer et de cartographier leurs droits. Il faut toutefois souligner que les

procédures pour ce faire ne sont pas financièrement abordables ou ne sont pas clairement décrites,

ce qui débouche sur leur application arbitraire.

communautaires ou coutumières ont leur périmètre délimité/borné. De même, le taux

Le panel a particulièrement insisté sur

restrictions concernant l'utilisation des terres), la non prise en compte de l'avis du public dans la

finalisation ou la modification

fréquents en milieu rural, mais moins de 30% des terres réaffectées à un nouvel usage dans les 3

dernières années ont été effectivement converties à ce nouvel usage (p. ex. forêt, pâturages, zones

humides, parcs nationaux, etc.). Par ailleurs, il faut saluer le caractère public et clair du processus

de rezonage, même si les mécanismes pour sauvegarder les droits existants ne sont pas totalement

efficaces. Dans la même logique, plus de 50% des terres affectées à un usage spécifique sont

utilisées pour un autre usage non précisé en violation de la réglementation existante.

11 | P a g e

Par rapport aux restrictions relatives à la propriété et la transférabilité des terres en zone urbaine,

la plupart d'utilité publique, mais leur application est toujours défaillante. Le même constat a été

fait sur les restrictions relatives à l'utilisation des terres en zone urbaine. Il existe un ensemble de

réglementations qui sont pour la plupart d'utilité publique mais elles ne sont pas appliquées.

Dans un autre registre, le panel a abordé la planification urbaine. Sur ce point, il a été souligné que

les informations relatives à un élargissement urbain planifié soient rendues publiques

suffisamment à l'avance, mais la façon dont sont traités les droits fonciers des personnes touchées

urbaine aussi, l'avis du public est demandé dans la préparation et la modification des plans

d'occupation des so finalisation de ces plans.

Les panelistes ont en outre, estimé à moins de 30%, les terres réaffectées dans les 3 dernières

années et qui ont été effectivement converties à ce

panelistes, aucune disposition n'oblige les promoteurs privés à répondre aux besoins du marché

du logement à bas c concentre sur la promotion de logements de standing non accessibles aux ménages à revenus Cependant, il y a un début de solution dans la mesure où le Code de la construction et de les terrains promotion immobilière au profit des guinées de bas revenus. urbain anarchique avec des habitations informelles. A Conakry (ainsi que dans les autres villes),

le processus de planification urbaine parvient difficilement à faire face à la demande croissante de

les efforts enregistrés dans le cadre du doing business panels).

Par ailleurs, les conditions requises pour formaliser les droits sur un terrain à usage résidentiel en

zone urbaine ont aussi été abordées par les panélistes, qui ont estimé que, celles-ci font que la

formalisation est très difficile. La procédure de formalisation est couteuse, complexe et lente,

compte tenu des nombreux frais hors norme (corruption, déplacement, carburant, restauration des services compétents). Ce sont justement ces conditions qui encouragent de nouveaux habitats

12 | P a g e

our régulariser les droits fonciers et fournir des services

aux occupants informels existants. Dans ce panel 3, la dernière question abordée est relative à la

copropriété, qui est bien reconnue en Guinée (dispositions claires dans la loi pour la gestion et la

maintenance des propriétés collectives), même si ces dispositions ne sont pas bien encore ancrées

dans les pratiques et coutumes des guinéens. Le panel 4 sur la Gestion des terres publiques, a commencé par clarifier le concept de "terres

publiques». Les panélistes ont défini "terres publiques» dans le cadre du CAGF comme

ainsi que des terrains nus et sans propriétaire connu. Cette dernière catégorie prévue par le code

foncier et domanial est gérée par les collectivités locales qui assurent les mesures minimales

citoyens. on des terres publiques, les panelistes ont souligné que la

constat est le très faible taux de la cartographie des terres publiques. Selon les délibérations du

panel, moins de 30% des terres publiques sont cartographiées et clairement signalisées sur le terrain. Il a été salué les efforts de transparence dles des raisons justifiées.

En outre, de nombreuses ambiguïtés persistent dans la gestion des différents types de terres

publiques. En Guinée, plusieurs structures gèrent les terres publiques : le ministère en charge des

la République à travers la Direction du

Patrimoine Bâti Public ainsi que le ministère des Finances à travers le service financier des

entre ces différentes institutions, en ne prenant toutefois pas en compte

des ressources et la faible capacité organisationnelle des services compétents. Les informations

les plus importantes concernant les attributions de terres publiques (emplacement et superficie du partiellement enregistrées et accessibles au

abordée par les panélistes. En Guinée, moins de 10% des terres expropriées dans les 3 dernières

années le sont à des fins privées. Ce qui est un résultat appréciable. Plus de 70% des terres

expropriées dan Il faut aussi saluer le indemnisation, en numéraire ou en nature, pour certains droits non enregistrés (tels droits non enregistrés

société privée (ex. minière) qui initie le processus. Par contre, lorsque des droits sont perdus suite

oins de 50% des propriétaires expropriés reçoivent une

13 | P a g e

l existe des voies de

même si, à ce niveau aussi des lenteurs sont constatées. Une décision de première instance est en

effet prononcée dans moins de 30% des recours contre une expropriation déposés dans les 3 dernières années. Le panel 5 sur " transparence des procédures et avantages économiques du transfert des terres publiques à un usage privé » "problématique à problème» naturelles et minières.

La cession des terres aux privés est globalement insatisfaisante. Moins de 50% des terres publiques

effet, moins de 50% de la valeur totale des impôts fonciers liés à ces transactions est collectée

du marché. ations locales est encore

éventuels gains consécutifs à ces changements sont rarement utilisés et sont appliqués de façon

arbitraire. De même, il est vrai que des politiques sont en place pour améliorer l'accès et la mise

en valeur du foncier par les pauvres et les groupes marginalisés, mais ces politiques ne sont pas appliquées. n place pour prendre en compte les avantages nationaux. Ils ont aussi souligné que ce mécanisme est

respecté, surtout dans le cadre des investissements miniers. Des systèmes de partage des bénéfices

ces mécanismes reste encore défaillante.

les incitations nécessaires pour garantir des avantages sociaux et faire respecter leurs décisions.

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